1、2015 年下半年广东省房地产估价师房地产基本制度与政策重要汇总考试试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、房地产市场也存在空间市场和_这两个层面。A资产市场B资本市场C信托市场D证券市场 2、下列不属于房地产的行政法规的是。A：城市私有房屋管理暂行条例B： 城市房屋拆迁管理条例C： 城市房屋拆迁单位管理规定D：住房公积金管理条例E：房地产估价机构必须加盖公章3、不属于引起房地产价格上升的原因是。A：外部经济B：需求增加导致稀缺性增加C：生活水平的
2、提高D：通货膨胀E：工业用地的监测点评估价格 4、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是_。A消费者行为调查B市场营销因素调查C竞争情况调查D市场需求容量调查5、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以_状况为参照系进行的。A可比实例房地产B估价对象房地产C标准房地产D类似房地产 6、A 省 B 市 C 房地产开发公司于 2005 年 9 月，成为上市公司，股本总额为 2亿 1 千万，其中发行社会公众发行股票总数 100 万股。2007 年 3 月，该公司股本总额为超过 4 亿元。按照有关规定，A 市 w 公司 2003 年 9 月，成为上市公司时，该公司內部职工认购的股份不得超过万股
3、。A：10B：25C：50D：100E：执行层的组织协调 7、收益递增递减原理可以帮助我们确定估价对象的A：最佳用途和最佳规模B：最佳集约度C：最佳规模和最佳集约度D：最佳用途E：工业用地的监测点评估价格 8、我国个人住房抵押贷款的风险最终主要转移在_身上。A开发商B银行C购房者D都是 9、金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多少，将其划分为 AAA、AA、A 、BBB、BB 和 B级通常情况下，资信等级的企业才能获得银行贷款。A：AA 级及以上B：A 级以上C：BB 级以上D：BBB 级及以上E：借款合同 10、在房地产开发项目经济评价中，选
4、择评价的基础参数时，一般将空置率归为(2005 年试题)A：时间类参数B：融资类参数C：评价标准类指标D：收益类指标E：借款合同11、国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自之日起满一年未动工开发的，可以征收土地闲置费。A：土地使用权出让合同生效B：使用土地C：土地使用权出让金缴纳D：土地使用权证取得E：房地产估价机构必须加盖公章 12、在某幢建筑面积 3000m2 的经济适用住房建设中，某开发企业花费 280 万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了 20 万元的贷款利息和行政事业
5、性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的 4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为_。A1067 元/m2B1070 元/m2C1084 元/m2D1141 元/m2 13、报酬率为与所投入的资本的比率。A：净收益B：投资回收C：投资回报D：收益E：工业用地的监测点评估价格14、下列关于路线价法的表述中，不正确的是_。A路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若
6、干标准临街用地求其平均价格 15、投资估算的精确度为30，研究费用一般占总投资的0208，该阶段为。A：投资机会研究B：初步可行性研究C：详细可行性研究D：项目的评估和决策E：借款合同 16、某房地产 2009 年 4 月的价格为 6500 元，已知该类房地产 2009 年310 月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上个月为基数 100)，该房地产 2009 年 10 月的价格为元。A：5110.51B：5307.26C：5549.95D：5638.13E：工业用地的监测点评估价格 17、下列关于各资质等级
7、房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数，表述错误的是。A：一级资质要有 15 名以上专职注册房地产估价师B：二级资质要有 8 名以上专职注册房地产估价师C：三级资质要有 3 名以上专职注册房地产估价师D：暂定期的三级资质要有 2 名以上专职注册房地产估价师E：执行层的组织协调 18、土地使用税政策性免税中，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税。A：35 年B：3 8 年C：5 10 年D：1015 年E：执行层的组织协调 19、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。 合同法规定，租赁期限不能超过_年
8、。A10B15C20D30 20、政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。这里指的是房地产投资的特性。A：区位选择异常重要B：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C：易受政策影响D：存在效益外溢和转移E：借款合同 21、土地使用权出让合同约定的使用年限为 70 年，原土地使用者使用 28 年后转让，受让人的使用年限只有年。A：20B：42C：50D：70E：执行层的组织协调 22、某商场建成于 2000 年 10 月，收益期限从 2000 年 10 月到 2040 年 10 月，预计未来正常运行年潜在毛收入为 120 万元，年平均空置率 20，年运营费用5
9、0 万元目前该类物业无风险报酬率为 5，风险报酬率为安全利率的 60，则该商场在 2005 年 10 月的价值最接近于 【2005 年考题】A：536 万元B：549 万元C：557 万元D：816 万元E：工业用地的监测点评估价格23、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于。A：自然折旧B：物质折旧C：功能折旧D：经济折旧E：工业用地的监测点评估价格 24、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（） 。A目前是否有经济收入B过去是否带来了经济收益C是否具有产生经济收益的能力D目前的收入是否大于运营费用25、临街深度价格修正率表的制作形式有_。A单独深度价格
10、修正率B累计深度价格修正率C平均深度价格修正率D以上均正确二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、选取可比实例时，应符合的要求包括_等。A可比实例与估价对象所处的地区必须相同B可比实例的交易类型与估价目的吻合C可比实例的规模与估价对象的规模相当D可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同 2、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于。A：国内外市场环境调查B：技术发展调查C：市场需求容量调查D：竞争情况调查
11、E：借款合同3、地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。地籍要素指。A：与地籍管理有关的一些房屋、道路、水系、垣栅及地物和地理名称等B：土地的编号C：土地的利用类别、等级D：土地的权属界线，界址点及其编号E：各级行政区划界线及房产情况 4、收益性物业的经营费用不包括_。A人员工资及办公费用B保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用C保险费、房产税和法律费用等D抵押贷款还本付息费用5、根据国家城市区域环境噪声标准 ，3 类标准适用于。A：疗养区B：居住区C：工业区D：大学区E：执行层的组织协调 6、.2010 年 3 月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资 2 亿元，则
12、该项目资本金应不低于万元。A：4000B：5000C：6000D：7000E：执行层的组织协调 7、需要解决在建筑物建成后地价如何合理分摊的问题，由此找出每个所有者应占有的_。A土地价格B土地份额C楼面地价D房地产份额 8、目前土地使用权出让的方式有。A：协议B：挂牌C：抵押D：拍卖E：招标 9、个人住房贷款包括商业性住房贷款和_两种类型。A企业住房贷款B等额本金方式C政策性住房抵押贷款D等额本息方式 10、某家庭购买一套面积为 100m2 的商品住宅，单价为 5000 元/m2，首付款为房价的 30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为 4%和 7%，期
13、限均为 10 年，公积金贷款的最高限额为 10 万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为_元。A1002.45B1012.45C1027.42D1037.4511、为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有(A：城市的发展布局B：功能分区C：禁止、限止和适宜建设的地域范围D：建筑形态控制指标E：城市性质 12、下列关于会计分期，说法正确的是。A：会计分期的目的是将持续经营的生产经营活动划分为连续、相等的期间，据以结算盈亏，按期编报财务报告，从而及时地向各方面提供有关企业财务状况、经营成果和现金流量信息B：会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为一个个连续的、长短
14、不相同的期间C：会计分期又称为会计期间D：按年度编制的财务会计报表也称为年报E：以一年确定的会计期间称为会计年度 13、出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据提出。A：城镇体系规划B：土地利用总体规划C：修建性详细规划D：控制性详细规划E：执行层的组织协调14、下列关于潜在毛租金收入的说法，不正确的是_。A物业可以获取的最大租金收入即潜在毛租金收入B它等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积C能够改变它的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化D它代表物业实际获取的收入 15、保险合同的关系人有。A：被保险人B：受益人C：保险人
15、D：投保人E：保险代理人 16、 土地管理法将土地分为_。A生产用地B非生产用地C农用地D建设用地E未利用地 17、在不确定性情况下，估计未来投资收益，可选用的决策方法有。A：小中取大法B：大中取小法C：大中取大法D：小中取小法E：最小最大后悔值法 18、房地产投保时的保险价值评估，既可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定，估价方法宜采用。A：成本法B：路线价法C：假设开发法D：基准地价修正法E：市场比较法 19、当计息周期为 1 年时，名义利率 i 与实际利率 r 的关系是_。AirBi rCi rDi1+r 20、某居住区住宅用地面积 17.8h，建有
16、 42 栋住宅，分别为：6 栋 24 层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为 900、21600；16 栋 13 层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为 1080、14040；20 栋 8 层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为 1080、8640，则该居住区住宅平均层数为层。A：7.9B：11.9C：12.1D：19.0E：执行层的组织协调 21、房地产保险中，涉及房地产的财产保险主要包括。A：企业财产保险B：城乡居民房屋保险C：建筑工程一切险D：买方信用保险E：住宅抵押贷款保险 22、针对不同用途的收益性物业可分为_。A写字楼物业管理、商场物业管理B承租人管理、租赁市场管理C工业及货仓物业管
17、理、人事管理D商场物业管理、财务、人事管理23、下列有关商品房买卖合同的內容，表述正确的是。A：2000 年原建设部、国家工商行政管理局对 商品房购销合同示范文本进行了修订，并更名为商品房买卖合同示范文本B：根据商品房买卖合同，凡是面积误差比绝对值在 3以內(含 3)的，据实结算房价款C：根据商品房买卖合同，合同未作约定的，面积误差比绝对值超过 3时，买受人有权退房D：当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定E：商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计 24、房地产估价的基本原则和最高行为准则为_。A最高最佳使用原则B合法原则C估价时点原则D独立客观公正原则25、城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有。A：名胜古迹自用的房产B：寺庙出租的经营用房产C：校办工厂的房产D：房地产开发企业建造未售但自用的房产E：地下停车场
