1、1,影响未来的两大因素,华 远 地 产董事长：任志强2012年12月17日,2,3,4,5,6,2012年1-11月份全国房地产开发和销售情况,7,2012年1-11月份全国房地产开发和销售情况（续）,8,中国进入城镇化高速发展的阶段,9,城镇化与房地产市场发展,城镇化与房地产市场机会：一是“诺瑟姆曲线”变化，即城市人口超过30%后，经济起飞，城镇化进程加速推进。二是城镇化进程中按人口流动主导方向分四个阶段：1）农村进入城市；2）由小城镇进入大城镇；3）由城区进入郊区；4）郊区城镇化形成大都市圈。因此，不同阶段和不同区域的房地产市场表现也存在较大差异。,世界城市化进程阶段性规律示意图,10,中
2、国与主要国家城镇化率水平的比较,11,世界各个国家和地区城镇化水平与人均收入之间的关系（2004年）,12,13,城市化率对经济的贡献度,14,15,数据来源：根据文献资料整理,我国不同时期人口迁移变动,16,1990-2008年我国城市化进程及城市人口增长构成,数据来源：中国统计年鉴2008、2008年国民经济和社会发展统计公报,17,20002011年,城镇新增用地约212万平方公里但工业用地（含工矿仓储）占 40%城镇中约3 0%高于国际平均 15%的水平,18,工业用地多，但产值低,19,全国重点城市土地月度成交用途分布,数据来源：CRIC 注：成交地块包括经营性、非经营性用地，采用幅
3、数占比形式比较,20,土地供给制度的垄断,政府掌控土地“农转非”，导致“断崖式”的租金曲线,21,20002010年（84城市综合地价）,22,土地出让收入占地方财政收入情况（19992010年）,23,土地与户籍制度限制了居住用地的转换,24,人口变化的影响,25,人口增长与自然出生率的国际比较：美、英、法、意；人口自然生长率均为正，驱动人口正增长。,25,美,英,意,法,26,人口流入增长推动住房（公寓）价格增长,26,人口趋势：2011 VS 2006,%,人口趋势：2011 VS 2006,%,公寓价格变化,公寓价格变化,a. 居住地类型,b. 都市圈核心城市,27,老龄化形势最严峻,
4、65+岁人口比例。1960年11.53%; 2000年16.31%; 2010年20.70%。“老幼”合计占比1/3，社会抚养比基本维持在2:1。50年来，“老”占比上升9%，“幼”下降8%，“壮”下降1%,65+岁人口占比, 2010,27,28,中国的人口结构变化（绝对数）,29,人口红利的国际比较,30,结婚对数与滞后23年的出生人口对比,31,“年龄份额”:80后、90后成适龄购房人群占比上升“置业份额”:25-45岁，住房购买比率上升,局部拐点?,31,32,部分国家分年龄段居民消费占总消费的比例,33,人口年龄变化,34,住房自有化率随收入增长而上升,35,德美经验：住房拥有率与家
5、庭收入水平正相关,35,36,老 龄 化 引 起家 庭 人 口 变 化 的 影 响,37,城镇户均人口变化,数据来源：国家统计局,38,家庭结构：数量扩张源于规模小型化发展,38,人口增长几近停滞，主要在于自然生育率下降家庭数量依然扩张，主要在于家庭规模小型化为什么小型化？1. 人口寿命延长、老龄化严重，单身老人增多；2. 家庭离异；3. 战后婴儿潮的下一代（80后、90后）独立生活小型化对住房需求的影响：老人住在自己的大房里、年轻人倾向于租房,39,中国家庭的小型化,40,供求平衡：1978年，套户比1.2，基本实现了总量平衡。,战后至1970S，政府主导刺激大规模住房兴建，完成总量平衡目标。1970S中期起，对住房的公共支出开始削减，市场化导向的政策加强，1980s起，公共住房开支开始针对“弱势群体 Vulnerable Group”提供，也标志着政府对住房的政策转变，由战后关注“供给端”转向为特定群体“需求端”提供补贴。,40,41,韩国,日本,英国,美国,主要发达国家户均住房套数,42,成套率水平,43,中 国 未 来 的 市 场 需 求,44,决定城镇住宅需求增长的因素及其影响,45,2004-2020年城镇住宅存量变动及人均住宅面积改善,46,每年新建城镇住宅面积,47,城镇住宅投资规模及其占城镇投资的比重,48,不同发展轨迹城镇新建住宅量比较,49,谢谢各位！,
