1、,超 越,同致行简介企业发展模式探讨项目认知区域市场认知超越策略营销策略建议信心与保障,本次汇报沟通的目标,4,5,6,1,2,3,7,做中国最有价值的房地产服务机构,同致行（中国）,TOUCHSTONE（CHINA）,深圳、北京、南京、郑州、长沙、厦门、西安、济南、韶关、南宁、银川、香港,Tel:86-755-83280000 http:/,做中国最有价值的房地产服务机构数据同致行,做中国最有价值的房地产服务机构数据同致行,做中国最有价值的房地产服务机构数据同致行,做中国最有价值的房地产服务机构同致行服务体系,房地产全程系统化服务,策划代理,消费者研究及产品策划,前期土地及市场研究,项目前期
2、服务重点,针对开发商新拍地块开展的专业服务。服务重点在于对土地性质的研判及对市场的研究。着重于项目开发思路及土地价值挖掘的发展方向。,项目中期服务重点,着重解决产品规划设计及目标客户的对应关系。服务重点在于产品的打造及对人群的研究。从规划及定位就确定项目在市场的定位及优势，销售只是临门一脚的工作。,项目后期服务重点,达到价格与销售速度的完美结合。重点在于建立起项目与客户完全畅通的渠道，完美的完成销售。着重于销售的现场把握能力及策略的市场应变能力。,同 致 行 过 程 沟 通 修 正 体 系,强调与开发商及规划、园林等专业公司的多方探讨，确定物业发展方向。通过资源整合，组织专家团与开发商一起讨论
3、项目规划等工作。,定期出品市场报告与开发商沟通，随时掌握市场变化。参与到产品细节的研讨，并针对同类型物业进行分析研究。以例会形式推进各项工作，使整体工作得以顺利推进。,定期出品销售周报、人群分析等报告，辨证前期人群定位，根据市场变化予以调整。竞争对手分析及片区新项目开盘总结，了解竞争态势。随时调整价格策略，以实现价值最大化。,做中国最有价值的房地产服务机构同致行服务体系,同致行CS销售美学,CS是客户满意（CUSTOMER SATISFACTION）的简称，是“客户对其要求已被满足的程度的感受”，是人们在接受了产品或服务包括其所携带信息的刺激以后，所作的一种肯定的心理状态，是人们对产品的一种主
4、观的综合的评价。,CS现场管理模式是让销售现场从功能化转变为服务满意度的专业体系,实现满意度,体验化功能,基本销售功能,实现满意度销售,CS销售管理模式服务,做中国最有价值的房地产服务机构同致行服务体系,海量信息将支持到项目决策及应变,战略调整及决策应变信息基础,海量信息系统整合服务,将营销线脉搏化在瞬息万变的市场中，营销是不能一成不变的，海量信息服务系统的建立，将使项目根据市场的变化提前作出应变，形成脉搏化、跳跃化的营销脉络，引领市场而不是跟随市场。海量信息系统将使营销决策更为顺畅市场决胜在于决策，而决策则在于对市场的掌控，信息系统的建立解决决策环节的周转迂回，为项目与市场迅速判断提供准确依
5、据。,做中国最有价值的房地产服务机构同致行服务体系,同致行信息库+同城客户会+多个案例沉淀+三级市场,资源营销是低成本而高效的营销方式,全方位的专业技术支持,战略性资源整合服务,地产服务链资源模式，360度专业整合同致行除了有各地分公司及三级市场渠道等多方自身资源外，外部资源极其丰富。从市场、到建筑、园林、咨询等一系列地产服务机构的整合，形成360度系统地产服务模式，为项目提供更为周全而专业的服务。,Citymark赛美建筑,www.BANQ.CN香地半求,柏涛(墨尔本),泛亚易道,贝尔高林,加拿大奥雅园境师事务所,做中国最有价值的房地产服务机构同致行服务体系,至2007年，同致行（中国）已在
6、全国37个城市开展房地产综合服务。并在以深圳为核心的华南区域，以南京为核心的中南区域，以郑州为核心的华北区域建立了8家分支机构。为同致行（中国）橄榄计划的实施奠定了坚实的基础,三大战略区域,做中国最有价值的房地产服务机构同致行战略平台,以团队为纲，团队是由“人”组成的。人才的重视与贮备，是团队承前启后的动力源泉。,以专业为本，才能在未来的商战竞争中，立于不败之地，使企业在良性层次上稳健发展。,以创新为魂，集团化的管理运营才能保持鲜活的生命力。,以客户为先，才能达成企业的终极价值与理想。任何商业交易与服务的核心都在于交易的完整性、双赢性。,做中国最有价值的房地产服务机构同致行价值观,事前计划 结
7、果第一，过程第二事中执行 结果第一，完美第二事后总结 结果第一，理由第二,服务宗旨,董 事 长 语 录,做中国最有价值的房地产服务机构同致行思想,结果导向,一切策划与销售的成败均以“为发展商创造价值”的结果为导向！,四点四级服务质保体系,做中国最有价值的房地产服务机构同致行战略平台,1,3,4,2,为结果导向创造条件,同致行15年致力为每一座城市代表性、标志性项目提供服务,同致行15年致力为品牌、知名开发企业提供更有价值的服务,郑州同致行三大阵营业务体系,做中国最有价值的房地产服务机构同致行经典业绩,郑州分公司发展沉淀,客户需求,典型案例,360度贴身服务模式,全方位为客户解决专业问题,专业型
8、营售溢价模式,创造最大价值化的专业营销体系。,精细化产品创造模式,为项目提升竞争力。,CS现场管理模式,建立具备服务性的销售体系，提升项目形象及客户杀伤力,全程信息服务模式,充分掌握市场动态，对执行策略做出随机调整,战略性资源整合模式,整合各方资源，为项目造势,曼哈顿广场,建业世纪华阳,宝龙城市广场,中原新城,鑫苑现代城,高速奥兰花园,做中国最有价值的房地产服务机构同致行经典业绩,六大价值创作模式,曼哈顿广场,位 置：郑州市中心金水路与未来路交汇处规 模：约100万平方米物业类型：住宅、商业、公寓、写字楼操盘时间：2006（目前为第三期）经典业绩：2007年总销售额实现18个亿 创造2007年
9、郑州楼市销售面积、套 数、价格三料冠军,为同致行积累了在郑州操作综合性多种形态物业的成功经验,做中国最有价值的房地产服务机构同致行（中国）代理经典,中原新城,位 置：郑州市西区陇海路与桐柏路交汇处规 模：约280万平方米物业类型：住宅、商业、公寓操盘时间：2008经典业绩：2009年全年度实现总销售额24个亿 创造2009年郑州楼市销售面积、套数、 双料冠军,同致行代理郑州超大规模城中村改造项目的代表作品，成功典范,做中国最有价值的房地产服务机构同致行（中国）代理经典,建业.世纪华阳,位 置：洛阳市南昌路与九都路交汇处规 模：约100万平方米物业类型：住宅、商业、公寓、写字楼操盘时间：2007
10、（目前为第三期）经典业绩：2008年5月开盘销售额实现3.6亿元 2009年创造洛阳楼市销售面积、套 数、价格三料冠军,为同致行积累了在洛阳操作综合性多种形态物业的成功经验,做中国最有价值的房地产服务机构同致行（中国）代理经典,高速 奥兰花园,位 置：郑东新区东风东路与商都路交汇处北规 模：约45万平方米物业类型：住宅、商业操盘时间：2009年7月经典业绩：一期673套房源开盘当天售罄，二期开 盘当日劲销80%，现已全面清盘,做中国最有价值的房地产服务机构郑州同致行代理经典,为同致行在东区操作项目积累了成功经验及优越的客户资源,鑫苑 现代城,位 置：郑州核心区陇海路与庆丰街交汇处规 模：约23
11、万平方米物业类型：住宅、商业操盘时间：2009年10月经典业绩：2010年5月25日开盘销售87%，2010年 总销金额11亿，成为鑫苑中国销冠,做中国最有价值的房地产服务机构郑州同致行代理经典,成为同致行在郑州核心区操作项目的又一代表性作品，成为鑫苑中国2010年表现最优异楼盘,97.6亿 元。,2012年1-10月，郑州同致行实现总销售金额,升龙广场项目：中原新城项目：建业贰号城邦：升龙又一城项目：,16亿(商业、写字楼)；13亿（住宅、商业、酒店、公寓、写字楼）；8亿（住宅）；13亿（住宅、酒店、写字楼、商业、博物馆）；,升龙城项目：,9亿（住宅、商业、写字楼）；,郑州同致行近年来主要业
12、绩,2011 年2010 年,2012 年 1 月,郑州同致行实现全年总销售金额郑州同致行实现全年总销售金额,89亿元。 66亿元。,2012 年10月,预计2012年可实现销售金额为,127亿元。,2012 年,同致行简介企业发展模式探讨项目认知区域市场认知超越策略营销策略建议信心与保障,本次汇报沟通的目标,4,5,6,1,2,3,7,河南省代表性企业,河南代表性企业开发模式1升龙企业，通过“曼哈顿”城改项目的成功运作，瞄准城改项目进行快速“经验复制”，并籍此创建自身“城市再造明星楼盘缔造者”的排他形象,开发历程升龙企业集团自2005年进驻郑州以来，先后成立了升龙置业、尚锦地产、元龙地产、捷
13、宏置业四个项目公司，是致力于房地产开发的专业地产企业。企业坚持“规范化、规模化、专业化”的长期可持续发展战略，凭优质服务提升产品价值，在房地产运营中已积累起丰富的开发经验和卓越的研发能力。累计开发面积超过800万平方米，全部为城中村改造项目，在郑州已经形成了一定影响力。土地储备规模庞大，十里铺、七里岩、冉屯、郑东项目、洛阳项目等，未来发展空间充足。,二环线,中原新城,升龙国际中心,凤凰城,曼哈顿广场,升龙开发项目基本分布于郑州“东、西、南”三大主流方向，紧随郑州城市扩张发展方向，不同程度与角度地引导各区域“中心级”地产板块的形成，对城市形象提升起到拉动作用，因此得到了政府的有力支持,同致行代理
14、项目曼哈顿广场（2007年郑州楼市销冠）中原新城（2009年郑州楼市销冠）升龙城（2012年4月-12月郑州二七区楼市销冠）,升龙城,升龙天汇广场,升龙开发项目特点方向明确、形象突出、复制快速,高容积率打破区域传统印象，注重各项目潜在价值的挖掘环线分布全部分布在二环线附近，BRT、地铁线经过，交通便利，周边配套成熟综合体效应注重运用住宅、商业、公寓、酒店和写字楼的综合效应，以运营区域的战略高度开发规模效应所有项目基本都超过100万平米，体量庞大，但整个项目开发分期灵活，销售组织策略性强，节奏快,升龙开发项目具有方向明确、形象突出、复制快速、体量大、业态全、节奏快等特征，以住宅实现现金流，商业实
15、现利润，酒店和写字楼提高形象，已成为郑州明星楼盘的缔造者。,开发历程1998年2012年，鑫苑地产致力于高端性、品质化楼盘的开发建设，从拿地、立项到施工建设，其楼盘均价基高周边在售楼盘5%以上；累计开发面积480多万平米，近年来鑫苑通过高档项目的开发与产品品质提升，知名度逐步拉升，品牌形象逐渐清晰，成为河南省内一线开发企业；鑫苑置业是河南本土房企中唯一一个向外省市进军的房地产公司，目前已开拓山东、安徽、昆山、徐州、苏州等地市场，同时也唯一一个在国外上市（美国纽交所）的房地产开发企业,河南代表性企业开发模式2鑫苑地产，依靠准确的市场研判，借助资本运作优势，快速向多重领域进军，通过过程控制来实现“
16、利益最大化”，成为郑州“实力企业创造品质楼盘的代表”的先行军,鑫苑开发项目早期以低密度纯居住形态的住宅为主，后期逐步向以“低密品质带动整盘”的多元化方向发展，开发选址主要为郑州核心区域，依靠“规模小、周期短，着重品质打造”的特点，快速形成“实力产生优质”的市场形象,同致行代理项目鑫苑 现代城（2010年二七区郑州楼市销售冠军）,鑫苑开发项目特点立足成熟、滚动快速、品牌提升,鑫苑置业做为河南本土上市公司代表，其运作模式以品质与速度取胜，并通过资本运作模式形成有效市场竞争。新开工项目现代城30万平米，规划中的郑东项目约36万平也将在年内入市销售，鑫苑置业近期拿地多为各区地王，成为郑州“实力企业创建
17、品质楼盘”的先行军。,周期短占据城市核心区域或发展成熟区域为主，控制规模，从拿地到开发动作迅速，快打快销见效快运作项目系统性强，规避现金流影响品质高强调“低密带动整盘”的品质效应，形成自身特色的产品链利润足快速建立价格标杆，以“实力+品质”引领消费观念，实现利润攀升,开发历程建业地产自身定位为专业化领袖型区域品牌地产开发商。建业在“2007中国房地产百强企业名单”中位列第41位，并荣膺“2007年中国中西部房地产公司品牌价值TOP10”第一名。2002年，被业界称为“建业模式”的建业省域化发展战略全面启动。目前，建业的房地产业务已扩展至河南省16个地级城市，并进入了两个县级城市，形成全省布局。
18、年开发量约200万，年销售量约70万。,河南代表性企业开发模式3建业地产，从一开始的“品牌价值链”搭建，到后来“系列性、系统性”运作模式所形成的口碑效应，以及“合作化发展”的品牌价值延伸，一度使建业成为河南“省域化品牌地产领袖”型企业,建业开发项目通过“产品系列”的带动，对项目之间的多元化发展进行有机整合，并对其省域化运作形成影响,同致行代理项目洛阳：建业世纪华阳（2009年洛阳楼市销冠）开封：建业大宏 郑开森林半岛（2009年开封楼市销冠）郑州：建业贰号城邦（2012年金水区楼盘标杆）,建业地产品牌形象沉淀省域化、多元化，领军性,建业自2002年启动“省域化”战略以来，在河南市场快速扩张，现
19、已进入河南全省18个地级市场。开发项目近40个，总建筑规模超过800万平方米。当之无愧的“区域地产王”。建业房地产依据产品定位不同，建业集团旗下开发项目形成四个系列，各系列特点鲜明，赢得市场不同消费群体的认同，在河南市场形成良好口碑。,建业开发项目特点建立系统、形成体系、品牌效应,建立系统从拿地、规划、建设、营销到服务，形成完善的操盘系统形成体系将原有开发项目进行包装提升、复制，形成产品的系列性品牌效应依靠自身系统、体系，借助合作等模式扩大品牌影响力,河南建业做为省资深品牌型房地产开发企业，立足“省域化战略”深耕本地市场，目前不但进入全省地级市，目前中心城市的县级城市也开始进入，主要以品牌型、
20、系列型楼盘开发（成功塑造一个项目时，在全省内复制开发，如：森林半岛、城邦系列）为主，在市场中取得成效犹为明显。,河南代表性企业开发模式借鉴,同致行观点石羊寺村改造项目作为世纪领航的处子之作，本着树立西区典范标杆项目，提升企业品牌的发展原则，有必要深研河南省一线地产企业的发展模式，在项目启动阶段，即针对自身的有利条件，创建项目以及企业后续发展的鲜明特点和展业模式，方有机会在未来的竞争中掌握更多的赢动资源。,同致行观点世纪领航发展模式探讨,世纪领航项目发力点,世纪领航发展模式,世纪领航品牌形象,借鉴鑫苑企业“价值最大化”打造模式，形成自身开发特色完善与创建自身产品特色，对今后项目操作形成样板围绕特
21、色产品，逐步形成世纪领航特有的运营模式，量化发展,由“单纯的资本运作”向 国际化模式 转化,体现世纪领航“价值最大化”打造模式的代表性项目完善、创建世纪领航产品特色的代表性作品之一,同致行观点着力打造世纪领航发展模式,同致行观点全新打造世纪领航发展模式（一）,多域化发展战略组织,借助郑西板块，逐步建立与形成“世纪领航国际化生活模式”创建自身产品鲜明特色，对以后郑州市内项目运营进行完善与补充对口同类型、符合产品发展需要的城市，重点突破，逐步深化世纪领航形象体系强化资本运作或项目合作，加快世纪领航产价值最大化在郑州市内形成的步伐,同致行观点全新打造世纪领航发展模式（二）,价值最大化产品战略组织,以
22、世纪领航目前操作的“新项目”为基础，着力建立世纪领航自身的“产品特色”以新项目为基础，建立具有产品特色的运营模式，从硬件、软件两方面入手，强化产品的功能性、差异化、代表性以郑西“世纪领航国际化模式”为起点，建立全国化发展的示范区域，强化世纪领航核心竞争力,同致行观点全新打造世纪领航发展模式（三）,样板化管理战略组织,以世纪领航“特色产品”为基础，建立以及强化世纪领航自身的功能性产品的领先地位以世纪领航“特色产品”为基础，创建各体系下的硬件作业标准（包括设计、工程、配置、配套、物业管理、住区智能化等诸多方面）以世纪领航“特色产品”为基础，创建各体系下的软性形象差异（包括定位、产品、风格、客户细分
23、、营销、服务等诸多方面）,同致行简介企业发展模式探讨项目认知区域市场认知超越策略营销策略建议信心与保障,本次汇报沟通的目标,4,5,6,1,2,3,7,项目区位认知区域为郑州市三向并举的主力发展方向，区域交通便利，配套设施完善，发展潜力十足，但区域现状较为落后；世纪领航必将承担起完善城市功能，提升城市价值的使命。,郑州市第一中学,西流湖公园,本项目,中原区：交通：中原区道路横通竖直，公交线路密集，但外来人口相对较少，道路交通压力相对较小。未来地铁1号线经过中原区建设路主干道，出行便利即将升级。区域配套：中原老城区是政府现驻地，市政配套成熟、公园、绿地群集，医院众多，整体配套相当完备。教育资源：
24、中原区拥有全市最丰富的教育资源。市政规划特色：目前政府将目光重新聚焦西区老城改造，西区商圈的重启在即，未来将投入更多的利好政策。,五一公园,碧沙岗公园,项目周边（2公里生活圈内）：教育配套：幼儿园30余所，小学14所，中学10所休闲配套：4公里生活圈即可涵盖西流湖公园，五一公园，碧沙岗公园,2公里生活圈,4公里生活圈,郑州中心医院,儿童公园,项目地块认知地块通达性较好，后期利于国际化生活馆的打造；体量较大，但容积率过高，可以向居住功能性住宅方向发展；地块狭长，可以建立项目公共空间来弥补不足。,地块西侧：现状：部分临时临街商铺；规划：临西三环50米宽绿化带,地块南侧：现状：为石羊寺村宅基地；规划
25、：石羊寺村安置房,地块东侧：现状：报废铁路线、高压走廊规划：市政道路，铁路线拆除，高压走廊入地,地块北侧：现状：汽车4s店、部分围挡广告规划：临中原路绿化带,项目总体量约计34万平方米，综合容积率5.87。其中最低容积率为5.86。建筑密度28.71。体量较大，容积率相对偏高。,项目核心驱动项目的成功源自外部及内部价值的构建，项目的核心价值驱动对项目的成功起到关键性的作用，本项目的核心驱动在于打造价值最大化产品，通过复合空间提升项目的综合价值。,居住价值,商业价值,差异化产品,对于郑州房地产竞争格局，提升自身居住价值，必须营造自身独立空间，通过使用功能空间的可变性进一步提升项目本身的居住功能。
26、,项目周边商业配套资源陈旧，结合地块特性及周边配套，本项目商业价值潜力巨大，可通过集中性分布解决并改善本项目商业及片区内商业整体环境。,从郑州西区产品市场来看，还未达到精细化和差异化的要求，我们项目需要寻找市场机会，创建项目自身产品结构，寻求价格突破，创建具有创新度的产品。,项目价值体系建立构建项目自身价值体系，意义在于整合内外部资源，对区域外部资源的借势和项目自身的造势运用到项目,产品竞争力,住宅创新户型设计,园林景观体系,配套竞争力,教育、医疗、金融、广场等生活资源丰富,优势资源竞争力,周边完善教育及医疗配套影响力,地段竞争力,三环里，交通便利，出行方便,整合竞争力,舒适性居住规划,与城市
27、发展战略高度结合,片区上升型居住形象,项目价值体系,科技智能化应用,行政事业单位、酒店等商务资源价值较多,万达商业广场的价值及影响力,区域共同价值,项目核心价值,项目整体价值提炼,市政配套资源、商业配套资源休闲配套资源、教育配套资源区位优势交通便利性,世纪领航,资源整合生活附加值,建筑风格创新风情化住区营造生活氛围的营造强强联合的团队运作,区域价值提升郑州发展趋势未来市场地位国际化一站式的生活方式,项目整体价值提炼,以项目基础价值作为项目可持续发展的生命线；借助初级层面价值的硬件、软件支持；在提升与创新中级层面价值的基础上；重点建立与传播项目高级层面价值！,市政配套资源、商业配套资源休闲配套资
28、源、教育配套资源区位优势交通便利性,世纪领航,资源整合生活附加值,建筑风格创新风情化住区营造生活氛围的营造强强联合的团队运作,区域价值提升郑州发展趋势未来市场地位国际化一站式生活,关于项目发展属性的思考,郑西首席国际化生活馆,项目应结合企业发展战略、自身属性及市场情况，以差异化的产品，高端的旗帜形象，站立于郑西之巅！,小 结,同致行简介企业发展模式探讨项目认知区域市场认知超越策略营销策略建议信心与保障,本次汇报沟通的目标,4,5,6,1,2,3,7,区域竞争格局西区市场整体呈现以大学路、中原路为核心的竞争格局。本项目部在核心区内，周边楼盘密集度相对较低。但本项目的的规模及属性要求项目将作为市场
29、挑战者参与区域市场竞争,产品方面区域内产品多为主流产品，且创新型设计较少，本项目应加大赠送面积，及相应户型创新，在满足功能性的同时增强产品舒适性,区域楼盘户型特色：主力户型：集中在80-90平米的两房和110-130平米的三房；户型设计侧重居住功能实现，设计紧凑，经济实用；区域产品设计普遍为两梯三、四、六户，且以两梯四户为绝对主力，户型组合一般为南向两房、两边户为三房。区域项目户型创新少，仅锦艺.国际华都户型具备赠送露台、多阳台等创新设计；,区域宏观市场：机遇与挑战同在，决胜关键在于精准的定位和先进的营销手段区域竞争格局：本项目将作为市场挑战者参与区域市场竞争产品方面：加大赠送面积，及相应户型
30、创新，在满足功能性的同时增强产品舒适性建筑细节：注重风情化打造，在风格，立面等细节方面凸显项目品质，拔升项目形象,挖掘项目价值，提高产品附加值，以市场挑战者身份进入市场，再造区域标准,同致行简介企业发展模式探讨项目认知区域市场认知超越策略营销策略建议信心与保障,本次汇报沟通的目标,4,5,6,1,2,3,7,“知己知彼，百战不殆” 孙子,企业发展战略要求树立郑西标杆项目价格限制销售周期限制产品局限限制,政策不利（限购令）区域客户受限（客户截留、刚需释放临界点）区域大盘云集（万达、锦艺）区域去化量有限区域项目同质化,细分市场，精准定位，差异化挑战，超越区域市场,己,彼,同致行超越观,不凡的使命与
31、艰巨的责任，复杂的项目情况，都决定了项目不能按常规的模式去运作，同致行结合国内外众多案例及市场情况综合分析，将项目的高度落到具体的项目通盘操作上，同致行总结出一套属于项目发展战略的操作模式：,为什么要建立超越的意识？,为何树立超越意识,同致行超越观, 价格超越, 品质超越, 生活方式超越,同致行超越观, 规划超越, 规划超越,住宅底层架空规划布局,+0.000,+5.400,地下两层变一层，大幅降低建造成本, 本项目超越规划示意, 规划超越,完美解决地块限制停车位不足问题, 规划超越,真正实现人车分流，各功能区交通动线互不干扰, 价格超越, 品质超越, 生活方式超越,同致行超越观, 规划超越,
32、建筑低能耗,精工建筑细节标准,树标准、帖标签精工产品演绎十一大细节标准,打造精工建筑群建立“标准” 世纪领航项目经典演绎,错层大面积观景阳台,高品质电梯,豪华入户大堂,公共配套高品质装修,小区指引系统,建筑细节演绎精工特色,负离子墙,建筑选材精益求精,智能安防,中央新风系统、中央除尘系统,低能耗: 节能、环保。建议: 在高层类物业的建设中，重点 考虑内外墙保温格网布，双层真空玻璃。优势： 赢在细节，既能在某些已采用该类标 准的建筑项目中保持优势，又能够引 领市场潮流，保持与社会潮流同步。预计增加成本： 在30-50元/平方米之间。,内外墙保温格网布,真空玻璃,精工品质1建筑低能耗 节能、环保,
33、在高层物业中，采用这种风格设计的弧形挑高错层阳台，主要是在规划设计中充分考虑到南向景观因素，实现景观价值最大化，丰富立面。,方法：设计样式如右图,案例：华南碧桂园小高层,精工品质2打造剧院式航空阳台，错层大面积观景,建议：为高层建筑物业提供装修优惠套餐，选择装修购房客户单位，将建设负离子墙。,高科技纳米涂料不添加任何有害副作用的防霉、杀菌助剂，只要有光源存在，就不断产生自由基，可有效降解甲醛、苯毒、VOC，因为它产生游离电子空穴对，能将装修产生的各种有害物质氧化或还原，生成没有污染的水和二氧化碳。纳米漆面释放负离子浓度可达到每平方米750-1500个，相当于公园环境空气质量，让住宅和人一样能够
34、呼吸。,精工品质3会呼吸的建筑，负离子墙,建议：作为森呼吸国际智能化定位的重要组成部分，提供足够的项目竞争力，建议在小高层、高层单位中采用中央新风系统，中央除尘系统，给业主一个洁净、健康的生活环境。,中央新风系统,预计增加成本：折合建筑面积5080元/平方米,精工品质4呼吸系统建立，中央新风系统、中央除尘系统,附加价值：能为项目在价值提升层面提高200300元/平方米,建议：分楼栋设计，IC卡准入式智能电梯，拔高项目档次，提高作为高档次楼盘的安全性。,高标准豪华装修：大理石及金色灯光结合，共同营造富丽堂皇的电梯间豪华和贵气。,精工品质5高品质电梯间细节决定成功,精工品质6公共配套高品质装修细节
35、体现高端产品品质,细节装饰： 艺术品温馨装饰，装点高雅氛围。,高标准豪华装修：大理石及金色灯光结合，共同营造富丽堂皇的电梯间豪华和贵气。,精工品质7小区指引系统提升小区品质感,住宅入口、电梯、社区道路 等的无障碍设计 社区内清晰的标识系统 各楼宇组团的多样性和识性,精工品质8公共部分用材和制作工艺人性化设计,触动开关,固定装置,邮箱收发,形象包装细节处理示意,精工品质9遴选优典良材，令建筑每一寸都凝聚为臻品的转瞬,星级酒店细节建材标准,外墙立面保温,精工品质106重智能安防，让业主生活和谐无忧,国际标准“五道防线”安全防范系统,现代高科技智能感应窗,闭路电视监控系统, 价格超越, 品质超越,
36、生活方式超越,同致行超越观, 规划超越,项目规划中商业、教育配套完善，运动场地多达5000平方米，建议以健康主题打造星级生活配套,社区集中商业街及风情化商业街，体现项目星级住区的便利与尊崇,高档会所配置，体现星级人文居家品质,为业主提供星级健身场地，倡导星级健康社区概念,五星级社区生活配套,景观游泳池球类运动：羽毛球、乒乓球、沙壶球网球、壁球休闲项目：健身中心儿童乐园教室、书吧老年人活动中心棋牌室、多功能活动厅,运动主题会所：大众化设施，同时包含老年人活动中心功能,运动主题会所,大众运动主导，以特色运动点缀和提升运动主题价值，体现社区活动空间的开放性与全员参与气氛；儿童与老年人是社区中最需要公
37、共交流的群体，所以为孩子与老年人预留一定活动空间，可定期举办活动及各种培训班， 丰富社区生活,老人与孩子的专属活动天地,结合案例分析及会所功能设置，建议会所2000平米,配套幼儿园后期可考虑引进郑州知名幼儿园（贝斯特、海文、小哈佛），地产和教育相互嫁接，拉动项目发展,设计说明：建筑风格与项目整体建筑风格相互呼应室外空间与社区绿地呼应，形成社区儿童乐园,核心客户,郑州市其他区域客户，对片区有一定的认可，但认可度不高，随时可能被其他项目代替。,公司职员、婚龄人群。来源：中原区、二七区、新密、河南省西部地市、区域内中高收入人群为主。职业：公司职员、中小个体经商户、部分企事业单位白领阶层等目的：居住置
38、业为主，少量过渡性需求年龄：2535岁收入：年收入在510万元及以上,重要客户,辅助客户,其地市客户,来源：地市中高端客户职业：个体工商户、私营业主、公务员、教师、医生等中高端客群目的：居住置业为主年龄：2545岁收入：收入较高，年收入在10-15万元以上,随郑州市城市经济的发展，与郑州有业缘和地缘客户的外来客户,游离客户,住宅客群描述,普通住宅客户群,客户群特征： 住宅主要针对首次置业和过渡型置业为主，户型面积区间以70-90两房、90-130的三房为主； 客群职业主要是以公司职员、中小个体商户、白领阶层核心范围在管城区、二七区； 客户年龄集中在25-35岁； 此类核心客群约占置业客户总体比
39、例的60%。,主流产品满足刚性需求，补充产品满足改善型需求，客户群体以首次置业和过渡型置业为主,婚房公寓客群描述-,婚房公寓客户群,客户群特征：公寓主要针对首次置业和过渡型客户为主，户型面积区间以60-75的两房为主；客群职业主要是工作时间2-4年的公司职员、私营白领阶层、中小个体商户；婚房公寓的首次置业客户年龄集中在25-30岁，属于精准客群阶层，核心范围在管城区、二七区；精准客户群阶层约占婚房公寓置业客户总体比例的50%；,具备自住和过渡双重功能的物业形态，客户群体以首次置业及过渡型居住为主,商业客群描述,商业客户群,客户群特征：商业物业形态设置主要以临街商业和中小型主力店商业为主；商业物
40、业的主力店客户必须是知名的品牌企业，能为项目带来知名度及较高的人流量；非主力店客户以经营餐饮、娱乐、服务类经营商户；,具备经营和投资双重功能的物业形态，客户群体以经营商户为主,客户置业趋向描述,居住趋向：刚需、改善性住房，追求更高品质的生活，需求面积适当的户型，强调产品的性价比。支付趋向：收入稳定，拥有支付能力，偏好选择较高性价比产品，愿为产品及服务买单。购买特征： 注重圈层感，看重居住在周边人群，愿意居住在现有居住区域。产品要求：外观（表现形式）独具个性，包装有品质和使用价值良好，质量和工艺独特，情感附加值高。在满足日常生活的基础上需要足够舒适，希望得到合理的空间，较好的社区配套。配套、服务
41、要求：体现个性、舒适的都市生活，但远离都市的浮躁与喧嚣，要求提供的服务尽可能的复合与完善。同时保证自身生活的私密。,刚需群体追求品质、休闲，重视综合功能配套的客源，追求时尚与创新的小资白领，追求淡泊明志、向往宁静畅达、离尘不离城的客源；整体客户群体内外兼攻：包括城市内部的人群及特色吸引的地市人群。, 价格超越, 品质超越, 生活方式超越,同致行超越观, 规划超越,鉴于项目自身条件，在世纪领航与同致行强强联合的基础上，借助世纪领航丰富的开发经验，同致行丰富的营销经验，同致行有信心实现销售均价：,8500-9000元/,超越区域 瞄准客户 树立价值标杆,同致行简介企业发展模式探讨项目认知区域市场认
42、知超越策略营销策略建议信心与保障,本次汇报沟通的目标,4,5,6,1,2,3,7,形象定位展示项目价值观的营销沟通方式,利用营销沟通项目价值观，确定项目形象定位,品质生活，鉴赏人生,关于世纪领航的营销整体差异化策略，同致行认为：,“五势定山河”,借势营销 ，入对门（形象）,气势营销，选对人（服务）,顺势营销，做对事（渠道）,强势营销，做足事（推广）,控势营销，保势头（保障）,借势一：版块热，则自然引发项目市场关注度高，同时作为版块运动中重要的一员，其社会责任感与成就感不言而喻，进而能推动开发商品牌升华及项目品牌的强势建立。 主要形式：“中原区城市价值发展高峰论坛”，“城中村改造带来的新都市生活
43、运动论坛”、“旧城换新颜”摄影大赛等 借势二：紧邻万达商圈，未来的商业中心，使得项目具有较强的生活优势，也是项目成为城市升级生活圈的一个立足点。她与项目的整体发展战略定位个性化的生活组团极为吻合，是项目突破的重要支撑点。 主要形式：”都市生活新主张”论坛，将赋予项目的生活方式完美呈现。,借助于“资源”的炒作，先行建立项目整体的价值高度，参与到完善与提高城市功能的建设之中，建立项目整体的形象,作为一个复合型的大盘，由于地块分散，且多物业交错，再加上产品的销售节奏等方面因素，造成大盘的销售难度较大。要做到稳扎稳打，气势十足，因此在代理商的选择上至关重要，对于代理商团队的操作经验、执行力、销售能力、
44、客户资源等方面都提出了严格的要求。-同致行就是这样一支销售团队。,气势是靠项目“开发战略”与“营销细节”组合产生的,品牌营销在推广中，以产品升级版的口吻诉求，减少市场陌生感。多项目品牌资源互动，形成品牌的凝聚力。参与城市公益类活动，延续和提升世纪领航“有实力、重责任、守诚信”的企业品牌形象。 客户会以往客户资源将是新项目购买群体的一个重要组成部分，通过客户会的建立，一方面是客户服务渠道的升级，另一方面是为新项目的销售做铺垫。 大客户营销针对周边的行政机关单位、专业市场等机构，进行针对性的客户拓展营销。 全员营销组织全体工作人员进行项目内部推介，使得人人都能成为项目销售员。发放内部非营销员工“全
45、员营销卡”，推荐客户成交的享受一定的现金奖励，同时其推荐客户也会享有额外的优惠。比如各非营销部门可以推荐其合作单位或者亲朋好友成交。 渠道营销在常规的营销渠道（如报纸、户外、短信等）基础之上，根据所推出的产品类型不同，做针对性的渠道营销，能极大地减少营销费用，并能快速打破与目标客户之间的壁垒。,建立“品牌客户大客户全员渠道”系统运营机制,招商前行，并在合适时机举行大型商家的意向签约会主力店商家的成功引入，对于项目的销售以及整体价值提升具有积极的推动作用。因此，前期对于招商工作需要前置，重点引入商家：超市主力店、家居类、健身运动类、餐饮类次主力店。 知名国际顾问物业管理公司成功签约引入知名的国际
46、级物业管理公司提前签约，制造市场热点及关注度。 高规格销售中心的投入使用本项目作为一个改变区域状况的大盘，在销售中心的使用上需要一个高规格、高标准，能够极大地提高项目的物业价值形象标准，同时较好的销售氛围也能提高客户在案场的停留时间及通过氛围引导和促进客户销售。 样板房及景观示范区的提前展示建议项目以强大的展示攻略打动客户的心理防线。 老业主的深度挖掘关于老业主的挖掘可以分为两个层面来展开，一是前期销售项目的老业主，通过老业主优惠政策的制定，鼓励老业主重复购买和推介，另一方面是随着项目的销售逐步展开，到中后期时，对于自己项目老业主的挖掘，项目本身属于一个升级系列组团产品，所以，对于自己老业主的
47、挖掘也是相当之重要。,强势发展的基础在于“个点爆破”的强度与力度,升龙项目在此方面的运作拥有心得,前期的热销应该通过大幅度营销费用的投入能取得一个较好的开门红，但是如何保证中后期的持续良好的势头，以及在营销过程中的措施保障显得至关重要。 产品控制：保持产品的供应的充分性，并结合产品供应做好推售节奏的总体安排。 推售控制：商业推售需要有连贯性，一旦热销局面奠定，需要顺势而为，不可炒冷饭。必须要保持对于产品新亮点挖掘的持续性。项目产品呈递进升级关系，后期出现新的产品需要对产品的亮点进行挖掘升级。 营销控制：营销费用的分配必须要合理。 推广控制：项目整体新热点的挖掘及品牌深化推广要呈阶段性调整，以便于保证项目始终在市场上有声音。 节奏控制：销售节奏与价格的控制 客户控制：老客户营销是一项重要的工作。,
