1、陕西省 2017 年上半年房地产估价师制度与政策：房地产抵押估价考试试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、 城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发用地应当以_的方式取得。A转让B赠送C出让D买卖 2、马某继承了其母亲的一套房产。按照有关规定，马某应到当地房地产管理部门办理_登记。A房屋注销B房屋变更C房屋初始D房屋转移3、房地产市场也存在空间市场和_这两个层面。A资产市场B资本市场C信托市场D证券市场 4、房地产开发项目的动工日期，超过土地使
2、用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是。(2009 年试题)A：发现地下文物B：银行贷款未按期到账C：相关建材供应缺货D：更改建筑设计E：房地产估价机构必须加盖公章5、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为_。A新开发房地产项目B用于出售用途的房地产项目C具有投资开发或再开发潜力的房地产D用于投资或再开发的房地产 6、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是。A：单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B：分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C：工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购
3、建价格D：指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果E：工业用地的监测点评估价格 7、某估价事务所在 2004 年 9 月 20 日至 10 月 20 日评估了一宗房地产于 2004年 9 月 30 日的价格之后，有关方面对其估价结果有异议现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为。A：2004 年 10 月 20 日B：2004 年 9 月 20 日C：重新估价的作业日期D：2004 年 9 月 30 日E：工业用地的监测点评估价格 8、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积 30m2，外
4、墙面积6m2，单元间分隔墙面积 8m2，公摊面积 3m2。那么，可出租面积应为_。A33m2B40m2C43m2D47m2 9、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积 30m2，外墙面积 6m2，单元间分隔墙面积 8m2，公摊面积 3m2，那么，可出租面积应为_。A33m2B40m2C43m2D47m2 10、国务院办公厅国办发200526 号文件对个人销售住房免征营业税的规定是_。A单套建筑面积在 120m2 下的住房转手交易时，免征营业税B住宅小区建筑容积率在 1.0 以上的住房转手交易时，免征营业税C实际成交价格低于
5、同级别土地住房平均交易价格 1.2 倍以下的住房转手交易时，免征营业税D个人购买普通住房超过 2 年(含 2 年)转手交易时，免征营业税11、在影响房地产价格的各种因素中， “城市化”属于_。A社会因素B环境因素C人口因素D行政因素 12、建筑物的所有权可以分为独有、共有和_三种。A区分共有B区分所有C公有D私有 13、房地产开发企业税后利润应首先用于(2005 年试题)A：弥补企业以前年度的亏损B：提取法定盈余公积金C：提取公益金D：向投资者分红E：借款合同14、不属于财务分析目的的是_。A评价企业的偿债能力B评价企业的资产管理水平C评价企业的获利能力D评价企业过去的缺点 15、下列关于比准
6、价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是_。A在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价 16、房地产保险中，建筑工程承包合同保险不包括。A：投标保证保险B：预付款保证保险C：贷款购房保证保险D：维修保证保险E：执行层的组织协调 17、由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格是。A：标定地价B：政府调节价C：政府定价D：
7、政府指导价E：工业用地的监测点评估价格 18、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方 2385 元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为_元/m2。A2139B2146C2651D2659 19、以下不属于房地产转让方式的是_。A以房地产作价入股B以房地产抵债C互换D典当 20、投资估算的精度可达20，所需费用约占总投资的 02515，该阶段为。A：投
8、资机会研究B：初步可行性研究C：详细可行性研究D：项目的评估和决策E：借款合同 21、房地产估价报告应有至少名专职注册房地产估价师签字。A：1B：2C：3D：4E：执行层的组织协调 22、保险的派生职能不包括_。A防灾防损B融通资金C组织经济补偿D分配23、下列不属于房地产区位因素的是_。A交通B用途C环境D楼层 24、证券价格由_确定。A货币使用中产生的收益B社会借贷资金利率C市场对证券的供求D货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率25、在强制拍卖中，拍卖的主体是。A：人民法院和拍卖公司B：竞买人和买受人C：人民法院和拍卖标的所有权人D：拍卖公司和拍卖标的所有权人E：执行层的组织协调二
9、、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的表述中，正确的是。A：购房人只能要求退房，不能要求换房B：购房人只能要求换房，不能要求退房C：购房人有权选择退房或换房D：商品住房买卖双方协商选择退房或换房E：执行层的组织协调 2、目前土地使用权出让的方式有。A：协议B：挂牌C：抵押D：拍卖E：招标3、城镇土地使用税采用分类分级的_税率。A比例B超额累进C全额累进D幅度定额 4、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大
10、，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是_。A不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用B土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费C房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费D前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费5、房地产抵押担保的范围包括_。A主债权及利息B违约金C定金D损害赔偿金E实现抵押权的费用 6、长期趋势法包括等方法。A：数学曲线拟合法B：平均增减量法C：平均发展速度法D：年限法E：指数修匀法 7、通常房
11、地产开发投资利润率的计算基数为_。A土地取得成本+开发成本B土地取得成本+ 开发成本+ 管理费用C土地取得成本+ 开发成本+ 管理费用+销售费用D开发完成后的房地产价值 8、城市房屋拆迁行政裁决的主要制度包括。A：行政调解制度B：报告制度C：集体决策制度D：不服行政裁决的救济制度E：拆迁听证制度 9、自 2006 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90m2 以下住房(含经济适用房)面积比重，必须达到开发建设总面积的_。A70%B60%C50%D40% 10、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括子市场。A：租赁B：销售C：保险D：抵押E：借
12、款合同11、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是。(2005 年试题)A：确定调查方式B：设计问卷C：收集信息D：定义市场区域E：借款合同 12、债务资金筹措的主要渠道有。A：信贷融资B：信托融资C：债券融资D：投资基金E：证券融资 13、可比实例的成交价格是实际发生的，_。A它可能是正常的B它可能是不正常的C它肯定是正常的D它肯定是不正常的E它肯定是实际的14、以下标志中属于品质标志的有_。A建筑面积B性别C年龄D学历E停车泊位 15、市场法中，采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低 2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况高
13、 1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为_。A1.05B0.97C0.98D1.03 16、地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有的特性。(2009 年试题)A：变现性差B：易受政策影响C：依赖专业管理D：效益外溢和转移E：借款合同 17、人民法院对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由_参照评估价确定。A人民法院B估价机构C拍卖师D竞买人 18、物业公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是。A：零售商的财务能力B：零售商需要的服务C：零售商组合与位置分配D：零售商的声誉E：借款合同 19、某综合办公楼建设期为 3 年，有效经过年数为 10
14、 年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 50 年，建筑物剩余经济寿命为 35 年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。A35B45C48D50 20、当建筑长度的上部土层较软，承载力较低，不适宜采用载天然地基上作浅基础时，采用_。A条形基础B独立基础C桩基础D箱形基础 21、下列属于大城市土地使用税幅度定额税率的是_。A0.510 元B0.4 8 元C0.7 10 元D0.69 元 22、经营性国有土地使用权可以通过方式取得。A：行政划拨B：招标出让C：拍卖出让D：协议出让E：挂牌出让23、个人住房公积金贷款利率调整实行。A：一日一定B：一月一定C：一年一定D：年内分段E：执行层的组织协调 24、房地产市场分析主要分析市场的_。A供求关系B竞争环境C目标市场D可支付的价格水平E收入费用25、_不属于房地产市场的专业顾问。A建筑师B精算师C工程师D律师
