1、,本报告所含内容为公司机密资料，仅限于内部沟通使用，未经许可，任何单位或个人不得转载。,联道地产市场研究部2013.03,岳麓区区域分析报告,报告架构,一、岳麓区概述二、岳麓区规划与发展三、岳麓区房地产发展探究四、岳麓区潜在楼盘分析,报告架构,一、岳麓区概述二、岳麓区规划与发展三、岳麓区房地产发展探究四、岳麓区潜在楼盘分析,区域概况历史底蕴科教情况自然地理经济概况人口状况小结,【区域概况】国家资源节约型、环境友好型“两型社会”，长沙的主要门户, 552平方公里养育80万人民,岳麓区，湖南省会长沙市五城区之一，是国家资源节约型、环境友好型“两型社会” 首位城区。 长沙的主要门户和市辖城区，位于湘
2、江西滨，以湘江主航道为界，划江而治。辖15个街道办事处、2个镇，2个景区管理处、2个科技产业园，总面积552平方公里。常住人口80万。,历史底蕴：文化发源地、革命纪念地,（1）湖湘文化发源地“千年学府”岳麓书院，座落于岳麓山清风峡，北宋开宝九年（公元976年）创建，为公认的北宋“四大书院”之首。 岳麓新城区域内还有北津城遗址、岳王亭、屈子祠、等历史遗址遗迹。（2）中国近现代革命纪念地 在中国近现代史上，辛亥革命的重要领袖黄兴、蔡锷、蒋翊武、刘道一、焦达峰、陈天华等著名旧民主主义革命烈士皆长眠于岳麓山。,【科教情况】每万人拥有专业技术人员近400人，两院院士30余人，位居全国前列。,长沙市有20
3、多所综合性大学和学院，大部集中分布于岳麓山周边地带，中南大学、湖南大学、湖南师大等。岳麓山周边科研院所云集，长沙国家高新技术产业开发区、岳麓山国家大学科技园皆位于此。其新材料技术、电子信息技术和生物基因技术的部分领域处于国内领先水平。,长沙每万人拥有在校大学生人数居全国第一，拥有专业技术人员近，两院院士位居全国前列。,【自然地理】山水资源得天独厚，集“山水洲城”风貌特色于一体,岳麓区全境丘陵、山地、平原地貌均有。大部分地区海拨高度为 60-80 米， 最低海拨约 29 米，最高点谷山海拨 362 米，次高点岳麓山海拨 295 米。地势起伏比长沙市区其它四区都大，相对高度为 333 米。全境属暖
4、带阔叶林红壤地带，并保存原生性常绿地次生林 21 处，在我国城郊型地域中极为少见。,地貌,山麓,水源,森林,【自然地理】山水资源得天独厚，集“山水洲城”风貌特色于一体,地貌,山麓,水源,森林,岳麓区以岳麓山而得名。东临湘江，面积约8平方公里。唐宋以来，岳麓山即以林壑幽美，山幽涧深闻名。这里还葬有黄兴、蔡锷等著名人物。2012年1月，岳麓山风景名胜区成功晋级国家5A旅游景区。,【自然地理】山水资源得天独厚，集“山水洲城”风貌特色于一体,地貌,山麓,水源,森林,岳麓区紧邻湘江。岳麓区内的龙王港、靳江河水量十分丰富。更有西湖、后湖、桃子湖、尖山湖、鹭西湖等水体镶嵌城区，增添了城市的灵秀。,【自然地理
5、】山水资源得天独厚，集“山水洲城”风貌特色于一体,地貌,山麓,水源,植被,岳麓区拥有森林面积4795公顷，森林覆盖率达到48.4%，一度被人们形象地称为长沙城区的“肺”。全区城镇人均公共绿地面积达22.92平方米，高于国家生态示范区一级标准。,【经济概况】生产总值与财政收入增长最大，增速位居五区第一,2012年生产总值（GDP）和财政收入同比增长最大，增速位居内五区第一。 岳麓区经济处于快速发展时期，经济水平的大幅度提升为房地产市场良好发展奠定扎实基础。成为极具增长潜力和发展前景的区域。,联道市场研究部,【人口状况】长沙五区人口数量之首,保持稳定增长,长沙常住人口超过700万 ，10年全市增加
6、90多万人。岳麓区自2005年起至2012年人口数量不断增加。 （见图1） 岳麓区以80多万人口位于在长沙五区人口之首。 （见图2）,岳麓区的人口密度低，空间远没有饱和，更多新楼盘的开发建设，人口将会在未来持续稳定的增长。,图1,图2,小结：岳麓区既是传统的文化名区、科教大区，也是正在建设的都市新区。,文化底蕴深厚，国家、省、市文物保护单位33处。科技优势明显，长沙国家高新技术产业开发区、岳麓山大学城等齐聚于此。生态环境良好，形成了长沙“山水洲城”的独特城市风貌。发展势头强劲，实现GDP415亿元、财政总收入25亿元。人口增长迅猛，人口位居全区之首，还在稳定增长。,报告架构,一、岳麓区概述二、
7、岳麓区规划与发展三、岳麓区房地产发展探究四、岳麓区潜在楼盘分析,岳麓区两型社会规划产业发展规划园林规划区域及对外交通区域主干道路网区域商圈分析经济发展趋势及方向区域交通分析公共基础设施政策热点小结,岳麓区两型社会规划：“两型”社会改革试验区核心区岳麓区制定出台相关文件,两型社会指的是“资源节约型、环境友好型社会”。,重点任务：生态环境建设社会经济与生态环境协调发展环境保护和污染防治环境监管能力建设,2012年12月，长沙市岳麓区人民政府办公室关于印发长沙市岳麓区两型社会建设环境准入的若干规定（试行）的通知,产业发展规划：立足区域特色，构建以高新技术产业为主导，房地产业和商贸服务业为支柱的产业发
8、展格局，促进经济社会可持续发展。,目标： 到2020年，力争地区生产总值年均增长15%以上， 高新技术产业总产值年均增长30%。 把岳麓区建设成为中部两型社会的示范区、高新产业的集聚区、城乡统筹的样板区、适宜人居的新城区。,划分：现代服务业高新技术产业房地产业传统优势产业,产业发展规划,现代服务业,高新技术产业,房地产业,传统优势产业,眼于满足岳麓区、服务长沙市、吸引长株潭、辐射大中南，加强服务功能调整和新型业态培育，形成服务业新的增长点。,十二五规划目标,全区实现社会消费品零售总额90亿元以上，年均递增16%以上。,营业面积超千平方米，营业收入过5000万元的中型超市10家；,旅游业年收入达
9、到30亿元，年均递增15%左右，年接待海内外游客1000万人（次）；,营业收入过5000万元的专业市场5家；,引进和培植年营业收入超1000万元的大型餐饮企业10家以上。,建成营业面积达万平方米、营业收入过3亿元的大型超市或购物中心5家以上；,产业发展规划,现代服务业,高新技术产业,房地产业,传统优势产业,重点发展： 新型材料 先进制造 电子信息 生物医药,坚持“产业集群化、产品外向化”的原则,十二五目标,产业发展规划,现代服务业,高新技术产业,房地产业,传统优势产业,充分发挥生态优势，突出以人为本，打造精品楼盘，创建素质人居，打响“居住在岳麓”的响亮品牌。,5年全区房地产开发投资累计200亿
10、元以上，商品房竣工面积300万平方米以上；，,房地产业的增加值达到4亿元以上，占全区GDP的比重达2%。,十二五目标,产业发展规划,现代服务业,高新技术产业,房地产业,传统优势产业,重点发展： 建筑业 混凝土 家具 小商品,按照“政府引导，市场运作”的方式，加强规划引导和政策扶持，鼓励企业走集约化的发展之路。,传统工业年产值达到55亿元，年均递增15%以上；,十二五目标：,园林规划,西湖文化公园,梅溪湖公园,洋湖垸湿地公园,地处长沙市河西城区的中心腹地，属岳麓山风景名胜的三级景区。,规划目标： 根据大河西“两型社会”先导区的建设要求，将其建设成为生态环境优美、功能布局合理、基础设施完善、具有生
11、态示范意义和本土文化特色的生态文化公园。,位置界定南临枫林路，西北以龙王堤为界，东至湖滨路，地块呈扇形，规划总面积约为130公顷。,园林规划,西湖文化公园,梅溪湖公园,洋湖垸湿地公园,位置界定：梅溪湖位于湖南省长沙大河西先导区，西二环至三环之间。 梅溪湖本属于岳麓山的桃花岭景区。,2007年长沙投资600亿启动梅溪湖综合开发项目。规划方向：梅溪湖综合开发项目是集防洪、生态产业、文化旅游和高档住宅开发于一体的综合型项目。总规划面积18.05平方公里。,园林规划,西湖文化公园,梅溪湖公园,洋湖垸湿地公园,于2010年7月29日正式开工建设。预计2014年竣工，是长沙城区最大的湿地公园。规划：洋湖湿
12、地公园分为四大功能区域，分别是湿地休闲区、湿地生物多样性展示区、湿地生态保育区、湿地科教区。预计建成后，洋湖垸湿地公园将成为一个年接待游人达400万人次的大型综合性公园。,区域及对外交通：雄居长沙西大门，呈现出“环状放射”的特征结构，辐射力强，和其他区域紧密连接,湖南最大的铁路货运站京广铁路长沙站紧邻辖区；湘江千吨级航道通江达海；高速、省道、环线和长沙及其周边紧密相连；规划的地铁二号线也即将拉近附近片区的距离。,绕城高速,二环线,长张高速,金州大道,S102,京珠高速,S41,京珠高速,铁路,湘江,地铁二号线,区域主干道路网：“四桥一隧”道与东部紧密连接，路网贯穿东西，拉通南北,三汊矶大桥,银
13、盆岭大桥,营盘路隧道,橘子洲大桥,猴子石大桥,桐梓坡路,岳麓大道,枫林路,黄金路,银星路,咸嘉湖路,云溪路,靳江路,绕城高速,S101,金星路,西二环,银杉路,潇湘路,麓山路,八横七纵主要路网横穿东西，拉通南北。 还有很多片区交通有待完善，都是坚持“两型社会” 发展战略背景之下建设。,区域商圈分析：北部成熟片区将会更加完善，南部与西部将会有一个质的飞跃发展，岳麓区经济将会蒸蒸日上,市府商圈,大学城商圈,荣湾镇商圈,滨江新城商圈,梅溪湖商圈,洋湖垸商圈,市府商圈：配套最为完善，已经发展成熟。,洋湖垸商圈：已经呈现阳光100后海为中心的小型综合体，但还会进一步的发展,滨江新城商圈：依靠优越的地理位
14、置，正在建设发展的高档商业中心。,荣湾镇商圈：依靠便捷交通最早发展起来的商圈，也是岳麓区最大商圈,大学城商圈：依附大学城学生发展起来的小型城市中合体。,梅溪湖商圈：目标成为未来岳麓区的中心,经济发展趋势:低开高走，经济复苏，整体发展状态良好，为房地产发展提供良好环境,随着工业增速显著回升，商贸业新增企业持续发力，项目投资力度不断加大，房地产市场略显回暖，全区主要经济指标企稳回升，整体发展态势良好。,受世界经济复苏乏力、国内经济增速放缓的影响，2012年岳麓区经济呈现出低开态势,来源：岳麓区统计信息网,2012年上半年长沙市、岳麓区主要指标,经济发展方向：,一、是着力发展现代服务业，培育新的经济
15、增长点。,三、是主打宜居岳麓，完善配套设施汇集人气。,四、是大力推进项目建设，保持投资力度不减。,二、是依托文化教育优势，培育文化教育产业。,发展,公共基础设施：建设更加完善，幸福星城更宜居,经建成开放的社区公园57个，增加公共绿地面积43万多平方米，基本实现了居民出门300米见绿的目标。,长沙投入7500万元至1亿元的资金，完善城乡社区、行政村的体育设施。岳麓区新增的66个社区篮球场上。,投入绿化美化、植树造林资金120亿元，89条城市主干道绿地率逾25%，75条城市次干道绿地率超过16%，基本实现了道路林网化绿荫化。,市政府对外公布195个重大推介项目，总投资8292亿元。其中，714亿元
16、投资将用于基础设施建设和改造，包括梅溪湖国际艺术文化中心、长沙市绿道建设等项目。长沙作为宜居城市、幸福家园的美好愿景，正逐步“梦想照进现实”。,政策热点：长沙斥资500亿打造岳麓滨江新城,项目概况：项目呈南北狭长型，东临湘江风光带，西至银杉路，北达北二环线，规划面积6.7平方公里。总建面900万方。路网规划：项目内部规划有“三纵九横”的路网，其中纵向道路滨江景观道、湘江大道、银杉路。横向安居路、茶山路、含光路。总体规划：基于长沙市轨道站点布局规划，滨江新城将打造三个功能核心区，即中央商务区、生态中心区、活力生活区。特色景观：滨江新城将围绕五个现有景观节点分别打造北津城公园、湘江风光带、渔人码头
17、、施家港水上乐园以及裕湘纱厂历史建筑群。,政策热点：人与自然和谐相处典范梅溪湖国际功能服务区,概况：梅溪湖片区总面积约23平方公里，其中开发核心区域占地10168亩。项目预计投资超过200亿。规划：以湖体为中心，外围呈放射状布局。综合定位为促进高新技术产业发展的国际服务区，其中国际会议会展中心、国际商务中心、国际商业中心、国际科技研发中心、国际交流中心。特色：创新科技园重在研发建设高端人才、一流仪器设备、创新氛围于一体的高端技术研发中心。,政策热点：绿色宜居生态区洋湖垸板块,洋湖垸片区是大河西先导区建设的核心片区之一，总占地面积1915.3公顷，计划总投资180亿元。规划：包括城市湿地公园、总
18、部经济区、绿色宜居区这三个核心功能区。总部经济区内有五星级商务酒店和甲级写字楼。绿色宜居区用地面积510公顷，预计总人口达到26万。,小结：发达网路+自身优势+政策规划=巨大发展空间,发达的快速公交系统、铁路及地铁网络，为岳麓区与外界的沟通提供便利的交通条件，对板块的经济发展和房地产市场的发展都将成为重大支撑力量，路网价值拉升区域价值。区域内丰富的山水自然资源和深厚的文化底蕴，是房地产市场取得长足发展的持续推动力。河西大学城历年来沉淀的文化底蕴及科技创新基地的规划，将聚集一批高知识、高收入、高消费群体，为地产等相关配套产业的开发提供强大的消费支持。 随着河西城市环境的全面提升，将会有越来越多的
19、人将目光投向未来发展空间巨大的岳麓区。,报告架构,一、岳麓区概述二、岳麓区规划与发展三、岳麓区房地产发展探究四、岳麓区潜在楼盘分析,房地产发展概况土地供求情况开发商拿地情况商品房供应情况板块分析板块分析小结核心优势和提升障碍,岳麓区房地产发展概况：资源充足、市场健康、竞争激烈,作为面积最大，人口密度最低，有大量待开发、不可再生的土地资源。依托特有的自然和人文景观、科技优势，加上滨江新城、梅溪湖国际功能服务区和洋湖垸片区等建设有序进行，岳麓区经济、人均可支配收入、消费性支出将会明显上升，从而为房地产市场健康、快速发展提供有力保障。大型房地产开发企业进驻，例如万科、恒大，将成为打造宜居型发展区和城
20、市综合体原动力。功能分区明确，消费者置业理念升级将成为必定趋势，品质竞争将成为必然。,2012年度1月至12月长沙土地供应,2012年度1月至12月长沙土地成交,土地供求情况：前冷后热，十月创年度峰值；楼市回暖，长沙土地市场被看好；,2012年经历了第一季度的冰冻期，到第二季度开始逐渐回暖。下半年的土地供应明显高于上半年。6月迎来土地供应小高峰。10月的土地供应量暴增，以1539129.96平方米供应面积、30宗地块创下2012年峰值。年末土地市场整体也较为活跃，伴随着楼市回暖的预期以及长沙较充足的城市发展空间和土地储备，2013年长沙土地市场被看好。,在1月土地成交8宗、成交面积378717
21、.7111平方米之后，随着土地供应走低，成交触底，3月仅1宗土地成交。4月份成交开始触底反弹。10月成交面积1360915.7平方米，成交宗数26，土地成交量达2012年最高值。到12月土地市场依然活跃，8宗土地成交，成交面积501609.83平方米。,2012年度1月至12月长沙土地成交区域分布,2012年长沙市各区县土地成交总数达81宗，土地成交主要集中在岳麓区、雨花区和开福区。岳麓区以全年50宗地块成交占据绝对优势，相比于其他各区今年土地市场的零星成交，岳麓区土地市场一片火热。岳麓区作为长沙后发区域，发展空间大，土地供应足。政府对岳麓区滨江新城、洋湖片区、梅溪湖等几大板块的规划大力开发，
22、引发开发商抢地热潮，今年岳麓区出让的地块大多出自这几大板块。,土地供求情况： 2012年长沙市各区县土地成交总数达81宗，岳麓区以全年50宗地块成交占据绝对优势,保利、绿地、万科等龙头房企纷纷在长沙抢地补仓。拿地总额前六都在岳麓区，促进了岳麓区的竞争。,2012年长沙市共出让成交地块87宗，成交总金额超两千亿。从排名前十的开发商可以看出，除了保利、绿地、万科等龙头房企纷纷在长沙抢地补仓，还有不少国企和本地“黑马”也为下半年土地市场增色不少。,商品房供应情况：岳麓区商品房成交占比达27%，列居六区榜首，价格稳步上升，再次升温延续河西热,2012年长沙商品房市场量价齐升，长沙市场回暖之势就蔓延开来
23、。回暖已成既定事实。市场供求趋于平衡，供需双方也更加理性。与全年诸多商业地产项目集中上市有一定关系。 岳麓区梅溪湖板块及滨江新城板块的崛起，以奥克斯广场、金茂梅溪湖及中建梅溪湖项目为代表，拉高了岳麓区均价。,小结：丰富的土地资源和良好的发展机遇造就火爆的土地与商品房供应市场,从供销情况来看，作为刚进入迅猛发展时期的岳麓区，待开发面积较大，今后很长一段时间将是土地供销大区。较大的待开发面积，不可复制的自然环境，日益便捷的交通路网，岳麓区将持续成为开发商必争之地。商品房供应持续升温。政策利好及自身得天独厚的自然资源优势使开发商对岳麓区的房地产充满信心。,板块分析：依靠地形、位置各自特色发展,岳 麓
24、 区,滨江新城板块,洋湖垸板块,市府板块物业类型:高层、小高层代表楼盘：沁园春御院、湘腾城市广场滨江新城板块物业类型：高层、超高层代表楼盘：绿地中央广场、奥克斯广场梅溪湖板块物业类型：小高层，高层、超高层代表楼盘：梅溪湖国际新城、金茂梅溪湖大学城板块物业类型：高层、小高层代表楼盘：岳麓山公馆、麓山翰林苑洋湖垸板块物业类型：别墅、洋房、高层代表楼盘：阳光100、麓山和苑,市府板块,梅溪湖板块,大学城板块,市府板块分析:多元化产品，现在居住、商业中心,板块特色：目前，该板块呈现以国际公寓、高档住宅、写字楼齐头并进的多元化发展趋势。户型特点：居家型，投资型发展特征：依托政策好，交通方便，配套成熟，今
25、后很长一段时间内将成为开发商和客户青睐的热土。,市府板块定界与交通,主要交通,西二环,金星大道,银杉路,岳麓大道,桐子坡路,交通分析：岳麓大道、金星大道等交通路网拉通，和银盆岭大桥、咸嘉湖隧道的通车，使得市府板块四通八达，十分的便捷。,板块定界：市府板块以长沙市政府为中心，向四面辐射，东到湘江二桥、西到西二环区域。,市府板块代表楼盘汇总,市府板块代表楼盘分析,物业类型和业态：市府板块目前以小高层和高层为主，但是靠近望城区域有少量的洋房和别墅。容积率：容积率均在3左右，少数公寓型的容积率偏高。价格：该板块的普通住宅均价6000-7000元/左右。客户：客户主要来源于长沙市政府、岳麓区政府、市人大
26、、湘雅三医院等大型企事业单位，企业主管和私营业主居多。,市府板块SWOT分析,优势：目前是岳麓区最为成熟的板块市镇府为中心，吸引商业大型商业综合体十分完善医院，学校十分密集,劣势：土地资源已经大部分开发建设，没有更多更好的土地资源加以利用，促进发展逐步南移，效果不是很好,机遇：河西将迎来更加迅猛的发展，依靠完善的配套和市府的优势，可进一步的优质化,威胁：紧邻滨江新城板块。将来滨江新城的建设，必定影响到发展，尤其对于商业，高档小区和公寓,滨江新城板块：现代商务功能新都会中心,板块特色：现代金融商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动引擎，以都市居住为依托的复合型新都会中心。户型特点：舒适
27、居家型和商业投资型发展特征：开发总投资达600亿元，建成后将容纳就业人口约35万，居住人口约22万，同时还将吸引大量旅游、观光、购物、休闲的流动人口，成为以现代商务功能为核心。,湘江三,银杉路,银盆岭大桥,滨江景观道,岳麓大道,含光路,主要交通,板块定界：滨江新城地块呈南北狭长形，东临湘江风光带，西至银杉路，北达北二环线，南到潇湘嘴，规划区面积6.7平方公里。,滨江新城板块定界与交通,滨江新城板块代表楼盘汇总,滨江新城板块代表楼盘分析：,物业类型和业态：板块内高层、小高层为主，大型的城市综合体所占比例很大。这对板块的商业发展有很大促进作用。容积率：容积率的差别有些大，但基本稳定在3左右，但是奥
28、克斯广场和绿地中央广场突破了5。价格：由于板块未来发展前景，价格普遍不低，在7500左右浮动。位置稍差的滨江一号仅5600.客户：从市政府吸引过来大量优质客户，开福区的也有一定的规模。省外客户和投资客占一定比例。,滨江新城板块SWOT分析,优势：优越的地理位置便捷的交通政府的大力支持开发商大的投资,劣势：土地资源有限配套不完善、成熟规划没有完全落实,机遇：这是湘江旁最后一块最优质的土地，投资达600亿元，不久的将来，这里很可能成为河西的商业中心,威胁：紧邻市政府板块一桥之隔的开福区梅溪湖的同期开发，改善性客户会有一定影响,梅溪湖板块：国际服务区、科技创新城,板块特色： 梅溪湖综合开发项目是集防
29、洪、生态产业、文化旅游和高档住宅开发于一体的综合型项目。是集居住、商业、写字楼于一体的山水新城，是资本密集、技术汇集、人才聚集的生态新城户型特点：以居家型、舒适型为主，逐渐向投资型演变发展特点： 2007年长沙投资600亿启动梅溪湖综合开发项目，政府将此区域定位为长沙未来新的城市中心，并要将梅溪湖建设成“国际服务区、科技创新城”。,金星路,西二环,主要交通：龙王港路、金星路、西二环临近板块东边版块内交通还有待开发和完善。,龙王港路,板块定界：梅溪湖位于湖南省长沙大河西先导区，西二环至三环之间。梅溪湖本属于岳麓山的桃花岭景区。,梅溪湖板块定界与交通,梅溪湖板块代表楼盘汇总：,梅溪湖板块代表楼盘分
30、析,物业类型和业态：版块内低层、小高层、高层、超高层、别墅都有，物业类型全面，而且带有大型的城市综合体。容积率：容积率在两点多，没有突破三，居住的舒适度相当高。价格：该板块两大楼盘的均价均在8500，由此说明梅溪湖发展的潜力巨大。相隔稍远的达美D6区则便宜许多。客户：客户主要来源于长沙市政府、岳麓区政府、市人大、湘雅三医院等。企业主管和私营业主居多。,梅溪湖板块SWOT分析,优势：市民的广大认可依山傍水的生态环境政府的支持很大,劣势：配套不够完善交通不够便捷,机遇：政府将此区域定位为长沙未来新的城市中心,威胁：东边被岳麓山屏蔽，北边靠近市府板块,大学城板块：高档别墅项目聚集地,板块特色:紧邻河
31、东中心地块，仅橘子洲大桥一桥之隔。岳麓山景区占据大部分地块，一边为江，一边为山，绝无仅有。户型特点：由于岳麓山板块以教育、旅游为发展重点，楼盘相对较少，但大多都是以高档、舒适别墅为主。发展特点：便捷的交通，稀缺的自然环境，浓郁了文化氛围，这都是不可抗衡的优势。,枫林路,潇湘路,麓山路,西二环,靳江路,阜埠河路,交通解析,板块定界：岳麓山以南。东到湘江，北到岳麓山，难道猴子石大桥。也是大学城所在范围。,道路以围绕岳麓山和沿江为主。,大学城板块定界与交通,大学城板块楼盘汇总：,大学城板块代表楼盘分析,物业类型和业态：由于土地资源有限，在售的两个楼盘分别是小高层和别墅。容积率：容积率相对合理，小高层
32、2.3，别墅0.2相对来说属于特别舒适的。价格：根据位置的分布，价格符合长沙基本情况。客户：省内高端客户。,大学城板块SWOT分析,优势：湘江、岳麓山长沙两大灵魂景观尽在板块之中联通橘子洲大桥，十分的便捷大学城带来了更多生机,劣势：景区、学校占据了大部分优质地块。土地资源比较零散消费群体为学生,机遇：长沙依山伴水的地块越来越少，便捷的交通和绝版的景观资源，必定会有所新的突破,威胁：江东商圈的威胁学生群体所占的比例,洋湖垸板块：健康、舒适居住圣地,板块特色：较大的待开发面积，较佳的景观资源优势，是高品质楼盘密集、扎堆的地方。毗邻岳麓大学城，区域发展潜力大。物业类型：小高层、别墅、洋房为主。,发展
33、特点：得天独厚的景观资源和教育资源，是岳麓区的高档生活。加上洋湖垸的开发完善和附近楼盘的兴建，未来发展必定很快，区域交通和配套有待完善。,云栖路,绕城高速,板块界定：位于湖南长沙市洋湖大道以北，潇湘南大道东线以西、靳江河以南、以东，总占地面积5.2平方公里。,潇湘大道,交通解析：洋湖垸板块由云溪路、绕城高速、潇湘大道围住。由于位置独特，片区里面的交通还有待开发和修建。,洋湖垸板块定界与交通,洋湖垸板块代表楼盘汇总：,洋湖垸块代表楼盘分析：,物业类型和业态：板块内以洋房、别墅居多，小高层和高层也占一定比例。由于别墅培养起来一定的高档居住氛围，附近的小高层和高层也会增加。 容积率：容积率在2左右浮
34、动，相对来说居住非常舒适。价格：价格50005700范围内，相对比较稳定客户：别墅、洋房客户主要一长沙本地高端客户为主，省内其他地方的投资客户为其次。,洋湖垸板块SWOT分析,优势：紧邻洋湖垸湿地公园开发的洋房、别墅培养成了一定的高端居住氛围,劣势：交通和配套有待完善,机遇：洋湖垸湿地公园的建设完善，给注重身体健康和对环境要求高的客户提供了不错的选择，更多地块的待建，必定会带动起经济的发展,威胁：已经在端，北面临近大学城，相对比较封闭，以附近原居民居多,板块分析小结各板块特征分析,板块分析小结交通、景观、环境、生活配套整体评价,梅溪湖和洋湖垸板块景观和环境较好，生活配套较差，交通一般，比较适合
35、开发低密度、高品质产品。随着片区发展、配套逐步完善和大型开发企业进驻，也会出现集住宅、商业、办公于一体的成熟综合体，满足客户多样化需求。 市府板块交通、配套较好，考虑到投资情况，适合开发写字楼、商业。公寓等产品。 随着交通网络更加完善，滨江、梅溪湖、洋湖垸的建设，会出现更多公寓、商业等产品，满足客户投资型需求。,总结：岳麓区域核心优势和提升障碍,区域核心优势,商业支撑,土地资源,自然环境,政府规划,科技产业发展,文化底蕴,土地资源：土地资源丰富，较大的待开发面积为房地产市场提供良好的发展基础。自然环境：不可复制的自然环境为打造生态新城提供有力保障。政府规划：重点开发洋湖垸、滨江新城、梅溪湖，区
36、域吸引增强。文化底蕴：大学城和岳麓山文化气息，使得岳麓区更具内涵。商业支撑：荣湾镇、梅溪湖等商圈的不断完善，促进了经济增长。,提升障碍,交通,配套,观念,交通与配套：五大板块中，麓山和市府板块相对比较便捷、发达，其他板块均待开发、完善。观念：“西郊东市”的区域印象依然存在。夸区域置业未完全成为一种普遍现象,报告架构,一、岳麓区概述二、岳麓区规划与发展三、岳麓区房地产发展探究四、岳麓区潜在楼盘分析,岳麓区潜在楼盘汇总（1）,岳麓区潜在楼盘汇总（2）,潜在竞争项目案例界定原则主要参照项目入市时间及产品规模类型等方面。 案例分析主要从项目入市时间和产品规模类型方面进行初步的分析与了解。,分析思路：,
37、梅溪湖国际新城：梅溪湖国际新城，成就“长沙未来中心”之地位；,梅溪湖国际新城集山、水、洲、城于一体，稀缺价值不可复制；项目总占地约11452亩，总建面约945万平米，其中住宅面积约710万平米，商业商务面积约240万平米；涵括高档住宅、超五星级酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、文化艺术中心、科技创新中心等众多顶级业态。,万科白鹭郡：王牌企业精工打造生态宜居,紧邻洋湖垸生态湿地公园预计2013年5月开盘。,优势： 十万方的大型聚居区，39%的绿化率，生态聚居环境。,小结：大型开发商的竞争，引领楼盘走向更加成熟、完善、舒适、健康的居住理念,大盘云集，蓄势待发，未来楼市势不可挡。多个大型城市综合体，必将带动岳麓区的整体飞跃。大型品牌开发商不断强势进驻，例如：万科、绿地以及中海等地产百强开发商，必将引领市场。片区楼盘开发物业类型逐渐向小高层、高层转变。配套和生活品质不断提高，更加舒适和健康。,谢谢观赏,
