1、北京 2017 年房地产估价师制度与政策：注册房地产估价师禁止行为考试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。这是房地产投资的特性。A：区位选择异常重要B：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C：需要适时更新改造投资D：存在效益外溢和转移E：借款合同 2、帮助房地产出售者寻找到房地产的购买者，属于。A：房地产开发经营业B：房地产咨询业C：房地产估价业D：房地产
2、经纪业E：房地产估价机构必须加盖公章3、增加公共设施的使用者人数并不会引起该设施成本增加，说明公共设施具有。(2008 年试题)A：非竞争性B：非排他性C：竞争性D：排他性E：执行层的组织协调 4、下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是_。A私立学校用地 50 年B厂房用地 50 年C大型超市用地 50 年D别墅用地 70 年5、维修资金明细户一般按单幢住宅设置，具体办法由制定。A：业主B：银行C：市、县房地产行政主管部门D：市、县财政部门E：执行层的组织协调 6、_要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。评估出的价格如果不够合理，必
3、然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。A合法原则B公平原则C替代原则D估价时点原则 7、开发项目总投资包括和经营投资。A：前期投资B：后续投资C：建设投资D：管理投资E：借款合同 8、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式：开发利润=直接成本利润率 【2007 年考题】A：后续开发成本+管理费用B：后续开发成本+ 管理费用+ 销售费用C：待开发房地产价值+后续开发成本D：待开发房地产价值+后续开发成本+ 取得待开发房地产的税费E：工业用地的监测点评估价格 9、初步可行 I 生研究阶段投资估算的精确
4、度可达_，所需费用约占总投资的0.25% 1.5%。A5%B 10%C 20%D30% 10、现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉” ，其具体要做到的不包括。A：后续开发经营期究竟多长要预测准确B：各项收入、支出在何时发生要预测准确C：各项收入、支出发生的金额要预测准确D：各项后续开发完成后的利润要预测准确E：工业用地的监测点评估价格11、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券是_。A股份B股票C股单D公司债券 12、某房地产开发商取得一建设用地使用权，该地块由于受某种或某几种不利条件的影响，需要采取一定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。根
5、据城市用地适用性评价结论，该地块属于。A：一类用地B：二类用地C：三类用地D：临时用地E：执行层的组织协调 13、根据所有权的结构，房地产企业不包括_。A中介公司B独资企业C有限责任公司D股份有限公司14、某宗房地产收益期限为 35 年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来 4 年的净收益分别为 151 万元、163 万元、155 万元、172 万元，报酬率为 9，该房地产的价格为万元。A：15956B：168 75C：169 39D：27770E：工业用地的监测点评估价格 15、按照规定，建设单位建设工程开工前，应当向工程所在地的部门申请领取施工许可证。A：县级以上人民政
6、府土地行政主管部门B：县级以上人民政府建设行政主管部门C：县级以上人民政府房产管理部门D：县级以上人民政府发展和改革部门E：执行层的组织协调 16、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产 【2007 年考题】A：目前是否有经济收入B：过去是否带来了经济收益C：是否具有产生经济收益的能力D：目前的收入是否大于运营费用E：工业用地的监测点评估价格 17、既为治热毒血痢之良药，又为治阿米巴痢疾所常用的药物是_A大青叶B鱼腥草C败酱草D水牛角E白头翁 18、甲、乙两宗相邻土地，价格均为 50 万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为 150 万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥
7、有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是万元。A：050B：5075C：50100D：100150E：工业用地的监测点评估价格 19、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是_模式。A单一市场集中化B产品专业化C市场专业化D全面覆盖 20、下列不属于股票基本特征的是_。A稳定性B决策参与性C流通性D非返还性 21、房地产投资资本金不能低于总投资的_。A10%B20%C30%D35% 22、下列关寸：住房置业担保的表述中，不正确的是_。A住房置业担保是个人贷款担保方式的一种补充B住房置业担保是由特定专业性担保机构提供的保证担保C住房置业担保实行保证方式和反担保
8、方式D住房置业担保机构不承担连带责任23、某房地产开发用地，其土地面积为 10 000 ，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为 12，楼面地价为 1500 元后经规划调整，容积率提高到 16，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价 【2007年考题】A：375 万元B：450 万元C：500 万元D：600 万元E：工业用地的监测点评估价格 24、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是 【2006 年考题】A：单独深度价格修正率B：累计深度价格修正率C：平均深度价格修正率D：加权深度价格修正率E：工业用地的监测点评估价格25、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价
9、时，一般不计息的项目是_。A未知、需要求取的待开发房地产的价值B投资者购买待开发房地产应负担的税费C销售费用和销售税费D开发成本和管理费用二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房屋租金可分为_。A成本租金B商品租金C土地租金D市场租金E经济租金 2、张某以自己的房产向保险人投保，确定该房产的价值为 100 万元，由于地震该房屋开裂，评估其重置净值为 60 万元，损失比例为 50，则赔偿金额为万元。A：100B：75C：50D：25E：执行层的组织协调3、省、直
10、辖市、自治区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法律文件是。(2007 年试题)A：地方性法规B：政府规章C：部门规章D：自治条例E：执行层的组织协调 4、停车指数，即每 100营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在之间。A：45B：5 6C：4 6D：58E：借款合同5、旅游、娱乐用地的土地使用权出让时，有条件的必须采取_方式。A政府定价B双方协议C政府指导价格D拍卖、招标、挂牌出售 6、通常房地产开发投资利润率的计算基数为_。A土地取得成本+开发成本B土地取得成本+ 开发成本+ 管理费用C土地取得成本+ 开发成本+ 管理费用+销售费用D开发完成后的房地
11、产价值 7、下列关于保险分类的叙述有误的一项是。A：以保险基金来源的不同划分，可分为商业保险、社会保险与政策保险B：以被保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为财产保险与人寿保险C：以保险的实施形式划分，可将保险分为自愿保险与强制保险D：以保险人承保危险的数量为标准，可将保险分为单一危险保险与综合危险保险E：执行层的组织协调 8、拆迁主管部门收到拆迁申请和规定提交的批准文件后，应对申请内容进行审查。A：申请人提供的批准文件是否齐全、有效B：拆迁范围內是否有受保护且不允许拆除的建筑C：拆迁范围內的房屋产权是否明确或有争议D：对被拆迁人的补偿安置是否符合政策规定及拆迁人內心满意情况E：补偿安置方
12、案是否可行，拆迁期限是否合理 9、_是股票市场上数量占绝对多数的主要股票品种。A一般股B特殊股C普通股D优先股 10、 中华人民共和国刑法第三百四十二条规定“违反土管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，_。 ”A处 3 年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金B处 5 年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金C处 3 年以上，7 年以下有期徒刑，并处或者单处罚金D处 5 年以上，7 年以下有期徒刑，并处或者单处罚金11、根据投资的对象，房地产投资可以分为_。A房地产开发投资和购买投资B土地投资和房屋投资C建筑材料投资和土地投资D生产投资和经营投资 12、房地产开发项目的主要
13、不确定因素有_。A土地费用B建安工程费用C运营费用D空置率E容积率 13、下列房地产中，不得拍卖的是。A：共有房地产B：集体土地上的厂房C：尚在诉讼中权属有争议的房地产D：划拨用地上的住宅E：执行层的组织协调14、房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分，下列有关说法不正确的是_。A投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在经营过程中所获得的报酬B等额系列支付的年值与现值之间的关系为：A=Pi+Pi/(1+n-1) ，其中Pi 就是投资者投入资本 P 后所获得的投资回收，而 Pi/(1+n-1)就是投资者的投资回报，是投资者提取折旧的一个方法，即偿债基金法C投资
14、回报和投资回收对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率D就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润 15、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为 2000 万元，经济寿命为 50 年，有效经过年数为 10 年。其中，门窗等损坏的修复费用为 10 万元；装修的重置价格为 200 万元，平均寿命为 5 年，有效经过年数为 4 年；设备的重置价格为 250万元，平均寿命为 15 年，有效经过年数为 9 年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为_万元。A
15、400B628C656D700 16、有关房地产周期循环的原因，不正确的是_。A供需因素的影响B经济因素的影响C政策因素的影响D制度因素的影响 17、不属于数据收集方法的是。A：直接观察法B：间接观察法C：采访法D：报告法E：执行层的组织协调 18、 城市房屋拆迁管理条例规定的拆迁实施方式是_。A自行拆迁和统一拆迁B自行拆迁和委托拆迁C统一拆迁和委托拆迁D委托拆迁 19、以为标准，可将保险分为定值保险与不定值保险。A：保险基金来源的不同B：被保险标的的不同性质C：保险的实施形式D：保险标的的价值确定与否E：执行层的组织协调 20、法律规定可以属于集体所有的自然资源有。A：森林B：矿藏C：水流D
16、：山岭E：荒地 21、开发商若委托物业代理进行物业销售，则开发商要支付相当于售价_的佣金。A1% 3%B0.5%0.9%C3.5%D4% 22、下列，不属于房地产有偿转让。A：房地产买卖B：房地产入股C：房地产继承D：房地产抵债E：房地产赠与23、某城市规划将火车站由该城市的 A 区迁至 B 区，则 B 区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（） 。A位置固定性B各异性C适应性D相互影响性 24、某市于 2005 年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市 2000 年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为 4000 元/m2，并且一直没有变动；2005 年该区同类建筑物的重置成本达到 2000 元/m2，房地产市场交易价格为 6000 元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为 9000 元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以_元/m2 为基础进行修正。A4000B5000C6000D900025、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米 946 元、860 元、800 元，建筑容积率分别为 5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择_。A甲土地B乙土地C丙土地D甲、乙、丙三宗土地任选其一
