1、芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇
2、葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄
3、莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈
4、膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂
5、莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇
6、芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁
7、葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅
8、莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿
9、薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆
10、莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁
11、芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅
12、蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿
13、芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃
14、薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈
15、莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅
16、芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿
17、蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃
18、节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇
19、薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂
20、莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆
21、膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀
22、蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇
23、芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁
24、薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆
25、莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀
26、腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁薇薁羃肄
27、蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇蚀芆莅蚆螂聿芁蚅羄芅芇蚄肆膇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈肇羅莁螈螇芁芇螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膇芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄 目 录1 总 论 .41.1 项目概况 .41.2 1.2 项目的建设必要性 .41.3 可行性研究报告编制依据 .51.4 主要技术经济指标与研究结论 .62 项目选址及建设条件 .72.1 项目所处区域 .72.2 项目建设地点 .82.3 建设条件 .93 市场分析 .123.1 长兴县中心城市写字楼市场分类研究 .123.2 项目影响因素分析 .123.3 项
28、目 STWO 分析 .154 营销方案设计 .194.1 项目名称及产品定位 .194.2 目标客户 .194.3 管理方案设计 .204.4 定价策略 .224.5 销售安排 .235 项目建设方案 .245.1 建筑设计方案 .245.2 结构设计方案 .275.3 公用设施方案 .296 专篇设计 .486.1 消防 .486.2 节能 .576.3 防雷 .587 环境影响评价 .607.1 项目建设与运营对环境的影响 .607.2 环境保护措施 .637.3 环境保护措施实施评价 .658 项目组织机构与进度计划 .668.1 组织机构与人力资源 .668.2 项目招投标管理 .66
29、8.3 项目实施进度安排 .689 投资估算与资金筹措 .709.1 投资估算的依据及说明 .709.2 总投资估算 .719.3 资金筹措方案 .7210 经济效益分析 .7410.1 项目销售计划 .7410.2 盈利能力分析 .7510.3 清偿能力分析 .7610.4 不确定分析 .7611 风险分析及对策 .7811.1 政策风险 .7811.2 市场风险 .7811.3 经营管理风险 .7911.4 财务风险 .8012 结论与建议 .8212.1 结论 .8212.2 建议 .821 总 论1.1项目概况1.1.1 项目情况项目名称：长兴龙山新区兴国商务楼工程项目地址：长兴龙山新
30、区项目规划用地面积 18857 平方米，总建筑面积为 67186 平方米，其中地上52410 平方米，地下 14776 平方米。地上为三栋 61.5 米高板式高层建筑，主要功能为商务办公楼；地下为地下车库、地下自行车库、人防工程及附属设备用房等。1.1.2 建设单位情况建设单位：长兴县龙山建设开发有限公司法人代表：贾 宏地址：长兴县雉城镇县前街 402 号1.2项目的建设必要性1.2.1 实践长兴县龙山新区发展规划的需要自公司成立以来，本着经营城市的理念，先利用自有资金和借入银行贷款将龙山新区的“生地”转为“热地” ，按规划要求着重体现龙山新区最佳投资环境和最佳人居环境的价值。一期内行政大楼、
31、大剧院、图书档案馆、会议中心、餐饮中心、三大广场及和睦塘公园、齐山公园、梅花公园等一批体现时代精神和精美艺术的标志性建筑。二期 3.4 平方公里城市建设已经启动。三期 3 平方公里城市设计已经完成，新区道路建设已延伸到二、三期内。老城区的长兴中心农贸市场、与长兴中迁建项目在 2008 上半年相继完工。新建兴国商务楼工程，又将成为长兴城市建设和提升城市品位的新亮点，同边开发地价因此又将得到一次大幅度的增值契机。1.2.2 本项目建设是加快长兴城市建设的需要随着近几年长兴经济社会的快速发展，城市建设呈现新面貌。2009 年全县市政建设投入资金 35 亿元，比 2006 年增长 49.5%，中心城市
32、建成区面积扩展到 38 平方公里，建成区内集聚人口 30 万人，城市框架拉大至 48 平方公里，城市化率达到 56%。以上数据客观显示长兴城市的建设速度是相当快速的，城市化水平不断提高。浙江省环杭州湾地区城市群空间发展战略规划提出长兴中心城市在 2020年将发展成为一个 50 万人口的大城市的目标。长兴总体规划明确至 2020 年城市用地规模达 80 平方公里。城市化水平达到 76%。因此，未来大约十年的时间，必须积极拓展城市空间，集聚城市人口，加强城市建设，以实现长兴城市的高度城市化和现代化。1.2.3 实现长兴县龙山新区商务区规划目标的需要本项目位于长兴县龙山新区长水港以西大剧院以北地块，
33、西隔拟建行政服务中心与兴国路相邻，南北有规划支路，商业较发达、居民密度较大、收入层次较高和交通便利的优势，重点发展以行政办公、金融保险、信息产业、商务和商贸为主的、具有高科技含量的现代城市集群商业带，拉动和提升城市居民的生活消费水平和消费能级。1.3可行性研究报告编制依据1） 投资项目可行性研究指南 ，2002，国家计委以计办投资200215 号文件，中国电力出版社2） 建设项目经济评价方法与参数（第三版） ，2006，中国计划出版社3） 长兴县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要4） 长兴县城市总体规划 （2006-2020）5） 国家、浙江省及长兴县中心城市政府现行有关规定及文件6） 房地
34、产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额7） 长兴县中心城市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料8） 投资项目方签定的协议书或意向书9） 其他有关依据资料10） 项目批复文件1.4主要技术经济指标与研究结论表 1.2 长兴龙山新区兴国商务楼工程项目主要技术经济指标表序号 项目 指标 单位一 建筑类1 总建筑面积 67186 2 占地面积 18857 二 投资类1 项目投入总资金 万元1.1 土地取得费用 7872.80 万元1.2 前期费用 2015.58 万元1.3 城市基础设施配套费 537.49 万元1.4 建筑安装工程费 23515.10 万元1.5 管理费用 848.52 万元
35、1.6 销售费用 648.83 万元1.7 财务费用 434.15 万元1.8 预备费 1018.23 万元2 资金筹措 37000 万元2.1 项目资本金 10000.00 万元2.2 银行借款 20000.00 万元2.3 销售收入投入 7000 万元三 财务类1 净现值（税后 ic=8%） 669.15 万元2 内部收益率（税后） 14.84% %3 静态投资回收期（税后） 1.91 年4 借款偿还期 1.79 年“长兴龙山新区兴国商务楼工程”项目经测算，预计总投资为 37000 万元，预计总销售收入为 43255.2 万元，经计算，该项目的盈利水平较高、偿债能力较强，而且销售收入及建设
36、投资等不确定性因素基本处于可控范围之内，因此，项目可行，值得投资。2 项目选址及建设条件2.1项目所处区域长兴位于浙江省最北端，东临太湖、西倚天目，北邻江苏宜兴市，西接安徽广德县，地处长江三角洲的中心腹地，县域面积 1430 平方公里，辖 16 个乡镇和 1 个省级经济技术开发区，人口 62 万，是长江三角洲经济区迅速崛起的新兴城市。 改革开放以来，特别是近年来，长兴国民经济保持稳定增长，综合实力进一步增强，人民生活水平不断提高，社会事业全面进步。2007 年长兴县实现地区生产总值 193.47 亿元，人均 GDP 3800 美元，财政总收入 28 亿元，其中地方财政收入 15.36 亿元，城
37、镇居民人均可支配收入为 19552 元，农民人均纯收入达到 9538 元。长兴县先后获得全国卫生县城、国家园林城市、全国文化先进县、全国科技进步先进县、省文明城市、省教育强县、双拥模范县五连冠等称号。长兴在全国综合势力百强县和县域经济基本竞争力百强县的排名已上升到 56 位和 62 位。 长兴县经济及财政的快速增长，加快了城市化建设进程。近年来城市基础设施建设投入逐年扩大，累计投入近 50 个亿。通过城市基础建设，中心城市框架进一步拉开，目前城市建成区面枳已达到 25 平方公里，城市框架拉大到 35 平方公里，集聚人口 20 万，城市化水平达到预期。城市垃圾处理厂，管液化气站、污水处理厂等一大
38、批公益事业项目相继建成；体育馆、青少年宫、游泳馆等文体设施一应俱全；省内一流标准的大剧院、图书馆、档案馆等先后投入使用，城市综合功能不断增强。同时长兴县以创建“四张名片”为载体，大力开展生态环境建设，进一步美化、洁化、绿化、亮化城市，以山水园林景观凸现城市特色，先后建成了齐山植物公园、台基山遗址公园、和睦塘公园等，城市绿地达到 924 公顷，城市绿地率、绿化覆盖率、人均公共绿地三大指标分别提高到 37.2%、42.2%和 11.1 平方米。坚持高水准设计城市街景，一批优秀设计、精品建筑相继建成，城市品位不断提高，人居环境越来越舒适。随着长兴城市“东扩、西延、北拓”高标准、高起点的基础设施建设，
39、加快了城市周边土地的建设开发，一座设施完善、环境优美、经济发达的山水园林型现代化新兴城市已初具形态。一、 基础设施区内基础设施完善、发达。沈海热电厂提供充足的电力，进行各项投资所需的水、煤气等供应充足。工业用地上建筑、必要的专用设备在数量和质量上，居于长兴县中心城市前列。二、 居住条件长兴县龙山新区是长兴县中心城市最适合于居住的城区之一，沿岸花团锦簇、树木葱荣、景色优美，适合开发高档住宅区；特别是已建成的行政中心、市民广场、植物园、图书馆、大剧院，周边地区适合建设金融、保险、高档写字楼等商贸服务设施。除此之外，房地产业发展潜力巨大。三、 人才资源长兴县龙山新区的劳动力资源极为丰富，劳动人口近
40、20 万，多所技工学校、职业学校，每年可培养出可塑性极强的技术工人 5000 多名。2.2项目建设地点2.2.1 项目位置东：长水港南：长兴大剧院西：行政中心及市民广场北：规划道路 2.2.2 周边配套设施提高了项目的宜居性项目地块所在地是城市中心热点区域，西临行政中心；北为长兴县中心城市重点初中 107 中学，正东为浙江省重点中学长兴县中心城市第一高级中学；周边有“君越华府” “新城丽景” “风铃绿州”为首的等高档生活社区；有“浙北大厦”大型商业卖场；西面为长兴市民广场和行政中心，东临长水港，草木繁茂。项目所在地的自然环境优越，区位条件良好。2.2.3 长兴新一轮发展规划为项目提供了无限想象
41、空间根据长兴县中心城市的发展战略，在沿龙山大道、明珠路将建设大型的商场、星级的宾馆、高档的写字楼，使这里成为新兴的商贸圈。2.3建设条件2.3.1 建设场地范围及环境项目选址四周城市道路（或规划道路） 、管网、地形等标高，排水方式等：该地块位于长兴县兴国路以东，周边有城市规划道路。项目拟采用市政自来水管网、水泵站及水池联合供水。场地西侧有供水主干管通过，接管十分方便。场区周围有高压电缆，能满足项目建设使用过程中用电要求。污水收集干管与周边道路污水干管连接，可进入城市污水处理厂集中处理。该项目地理位置优越，环境优美。周边配套的市政基础设施已经形成，交通条件相当便捷。2.3.2 地形、地貌、水文气
42、象、工程地质条件1.地形地貌项目建设用地区域，地形相对平坦开阔，边缘局部斜坡地形坡度平缓，坡度角为 58，地貌类型属于冲（湖）积平原，周围环境良好。2.水文气象条件长兴气候宜人，属亚热带海洋性季风气候，总特征是：光照充足、气候温和、降水充沛、四季分明、雨热同季、温光协调，适宜农作物的生长。长兴环境优美，大气质量达到国家一级标准，水体质量极大部分在二类水体以上。 历年平均气温 15.6，气温年际间变幅在 0.50.7 之间，年际气温极差为1.2。历年月际间的气温变化幅度要比年气温波动大得多，其中以 1 月份气温年际变差最大。 年降水量：年均 1309mm。其中 39 月是全年降水集中期，占年雨量
43、的 75%以上。降水季节分布特点：夏季最多，冬季最少，春季多于秋季。年平均雨日为 144 天，占全年天数的 39.6%。由于境内地形的不同，降水地理分布也存在着明显差异。近年冬季除部分山区地带外，基本无降雪。 年均日照时数 1810.3 小时，历年平均日照百分率为 41%，光照分配较均匀。年耕作 23 熟。水文地质：项目建设用地范围内地下水较为丰富，为潜水，该地下水对建筑物基础无腐蚀性。（1）长兴县属亚热带海洋性季风气候。（2）场地位置：北纬 3043-3011，东经 11933-12006之间（3）多年平均风速：1.8m/s（4）30 年一遇最大风速：21.9m/s（5）最热月月平均相对湿度
44、：68%（6）全年雷暴日数：50d/a（7）全年主导风向：北偏东 20方位（1951-1979） ，夏季以西南风为主（8）年平均相对湿度：72%（9）当年最小湿度（三月）：63%（10）多年来平均日照时间：1320.3 小时（11）雨季为当年的 5 月9 月多年来年平均降雨量 960.7 毫米降雨量最多年平均雨量 1100.2 毫米最大降雨量 1294.8 毫米、最小 691 毫米。（12）年霜雪期为当年的 11 月至次年的 3 月初，约为 60100 天。3.工程地质条件通过岩土工程钻探，拟建场地地基主要为中风化灰岩，地基土层较简单，层厚均匀，性质变化大，岩土层的工程地质特征依序分述如下：（
45、1）杂填土：灰黄色，松散，稍湿，含铁锰质及少量云母，上部含植物根茎。下部素填土主要由软可塑状粉质粘土组成，该层全场分布，层厚为 0.5-2.5m。 (2)淤泥：灰褐色，流塑，具臭味，局部含腐殖质。该层上部局部为有机质土，有机质含量极高。该层全场分布，层顶埋深：0.5-2.5m ，层厚 2.3-6.0m。（3）粉质粘土：上部灰色，下部褐黄色，硬可塑，含铁锰质结核，刀切面较光滑，任性中等。该层全场分布，层顶埋深：4.20-7.50m ，层厚 5.0-11.0m。（4）粉质粘土：褐红色，棕红色，硬可塑硬塑，局部含有约 5-10%的砾石，成分为石英砂岩，粒径 2-5cm。该层全场分布。层顶埋深：11.
46、9-16.2m 层厚：6.4-9.10m（5）中风化灰岩：灰色，岩心呈柱状，风化裂隙发育，厚层状构造。单轴饱和抗压强度可达 69Mpa，属硬质岩。层顶埋深：22.6-24.9m，最大揭露厚度5.10m。2.3.3 交通运输条件建设场地周边都是新建的市政道路，分别是场地北侧的忻湖路，南侧为齐山西路。周边交通状况良好。现正在建设的到明珠北路正在建设之中，等到该路建成之后，交通运输条件会有更大的改善。2.3.4 防洪、防涝设施条件 本项目建设用地周边有天然河沟，防洪、防涝情况良好，雨水、山洪可以直接排入周边河沟。综上所述，项目区内地形、气候、地质、水文、市政设施等建设条件良好，能满足项目建设的需要。
47、3 市场分析3.1长兴县中心城市写字楼市场分类研究3.1.1 酒店连体项目此类项目是依托于较高档次酒店，酒店的开发商在开发酒店时将部分物业作为商务目的的招租，并与酒店物业统一管理，此类物业包括四星级酒店国际大酒店的写字楼项目，以及四星级酒店的写字楼项目。3.1.2 开发商持有项目房地产开发商开发并持有的中高档写字楼物业，包括长兴利时建设开发有限公司的利时广场等。3.1.3 非专业房地产企事业单位持有项目这类是由大型非专业房地产企事业单位开发小部分自用，大部分出租的写字楼项目，比较具有代表性的是明珠大厦、南方大厦等。3.2项目影响因素分析由于写字楼市场的影响因素众多而复杂，因此有必要对其进行归纳
48、和分类。本文主要从影响写字楼需求及价值的范围来分类归纳，划分为一般因素、区域因素和个别因素三类，各类中又有众多不同的次一级的影响因素、因子，构成写字楼的需求量影响因素体系。3.2.1 一般因素一般因素是指对房地产需求量及其走势有普遍性、一般性和共同性的影响因素。这类影响因素对房地产需求的影响一般是整体性的、全面性的，其覆盖范围可以是一个地区、一个国家乃至全球。显然，这类影响因素对于具体某一宗房地产而言并不直接，但它们往往是决定具体房地产价值及其趋势的基础和关键。一般因素中，主要有行政因素、经济因素、社会因素、人口因素、心理因素和国际因素等次一级因素。一、 行政因素行政因素是指国家政策、法律、法
49、规和行政法令对房地产市场和房地产需求的影响和干预。行政因素中主要有土地制度、房地产价格政策、税收政策、信贷政策、城市规划与土地利用规划、土地使用权出让方式和行政隶属变更、居民收入与消费水平等因子。二、 经济因素房地产业的兴衰是国家或地区经济情况的直接反映。房地产业是基础产业，产业链长，其发展将直接影响和带动机械、建材、钢铁、水泥、运输、金融、装潢等相关行业的发展；反之，这些相关行业的发展也必将影响房地产业的发展。经济因素中，主要有经济发展状况、财政收支与金融状况、居民收入与消费水平、物价与利率水平、储蓄与投资水平、社会消费品零售额等因子。三、 社会因素社会因素是指一个国家或地区的社会状况对房地
50、产需求和价值的影响，其影响因子主要有政治安定状况、社会治安程度、城市化水平、商业房地产投机等。四、 人口因素人口因素是一个国家或地区的人口状况对房地产需求和价值的影响，主要有人口数量、人口素质、家庭人口规模等因子。五、 心理因素房地产价值是房地产市场上房地产商品供需关系的反映，而价值的形成则是由人这一主体完成的。在这一过程中，人的心理因素对房地产需求和价值的影响是不可忽视的。影响房地产需求和价值的心理因素主要有购买与出售心态、欣赏趣味、消费时尚、攀比心理、价值观念等因子。六、 国际因素房地产市场的发育与完善离不开国际环境的影响。国际政治环境、国际经济状况、地区紧张或军事冲突、贸易关系与竞争状况
