1、惠州大亚湾地区商业调研报告,2012 年 5 月,市场现状,第一部分,大亚湾商业概况,商业市场状况-商业基础落后，商业辐射能力弱,惠州特别是大亚湾的商业基础设施还相对落后，缺乏有效市场管理、商业档次有待提高、商业环境也有待改善。惠阳商业辐射范围局限于周边乡县，难于吸引惠阳区外客户；大亚湾商业辐射能力更弱，仅局限于大亚湾区域居民。惠阳及大亚湾作为新兴的区域，暂时不可能形成更大范围内的商业中心，在这种情况下，淡水、大亚湾的商业项目包括业态、商家实力等在内的综合商业水平是决定其商业辐射能力的关键因素。,商业格局惠阳/大亚湾-单极化格局，但区域级商业中心逐渐发展,惠阳商业绝大部分集中于南门街商业圈，而
2、大亚湾则集中于澳头中心商圈；惠阳南门街商圈随着沃尔玛的进入及房地产项目的逐渐开发，商业中心地位将进一步巩固和发展；,消费习惯,实用消费：受到历史文化及消费文化的影响，居民消费多注重实用性消费为主。夜消费：主要集中在淡水镇，夜生活较为丰富，夜总会、洗浴桑拿、酒吧、歌厅等娱乐场所及夜市餐饮数量多，发展迅速；大亚湾区由于商业发展比较落后，居民夜生活亦比较平淡。消费档次有待提高：惠阳由于近几年经济快速的发展，商业水平有了迅速的提高，但大亚湾由于处于发展初期，新兴商圈尚未形成，居民仍然是以低档次消费为主。,零售业业态,传统商业占主流：目前惠阳、大亚湾依然以传统商业为主零售业的业态：超市、百货店、便利店、
3、专业店、仓储商店、专卖店、大型综合超市、集贸市场等。零售业的行业：行业涉及餐饮、食品、服装、电子、医药、建材、家电、图书音像等。,零售业业态,惠阳、大亚湾目前零售市场主要由以下8 种业态组成： 个体户店 便利店 专业店 专卖店 百货店 连锁超市 大型综合超市 仓储式商场,零售业综合分析及发展趋势,澳头、大亚湾目前零售市场之零售业态仍以传统街铺个体户及传统百货、量贩超市为主。,商业结构不健全，升级推力不足,惠阳及大亚湾政府对商业规划的重视不足，造成两区域的商业发展严重失衡，基本以租赁底商为主的商户缺乏经营自主权。,购物中心仍未出现,至于在成熟城市常见的购物中心，则缺乏可陈，相对于真正的购物中心，
4、惠阳嘉信茂广场的发展仍集中于购物功能需求上，餐饮娱乐设施相对较少，依然没有脱离传统大百货经营模式。,传统商业形态占主导,惠阳商圈-商圈总体分布,将惠阳商圈划分为三个商圈：南门街商业圈、金惠大道与东华北路商圈和新中心广场商圈；,划分标准包括：业态、档次、消费群的差异、商圈在淡水居民中的认知度。,以上商圈均具备了以下特点：一是这些地区全是本地人及游客购物必到之处，人流十分旺盛；二是交通便捷，这些地区都处于城市的黄金地段；三是各商圈商业网点密集，竞争激烈,惠阳商圈-核心商圈南门街商业圈,惠阳核心商圈包括南门路 、 崇雅路、开城大道等街区。 集商业街、主题经营区 、 娱乐场 、 主力百货店、专卖店等多
5、种业态于一体。据统计，其社会消费品零售总额占惠阳50%以上，被称为惠阳第一个市中心复合型核心商圈。以3个零售百货综合店（惠阳商贸广场、华都广场 恒金百货、裕华百货）为主力店， 配以南门北街家用电器专卖店以及富丽华大酒店、 新丽晶大酒店、百老汇酒店等20 多家各种类型酒店，各种商铺近3000家的核心商圈。,惠阳商圈-次级商圈金惠大道与东华北路商圈,次级商圈处于核心商圈的邻近区域。由于南门路延伸空间有限，商业重心势必向西拓展。未来几年，沿东华北路和与其垂直的道路呈“T”字形布置，向北沿路与小区级公共设施相连，形成集中的商业、公建中心。金惠大道位于东华北路商圈内，将得益其商业的带动，次级商圈作用非常
6、明显。,惠阳商圈-新中心广场商圈,以市政广场为中心，辐射人民路、金惠大道，以昊康广场、国美家电（万联超市）及规划中的惠阳商业步行街、市贸广场形成未来新市政、文化、商业中心。中心地区北部的市级商贸中心，将建成一个档次高、商业设施齐全的商业区。,南 门 商 业 街,淡水主要商业街区-,开 城 大 道,淡水主要商业街区-,崇 雅 路,淡水主要商业街区-,白 云 路,淡水主要商业街区-,人 民 路,淡水主要商业街区-,淡水重要商业物业与商家,商 贸 广 场（好宜多）,淡水主要商业街区-,华 都 广 场（恒金百货）,淡水主要商业街区-,国 美 家 电（万联超市）,沃 尔 玛嘉 信 茂,淡水主要商业街区-
7、,淡水主要商业街区-,惠 阳 赛 格 电 子 城,淡水主要商业街区-,人 人 乐 超 市,淡水主要商业街区-,大亚湾商圈-商圈总体分布,将大亚湾商业圈划分为三个商圈：澳头商圈、移民村商圈和响水河商圈；划分标准包括：业态、档次、消费群的差异、商圈在大亚湾居民中的认知度。,移民村商圈,响水河商圈,澳头商圈,澳头商圈,地位大亚湾居民认知度最高的零售商圈大亚湾区原有老商业中心范围大亚湾大道北段以及周边形成的“T”字型商业网络。商业规模商业面积总约10万平方米,百货零售业在商圈内占主导地位。新兴业态已开始发展，业态格局逐渐走向多元化。以步行街为依托，小超市、专卖店、专业店、便民店等新型业态在商圈内逐渐得
8、到发展，已初步形成各种业态互为补充、相互竞争的商业格局；商业延续以往低档的发展模式，消费者层次也较低.商业物业基本以民房、临建底层商铺位主,澳头商圈-业态业种,澳头商圈-业态统计,澳头商圈-澳头商业业态分析,地位因石化区开发而迁居的居民在大亚湾西区形成的商圈；大亚湾区移民村商业中心；仅局限于服务移民村居民；范围西二大道、西E大道、华联大道围合而成商业面积总约3万平方米,移民村商圈,移民村商圈业态统计,移民村商圈业态分析,响水河商圈,地位因工业区自身商业需求而形成的商圈；大亚湾西区工业区商业中心；仅局限于服务响水河工业区居民及工厂员工；范围西三大道、西E大道、响水路围合而成。商业规模商业面积总约
9、2万平方米,响水河商圈-业态业种,小百货、餐饮零售业在商圈内占主导地位。面前仅服务于厂区员工，业种单一，体量小，随着西区的不断发展，业态必将得到进一步补充和丰富；,惠阳大亚湾商圈比较,惠阳大亚湾商圈超市规模比较,惠阳大亚湾商圈业种比较,澳头镇商业圈各业态市场调查,澳头镇商业圈市场调查,澳头区域商业圈的市场调查，共调查出各类街铺商家资料 76 家，4 个购物广场资料，3个目前正启动招商的新商业项目概况，所调查区域涉及澳头中心三大主干道及一个工业区商圈。 经统计得出： 澳头新澳大道街铺平均租金为 27.7元/月、北澳大道街铺平均租金为 44.2元/月、安惠大道街铺平均租金为48.7元/月、响水河商
10、圈铺位平均租金为46元/月。具体数据如下“市调表一”与“市调表二”：,澳头区域招商市调表一（门店）,澳头区域招商市调表一（门店）,澳头区域招商市调表一（门店）,澳头区域招商市调表一（门店）,澳头区域招商市调表一（门店）,澳头区域招商市调表一（门店）,澳头区域招商市调表一（门店）,澳头区域招商市调表一（门店）,澳头区域招商市调表一（门店）,经营良好无具体数据,租金:4000元/月40元/月,市场 街铺商业广场临时搭建,一楼二楼三楼四楼,无,100,永辉商店,商店,安惠大道,澳头,平均营业额700/天,租金:7000元/月58元/月,市场 街铺商业广场临时搭建,一楼二楼三楼四楼,无,120,湘达办
11、公用品,文具店,安惠大道,澳头,平均营业额400/天,租金:4200元/月街铺35元/月 配套8.7元/月,市场 街铺商业广场临时搭建,一楼二楼三楼四楼,二楼包房80三楼住80,80,冰城饺子馆,餐饮,安惠大道,澳头,经营良好无具体数据,租金:2500元/月313元/月,市场 街铺商业广场临时搭建,一楼二楼三楼四楼,无,80,雅美图片社,照相馆,安惠大道,澳头,经营良好无具体数据,租金:1500元/月42元/月,市场 街铺商业广场临时搭建,一楼二楼三楼四楼,无,35,联通3G店,通信,安惠大道,澳头,备注说明,经营情况,租金费用标准,物业类别,楼层分布,配套面积,铺位面积,品牌名称,业态类别,
12、地址,市调区域,澳头区域招商市调表一（门店）,澳头区域招商市调表一（门店）,澳头区域招商市调表一（门店）,澳头区域招商市调表一（门店）,澳头区域招商市调表一（门店）,经营较差无具体数据,租金:2000元/月285元/月,市场 街铺商业广场临时搭建,一楼二楼三楼四楼,无,70,无,服装,北澳大道,澳头,经营良好无具体数据,租金:1500元/月215元/月,市场 街铺商业广场临时搭建,一楼二楼三楼四楼,铺位后面住宿40,30,新奇照相馆,照相馆,北澳大道,澳头,经营较好人均消费60元,租金:7500元/月75元/月,市场 街铺商业广场临时搭建,一楼二楼三楼四楼,无,100,世纪美服装,大众服装,北
13、澳大道,澳头,经营良好无具体数据,租金:3000元/月 375元/月,市场 街铺商业广场临时搭建,一楼二楼三楼四楼,无,80,嘉禾电器店,家电,北澳大道,澳头,经营良好无具体数据,租金:7800元/月街铺85元/月 配套12.5元/月,市场 街铺商业广场临时搭建,一楼二楼三楼四楼,二楼住宿80,80,焦点理发,美发,北澳大道,澳头,备注说明,经营情况,租金费用标准,物业类别,楼层分布,配套面积,铺位面积,品牌名称,业态类别,地址,市调区域,澳头区域招商市调表一（门店）,澳头区域招商市调表一（门店）,经营良好无具体数据,租金:9600元/月80元/月进场费6万,市场 街铺商业广场临时搭建,一楼二
14、楼三楼四楼,无,120,都市丽人,内衣店,响水商业街,河工响水业区,经营良好无具体数据,租金:1500元/月30元/月,市场 街铺商业广场临时搭建,一楼二楼三楼四楼,无,50,炫酷男装,服装,响水河街,响水河工业区,经营良好无具体数据,租金:2400元/月40元/月,市场 街铺商业广场临时搭建,一楼二楼三楼四楼,60,欧洁曼,化妆品,响水河街,响水河工业区,经营良好无具体数据,租金:700元/月233元/月,市场 街铺商业广场临时搭建,一楼二楼三楼四楼,无,30,中国移动代理,通信,响水河街,响水河工业区,经营良好无具体数据,租金:2000元/月50元/月,市场 街铺商业广场临时搭建,一楼二楼
15、三楼四楼,无,50,惠通通讯,手机店,响水河街,响水河工业区,备注说明,经营情况,租金费用标准,物业类别,楼层分布,配套面积,铺位面积,品牌名称,业态类别,地址,市调区域,澳头区域招商市调表一（门店）,澳头区域招商市调表一（门店）,澳头区域招商市调表二（大型商业）,三星购物广场由物业老板自行运营，一楼超市自己经营，二楼整体出租，面积2000，40000元/月，合同期4年，经营大众服装、鞋类、皮具、童装等。1、二楼童装分租：面积170 租金6500元月 平均38元月 入场费1比1计6500元 押金6500元2、商场门口公用电话区域出租：面积20 租金1000元月 平均50元月3、三楼电玩城，由物
16、业老板的朋友经营，暂时未收取租金。,澳头区域招商市调表二（大型商业）,美福购物广场由深圳美福购物广场有限公司运营， 目前该公司共经营两家购物中心， 在深圳西丽还有一家， 物业共两层， 以毛坯出租，合同期 15年，租金20/月，总面积6000，第三年开始递增，每两年递增5，开业时间2010年6月，目前属澳头区域内相对较好的综合购物中心。1、二楼服装区域分租：面积540 租金18000元/月 33.3元/月 押金18000元2、一楼手机区域分租：面积118 租金4500/月 38元/月 押金10000元 合同期5年,澳头区域招商市调表二（大型商业）,人人购物广场共两层，总面积3200，租金15.6
17、/月，共 50000元/月，合同期至2013年，一楼经营生活超市，二楼正筹备开家私城，目前物业较陈旧，计划明年重新装修。二楼可分租做家私，租金25元/月，进场押一个月租金。,澳头区域招商市调表二（大型商业）,响水河新港湾购物广场由新港湾购物广场有限公司自建物业并运营，目前该公司在深圳及大亚湾区域内共经营四家购物广场，响水河新港湾购物广场物业主题只有一层约 2000 ，二楼有配套办公室，经营超市、服装、鞋、手机、药店等，现在该区域内属经营最好的综合购物广场。,1、服装区域分租：面积300 租金15000元/月 平均50元/月2、手机区域分租：面积65 租金5200元/月 平均80元/月,澳头区域
18、招商市调表二（大型商业）,近期澳头主商圈内有三个新商业体正启动招商:1、 蓝湾半岛，商业总面积18000分两层，地处安惠大道三星购物广场对面，现阶段主要销售住宅，开发商已与沃尔玛签约。开发商意图通过主力店的进驻促进销售及其余商业的招商。此项目所处位置及物业结构较好，门口有较大停车场，在目前澳头商业体中较有潜力。2、东方新天地，商业总面积9000分三层，地处安惠大道与新澳大道交叉口，现阶段一楼招商已达百分之七十，二楼开发商规划引进餐饮类商家，三楼待定。一楼租金70元/月，二楼40元/月，三楼租金27元/月。3、四洲蜜方，商业总面积2000分两层，地处北澳大道澳头市场对面，目前未正式启动招商，主要出售商铺。,结论：,大亚湾具备强劲的经济发展动力，区域性的购买潜力逐渐形成；以深圳为主的高消费人群也迅速增长。大亚湾房地产市场未来的投放量非常庞大，但众多项目的规划来看基本都是重住宅轻商业，这对本项目提供了巨大的市场机会。现有商业经营基本是租赁物业经营为主，澳头商圈基本没有商业物业可供购买。本区域的商业结构过于低端、单一，造成本区域高消费力被惠阳吸引。由于政府的短视造成本区域商业片区规划的严重缺失。综上所述：集中式、多业态的商业规划是市场的空白。,谢谢观赏！,
