1、佘山镇千新公路一号地块土地报告,2011.5.5,土地信息区域概况区域市场分析项目类比定价,目录,土地信息,地块现场图片,区域概况,地理位置,松江区,36.6km,市中心,浦东机场,虹桥机场,25.5km,74km,地块位于佘山镇主城区，距市中心较远，周边景观资源丰富,交通概况,周边配套,地块四至,地理位置,交通概况,周边配套,地块四至,公路交通项目周边公路交通一般，距离高速有一定距离，道路拥挤，前往市区不便。轨道交通地块距离轨道交通9号线佘山站和洞泾站较远，轨道交通不便利公共交通外驳线路：上佘定班线：佘山汽车站上海体育馆沪陈线：上海法专西区汽车站区内线路：松江33路：佘山汽车站松江汽车东站松
2、江90路：佘山汽车站天马镇松江91路：佘山汽车站高家路松凤路松江92路：佘山汽车站佘山地铁站,沈砖公路,桃源路,千新公路,地块周边道路交通一般，出行不便,地理位置,交通概况,周边配套,地块四至,地块,佘山汽车站,江秋新苑配套商业街,佘山天地休闲广场,桃源路,佘山镇政府,佘山学校,松江门诊部,区内配套：商业配套佘山天地休闲广场、江秋新苑配套商业街、佘山市场、农业银行、华联超市等医疗上海松江门诊部教育松江区佘山学校交通佘山汽车站政府佘山镇政府,商业配套主要沿桃源路分布，且以低档次为主,佘山市场,农业银行,农工商超市,地理位置,交通概况,周边配套,地块四至,北,南,西,东,北面紧邻翠庭小区，为商品房
3、，二手房价格在1万/左右,南侧为桃源路，4车道，道路整齐，绿化完善,西面为千新公路，路面一般，与江秋新苑隔路相望,北面为小泾河，污染严重,地块紧邻大型动迁房基地，对项目未来规划不利,区域小结,地块周边景观资源丰富，但所处位置偏僻，交通不便区域内配套较少且以低档次为主地块周边不利因素居多，严重影响地块未来规划,区域市场分析,佘山板块：均价7.3万/左右，以独栋别墅为主,泗泾板块：别墅和公寓混搭，以联排居多，别墅均价为2.5万/，公寓为1.4万/,项目及周边板块关系,松江中部板块：均价1.2万/左右，公寓为主,佘山板块为松江区内的价格高地，以独栋别墅为主，凭借自身独特景观资源维持价格高位，与周边其
4、他板块竞争关系不大,泗泾,佘山,松江,米兰诺贵都（尾盘）,容积率：0.7均价：别墅4万/（暂无成交）建筑形态：小高层+独栋整盘体量：8万方,华润佘山九里,容积率：1均价：5万/（预计）建筑形态：大平层公寓整盘体量：9.7万方,中凯曼荼园,容积率：0.2均价：8.7万/建筑形态：独栋整盘体量：6万方,佘山东紫园,容积率：0.18均价：6.9万/建筑形态：独栋整盘体量：4万方,地块,区域内竞争关系,天马高尔夫(尾盘）,容积率：0.26均价：6万/建筑形态：独栋整盘体量：6.9万方,佘山3号（尾盘）,容积率：0.4均价：3.2万/建筑形态：独栋整盘体量：8.2万方,备注：均价为成交均价，自2010年
5、至2011年5月1日,区域内大多为尾盘销售，且以独栋居多唯一和本案有竞争关系的项目是华润佘山九里,竞品案例分析,华润佘山九里,项目南面为古楼路，其他均为河道；古楼路整体较为平整，双向二车道；靠近嘉松公路段周边有一些较低端项目及商铺邻近项目为大片保障房用地，直接拉低区域品质项目周边均为看板，昭示性强,古楼路,天然河道,古楼路,古楼路,古楼路,竞品案例分析,项目四至,项目整体采用法式建筑风格 ；宫廷三段式外立面设计，采用全石材干挂外立面，整体具有49条腰线设计；整体建筑体现法式建筑对称性，精制门窗，高大廊柱体现皇家法式精髓。,法式建筑风格威仪感体现庄严气度,竞品案例分析,建筑风格,中央十字对称景观
6、序列，通过节点道路横向展开 ，形成整序如一的景观空间数列组合；150米中央景观轴带，7400中央广场，水景、行道树铺就礼宾般仪仗气势；,园林景观采用宫廷园林造景完全对称形制，几何数列排布,园林景观,竞品案例分析,户型分布充分利用中央景观资源；380大户型集中分布在中央景观区域，真正彰显项目最高端的产品；280、330产品沿着景观边缘依次排布，使景观资源得到最大利用。,户型分布呈现宫廷对称分布充分利用中央景观资源,户型分布,竞品案例分析,4200豪华会所，集合高端服务业态,佘山九里会所面积4200，功能融汇雪茄品鉴室、红酒品鉴室、高端餐厅、洗衣房、健身、游泳等多种高端服务业态 ；住户入户必须通过
7、入户大堂，通过景观轴、才能进入家门口，仪式感强，给客户强烈的圈层尊荣感。,会所实景图,会所实景图,会所实景图,会所实景图,会所展示,竞品案例分析,规划,法式宫廷建筑风格，结合全石材干挂立面；中央十字景观轴布局，节点道路横向展开；户型分布充分利用中央景观轴；大面积会所，聚集多种高端服务；,优势,地块旁为保障住房用地，影响项目自身尊贵气质,劣势,宫廷十字规划，整体表现力高端,竞品案例分析,280,竞品案例分析,大面宽，3.6m层高，高附加值，超大景观阳台主卧和客卧套房设计南北通透，十字宫廷式休闲区设计私家电梯，中西双厨设计,户型分析,竞品案例分析,户型分析,330,大面宽，3.6m层高，动静分离全
8、套房设计，使用更方便宽景阳台设计，附加值大中西双厨设计方便使用私享电梯入户,大面宽，3.6m层高，高附加值，超大景观阳台全套房设计使用更方便动静分离，三面阳台，景观一览无余私家电梯，中西双厨设计，超大私家餐厅家庭间设计，更具私密性,380,竞品案例分析,户型分析,竞品案例分析,个案小结,整体景观规划优势突出会所表现力强大面宽，3.6m层高，高附加值，全精装修交付产品一梯一户设计,1.0以下土地不批准开发后，精装大平层产品与别墅相比独具竞争优势,区域市场小结,佘山板块为价格高地，自身特性决定与外区竞争关系不大区域内主要以容积率在1.0以下的独栋别墅为主，且多为尾盘，不成为直接竞争。地块1.0容积
9、率在此区域内可做精装大平层，与华润佘山九里相似项目应主依靠佘山板块自身优势，主打景观资源，抬高自身价格,1.0容积率所限,佘山板块特有区域优势,区域内以独栋产品为主决定项目差异化路线,产品形态定位,华润佘山九里为区域先例,100%精装奢华大平层产品,原则：和佘山九里相比，装修标准站在同一层面，但面积段要小，总价段低，利于跑量,未来潜在客户分析,本案客户大体可分为三类：1、本地区域客户：喜好大平层产品，碍于区域内此类产品比较稀缺，需求得不到满足。2、市区客户：投资保值为主、兼部分休闲居住功能。3、江浙一带投资客户：以保值增值为主、适当作为休闲居所。项目客户主要以市区导入客户为主，所占比例约达到7
10、0%；本地区域客及外省市投资客所占比例较少，约为30%左右。,本地区域客户,市区客户,江浙一带投资客,项目客户分布范围,根据未来潜在客户需求，本项目建议以面积段上限紧贴华润佘山九里的中段，形成差异化竞争,户型配比,备注：精装修标准成本5000/，报价10000元/,项目产品户型配比,项目类比定价,市场比较法,也称比较法、市场法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；具体的说，就是选取一定数、符合一定条件、发生过交易的类似房地产然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。,决定一个成熟市场（ 合理的买方市场） 的成熟商品住宅
11、项目的价值要素,类比土地价值地段资源的差异,项目可提升价值判断,价值实现的经济因素经济、政策因素,项目类比定价,（1）类比土地价值地段资源的差异,地段从来就是决定房地产价值的最基本和重要的因素之一。作为一个“资源”的概念，不同地段具有不同的房地产资源优势。即具备不同的地产因子。这些地产因子包括交通条件、环境景观条件和市政配套条件等等，在某个时期内是难以改变的。在同一地价圈内的不同项目，其类比土地价值的差异主要决定以下要素：,市政交通及直入交通的便利性的差异：项目周边环境的差异，包括项目周边自然和绿化景观的差异、教育人文景观的差异、各种污染程度的差异以及周边社区素质的差异：周边市政配套便利性的差
12、异；地块累计商业价值（针对商业的地产因子）,项目类比定价,（2）项目可提升价值判断,建筑风格和立面设计停车条件（针对商业权重较大）单体户型设计、得房率物业功能组合（针对商业权重较大）设备、材质档次小区配套建筑规模形象包装和营销策划空间布局和环艺设计物业管理建筑公共空间、户外广场（针对商业权重较大） 发展商品牌和实力,项目类比定价,（3）价值实现的经济因素经济、政策因素,利息的变化、金融政策、房地产相关政策等都对商品住宅项目的价值实现有着显著的影响。,区域规划,房地产业和宏观经济之间是相互影响、相互制约的关系。房地产市场的发展是宏观经济走强的结果，而房地产业的发展，对国民经济增长的贡献又具有支柱
13、性的作用。一般来说，房地产市场周期是同宏观经济周期基本同步的。,政策方面,项目类比定价,定价方法说明,在权重中，各权重值为本机构价值分析法之经验值。在价值类比中，以“1”作为本项目类比系数及类比值参照的基准，大于“1”则表明本项目差于类比对象、小于“1”则表明本项目优于类比对象，数值相距越远，相差程度越大，反之越小。所选案例的修正价格为市场价格与修正系数的比值。,评价标准: 以本项目为基准，对每个影响因子进行评价打分,项目类比定价,区域内在售项目不多，华润佘山九里地块指标与本案接近，以此作为定价参考楼盘：,修正系数= 地块差异修正系数+项目提升因素修正系数+外部经济政治环境修正系数,本产品售价 = 可比案例成交价格 修正系数,项目类比定价,本地块大平层产品价格：3.5万/（包括装修成本5000元/，对外报10000元/精装修，给客户的价格感知是物超所值的毛坯25000元/平米）,感谢聆听TOSPUR,同策专业策划 代理 营销,
