1、【城市豪宅 比肩世界】第六都项目二期产品定位及物业规划建议报告（调整稿）,【湖南中原 事业二部 荣誉出品】 Changsha.3.2011,开创城市中心豪宅生活新标准,Innovative urban living quality horn hand,一个豪墅的特区与,一场豪奢的盛宴,A revolutionary city with an innovative architecture,我们的占位思考“三达”鼎立，打造南中国豪宅名片,第六都？,运达中央广场武广顶级城市豪宅,万达公馆中国顶级豪宅,经过前期与开发商的深入沟通，中原明确了本案二期将作为项目的豪宅组团进行打造，同时也明确了本报告需要
2、解决的三大核心问题：,Q1：基于项目价值与豪宅市场发展的分析，确定项目二期的整体定位？Q2：定位之下，项目二期的产品户型配比如何确定？产品如何打造？Q3：如何针对项目二期的规划布局提出合理建议，以体现项目的豪宅特性？,报告体系,Analyze System,项目价值及发展属性分析长沙平层豪宅市场分析豪宅客户需求分析项目二期产品打造建议豪宅配置打造建议项目二期规划建议,项目价值分析,外部价值分析区位价值、交通价值、配套价值、规划价值,内部价值分析地块价值、规划价值、综合体价值,项目价值分析部分我们将从外部价值与内部价值两个部分着手分析,项目外部价值分析,区域价值：主城核心区南部，城市4D中心，占
3、据城市资源价值优势，坐享区域利好,主城核心区南部,项目位于二环以内，城市中心板块南部。,省府板块,中心板块,城市4D中心,项目区位所在代表的是长沙的经济发展极，承担着城市四大功能：中央政务功能（CPD）中央经济功能（CBD）中央生活功能（CLD）中央信息功能（CED）,交通价值：“繁华尽在两腿之间”,城市干道,项目处于几大城市交通主干道网络中心，三纵两横分布有书院路、芙蓉路、韶山路、劳动路以及南二环,芙蓉大道：作为亚洲最长的城市快车道，北达岳阳湘阴，南至湘潭板塘，是连接3+5城市群的经济大动脉。,韶山路：南北走向贯穿长沙市的城市大动脉。,如果说：芙蓉路与韶山路是长沙的两条腿，那我们的项目就是“
4、繁华尽在两腿之间”,轨道交通：,地铁1号线长沙南北轨道交通骨干线,交通价值：地铁口岸物业，坐享城市繁华便利，交通通达性高,本案,金色大道站,地铁1号线，贯穿城市南北发展轴，覆盖城市南北向放射客流走廊， 促进城市南北方向发展。,地铁线路的规划与施工标着长沙迈入了轨道交通时代，也意味着更高效的生活。,金色大道站距本项目仅百余米，步行两分钟即可达到,距离项目最近的地铁1号先金色大道站站口，距本项目只有100余米距离，从项目步行到地铁口仅两分钟路程,配套价值：受东塘、雨花两大城市商圈辐射，占据城市优质配套资源，价值不言而喻,周边配套：,教育环境：雨花亭小学、21中、中南大学、长沙理工大学文化休闲：南郊
5、公园商场：沃尔玛、华银旺和医院：五洲医院、爱尔眼科医院、湖南省第二医院、省脑科医院银行：建行、中行、农行、工行酒店：神农大酒店、五华酒店,南郊公园鸟瞰图,外部价值小结：该项目是城市中心区，区位特点决定了本项目具有先天的高端禀赋,本项目最大的优势在于区位与地铁城市4D区域，拥有便捷的交通、成熟的生活和配套，为项目带来更高的居住价值,城市4D价值+地铁口岸价值+醇熟配套价值,价值点：,项目内部价值分析,项目二期经济指标分析：超过3.0的容积率，属城市中心高容项目，适合走高层豪宅发展路线；地块内主要以住宅为主，居住较纯粹，为保证居住品质，内部不宜排布低密度物业；绿化达47.5%，宜居价值高,芙蓉路,
6、韶山路,新建西路,南二环,1、66万建面，具备规模优势，利于档次的打造；2、36万住宅，商业部分体量约30万，占比达到45%，具备成为大型综合体的优势；3、住宅部分容积率约为3，容积率较高，不适宜低密度物业的打造，高层产品更有利于降低建筑密度，加大绿地面积，拉宽楼间距，营造社区的高端品质。,二期地块价值分析：地块形状规整，利于规划，二期地块东西高差达10米，具坡地品质，项目可充分利用地形优势打造具有层次感与立体感的园林景观，从而为项目营造豪宅形象与氛围提供支撑,1、地块临芙蓉路，同是有城市东西向规划路金色大道，展示面较长，利于展示项目形象。2、地块形状整体比较规整，昭示性好，利于规划。3、地势
7、呈东北高，西南低的态势 ，高差达到10米，可塑造自然坡度，提高地貌的丰富性，使得园林景观更具层次感以及空间立体感。,项目规划价值分析：先期规划有酒店、写字楼、公寓、市民广场等，物业类型丰富，具有较好的城市影响力与综合配套价值，同时规划有8000的人工湖，具有良好的景观资源价值，能带动二期整体价值的提升,1、项目临芙蓉路一面规划为酒店、写字楼商业部分，利于项目整体形象的展示。2、市民广场将写字楼与酒店有机结合，将提升项目整体价值。3、住宅区域规划在地块内部，环境幽静，利形成纯粹的住宅区域，同时保证了良好的私密性。4、居住区内8000的人工湖在城市中心区极为罕见，为本项目打造豪宅提供了良好的条件。
8、,摇摆区,项目综合体价值:5A写字楼、五星级酒店、公寓、5万平商业等多物业复合，综合体价值显著，本案可依托综合体价值和商务价值拉升二期整体形象与价值,1、本项目一期写字楼部分已经建成，对该项目的整体的价值起到了提升作用，商业部分为居住区的配套设施。2、写字楼的外立面采用的欧洲新古典主义建筑风格，凸显高端时尚的气息。,地块限制条件：区域周边豪宅项目较少，缺乏豪宅的氛围，项目需要通过提升产品品质与配置支撑项目豪宅形象,周边楼盘以普通住宅为主，缺乏高端项目和豪宅项目，周边档次较高的仅有通用时代国际社区与建发汇金国际。周边整体形象不高。,优化限制条件：借地块及规划的优势，进行资源打造,区域缺乏豪宅氛围
9、，区域整体形象不高,依托地块有力条件，打造后天资源，使得项目品质提高，具备豪宅要素,打造成区域标杆项目，上升至全市豪宅前列,内部价值小结：本项目已初具豪宅打造条件，但还需通过合理规划与配置形成价值竞争力,从地块规模、地块外形上可以分推导出本项目只适合高层住宅物业的建造，同时对资源的塑造能为项目提供豪宅的必备条件。综合体的属性为住宅部分带来商务性能，于无形中提高了附加值，也是其他项目所不具备的。,规模价值+坡地价值+综合体价值,价值点：,外部价值,内部价值,项目价值体系构建,区域价值：城市中心区域，区位价值凸显，稀缺性资源具备高升值潜力交通价值：项目四通八达，拥有多重立体交通网络，更靠近地铁口岸
10、，出行便利配套价值：城市中心成熟区域，配套齐全，是生活居家无可挑剔的便捷之地规划价值：南湖新城的规划，将会令片区的商务价值与居住空间升级,项目指标：城市中心区域大规模社区、高绿化综合体规划价值：通过8000的水系串联五大功能区，规划“两横三纵景相连，两心三阶步云天”的格局 地块价值：毗邻城市主干道，通达性、昭示性良好，能最大程度享受城市价值与区域价值；地块整体性强，有一定高差综合体价值：项目写字楼建成，综合体价值开始显现，商务性能为住宅增加筹码,都市级豪门生活特区,城市4D70万平综合大盘,项目发展属性界定,城市4D领袖级平层豪宅特区,城市4D：项目区位决定本案属于城市中心型豪宅。项目更多依赖
11、于城市资源提升项目价值。领袖级：打造成城市中心区的标杆之作！平层豪宅特区：从地块居住属性、居住品质打造、以及项目整体形象的拉升上思考，本案将以全高层物业打造平层豪宅特区。,平层豪宅与其他豪宅的区别,平层豪宅一般都处于城市中心或者城市副中心，对地段以及配套要求较高，更讲究邻里上下的融洽共处，而别墅豪宅更注重“深居简出”的安宁境界。,平层豪宅在长沙发展情况如何？长沙平层豪宅的发展特点是什么？,提出问题,报告体系,Analyze System,项目价值及发展属性分析长沙平层豪宅市场分析豪宅客户需求分析项目二期产品打造建议豪宅配置打造建议项目二期规划建议,2007,2008,20092010年,第一阶
12、段：萌芽期,发展特征：1、城市远郊/城市新区2、远离城市中心，市政配套较差3、自然资源优势4、传统别墅物业5、产品创新性差6、主要卖点：自然景观资源、产品品质、品牌,典型项目：万科西街庭院南山苏迪亚诺绿城青竹园保利阆峰云墅,第二阶段：起步发展期,典型项目：滨江金座西山汇景美洲故事托斯卡纳,第三阶段：分化演变期,典型项目：北辰湘江世纪城双湾国际奥利匹克花园,发展特征：1、城市近郊/城市新区2、城市化程度有限，市政配套缺乏3、品质提高，物业组合增多4、自然景观资源优势5、产品舒适度进一步提高6、主要卖点：景观资源、地段、品质、配套,发展特征：1、城市新区2、城市化程度提高，市政配套较好3、综合体价
13、值开始出现4、主要卖点：地段、城市景观、综合体价值、产品品质,长沙豪宅市场发展阶段：长沙豪宅市场发展已迈入豪宅城市化、中心化、平面化发展阶段，平层豪宅开始迅速发展,2011年,第四阶段：快速发展期,发展特征：1、城市中心区2、城市化程度高度集中，配套功能完善4、综合体价值叠加5、主要卖点：地段、城市景观、综合体价值、产品品质、科技附加值,典型项目：北辰奥林匹克花园万达公馆运达中央广场通用时代国际社区,豪宅发展逐步向品质化、城市化、中心化演化转变,长沙平层豪宅市场发展格局：发展两极分化，资源型平层豪宅沿湘江分布，占据城市自然景观资源非资源型；豪宅则占据城市中心，依托城市综合资源与项目后天打造资源
14、塑造豪宅品质,中心板块,万达公馆,建发汇金国际,运达中央广场,奥林匹克花园,华盛新外滩,通用时代国际社区,湘江雅颂居,藏珑,北辰三角洲,城市资源型豪宅,城市中心型豪宅,区域分布：城市近郊或中心，依托城市景观分布项目特征：有较好城市景观资源，物业以别墅、洋房、高层等组合为主典型代表：藏珑、湘江雅颂居、北辰三角洲、万达公馆,区域分布：城市中心区，占据城市稀缺地段资源项目特征：物业以高层为主，属平层豪宅；拥有较强城市稀缺资源价值，同时具有综合体价值典型代表：运达中央广场、奥园、建发汇金国际、通用时代国际社区,城市资源型豪宅,城市中心型豪宅,本案属于城市中心型豪宅项目,西山汇景,长沙平层豪宅市场发展特
15、征：随着客户需求的多元化，豪宅产品品质化程度加深，住宅科技得到广泛应用，综合体价值与豪宅价值开始叠加，城市中心型平层豪宅的市场竞争与打造标准更加严苛,城市中心型平层豪宅：快速发展期综合体价值、高附加值、品牌价值,长沙平层豪宅发展趋势：随着城市空间的不断拓展，客户对于城市资源的依赖程度进一步加深，城市中心型平层豪宅价值得到不断认可，中心区平层豪宅未来将引领城市豪宅市场发展，成为新的标准制定者,城市中心型豪宅价格远高于同区域内其他项目产品价格！,最高差价达13000元/平米,在长沙谁是城市中心型豪宅,通用时代国际社区70万城市高端生活示范区,1,2,3,4,5,项目规划：整体分三期开发，一期物业全
16、部为30+1F、31+1F高层共13栋，总建面达27万平米；二期未定，三期以商业为主；整体规划为城市最佳生活示范区，中心规划有大面积湖景，整体档次为中高端,一期,三期,二期,项目整体分三期开发：一期为27万平米纯住宅区，全部为30+1F、31+1F高层，共13栋，结构为塔楼；二期未定；三期以商业为主；,1,2,3,4,5,项目一期（15栋）户型配比：总户数为2340，产品为一房至四房，面积段在75-168平米之间，其中二房占比较大；整体户型及面积较为主流,项目一期（15栋）户型设计：一房产品在打造上采用了入户花园和多功能房的设计，提高了产品的性价比，同时以主卧套房设计提升产品的档次；两房设计设
17、计有入户花园和空中花园、主卧套房等具有一定的创新性和灵动性,空中花园,75平米1+1房,赠送入户花园；具多功能房，较灵动；主卧套房设计；,89平米2+1房,赠送入户花园、空中花园；主卧套房设计；,项目一期（15栋）户型设计：三房户型具有较好的空间尺度设计，同时具有创意，赠送入户花园、空中花园，空间灵动，且配置独立书房，主卧套房设计等提升了产品的品质与档次，具备豪宅产品基本特征,139平米3+1房,赠送入户花园，空中花园；具有独立书房；主卧套间设计；客餐厅一体，空间开阔；超大景观阳台，厨房带生活阳台,空中花园,项目一期（15栋）户型设计：N+1户型为主较多，同时保留有少量168平米复式产品，产品
18、舒适尺度较大，赠送面积多，并普遍采用入户花园，空中庭院、观景阳台等设计，产品性价比与创新性高,168平米4+1复式,106平米2+1,露台,书房,客、餐厅一体,空中花园,入户花园,客、餐厅一体有独立书房赠送入户花园二层带露台卧室为套间设计,客餐厅一体,客、餐厅一体赠送空中花园赠送入户花园卧室为套间设计,卧室套间设计、空中花园、入户花园,项目亮点打造：规划有3000平米商务中心（会所）、幼儿园、赤岭小学、运动场所等，配套完善；全精装双入户大堂；架空阳光车库；戴德梁行物管顾问；多重顶级安防等，有力支撑了项目的高端形象定位,幼儿园、篮球场,“岛”概念中心水景园林,商务中心,休闲广场,其他支撑,戴德梁
19、行物管顾问赤岭小学精装入户大堂架空阳光车库,建发汇金国际都市综合体 高端生活全案,项目基本规划分析：以普通住宅为主，别墅项目旨在提高项目整体形象，形成高低配的物业组合形式；二期商业部分150米超高层五星级酒店成为南城地标性建筑，支撑起南城CBD核心区域,4栋叠加别墅，共32套,三栋，为点板结合建筑形式,150米的超高层建筑,园林：为长沙下沉式台地园林，通过水景运用、绿色植被打造成市中心的原生态园林。,2007年，该地块拍得5.33亿以地王的姿态入市，将汇金国际打造成集城市中心顶级豪宅、写字楼、商业配套为一体的城市综合体项目 ，建筑面积约26万，其中商业部分为14万。,产品分析（住宅）都市主流户
20、型与城市别墅的结合，住宅面积以市场上的住流行面积为主，面积设计较为合理。,项目一期1，2，3号栋为28层高层住宅，主要户型为以紧凑型二房、三房及舒适型四房为主。,目前在售3#栋货量为274套，二房和三房的分布较为均衡，面积段跨度较大，涵盖了紧凑型两房三房和舒适型两房三房，能满足各种不同需求。,（项目内另有8栋叠加别墅，为上下各三层的叠加形式，共32套，面积区间为230-420之间。）,汇金国际拥有入户花园、飘窗、阳台等常规设计，户型一般。叠加别墅总量稀少，为城市绝版稀缺产品。,户型分析主力户型设计采用框架结构设计，能根据需要设计适合自己的户型；同时所有的户型设计都遵循动静分区、干湿分离的原则进
21、行了有效的布局，更具合理性；户型设计充分考虑了赠送面积，赠送面积高达16%，有效的提高了产品附加值,三房两厅156,两房一厅 76,南北双阳台设计主卧套间设计有独立书房,客餐厅一体，空间尺度大；主卧带超大观景阳台；,99平米三房,户型分析部分三房户型设计有10平米入户花园、书房等，提升了产品的价值与档次，同时空间具有灵动性和创意性,独立书房,10平米入户花园,赠送10平米入户花园；带独立书房配置；,104平米三房一厅,赠送入户花园；有独立书房；主卧套间设计；,项目豪宅配置从该项目的配置情况分析，无论从配置数量或是配置品质上，都无法与真正意义上的豪宅项目匹配，豪宅配置设施较弱 ，不能起到有效提升
22、项目附加值的作用,入户大堂：住宅楼均设置5.6米高架空层，按五星级酒店精装修标准设计入户大堂。电梯：采用两梯两户、两梯三户、两梯四户三种电梯配置形式。安防系统：采用智能门禁刷卡系统，24小时电子监控，每栋别墅建筑配备一名专用保安人员。园林：采用长沙首个下沉式园林设计，内置循环水景系统。人车分流：车流直接从小区外部地下车库入口进入车库，整个小区彻底实现人车分流。物业管理：采用建发集团旗下怡盛物业。会所：在2期的规划中，将在酒店物业一二层设置项目会所，主要打造成一个休闲娱乐中心。,下沉式园林,超高层,奥林匹克花园：九五之尊 都市顶级私家官邸,规划分析：整个项目以组团式规划，在平面布置上错落有序，却
23、不失恢宏大气，布局小高层住宅，整个小区容积率低，创造了一个舒适性的居住环境,项目总占地500余亩，规划总建筑面积近70万平米，是省府板块最大规模住宅项目。项目地块整体分为商业与住宅两区进行开发，先期开发的住宅部分地块建筑面积40万平米，规划为雅典、悉尼、洛杉矶、楼王坤台、楼王乾台五大组团，由小高层住宅、小学、幼儿园等组成，建成后将成为一个低密度、低容积率、高绿化的高档花园社区。,户型配比：该项目的户型结构设置以三房、四房为主，但面积段跟市场主流的面积区间区别开来，有效的拉升了项目的品质,项目以四房为主，占到所有产品的86%，另外有少量三房、五房以及复式。从产品配置的面积分析，与一般的市场主流产
24、品有所区分，面积大，舒适性强，符合豪宅品质。,户型分析：奥林匹克花园户型设计周正，户户带入户花园，多阳台组合，功能齐全，开创了长沙平层豪宅的先河，代表了长沙平层豪宅的最高水平,四房2厅4卫 196,3房2厅4卫 248,卧室为套间设计；带工作间、衣帽间；赠送入户花园，带露台；有多功能房；具有家庭厅；多景观阳台设计,卧室为套间设计；带工作间、衣帽间；赠送入户花园，带露台；有多功能房、储藏室；具有家庭厅；多景观阳台设计,豪宅配置：从产品的硬件品质到软件服务，奥园都采用的无一不是顶级的配置，完美的打造出长沙第一智能豪宅,建筑风格：建筑袭承以奢华著称的ARE-DECO风格，将欧洲繁缛的形式简化，外观典
25、雅，材质厚重。皇家园林：楼王组团乾台利用起伏坡地，将水景系统与园林景观节点进行完美结合，营造出一副赏心悦目的园林美卷。智能系统：霍尼韦尔智能家居系统、户式中央空调、户式中央除尘系统、户式水处理系统、户式新风系统、户式中央热水系统、IC卡智能系统。名流会所：会所以“专属定制上流圈层生活方式”为经营理念，采用VIP准入制，是楼王组团业主独特的身份标签。物业管理:楼王组团引进顶级品牌喜达屋物业，深谙东方服务哲学，将“管家式”服务模式用于顶级住宅领域，为中国顶级住宅量身定制。,运达中央广场:城市极具影响力的都市顶级综合体,160米高酒店及公寓,248.8米63层酒店及写字楼,7层商业,住宅部分：依托高
26、端商打造的精品豪宅，共六栋，超宽楼间距展现了项目豪宅的价值，同时采用5000元/的精装标准，打造武广第一平层豪宅,160米高酒店及公寓,248.8米63层酒店及写字楼,商业内街,屋顶花园,产品户型配比:以三房为主力户型，占比约57%；其中5号楼王中间层有60户复式，面积段在100220平米之间，复式面积段在340486平米之间,2房2厅2卫(100),3房2厅3卫(178),户型设计注重空间感，同时强调功能性，产品创新强，有入户花园、书房、主卧套间设计等，以舒适性，全能型打造豪宅产品标准,主卧套间设计；有独立书房；客餐厅一体；客厅、卧室面积在20平米左右,卧室套间设计；赠送入户花园；有独立书房
27、；客厅、卧室面积在20平米左右,套间设计,套间设计,入户花园,书房,书房,客餐厅一体,三房150平米,四房220平米,三房户型设计舒适尺度高，且具有一定创意，入户花园，书房，套间设计，南北双阳台设计等均体现了产品一定的豪宅品质,超大生活阳台,套房设计,入户花园,书房,赠送入户花园；南北双阳台，其中生活阳台超过10平米；带独立书房；卧室套间设计，带衣帽间；,南北双阳台，其中生活阳台超过10平米；带独立书房；卧室套间设计，带衣帽间；,书房,套房设计,配置以及附加值：智能系统、奢侈园林、顶尖商务配套,八大智能系统：地暖、集中水热系统（24小时热水）、中央空调、指纹密码锁、智能家居、智能电梯、食物垃圾
28、处理器、中空多层LOWE玻璃；均采用国际顶尖品牌。,奢侈园林：大型水系、2000元/园林景观、4000元/绿化隔离带、2万中央草坪、假山瀑布、观景亭台、直径超过30公分的加拿大海枣,商业配套：两大超五星级酒店及国际顶尖商业购物中心。,万达广场：百万级顶级城市综合体 ，长沙城市豪宅的标杆力作,开福万达广场,项目位于长沙市开福区，东至福庆街、西长街，西至湘江大道，南至五一大道，北至潮宗街。,项目主要分为四个区域，A、C地块为豪宅，B地块为商业综合体、酒店、5A级写字楼，D地块为独栋5A级写字楼。,写字楼,住宅,集中商业,酒店,规划有5A写字楼+五星级酒店+商业等物业，集聚城市综合体价值，拉升了项目
29、住宅价值，奠定了项目中国顶级豪宅的形象,户型面积主要在160-300平方米之间，拥有大尺度空间，160平方米两房，220280平方米三房纯大户，超宽奢豪设计，体现了豪宅特性，室内设计独到，主客厅、阔大起居室、书房、工人房、功能阳台，结构紧凑，功能完备,两房160平米,三房280平米,套间设计,套间设计,家庭厅,家庭厅,书房,佣人电梯,家庭厅、卧室套间设计、衣帽间、书房,湘江雅颂居城市资源型高端豪宅,规划分析：项目分三期开发，以高层住宅和临江双拼别墅相结合，依托湘江资源成为一个资源型的住宅小区,项目总占地面积11.7万平方米，总建筑面积38.7万平米，其中地上建筑面积30.6万平方米，地下建筑面
30、积8.1万平方米。建筑包括20栋点式及板式建筑，北地块沿江分布十六栋双拼别墅，东北角两栋商业建筑，南地块东南角一栋幼儿园建筑。项目被新韶西路分成南北两个部分。项目预计分三期进行开发，一期为北地块，二期为南地块，三期为商业建筑。,项目一期户型配比,项目户型以二房三房户型为主，合计占到整个项目的75%，符合市场主流产品趋势。从面积区间上来看，二房产品比较紧凑，适合经济能力不是特别强的客户，而三房产品基本为舒适型三房产品，更加宜居。另外项目有一定比例的大户型产品，可作为项目品质的象征之一。,户型配比：一期以市场主流户型为主，两至五房，面积在87至374之间，其中两房三房占比较大为74%，少量大户型及
31、16套别墅成为项目豪宅品质的标签,B1户型 204,D4户型 137,户型设计充分考虑了产品的舒适性打造，入户花园、双阳台、书房等，充分展现了豪宅产品的配置特点,套间设计,套间设计,入户花园,卧室为套间设计、赠送入户花园、双阳台设计等，满足基本的豪宅配置,保利国际广场：长沙城市新名片，南湖片区的豪宅价值引擎,超高层,规划分析：项目规划有超高层住宅、200米高写字楼、高端酒店、公寓等业态，是多功能为一体的滨江商务中心，规划价值突出,保利南湖广场分为东西两部分，东部规划有9栋超高层住宅楼，以绿色环保的“低碳宜居”为目标，打造富有生态特色和人文氛围的滨江高档居住区。西部规划有超高层写字楼，计划发展高
32、端商务及总部经济。规划建设中的200米高写字楼将被打造成南湖片区地标建筑，变成集商务、商业、高档居住和休闲娱乐等多功能为一体的滨江商务中心。,住宅,超高层写字楼,北辰三角洲500万城市航母级综合大盘,规划分析项目规划有300万滨江高层住宅、20万超五星级酒店、20万平5A级写字楼，以及16万平公寓，项目综合体价值独具竞争力，整体规划上的完善让项目成为目前长沙最具城市影响力的高端平豪项目,超高层酒店,两馆一厅,写字楼,北辰三角洲项目位于长沙市开福区，湘江与浏阳河交汇处，西临湘江，北依浏阳河，东靠芙蓉北路，南抵319国道城区段。项目占地面积约110万平方米，总建筑规模达500万平方米。总建筑面积5
33、37万 ，其中：架空平台上总建筑面积380万；住宅 300 万；公建 80 万，其中：酒店 20 万；办公 20 万；公寓 16 万；商业 24 万。架空平台下总建筑面积157万规划建设的一栋高约260米的标志性建筑，将成为中南地区的新地标。,住宅区,1,2,3,4,5,6,7,8,D3区,项目D3区产品配比分析目前在售D3区，以两房和三房为主，四房次之。保留有80套五房户型，2010年10月首开盘后平卖至今，余量已不多，预计五月将推出E5区,其中：4、5、6号栋共692套，两房299套，三房393套；2、3栋为超高层产品，共296套四房；7、8号栋的两房128套，三房256套共484套，1栋
34、为五房户型，共80套。目前在售D3区,2010年10月开盘后一直平卖至今，余货量主要为190平以上大户型约60多套,89平两房,98平三房,产品户型分析：89平两房与98平三房在产品打造上采用了弧形阳台设计，整体中规中矩，户型紧凑实用，但缺乏亮点,弧形阳台,弧形阳台,弧形阳台,弧形双阳台设计；户型较紧凑实用；,书房,弧形阳台设计；户型较紧凑实用；带独立书房，可改卧室,121平三房,141平三房,产品户型分析：121平三房设计有南北双阳台，主卧套间、拐角飘窗等，具一定创新度；141三房特点在于卧室圆形阳台的设计，提升了产品的溢价值,入户玄关设计；主卧套间设计，270度拐角飘窗设计；南北双阳台设计
35、；,景观阳台,生活阳台,主卧套间,拐角飘窗,圆形阳台,圆形阳台,入户玄关设计；主、次卧套间设计；南北双圆形卧室观景阳台设计；,169平四房,190平四房,产品户型分析：169/190平四房主要特点是空中花园、圆形/弧形阳台的设计，以及套间设计，具备一定的品质感，但整体较一般,弧形景观阳台,空中花园,套间设计,圆形阳台,生活阳台,生活阳台,空中花园,入户玄关设计；主卧套间设计；弧形景观阳台、生活阳台设计；,圆形阳台，生活阳台设计；空中花园设计；套间设计；,323平五房,324平五房,产品户型分析：五房产品均采用了大量弧形建筑设计，弧形多阳台，圆形客厅，卧室全套间设计，衣帽间，洗衣房等，产品极具特
36、点，具备独一无二的市场竞争优势,五弧形阳台设计；卧室全套间设计；圆形客厅设计；配置洗衣房、衣帽间、书房等；,四弧形阳台设计；卧室全套间设计；圆形卧室、客厅设计；配置洗衣房、衣帽间、书房等；,透过个案寻找豪宅产品打造与配置的共性,户型面积区间户型结构参数户型功能区户型产品配置,平层豪宅户型配比,平层豪宅户型区间：平层豪宅户型拥有比普通平层更大更开阔的空间尺度设计，面积普遍偏大，以追求舒适度为主，强调奢华感与功能扩展,两房户型主要集中在86-110平米之间，占比26%35%。三房户型主要集中在136-159平米之间，占比约40%45%。四房户型集中在160-200平米之间，占比约10%15%。五房
37、及复式户型面积集中在占比340-370平米之间，占比约6%8%。,平层豪宅户型结构参数,城市中心型豪宅户型结构分析,平层豪宅户型结构分析,平层豪宅户型结构分析,两房注重功能的合理性与舒适性，主卧、客厅面积均保持在11平米上；,三房/四房追求户型的舒适奢侈，主卧面积保持在15平米以上，客厅采用大开间，大进深，面积保持在20平米上，具备别墅豪宅的功能性；,五房产品在空间尺度上奢侈，大卧室，大客厅功能齐全，具备与别墅产品竞争的优势。,平层豪宅产品配置,通用时代 VS 建发汇金国际 VS 万达中央广场 VS 奥林匹克花园,产品配置共性本案必备基础,流水（水景）、安保系统、豪华入口/会所、休闲广场、物管
38、,产品配置差异性本案突破打造的方向,户型产品：创新型设计元素、前瞻性功能预置园林景观：主题式、互动式、智能型、环境和谐型 科技运用：科技节能、科技智能化装修品质：定制式高端精装会 所：私享型、圈层专属、精准服务型物业保障：学校、幼儿园、知名物业特色服务细 节：人性化、人文化、以人为本,硬件配置(产品标准配置/产品差异性配置),软性配置(精神内涵/服务),豪宅产品打造配置分析长沙平层豪宅产品配置可分为基本配置、提升配置、高端配置三大类,基本配置,结论一：基本配置,结论二：提升附加值配置,结论三：高端配置,豪宅产品打造配置结论,产品带入户花园双阳台设计带独立书房主卧为套间设计,多阳台设计主次卧为套
39、间设计衣帽间储物室佣人房家庭厅,儿童房空中花园露台洗衣房玄关,本案在产品配置上必须满足豪宅基本配置，同时多设计提升配置，高端配置是提升本案产品价值的重要保证！,平层豪宅外部配置,豪宅外部配置汇总分析：精装入户大堂，高车位比，综合体配套，品牌电梯已成为豪宅的基本配置，产品精装修与新住宅科技则是提升豪宅档次与价值的重要因素,结论一：基本配置,结论二：提升附加值配置,结论三：高端配置,豪宅外部打造配置结论,精装入户大堂高车位比，人车分流具备综合体配套价值品牌电梯,特色水系园林景观常规科技应用，安防系统星级会所配置高档建筑材料应用,全精装修新住宅科技应用顶级安防系统智能家居系统顶级品牌物业管理,本案在
40、外部配置上必须满足豪宅基本配置，以及提升配置标准，同时适当采用高端配置，如精装修、顶级品牌物业、智能家居、新住宅科技等，在外部配置上实现豪宅的高端性,在对平层豪宅有一定了解后，我们还需对客户需求进行研究，以求找到我们项目豪宅的产品打造方向与配置要求！,报告体系,Analyze System,项目价值及发展属性分析长沙平层豪宅市场分析豪宅客户需求分析项目产品打造建议豪宅配置打造建议项目二期规划建议,客户需求洞察市场调研篇,调研方法：电话访谈调研时间：3月19日-20日，共计2天；访谈对象：成交客户、销售经理（或策划、销售人员）；访谈数量：深访近20位高端住宅成交客户,深访客户对象：主要为中原目前
41、在售的高端项目的一部分已成交客户以及项目的销售经理（或策划、销售人员）：包括北辰三角洲、奥林匹克花园、金科东方大院、格兰小镇、郡原美村、麓山别墅，共计7个楼盘。,注：客户资料为中原各项目组提供,调研目的：了解客户偏好，认知客户真实需求，为本案提供产品打造方向的市场依据,平层豪宅客户成交客户,平层豪宅客户成交客户,平层豪宅客户成交客户,花园洋房客户成交客户,调研总结：对城市中心的低密度物业认可度不高，对城市超高层住宅有一定接受度；客户购房动机主要是享受生活，强调生活品质和服务，追求更大的空间体验与舒适度,结论2,结论1,结论3,随着经济实力的提高，客户越来越追求品质和享受，开始关注小区园林和物业
42、服务，强调安全感和服务设施，并愿意尝试新的科技带来的便利。,客户偏好更大的空间，强调卧室和客厅的空间要偏大，采光要好，同时，很大一部分客户要求小区内有水景资源,客户对于市中心的低密度物业，认可度不高，传统思想难以改变；但普遍认为，豪宅是身份的象征,为了更好的研究豪宅客户的置业需求，我们以长沙首席超级大盘北辰三角洲的豪宅客户分析为参考，作为我们研究客户置业需求敏感点的重要依据！,平层豪宅客户对房间功能格局的要求：需景观的区域主要是客厅和卧室，表明豪宅客户追求享受、注重面子和档次,注：以上部分数据来自中原地产北辰三角洲项目,平层豪宅客户对房间功能格局的要求：需阳台的区域及面积客户观赏景观一般都在卧
43、室还有客厅，同时要求大阳台，表明客户最关注的还是户型的卧室及客厅,注：以上部分数据来自中原地产北辰三角洲项目,客户房间功能格局形式要求：客户希望房间的功能格局是通风采光/朝南向/有入户花园或空中花园/电梯侯厅宽敞豪华/刷卡入户,豪客购房对功能区间考虑的分布图,必须有的：户型通风采光要有入户花园独立的储藏功能偏南或者是朝南向房间走道宽敞=主客用房分设=要有大露台=电梯侯厅宽敞豪华=别墅化的户型布局 。最好有的：私家电梯，刷卡入户要有大露台主次入口分离要有工人房=主客用房分设=衣帽间男女分隔=豪华的主人套间=一定要南北朝向。可有可无：别墅化的户型布局私密的第三厅=衣帽间男女分隔=豪华的主人套房=前
44、后空中花园=要有入户花园。 愿意付钱：偏南或者是朝南。向前后空中花园=电梯侯厅宽敞豪华=私家电梯，刷卡入户。,注：以上部分数据来自中原地产北辰三角洲项目,豪宅客户对配套规划的要求：客户希望的配套是以便利的生活配套/健康/商务服务为主要概念的,生活的：超市保健室幼儿园中餐厅西餐厅图书馆美容美发活动的：健身房恒温游泳池网球场儿童游乐室棋牌室舞蹈室商务的：商务服务中心雪茄红酒室会议室,注：以上部分数据来自中原地产北辰三角洲项目,客户需求分析小结,客户普遍倾向于产品具有多阳台设计，儿童房，老人房设计，主卧带景观阳台等特点；客户对客厅、餐厅、阳台面积尺度敏感，需求更大的空间尺度；客户希望房间的功能格局是
45、通风采光/朝南向/有入户花园或空中花园/电梯侯厅宽敞豪华/刷卡入户；越来越多的城市中心置业客户对综合体配套价值要求更高，主要以商务、商业等服务配套需求为主，建议本案在会所的打造上要实现星级化 。,报告体系,Analyze System,项目价值及发展属性分析长沙平层豪宅市场分析豪宅客户需求分析项目产品打造建议豪宅配置打造建议项目二期规划建议,产品专题研究户型配比,平层豪宅产品,现金主流产品,结合开发商资金回笼要求要求，同时考虑市场竞争，丰富本案产品线因此，确定本案两种类型产品：,项目现金流产品定位思路：户型推导三元法,户型推导三元法,区域市场产品结构发展推导,意向基本面积区间和户型比例,参考基
46、本面积区间和户型比例,最终建议户型定位和比例分配,自身特点对户型面积的修正,区域产品供应结构参考,畅销户型面积参考,主流户型面积参考修正,限购政策修正,产品类型影响修正,客户访谈实录结果的修正,业内人士访谈实录,市场客户访谈实录,意向基本面积区间和户型比例,中心区市场主流产品配比分析,分析点：从市场供应及销售（认筹）来看，城市中心区两房面积段在79-92平米，各项目中两房占比约在（13%42%）；三房面积段在95-143平米之间，占比约（34%61%），为主流面积供应段，该面积段客户普遍认可；三房供应大于两房比例，从面积上看分紧凑型和舒适型产品；中心区四房产品面积段在134-160平米之间，占
47、到6%8%，以实现产品价值提升为主要目的；,综合以上特点，考虑项目入市时机，建议本项目结合市场主流，以创新和超前对话未来初步结论推导如下：,1、建立以两房和三房为主导的户型；2、主要以市场畅销面积段与户型作为本案现金流产品,现金流产品推导,分析点：由筛选过的同质项目户型比例来看，两房集中在13%22%；三房从12%61%不等，主要集中在32%61%；而四房单位从6%26%不等，以6%15%为主；一房在8%11%，但本案前期已规划公寓，为避免内部竞争，本案二期不考虑一房；在售项目中创意户型较少（仅通用时代），由此可推断，本项目应保持主力户型以两房、三房为主，其中又以三房比例最大，取其比例跨度中间值为55%；两房仅次之，取中间值为10%；2+1两房保持在15%，三房（3+1）保持在20%即可；综合上述，结合开发商需求，本案各房型比例调整如下：,住宅户型及面积初步结论推导：,问题：经过细分后的两房和三房，如何将面积段进行侧重选择。,现金流产品推导市场供应与在售项目参考,
