1、2015 年上半年宁夏省房地产估价师经营与管理：房地产开发程序与管理模拟试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、某大厦总建筑面积 1000m2，房地总价值 6000 万元，其中，土地总价值2500 万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 180 万元，建筑面积为 240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为 _。A2.4%B3.0%C3.8%D7.2% 2、假设某类住宅的价格从 3000 元/m2 下降到 2800 元/
2、m2，其需求量从 900 套上升到 1000 套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为_。A-1.33B-0.66C0.66D1.533、 城市房屋拆迁管理条例规定，房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以的形式式以公布。A：房屋拆迁公告B：房屋拆迁通知C：房屋拆迁通告D：房屋拆迁报道E：房地产估价机构必须加盖公章 4、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值。A：下降B：上升C：不变D：不能确定E：借款合同5、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是。A：单元估算法B：单位指标估算法C：工程量近似匡算法D
3、：概算指标估算法E：借款合同 6、为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是。A：本次贷款的月还款额月均收入B：(本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额)月均收入C：(本次贷款的月还款额+月物业管理费)月均收入D：(本次贷款的月还款额+ 月物业管理费+其他债务月偿还额)月均收入E：借款合同 7、供给理论是研究厂商行为的理论，它包括两个方面，分别是_。A生产理论和价格理论B成本理论和市场均衡理论C生产理论和市场均衡理论D生产理论和成本理论 8、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由_裁决。A上级房屋拆迁管理部门B人民
4、法院C县级以上人民政府D同级人民政府 9、土地使用权出让合同约定的使用年限为 50 年，原土地使用者使用 20 年后转让，受让人的使用年限只有_年。A20B30C40D70 10、误差的处理方式中，对合同未作约定的，面积误差比的绝对值在的，据实结算房价款。A：1以内(含 1)B：2 以内(含 2)C：3 以内(含 3)D：5以內(含 5)E：执行层的组织协调11、某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方 2 625 元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的 7和 5。该宗房地产的正常成交价格为元。A：2 000B：2 2
5、00C：2 400D：2 500E：工业用地的监测点评估价格 12、投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与的比率。A：总开发成本B：项目投资的资本价值C：项目总投资D：总开发价值E：借款合同 13、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（） 。A在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降14、某房地产投资者以 300 万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100 万元其余资金为金融机构提供的利率为 10%、期限为
6、10 年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为 10 万元，则考虑还本付息(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为_。A10%B11.27%C14.18%D42.55% 15、某商业房地产，在取得 40 年土地使用权的当年开始建造，建造期 3 年，建筑物经济寿命 60 年，则该商业房地产的折旧年限是年。 A：37B：40C：60D：63E：工业用地的监测点评估价格 16、下列关于担保公司的设立条件，说法错误的是。A：有自己的名称和组织机构B：有固定的服务场所C：有不少于 500 万元人民币的实有资本D：有一定数量的周转住房E：执行层的组织协调 17、有甲、乙两宗权
7、益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于_。A该建筑物的价值低于拆除费用B该估价结果肯定有误C甲土地的价值高于乙土地的价值D不可能出现这种情况 18、已知某城市容积率修正系数表，见下表。 容积率修正系数表A容积率B0.1C0.4D0.7E1.0F1.1G1.3H1.7I2.0J2.1K修正系数L0.5M0.6N0.8O1.0P1.1Q1.2R1.6S1.8T1.9 19、以单纯的土地使用权抵押的，其设定抵押的前提条件是，土地必须是以方式取得的。A：划拨B：出让C：出租D：抵押E：执行层的组织协调
8、20、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传温地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是。A：目标定价法B：领导定价法C：随行就市定价法D：认知价值定价法E：借款合同 21、房地产投资决策分析主要包括_和项目财务评价两个部分。A价格分析B市场分析C产品分析D成本分析 22、拍卖行应在拍卖日的前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。A：半个月至一个月B：一个月至三个月C：一个月至六个月D：三个月至六个月E：执行层的组织协调23、甲乙物业 2008 年 10 月的价值均为 1100 万元。预计 2009 年 10
9、月甲物业的价值为 1200 万元和 1000 万元的可能性均为 50%，乙物业的价值为 1300 万元和900 万元的可能性也均为 50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是_。A甲物业投资风险大B乙物业投资风险大C甲、乙物业的投资风险相同D难以判断甲、乙物业的投资风险大小 24、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（） 。A购买价格B容积率及有关设计参数C空置率D运营费用25、综合报酬率是求取房地价值时应采用的报酬率，此时所对应的净收益应该是_。A土地产生的净收益B建筑物产生的净收益C全部投资产生的净收益D土地与建筑物共同产生的净收益二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，
10、有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房屋权利人法定名称改变或者房屋现状、用途变更时，应申请房屋_登记。A他项权利B转移C所有权初始D变更 2、房地产的最高最佳使用状态应该包括_。A最佳区位B最佳规模C最佳用途D最佳集约度E最佳收益3、下列关于银行外部组织形式叙述错误的是_。A单元银行制指业务只由一个独立的银行机构经营而不设分支机构的银行组织形式B总分行制指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构，分支行的业务和内部事务统一遵照总行的指示办理C集团银行制与连锁银行制的区别在于前者没有股权公司形式，不需成立
11、控股公司D连锁银行制形式下的成员银行在法律上是独立的 4、下列关于宏观经济政策中的财政政策，表述正确的是。A：财政政策是国家干预经济的主要政策之一B：财政政策的主要内容包括政府支出(政府购买、举办公共工程与转移支付)和税收C：政府支出对国民收入是一种扩张性的力量，减少政府支出可以缩小总需求，减少国民收入D：政府支出对国民收入是一种扩张性的力量，增加政府支出可以扩大总需求，减少国民收入E：财政政策是指国家为实现宏观经济目标而对政府支出、税收和借债水平进行的选择，或是对政府收入和支出水平作出的决策5、城市用地布局结构是否合理，主要体现在。A：城市各功能部分的组合与构成的关系B：城市工业排放物所造成
12、的环境污染与城市布局的矛盾C：是否反映出城市特定自然地理环境和历史文化积淀的特色D：所反映的城市总体运营的能动性E：所反映的城市总体运营的效率与和谐性 6、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为 2.25%，为吸引 5 年期的储户，则其 5 年期的年利率应大于_。A2.50%B2.35%C2.38%D3.25% 7、根据房产测量规范 ，下列不应分摊的共有建筑面积有_。A为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积B建在幢内且为本幢服务的配电房C为多幢综合楼服务的物业管理用房D人防用的地下室E用作公共休息场所的架空层 8、有一计算期为 10 年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资
13、收益率为 10%，银行贷款利率为 6%，计算期内，净现值的期望值为 125 万元，净现值期望值的标准差为 65 万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是_。A52%B58%C62%D68% 9、下列情况中，保存划拨土地方式的期限可以超过 5 年的是_。A继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原有土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外B国有企业兼并国有企业，非国有企业及国有企业合并后的企业是国有企业的C国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的D国有企业改造或改组为国有独资公司的 10、下列表述中，正确的有。A：开发经营期可分为开发期和经营
14、期B：开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期C：开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同D：经营期可具体化为销售期和出租期E：在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期11、下列属于影响商品供给的主要因素包括。A：消费者对未来的预期B：其他商品的价格C：商品本身的价格D：政府的政策E：生产技术的变动和生产要素的价格 12、一般来说，有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有。A：城市化水平的提高B：房地产开发建设的技术进步C：房地产本身价格的提高D：消费者收入水平的提高E：房地产开发建设要素价格下降 13、新建房地产项目的出
15、租和销售，属于房地产的。A：一级市场B：二级市场C：三级市场D：存量市场E：借款合同14、下列符合商品房现售条件的有。A：取得土地使用权证书B：出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书C：已通过竣工验收D：物业管理方案未落实E：拆迁安置正在落实 15、下列属于强制拍卖的特点是。A：主体的不定性B：权利义务的对等性C：国家强制性D：目的的利他性E：标的非自有性 16、商品房买卖合同约定面积为 150，价格为 4000 元，交付使用时，产权登记面积为 155，买卖双方未对面积误差的处理方式做出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为万元。(2007 年试题)A：60
16、0B：61 0C：61 8D：620E：执行层的组织协调 17、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有_。A可预测性B不可控性C不可逆性D可延期性E不可弯更性 18、下列关于暂定资质证书 ，表述正确的是_。A 暂定资质证书有效期为 3 年B房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质证书的有效期C房地产开发主管部门延长暂定资质证书的有效期不能超过 3 年D自领取暂定资质证书之日起 3 年内无开发项目的， 暂定资质证书的有效期不得延长E自领取暂定资质证书之日起 1 年内无开发项目的， 暂定资质证书的有效期不得延长 19、纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用，以
17、及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由负责实施。A：开发商B：土地储备机构C：建筑商D：土地一级开发企业E：借款合同 20、定义市场区域工作主要包括_。A描绘市场区域的发展前景B描绘市场区域C在相应地图上描绘区域的物业类型D在相应地图上标出市场区域的边界E解释确定市场区域边界的依据 21、 （）是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。A权益原理B收益递增递减原理C均衡原理D适合原理 22、当前，我国各地房地产交易管理机构的主要
18、任务是。A：办理房地产交易登记、鉴证等手续B：开展房地产股票活动指导和监督C：为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务D：协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费E：为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产成本价格23、根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为_。A成本加成定价法B目标定价法C撇脂定价法D认知价值定价法 24、下列选项中，属于影响房地产价格的社会因素有。A：政治对立状况B：政治安定状况C：社会安定状况D：城市化E：房地产投机25、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的 【2007 年考题】A：最佳规模B：最佳经营手段C：最佳集约度D：最佳管理方式E：最佳投资渠道
