1、舟山中奥能源大厦市场研判报告,2012年8月,由项目所引发的三个观点,项目本体的战略性理解？,项目市场去化客观现状？,项目所面临的客群方向？,观点一,观点二,观点三,项目是否存在包销可能的必要条件,项目本体的战略性理解？,观点一,战略理解一：宏观经济发展,本体理解宏观城市,GDP： 总量低、增速快、人均产值较高,产业结构： 第三产业绝对值低 产业定位呈现“2+3”并重局面,人口及收入结构： 本地消费市场特征明显 人口集中度相对不高,详见附件,舟山经济增速较快，但产业规模及人口基数限定经济发展总量，尤其第三产业绝对值低导致目前商办需求较少,战略理解二：城市发展定位,城市定位： 港口经济下的“产、
2、城”结合发展模式 三个中心：港口中心、大众商品交易中心、旅游中心 国家级新区：继上海浦东、天津滨海、重庆两江新区后又一个国家级新区,区域战略定位：行政中心，现代化海岛生态新城 “产 城“模式结合下的城市总部经济的”心脏“,舟山升级为以海洋经济为核心的国家级新区、经济核心引擎落位临城新区，国家级重点规划下的临港区域将面临跳跃式发展前景,详见附件,本体理解宏观城市,本体理解项目分析,项目区位： 临城核心、周边商务氛围浓厚 紧邻市行政中心，政策性引导具备相应条件,项目进度： 项目建设接近20层、10月即可结构封顶 项目具备近期入市的先决条件,项目产品： 300-400平米构成项目主力入市产品，单体面
3、积相对较大顶层会所配置及商业裙楼的配套决定了项目甲级办公的品质化体现 配套125个车位，车位的容量有限,战略理解三：核心商务圈内的品质化办公产品，项目构成决定面向中、高端企业入驻的核心诉求,详见附件,项目本体的战略性理解,舟山提升为第四个国家级新区后，产业及经济规模将处于飞跃式发展临城新区作为舟山未来行政及商务的核心区域，发展前景非常可观本案作为临城核心区品质型办公物业与城市未来经济发展所需的商办需求契合,项目市场去化客观现状？,观点二,临城,东港,定海,沈家门,市场解读一：舟山办公市场格局,高端办公楼基本集中在临城新城；东港及沈家门过渡为小面积soho产品 纯市场环境下，临城办公楼在售单价1
4、.2w/平米左右，周边办公租金1.3-1.6元/平米/天，租金回报低,市场解读供需分析,供应分析： 供应布局：临城是目前舟山办公的主要供应区域，甲级办公品质为市场供应主流 供应格局：临城短期余量5.4万方，预计2014年港航大厦入市10万方，一年半后供应量激增 供应结构：300-400平米产品供应占据市场主要比例，同质化现象相对明显,需求分析： 临城办公产品纯市场环境下月去化在1200-1500平米左右，去化周期至少2年以上 临城在售办公楼单价1.2-1.3万/平米，在租办公楼租金1.3-1.6元/平米/天，投资回报较低 临城存量办公租赁成本的偏低，中小企业为了控制成本，可能将被分流至租赁市场
5、,市场解读二：临城供需水平分析,详见附件,市场解读供需分析,观点三,项目所面临的客群方向？,客源解读,宏观城市：新一轮海洋经济引导下的新区建设,区域定位：城市行政、商务中心的载体,市场表现：未来品质化总部经济的办公聚合地,政策引导下的本地中、高端资源类企业,他们源自：金融、船务运输、能源、生产制造业等,本地特色服务业企业,他们源自：海洋贸易物流、水产渔业、旅游产业等,改善办公环境的中、小型企业,他们源自：广告设计，贸易等,详见附件,S,SWOT,W,T,O,劣势(weakness),机会(opportunity),威胁(threat),优势(strength),SWOT分析,核心区位下的核心品
6、质化办公产品 会所及商业裙房的设置将一定程度提升产品品质 周边配套齐全，商务氛围逐步成熟,车位供应并不足够，一定程度上拉低了整体品质 单套户型面积略大，不匹配部分小型企业需求,现有价格水平下，办公产品去化并不迅速 未来供应逐步加剧 产品同质化呈现剧烈的趋势 租赁市场同样分流部分客群 大型企业非政府引导下或落位宁波,舟山已成为第四个国家级新区，政策利好非常大 临城行政、商务中心逐步形成 总部经济发展已见雏形，品质化办公需求逐步涌入 当前政策引导下的企业入驻率逐步上升,项目发展存在利好条件在于临城的区位发展已定性，未来是企业办公需求的主力区域,近期销售具备条件，但合理定价成为必然，1.2万/平米的
7、价格已成为去化瓶颈；,短期内市场竞争尚不明显，2014年后供应加剧已成为必然，后续供应按目前市场去化速度需3年方可去化完毕，因此本案去化周期的控制成为重点；,1、从整体发展上看,2、从市场现状来看,3、从项目入市条件上来看,项目建议,首先： 销售周期应控制在1年左右，按现有的价格水平去化相对有限，因此合理市场价格应控制在1.2万元/平米以内，而包销价格按8折计算，整盘应控制在9000元/平米左右。其次： 在通路上若能加强政府引导，政策因素引导下，企业入驻的概率将加大； 同时项目裙楼部分有近5000平米的体量，以区域现有商业现状，短期内无法产生利润，应回避直接包销；,项目若要包销应具备的条件,价
8、格背景：12000元/ 为目前办公市场天花板竞争背景：2014年中旬港航国际大厦部分入市，体量大且可能受政府扶持销售,项目建议,市场平台,项目运作原则：,去化周期尽量控制在一年内收购价格不高于9000元/,附件一:宏观城市,宏观城市GDP,经济发展特点 舟山总体经济走势呈现基础总量低，发展增速较快、人均产值较高的现状； 工业化特征尚不明显前提下，海港城市的定位将进一步加快城市总体经济建设发展水平。,宏观城市产业现状,产业结构特征 舟山第三产业绝对值处于各市低位，而其所占比重较高，达45%，高于全省平均水平1.2个百分点，仅次于杭州（49.3%） ； 港口物流、海洋旅游等特色服务业是目前舟山第三
9、产业的主要构成。,城市产业的专属定位决定了舟山发展呈现总量低，第三产业占比重较大的特点,宏观城市产业现状,服务业主要行业经济贡献率,船舶修造、水产加工、石油化工在第二产业中（工业）产值比例最高，也是目前城市产业定位的集中体现,交通运输（物流）是作为港口城市定位的必要服务业支撑，因此贡献率占据服务业首位,海洋及港口城市定位赋予了舟山 呈现“2+3”产业共同布局,宏观城市人口及收入,人口及收入特点 人口的负增长注定了城市“外缘”属性较弱，人口集中度相对不高； 城市收入水平基本处于浙江各市中部水平，增长率较快，从而城市消费具备一定基础；,人口集中度不高，城市消费本地特征相对明显,宏观城市城市发展定位
10、,城市定位格局：三个中心发展模式1、港口中心：港口经济腹地，为江浙沿海及长江中下游地区，2011年舟山港口吞吐量达6.91亿吨，排名全国第一2、旅游中心：群岛型宜居城市，沿海旅游资源丰富3、大众商品交易中心：形成有国际影响的大宗商品现货交易市场，逐步形成大宗商品现货交易的“宁波舟山指数”,2011年7月7日，国务院正式批准设立浙江舟山群岛新区，舟山成为我国继上海浦东、天津滨海、重庆两江新区后又一个国家级新区，也是首个以海洋经济为主题的国家级新区，舟山城市发展面临新的机遇。,“产、城”结合的发展模式：,综合定位：发展港口经济，实现“产+城”结合模式发展,宏观城市区域发展定位,舟山市原有政治、经济
11、、文化中心，省级历史文化名城 港口、工业、仓储功能为主的临港工业区,全国著名的渔港，国家重要的海洋开发基地，舟山市旅游金三角的组成部分，普陀区政治、经济、文化中心。,辅助中心城区，承担港口，交通等城市综合功能配套区，经济开发辅助区。,舟山市近期政治、文化、教育、服务中心，现代化的海岛生态新城 产 城结合的模式下舟山总部办公的集聚地,本案所处临城新区，将成为城市发展新的构筑平台。,附件二:本体分析,本体分析战略位置,市政府,财富君庭大酒店,绿城大酒店,建设大厦,花园大酒店,舟山公安局,新城公交总站,舟山海关,舟山市民政局,舟山市人民法院,新城时代小区,邦泰城,荷塘月色小区,领城故事,新城御景园,
12、未来城,城建大楼,千岛路（世纪大道）,海天大道,海宇道,星岛路,沧海道,海华道,烟草大厦,金岛路,岛城路,本案,中奥能源大厦，位于舟山群岛新区新城CBD核心区，香溢大厦（烟草大厦）南侧，该地块正南面为财富君廷大酒店，西临世纪大道。,本体分析区位环境,行 政 中 心,核 心 商 务 板 块,居 住 板 块,居 住 板 块,海洋旅游资源板块,该项目主楼东侧1-4层裙楼为商业用房，裙楼高度为18.9米。主楼1层大堂前厅挑高设计，建筑层高14m左右；2-21层为办公楼，标准层建筑面积1340-1367，层高4.5m；22-23层为会所。项目车位相对有限，将一定程度影响商业裙房经营及办公车位扩大需求,本
13、体分析经济指标,标准层面积1367，单套主力建筑面积340-365（共61套），套内面积230左右；主楼采用核心筒结构设计，标准层面公用卫生间区域设计，办公物业特征明显。,公用卫生间,4部客梯+1部货梯,柱距8.4x8.4,本体分析户型,本体分析建设进度,项目建设接近20层，10月份可结构封顶。,附件三:市场分析,临城,东港,定海,沈家门,舟山办公市场分布,市场格局：舟山写字楼市场集中在临城、沈家门及东港，其中临城为办公主要集中区域。,市场解读市场分布,舟山办公市场供应量,舟山写字楼市场2006年开始起步，截止2011年年底总体供应量为34.15万方，总体去化量为27.84万方，余量6.31万
14、方。 舟山办公土地市场自2010年起，截止2011年年底总体挂牌成交29.43万方。,供应格局：短期余量6.31万方，长期供应约19.43万方，两年后供应量出现井喷。,市场解读供应分析,舟山港航国际，供应20万方，预计其中10万方对外销售,临城办公市场供应结构,供应结构格局：供应主力面积为300-400平米，供应结构陷入同质化。,中昌大厦,金跃大厦,中浪国际,建设大厦,财富中心,港航大厦,泰邦大厦,新城商会大厦,科技大厦,在售,未售,售罄,市场供应面积段50%-70%为300-400平米，与本案面积段相仿,市场解读供应结构,舟山办公市场需求格局,需求结构格局： 区域特质决定了商办市场存在分化：
15、临城以纯办公楼为主，普陀以soho产品为主； 商办类产品存在一定去化，年均去化面积6.8万方，总体偏慢,市场解读需求分析,临城办公市场需求情况,去化价格及周期：纯市场环境下，单价1.2w/平米，去化周期至少2年；如价格降至万元内，去化周期可缩短至一年,区域唯一在售个案（中浪国际）： 单价1.2w，在政府扶持下年去化率50%，去化周期两年。 单价1.3w，基本滞销,临城售罄办公个案： 单价1.1-1.3w，去化周期一年半至两年。 单价0.85w，去化周期在一年左右。,市场解读去化分析,临城办公市场需求情况,市场解读去化周期,短期余量6.3万方，2013后续供应量19.43万方,市场年均去化量6.
16、8万方,去化周期：在纯市场情况下，舟山商办产品现有余量一年可去化完，2013年后续供应量需3年方可去化完毕。,舟山办公市场租赁情况,租赁情况：在租办公楼租金普遍较低，中小型企业为控制成本，部分可能分流至租赁市场。,市场解读存量租赁,附件四:客源构成,临城办公市场客源结构,客源结构格局：临城中心以生产制造、金融、船务运输、能源以及水产渔业为主， 外围金融业比重降低，水产渔业比重上升。,临城中心,临城外围,客群来源及需求面积,客群来源以定海、沈家门、东港和朱家尖本地型企业为主； 单套户型需求面积较为分散，300平米以上的需求量占据35%，具备一定的市场比例。,核心客户:船务运输、能源、金融、生产制
17、造业为主,重要客户:贸易公司、传媒、水产渔业等其他类型的企业,偶得客户:舟山本地及周边城市中小型企业,区域核心客户为：改善办公环境、同时具备政策扶植的相关中高端企业；主要来自舟山本地的企业；以金融、船务运输、能源、生产制造业为主，辅以生产制造、贸易公司、媒体广告等其他类型的企业。,临城办公市场客源结构,以项目的产品构成及区域的客群分布、本案应面临的客群主要集中在金融、船务运输、能源、生产制造业等政策性支持的相关企业为主，辅以部分物流贸易、广告设计等中小型企业,附件五:个案介绍,A、B、D座平面图,C座平面图,中浪国际大厦,海贸大厦,港航国际大厦,预计一栋开发商持有对接政府及相关部门，一栋对外出售。,建设大厦,中昌国际大厦,金跃大厦,舟山科技大厦,
