1、BY HTB,整合推广导向型策略初探,星宸国际,因接触星宸5天时间，也未机会深入交流。此次初步沟通，有不尽翔实之处，还望海涵。,关于竞争,冷兵器时代,成都今年有84个综合体、伪综合体项目面市。,什么是冷兵器时代?,城市新中心的核心商务区/外部资源共性突出比完玻璃比电梯，比完电梯比大堂,比完大堂比智能,蜀都中心中航国际广场新希望国际棕榈泉布鲁明顿环球世纪中心。,THE FIRST VOICE调控、加息、限购、上调准备金率、一房一价、物业税、空置税,来自上层的声音,THE FIRST VOICE观望、解套、无购房资格、热钱寻找出口,来自下层的声音,THE FIRST VOICE成交放缓，房价涨幅趋
2、缓、个别降价融资成本大幅提高、资金链备受压力,来自中间的声音,THE FIRST VOICE就商业地产市场来看，国外热钱蜂拥而入、本土地产商阵地转移，民间游资的进场，商业地产包括写字楼，趁住宅地产调控东风持续高温发展，一支独秀。,借东风，跃龙门,THE FIRST VOICE商业地产市场迎来了较好的发展前景。并不是只有我们看到了。随着市场供应量不断加大，项目间竞争将日趋白热化。整体行业市场在调控的作用下走势并不明朗。机会转瞬即逝。建议加快节奏，规避不可预计风险。,时机，节奏是关键,制胜关键一：,需求量递增,城市商业发展，吸引大量国内外大企业来成都投资并带来对写字楼的需求，对经济前景的持续看好也
3、将增强本地公司的信心，带来对写字楼市场的升级需求。,成都写字楼市场火爆09年成都的写字楼供应在65 万平方米左右，与2006年相比，增长超过30%。成交量的增幅同样明显，其中110月，五城区办公物业成交量达到了48.04万平方米，同比增长 111.1%。在供应量的具体构成上，优质甲级写字楼占到了近60%。值得一提的是，目前成都市场上甲级写字楼的空置率仅为30%。,成都写字楼竞争将进一步激烈,从2008年起到2011年，已有15座甲级写字楼推出，为市场提供约108万平方米的优质办公空间。其中中央商务区有7座甲级写字楼推出，办公总面积约为70万平方米；科技商务区有8座甲级写字楼推出，总办公面积约为
4、38万平方米。预计总体存量在未来三年里还将增长1.5倍。这将加剧办公楼之间对客户的争夺。,关于客群,点面均沾非妄求,成都特区以后，每年全世界外来企业的增长将达到20%近几年平均每年有300个左右的外资公司进入成都寻求发展。,点上的客群：量少但极具号召力行业旗舰级国际企业中国西南市场的世界500强企业及长驻成都的外事机构。中国500强企业在西南市场的总部西南大中型企业及创投型企业,三个重要特征1.其体制属性与社会属性决定了，与政府的关联性紧密，强于别类企业。2.其整合资源的能力远远大于别类企业。3.其固定资产的管理与运作能力远远强于别类企业。,面上的客群：投资客：当下阶段主力购买群体,他们是真正
5、的资本决策者。他们隐藏在各种身份中。他们的购买行为，是一种资产处理方式。,不限购不限贷由于写字楼贷款次数、购房套数均不受房产新政影响，近期一些敏锐的投资客已经开始把投资战场转向商业地产，沪写字楼市场受政策影响较小，逐步呈现稳步上升态势。,持续经营回报稳定写字楼的热销并非偶然，一般而言成熟的写字楼项目投资回报率在5%-8%，预计10年到20年便能收回成本。同时，对于写字楼物业而言，整个中国还处于一个初级水平。但是随着市场的逐步成熟，写字楼的前景诱人。除了买卖的一次性收益，持续经营，还将带来租金收益、资产价格升值和土地升值的双重利润。,热钱寻找出口境外热钱、社会资金，由于通胀预期的强化，呆在银行体
6、系的高储蓄(不仅是个人储蓄，而且很多企业储蓄)都开始变得不安起来，纷纷寻找收益来的快、来得大的投资途径。,国家政策指向明确基于“十二五”规划中，国家首次将“消费”提到了拉动经济发展的三驾马车的首位。未来，商务地产将迎来一个良好的高速发展时期。,中小企业：当下阶段次主力购买群体未来阶段主力购买群体1.按国际惯例，与我们传统认识中的中小企业不同，一千人以下的企业都通称为中小企业2.中国700万工商注册企业中，98%是中小企业3.不断创新，主动应对变化的企业他们是不断创新，主动应对变化的企业他们才是中国企业“金字塔”塔底的基石，他们在就业、税收等方面，起着不可替代的巨大作用。,关于手法,本位主义狼群
7、效应,成都不缺甲级写字楼,而且后续很多成都到处都是综合体,而且形态极其一致如果没有独特的标榜.价值定律都一样。,HTB观点：,推广写字楼还是推广住宅？,成都绝大部分的写字楼推广停留在住宅推广的手法上面。,客户类型不同导致的资金回笼问题,如图所示，写字楼客户的消费行为特征不同与住宅买家。成交周期较长，一般大客户成交在4个月左右。项目如在某一阶段需要资金快速回笼，需要提前进行蓄客，才能保证资金预期回笼。,写字楼的购买发生，是一个团队决策过程。,从深圳中心区甲级写字楼推广，到成都城市综合体运作,掌控话语权,同样的产品，不同的方式来讲，可谓天差地别。,厚土坚信一个原则：,外围资源至关重要,天府大道,会
8、展中心,政务中心,关键词浮现,洲际大酒店,国际软件及服务外包基地,天府软件园,假日大酒店,高新孵化园,成都海关,市政府新区,欧盟中心,国际总部商务区,宜必思酒店,领事馆区,金鹿国际酒店,地铁一级总站,当你的商务面向世界谁在为你率先整合全球资源？,成都，西南经济中枢国际城南，成都最世界的地方,星宸国际之于CBD,锦江宾馆,首座富豪,凯宾斯基,星宸国际,曾经他的名字是世界的骄傲今天他的名字是你的骄傲。,五星级酒店之于星宸国际,购买办公用房凡以购买形式入驻金融总部商务区的企业，给予一次性购房补贴，补贴标准为1000元/平方米，每家金融机构享受补贴总额最高可达500万元。租用办公用房凡以租赁方式入驻金
9、融总部商务区的企业，实行三年的房租补贴，补贴标准为每月20元/平方米，每家金融机构享受补贴总额最高可达500万元。人才服务入驻金融总部商务区的企业从成都市行政区域外引进到公司工作并签订3年以上劳动合同、具有正高级职称或博士学位的人才，每人每月给予1000元人民币的安家补贴，最长3年。金融总部商务区具有大专以上学历的人员可落户成都高新区。对入驻金融总部商务区的企业招用高新区持失地无业农民再就业证和下岗失业人员再就业优惠证的人员并签订一年以上劳动合同、办理社会保险的，每招用1名人员给予用人单位500元人民币的就业奖励。财税扶持政策对入驻金融总部商务区独立核算的法人制企业，最高按其“三税”之和对高新
10、区实际贡献的50%给予项目资金支持。个人所得税：对金融总部商务区的管理人员给予个人所得税优惠，最长5年。连续工作期满一年，最高按其缴纳个人所得税对成都市实际贡献全额予以奖励。有限合伙企业中的自然人有限合伙人从合伙企业中取得的投资收益，按照“利息、股息、红利”或者“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为20%。配套服务入驻金融总部商务区符合条件的企业可租用高新区公共员工住房，租金标准原则上不超过市场租金的70%。对金融总部商务区企业高层管理人员子女入学给予支持，协助安排子女就近就读高新区属重点学校；协助外籍人士子女就读高新区国际学校和部分其他学校。为金融总部商务区提供双电源保障，主供电源至道路
11、红线边，申请的备用电源工程费及高可靠性费用等由企业承担。协助入驻金融总部商务区的企业以优惠价格获得大通量、高可靠性的互联网服务；协调中国电信等电信营运商向金融总部商务区企业提供高可靠性专线连接；申请通信专线，将免收一次性安装费用，并享受专线月租费和通话费用的最优惠政策。,无可比拟的政策优势无论是自用型顶级企业还是大宗投资客，政策敏感度都将极大影响他们的判断和决策。,THE FIRST VOICE第一个声音，重要的不仅仅是在讲什么关键是用什么样的市场站位,影响成都的第一个名字,THE FIRST VOICE商业地产更需要有领袖证言，要有旗帜进行引导便能事半功倍。锁定高端客群（企业及投资大鳄）以其
12、成就刺激带动跟随着，形成羊群效应，最终聚而歼之。,对视高端，传播以点带面。,在特殊营销模式影响下的广告行为,影响力营销事件,感触世界极致国际星宸极致之夜暨项目销售中心开放体验酒会,关键词：极致、用声、光、电，分别体现出世界顶级的奢侈盛宴人群：各行业领袖，企业高管、成功人士、名人、名流、渠道及意向客户形式: 借助项目销售中心呈现，或者项目体验中心开放的契机，以世界顶级奢侈品，运用各种高科技声、光、电，营造一个极致的奢华之夜，让项目前期所积累的意向性客户参与感受，体验项目的极致品质。地点: 项目现场,百度一下，就知道星宸国际的影响力有多大,搜索引擎关键词,谷歌更是如此。,搜索引擎关键词,国际星宸俱
13、乐部,影响有影响的人,星宸国际俱乐部,同时，项目本阶段对客群的积累同样重要。成立项目俱乐部后，从以下渠道进行会员招募。,1、五星级酒店、高档消费区，如美美力诚、中国会所等；2、层峰刊物财经、时尚、MANAGINE、周末画报、头等舱等；3、机场媒体及贵宾休息区；4、时尚休闲场所，奢侈品专卖店，如国际购物中心等；5、高档汽车4S店，如宾利、兰博基尼、奔驰、宝马等；6、成都各行业商会、工商联、高尔夫俱乐部等；7、网络媒体，项目网站；8、户外广告、高速路广告。9、项目展场。,方式一：外地在蓉商会牵线专场联谊成都成立商会联谊拜访组，分为华北区，华东区，华南区，西北区四大块，逐个商会拜访梳理,商会网站投放
14、广告梳理网站商会成员招商求租等资料商会牵线举办专场联谊会,如何到达他们？,福建商会,浙江商会,方式二：专项小组登门拜访在现有销售部挑选优秀人员，成立大客户谈判专家团队，制作大客户专供楼书与礼品，进行上门当面拜访。方式三：成立直销团队直销模式：直销团队分组分区（包括优质地市）上门销售服务，每天制定销售计划，回访跟踪客户直销道具：楼书、单页、折页、论坛新闻报道情况,如何到达他们？,甚至一个国际星宸的优先入住权会几经易手用来交换一个商务身份/价值回报又或者跻身一个圈子的机会。,影响力营销事件之,感触世界极致国际星宸极致之夜暨项目销售中心开放体验酒会,主题:国际星宸极致之夜暨项目销售中心开放体验酒会关
15、键词：极致、用声、光、电，分别体现出世界顶级的奢侈盛宴人群：各行业领袖，企业高管、成功人士、名人、名流、渠道及意向客户形式: 借助项目销售中心呈现，或者项目体验中心开放的契机，以世界顶级奢侈品，运用各种高科技声、光、电，营造一个极致的奢华之夜，让项目前期所积累的意向性客户参与感受，体验项目的极致品质。地点: 项目现场,国际星宸北京/香港/上海/深圳/广州推广季,商业项目，墙外开花墙内香在成都是一个普遍现象。因此，项目应该加大在全国范围内的推广力度，迈步走出去。在重庆、北京、上海、香港、酒店巡回举办。,写字楼的领先性不是其建筑的高度、亦不是其庞大的建筑体量而是因为其独特的视角以及先进的观点给城市
16、带来的源源不断的新型商务理念，散发出的商务气质掌控领先的商务世界观，是写字楼获得生存的关键。,成都最具增长力的写字楼产品硬件锐意呈现,资本启示录之一：明天的胜利，赢在今天的抢位择优而栖是资本的第一生命力,文案：占据绝佳地段就拥有最灵敏的市场嗅觉，最清晰的决策走向。国际星宸，雄据金融城CBD核心地段，依托成熟的商业环境、行政环境、经济环境和景观环境，领袖资本“财脉”发源之地。,资本启示录之二：领袖，不是自夸自擂，而实至名归掌控话语权是资本主导未来的决定因素,资本启示录之三：财富，少数人的游戏决定多数人的方向。国际星宸，远见，即所见。,八大商务价值至高点重树价值标杆，榜样商务典范,在硬件的配置、用
17、材、设计以及软件服务上努力制造产品的唯一性(本环节至关重要)（1）立面的地标效应（3）？米的标准层高，计算架高地台后，净高可以达到2.9米；（4）？米双层挑高大堂；（5）全空气+全新风调节空调主机采用分户计量；（6）万兆级光纤入户，手机、无线AP全覆盖，及楼宇自控系统、车库管理系统、数字化安防等多个智能系统。（7）高低区各设置？台电梯，单电梯面积配比标准，为目前成都同类顶级；（8）？个，车位配比标准为目前成都同类顶级；,赢得市场的关键,并不是在于你的财富多少,归根到底就是你比别人拥有更多的权利，这种权利表现在你能掌控旁人所不能及各种商务资源。 国际星宸,价值之一：结束超甲写字楼的无标准时代,面
18、对市场上写字楼的形象宣传各种顶级、世界顶级，5A、超5A，甲级、国际甲级等概念让人应接不暇其实，这些并不是重点，真正有国际专业水准与能力的写字楼无须自我彰显，国际星宸，前沿商务领跑者，以写字楼、国际公寓的高度聚合，带来无与伦比的商务便捷，成就前沿商务,价值之二：建立成都超甲写字楼新标准。,全空气+全新风调节空调主机采用分户计量,面对市场上写字楼的形象宣传各种顶级、世界顶级，5A、超5A，甲级、国际甲级等概念让人应接不暇其实，这些并不是重点，真正有国际专业水准与能力的写字楼无须自我彰显，国际星宸，前沿商务领跑者，以写字楼、国际公寓的高度聚合，带来无与伦比的商务便捷，成就前沿商务,价值之三：？米，
19、抬高的不仅仅是身份。,站在成都的地平线上，触摸世界的脉搏,？米的标准层高，计算架高地台后，净高可以达到？米；满足企业不断成长扩容。为您的野心提前规划。,价值之四：大堂高度？米双层豪华大堂，映射彼此身份高度,闲适的午后，在阳光中怀念波特曼,午后。阳光散散，透过12米高的大堂，惬意的穿越喜年广场, 直射东大街, 金黄的光圈照耀着每一个东大街的行人，让人深深震撼。MR.JOHN座在大堂中，从心底不断的涌起对约翰 波特曼的深深敬意。（ 1967 年，约翰 波特曼创造了现代大堂共享空间, 此后, 大堂作为一种广受欢迎的 公共建筑空间, 在全世界的公共建筑中得到广泛应用）,成都最具增长力的写字楼软件服务锐
20、意呈现,资本战略平台 金融城CBD植根计划,大宗投资客,行业领先旗舰级国际企业,国内外投资机构,服务式办公. 企业战略平台,SERVICE OFFICE服务式办公,影响成都的第一个观念,The SERVICE OFFICE,服务式办公,the first,concept,服务,空间,形象,配套,concept,服务式办公,CEO,COO,CFO,HRD,服务式办公对应团队决策Team decision,How we,WORK,服务空间，合理利用整合企业高效率 整体性每一寸空间的利用扩充性考虑企业的长远发展秩序感每一个部分之间的协调组合良好的商务环境与国际同步接轨，是支持企业发展的基础平台。,C
21、EO,COO,CFO,HRD,How we,服务形象，首席企业荣誉会客厅毫无疑问，一座顶级写字楼正是一个聚合了各种企业形象的大展厅。在星宸国际统一的企业形象展示，LOGO阵列，视觉指引这就意味着，作为“邻居”的你，可以在第一时间获取最直接最有效的形象展示。,CEO,COO,CFO,HRD,WORK,How we,服务配套，遏制企业运营成本隐性增加 把写字楼的高端配置和良好的地段占位作为遏制企业隐性成本的“杀手锏”，这就是顶级写字楼的高明之处，因为一栋优秀的大厦提供的不仅是企业的办公需求，更为企业的良性发展做出更多的思考。星宸国际就是这样的典范。,CEO,COO,CFO,HRD,WORK,How
22、 we,服务定制，高效商务资源平台星宸提供的专业增值服务，减少无谓的人员配置，硬件配置。节约人力成本。新风富氧环境，提高效率，更利于激发员工创造力，减少员工开小差顶级写字楼知名度所带来的人才吸附 第一写字楼所衍生出的品牌号召力与荣耀感，对企业在留住人才，引进外来精英有着不可估量的重要意义。,CEO,COO,CFO,HRD,WORK,我们拟订了一些服务内容,一、商业服务类：创业协助、商业融资、商业规划及策略、商业法律咨询,二、创造性服务类：空间设计、商务写作及编辑、各国语言翻译、远程虚拟助理、互联网资讯调研、专业调查员服务三、法律服务类：一般商业法律咨询、税务法律咨询、涉外事务法律咨询四、投资理
23、财服务类：股票及债券投资顾问、按揭及其他贷款咨询、个人财务规划、会计师事务所,五、教育及进修服务类：学术专题合作、学术资助、会议与会务服务、移民及签证咨询六、金融服务类：投资与资产管理服务、证券经纪及投资银行的中介代理、保险咨询、外汇交易咨讯七、其他综合服务类：证券分析高手周末讲座、中国IT技术专家培训、技术创新能力、经营与管理能力、人力资源流动等综合实力的培训。八：其它电脑远程维护,传播通路,活动的形式以工程节点组织现场大型活动，制造新闻事件。从企业定位出发，成立CBD大脑(佬)会CBD国际企业首脑沙龙。以赞助的形式，在顶级商务与经济活动现场出现产品广告信息及宣传物料。,星宸俱乐部金融城CB
24、D大脑（佬）会先期借助权威财经媒体，成立CBD大脑（佬）会，CBD现有国际企业首脑的沙龙。联合全国以及高档俱乐部商会，政界，艺文界名人。前期：组建成立。组织定期的比如经济发展企业管理主题的聚会沙龙，高尔夫邀请赛。后期：长期延续，由一家俱乐部公司托管。为以后的租务继续升值形象力。,会员组织推广,线性活动平台的搭建,星宸金融沙龙与专业财经媒体联动，每月一次，由国际星宸俱乐部承办并赞助，会员企业轮值主席。,2. 会员组织推广,线性活动平台的活动组织,星宸高尔夫季度赛由星宸俱乐部承办并赞助，每季度一次的高尔夫高端交际活动。,2. 会员组织推广,线性活动平台的活动组织,推广期产品推介酒会在星宸有成型活动的基础上，举行小众集客酒会，以星宸俱乐部的名义，定向邀约，宣传项目。,2. 会员组织推广,线性活动活动平台的搭建,对顶层感兴趣的董事们笑了要求大面积整合的董事们笑了对配置感兴趣的董事们笑了对服务式感兴趣的董事们笑了对价格租金敏感的投资客也笑了,掌声响起商业登场,赢合财富的力量与CBD同分享,商界流行一句话：谁定规则，谁就是赢家国际星宸，在全球坐标的高度重新定义写字楼规则。,HTB厚土愿与发展商一道成为，历史的参与者。,END,THANKS,
