1、12008 年上半年房地产开发综述2008 年全国房地产市场在宏观调控、银根紧缩、 “拐点”争论中开局。上半年，我市房地产开发完成投资 383.61 亿元，同比增长26.8%，较去年同期略升 0.3 个百分点，基本维持了平稳增长态势。而受全国房地产市场下滑的影响，我市上半年商品房销售面积比去年同期略降 2.7%，实际销售商品房面积 1174.29 万平方米。一、房地产开发投资增速平稳，经济适用房建设快速发展2008 年一季度全市房地产开发投资同比增长 23.4%，二季度各月累计增速分别为 24.9%、24.0%和 26.8%，呈稳中略升的增长势头。从投资构成来看，建筑工程完成投资 252.11
2、 亿元，同比增长28.0%，较一季度提高 11 个百分点；安装工程完成投资 21.06 亿元，同比增长 15.8%，较一季度提高 4.2 个百分点；其他费用中土地购置费增长明显，上半年开发企业共支付土地购置费 53.15 亿元，同比增长 34.0%，较一季度高 8.1 个百分点，较去年同期高 14.2 个百分点。按投资用途分组来看，住宅完成投资 255.63 亿元，同比增长30.8%；办公楼完成投资 5.74 亿元，同比增长 6.1%；商业营业用房完成投资 31.21 亿元，同比增长 20.3%；其他房屋完成投资 91.02亿元，同比增长 19.9%。从全国范围来看，上半年，我市房地产开发投资
3、增速较全国平均水平 33.5%低 6.7 个百分点，较西部地区平均水平 39.1%低 12.32个百分点。在全国上半年开发投资增速中，重庆排在第二十五位，在四个直辖市中，较天津低 2.5 个百分点，排在第二位。经济适用房建设投资快速增长是我市今年房地产开发建设的一个亮点。上半年，我市经济适用房完成投资 19.59 亿元，同比增长39.2%，较全国平均水平高 8.0 个百分点，完成投资总量在全国排第6 位，西部居第 2 位，增幅在全国排第 13 位，西部居第 4 位。表一：2008 年上半年全国各地区房地产开发投资情况地 区 投资额（亿元） 经济适用房 比去年同期增长（%） 经济适用房全国总计
4、13195.67 382.42 33.5 31.2 一、东部地区 7982.83 204.56 28.4 43.7 北 京 794.43 16.40 11.9 116.4 天 津 300.27 46.30 29.3 141.0 河 北 460.24 14.33 60.4 4.2 辽 宁 727.40 13.76 51.6 5.7 上 海 643.30 3.8 江 苏 1387.89 52.13 36.1 55.7 浙 江 853.08 18.14 18.0 -15.8 福 建 544.65 11.01 16.1 62.8 山 东 845.02 28.01 30.2 32.3 广 东 1342.
5、87 3.69 36.9 55.8 海 南 83.68 0.80 70.7 -76.9 二、中部地区 2624.25 85.96 45.3 25.0 山 西 108.05 2.80 35.7 -61.5 吉 林 242.52 11.53 76.2 68.0 黑 龙 江 117.09 8.96 17.9 187.9 安 徽 638.52 9.75 72.5 91.5 江 西 219.45 7.76 29.8 63.4 河 南 501.23 13.62 48.7 -26.5 湖 北 380.97 22.56 29.7 35.7 湖 南 416.42 8.99 30.2 37.4 三、西部地区 25
6、88.58 91.90 39.1 14.3 内 蒙 古 281.87 24.74 70.3 202.9 广 西 276.64 2.93 30.8 -1.9 重 庆 383.61 19.59 26.8 39.2 四 川 749.45 2.78 30.8 -57.1 3贵 州 123.79 8.65 29.3 11.7 云 南 231.38 7.63 57.5 52.0 西 藏 3.34 0.6 -3.1 -59.6 陕 西 334.03 11.99 56.4 -36.1 甘 肃 74.39 4.48 43.0 -32.1 青 海 19.29 0.41 27.9 -60.4 宁 夏 38.56 2
7、.61 31.9 92.3 新 疆 72.22 5.51 36.8 -18.5 二、资金来源增速放缓，地价增长明显上半年，开发商本年资金来源增速逐步放缓。截至 6 月底，房地产开发本年资金来源小计 563.79 亿元，同比增长 8.9%，较上月降 1.6 个百分点，较去年同期下降 25.6 个百分点。其中，国内贷款仍维持较高增幅，贷款总额为 133.18 亿元，同比增长 32.2%，占本年资金来源比重为 23.6%，银行贷款同比增长 30.3%，较去年同期下降 6.3 个百分点，非银行贷款呈快速增长态势，达 64.1%，较去年同期提高 94.7 个百分点；利用外资 4.02 亿元，同比增长 1
8、6.7%；自筹资金 173.30 亿元，同比下降 6.4%；其他资金 253.28 亿元，同比增长 10.9%。图：2008 年上半年重庆市房地产企业资金来源构成4利用外资0.8%自筹资金30.7%其他资金来源44.9%银行贷款21.9%非银行金融机构贷款1.7%国内贷款23.6%从土地购置情况来看，2008 年上半年，房地产企业本年购置土地面积 408.30 万平方米，较去年同期减少 28.0%，但本年土地成交价款同比增长 48.0%，达 48.33 亿元，购置土地面积减少了近三分之一，购置土地价款却上升了三分之一强，购置土地平均价格呈现快速上升的趋势。从全国来看，本年购置土地面积小幅上扬
9、7.6 个百分点，而土地成交价款同比增长 33.4%，全国地价呈现普遍上涨的态势。三、商品房销售面积出现下降趋势，经济适用房供销两旺受全国商品房销售回落影响，我市商品房累计销售面积增速于6 月出现负增长，全市商品房销售面积 1174.29 万平方米，同比下降 2.7%，其中：住宅销售面积 1100.00 万平方米，同比下降 2.1%；办公楼销售面积 16.75 万平方米，同比增长 53.9%；商业营业用房销售面积 46.86 万平方米，同比下降 22.7%；其他房屋销售面积10.68 万平方米，同比下降 8.7%。从当月销售商品房的速度看，今年从 5 月开始当月商品房销售5面积与去年同期相比呈
10、现逐月降低的趋势， 5 月份同比下降15.2%，6 月份同比下降 22.9%。从全国情况来看，商品房销售状况也是如此。上半年，全国商品房销售面积较去年同期下降 7.2%，西部地区下降 6.8%。我市商品房销售面积增速在全国排第 17 位。经济适用房市场呈现出供销两旺的良好态势。上半年，我市经济适用房实现销售 131.48 万平方米，同比增长 198.7%。其中，现房销售面积 20.80 万平方米，同比增长 212.9%；期房销售面积110.68 万平方米，同比增长 196.2%。经济适用房作为低收入群体住房保障的手段之一，良好的销售状况更多地来源于供给的大幅增长。去年我市经济适用房在投资额、施
11、工面积、新开工面积等各个方面全面领先其他类型的房屋开发，使今年上半年经济适用房竣工面积达到 67.30 万平方米，较去年同期增加 80.8%，为经济适用房销售提供了充足来源，也为更多的低收入群体提供了较好的住房保障。四、施工、新开工面积稳定增长，竣工面积增速出现回升上半年，全市房地产施工面积 9149.72 万平方米，同比增长18.7%。其中住宅施工面积 7267.60 万平方米，同比增长 23.5%；办公楼施工面积 178.48 万平方米，同比下降 17.0%；商业营业用房961.56 万平方米，同比下降 4.1%；其他房屋施工面积 742.09 万平方米，增长 22.7%。同期，全市商品房
12、建设新开工面积 1853.48 万平方米，同比增长 19.0%。其中，住宅新开工建设面积 1506.63 万平方米，增长 17.2%；办公楼新开工面积 13.56 万平方米，同比下6降 57.0%；商业营业用房新开工 168.95 万平方米，同比增长19.0%；其他房屋新开工 164.34 万平方米，同比增长 68.1%。今年一季度，全市商品房竣工面积同比下降 15.4%，上半年商品房累计竣工面积 623.15 万平方米，增速回升至-2.6%。其中，住宅竣工面积 524.10 万平方米，同比增长 5.5%；办公楼竣工面积10.76 万平方米，同比减少 26.9%；商业营业用房竣工面积 55.2
13、5 万平方米，同比减少 41.5%；其他房屋竣工面积 33.04 万平方米，同比减少 2.0%。五、 “实验区”效应彰显，房地产开发由中心到周边今年以来，根据重庆市城乡总体规划 ，至 2020 年，全市将形成 1 个特大城市、6 个大城市、25 个中等城市和小城市、495 个左右小城镇的城镇体系。受此规划影响，房地产业出现了战略决策的变化，开始呈现出由中心向周边辐射、两翼加速发展的态势。上半年， “一小时经济圈”房地产开发投资 356.56 亿元，同比增长 24.8%，施工面积 8146.51 万平方米，同比增长 17.0%，新开工面积 1579.63 万平方米，同比增长 16.1%，均低于全
14、市平均水平。其中，主城九区房地产完成投资 286.77 亿元，同比增长 16.2%，施工面积 5911.00 万平方米，同比增长 8.4%，新开工面积 854.84 万平方米，同比下降 9.4%。 “一小时经济圈”内除主城九区以外的其它区县房地产开发建设却是如火如荼，完成投资 69.79 亿元，同比增长 79.5%，施工面积 2235.51 万平方米，同比增长 47.7%，新开工面积 724.79 万平方米，同比增长 73.7%，各项增速远高于全市平均7水平。“两翼”房地产开发建设亦不甘落后。上半年， “渝东北翼”房地产开发投资 21.80 亿元，同比增长 63.9%，施工面积 824.15
15、万平方米，同比增长 34.6%，新开工面积 236.68 万平方米，同比增长38.8%；“渝东南翼”房地产开发投资 5.25 亿元，增长 44.9%，施工面积 179.07 万平方米，增长 37.8%，新开工面积 37.18 万平方米，增长 42.6%，同样快于全市平均增速。表二：2008 年上半年全市各地区房地产投资增速情况单位：%指标名称 房地产开发 投资增速 施工面积 增速 新开工面积 增速全市合计 26.8 18.7 19.0 1 小时经济圈 24.8 17.0 16.1 主城 9 区 16.2 8.4 -9.4 除主城外的其它区县 79.5 47.7 73.7 两翼合计 59.9 3
16、5.2 39.3 渝东北 63.9 34.6 38.8 渝东南 44.9 37.8 42.6 六、对 2008 年下半年重庆房地产相关情况的展望2008 年上半年，我市房地产开发投资完成额达 383.61 亿元，同比增长 26.8%，增速较去年同期略高 0.3 个百分点。二季度房地产投资各月增速分别为 24.9%、24.0%和 26.8%，与去年同期22.4%、26.6%和 26.5%相比，基本处于同一增长水平线上。因此，虽然本年房地产开发投资市场环境与去年已大不相同，但我们仍有理由相信，下半年，我市房地产开发投资在全市总体经济的稳步增长以及“实验区”契机的推动下，增速在下半年将继续维持上半年
17、8的发展走势。从销售情况来看，由于自去年 5 月起至年底二套房按揭贷款新政之前，商品房销售触发了一波“井喷”的透支性消费行情，同时受本年宏观政策与全国楼市状况影响，我市今年上半年商品房销售面积较去年同期已下降 2.7%，而 6 月当月销售面积同比下降22.9%。去年 7-10 月当月商品房销售面积同比增速分别为：205.4%、161.9%、172.7%和 125.7%。面对去年下半年商品房销售面积的高增长，预计我市商品房单月销售面积同比增速将进一步下降。最乐观的估计，以下半年月均销售面积达到上半年当月销售面积的上限，即 229 万平方米/月测算，全年将实现商品房销售 2500 万平方米左右，销售面积增速将下降 28.1%以上。
