1、加息对房地产市场的影响分析,21/10/2010,特别声明本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。,2,3,背景：本次加息出台的背景,1,分析：加息影响楼市的逻辑,2,解读：本次加息的楼市影响,3,建议：本次加息的应对策略,4,1,背景：本次加息出台的背景,央行的货币政策操作工具，主要包括法定存款准备金率、存贷款利率和公开市场操作。加息，即通过利率手段影响资金借贷成本、调
2、节市场中的货币供应量。在欧美等发达国家经济，利率是调控经济的重要货币政策工具。由于我国经济对利率具有较大的弹性，因此加息对各行业的影响也比较复杂。,改变当前的负利率局面,应对货币供应增速过快,应对价格上行压力 包括资产和消费品价格,稳定市场的通胀预期,目的,影响,股市,物价,5,楼市,加息的作用诠释,加息的背景解读,人民币升值预期当前面临的问题：热钱流入规模加大出口企业面临生存问题,通胀预期当前面临的问题：消费品价格持续上涨资产价格居高不下,6,当前国内面临巨大的人民币升值压力，急需放缓节奏以避免经济出现大起大落,人民币升值预期使热钱加快流入： 2010年7、8、9月新增外汇占款分别为1709
3、.51 、2430、2896亿元。背景：今年6月19日进一步推进人民币汇率形成机制改革的政策，强化了人民币升值预期,发达经济体推行宽松的货币政策，吸引国际热钱流入。背景：美元贬值预期,人民币升值已事关国内物价稳定、大量企业的生死存亡和就业问题，面临空前的升值压力。,人民币升值幅度已达到出口企业能承受的极限。背景：目前已升值2.8%，已临近大部分企业3%的利润率水平,7,加息有助于缓解人民币延续升值预期,8,加息和人民币升值对国内经济都具有紧缩作用，加息以后，为避免两种政策对经济造成的叠加效应，因此，会相对缓解人民币延续升值的预期。,加息的背景解读,9,人民币升值预期当前面临的问题：热钱流入规模
4、加大出口企业面临生存问题,通胀预期当前面临的问题：消费品价格持续上涨资产价格居高不下,消费者物价指数呈现持续上升态势，控制通胀预期的重要性提升,上一轮加息周期,2010年09月,物价上涨生活压力增大,加息可通过收紧流动性，减少流通中的货币、达到控制物价上涨的效果。,10,数据来源：中财网,房价持续高位、加上负利率的刺激，大量资金涌入楼市，使楼市高烧难退,2010年1-9月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数变动情况,房价上涨，保值增值,资金流入楼市,实际利率为负、钱存银行越来越不值钱,加息可增加增加购房成本，从而减少投资和投机等购房需求，使房价上涨的势头有所抑制。,11,数据来源：国家统计局
5、,流动性过剩推动了新一轮的股市上涨行情，成交活跃,成交活跃,这一轮上涨行情发生在信贷投放快速扩张的时期，股市上涨的背后是过量的货币供应,图 上证指数月k线图,12,股市上涨,食品等与居民生活息息相关的物价上涨，生活成本负担加重流动性过剩、物价上涨预期增强,资金推动型的通胀预期加强，加息的有效性在于通过收紧流动性、控制通胀,房价处于高位,消费品价格上涨,负利率使保证增值型需求进入楼市房价居高难下,股市交投活跃流动性过剩推动行情上涨,13,今年以来政府通过公开市场操作、多次调高存款准备金率等手段，收缩流动性，有关加息的预期由来已久,央行宣布自2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备
6、金率0.5个百分点，这是2008年6月以来，央行首次上调存款准备金率，上调后存款准备金率为16%。2010年2月25日起，再次上调金融机构存款准备金率0.5个百分点，上调后存款准备金率为16.5%。2010年5月2日，央行宣布自2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后大型金融机构存款准备金率为17%，农村信用社、村镇银行暂不上调,维持原来的13.5%。2010年10月央行对四大国有银行及招商、民生两家股份制银行采取的差额准备金率政策,将其存款准备金率提高50个基点,调整后大行存款准备金率为17.5%.,多频次调高存款准备金率，实际表明中国已进入加息周期
7、,2010年1月8日-,发行150亿元3年期央票。这是自2008年6月26日以来，央行首度发行3年期央票。,相隔近2年后重启3年期央票，释放流动性收紧信号,2010年4月8日,14,随着宏观经济显现企稳态势，“保增长”的担忧有所消退，为“防通胀” 留下操作空间,外贸形势好于预期：1至6月中国进出口总值13548.8亿美元，同比增长43.1% 。,“保增长”与“防通胀”中，后者的重要性提升,投资增速保持平稳：2010年1-8月，全国城镇固定资产投资增速同比增长24.8%。,GDP增势企稳：2010年上半年增速达11.1% 。,相关背景资料：2009年12月中央经济工作会议对货币政策的相关表述为：
8、货币政策要保持连续性和稳定性，增强针对性和灵活性。可以看出虽明确2010年货币政策总基调不变，但同时也彰显了政策的弹性空间。,15,十七届五中全会刚刚定调十二五发展方向，宣告政策导向将由危机处理转向以围绕结构调整为核心,十二五转变经济发展方式,转方式,调结构,科学发展,消费、投资、出口,新发展阶段的核心使命,16,2,分析：加息影响楼市的逻辑,加息对楼市影响的逻辑分析,借贷资金成本上升、银行存款利率上升、流动性收紧,资金紧张,资金较宽松,加快销售回笼资金,主动跟进,首套需求,改善需求,保值型需求,购买力较弱的暂时观望,购买力较强、初期受影响小,初期受影响较小,价量平稳,跌,多次加息后,通常要到
9、加息周期的后期，房价开始明显下降,加息初期,单纯从加息对楼市的影响来看，其调控逻辑主要是通过调节开发商的资金成本、需求者的购房成本，来促进供应、降低需求，从而使供求关系发生改变、降低房价；但从加息的实质影响来看，其初期影响较小，主要是通过连续加息、作用累加后房价开始明显下降。,初期对不同档次物业影响会有不同,18,从理论分析和以往加息所产生的影响来看，加息对房价的影响，更多的体现在渐进加息的过程中,1993年:经济增速达到该轮经济周期的顶峰，加息1次，抑制过热。,2004年-2007年:经济进入新一轮上升周期，投资出现过热趋势，为使经济降温，加息周期长达4年，连续加息10次。,新一轮经济周期的
10、开始,本次加息距离上次（2007.12.21）加息时间间隔34个月,加息通常是小幅渐进的，虽然加息开始阶段市场对是否开启加息周期尚未形成共识、对房价的作用也不明显，但随着多次加息、市场进入加息周期的预期确立，房价也将可能持续下跌。因此，在加息初期，开发商应提前做好两手准备，应对持续加息。加息周期中通常会采用组合货币政策工具，通过发行央票等公开市场操作、调整法定存款准备金率等方式持续收紧流动性，对楼市的影响将持续体现。,19,图 历年全国GDP增速变动情况,数据来源：国家统计局,一年期存款基准利率均上调0.27%；贷款上调0.18%。,活期上调9基点，1年存贷款上调27基点，15年上调27基点，
11、5年以上上调18基点。,一年期存款基准利率上调0.27个百分点，贷款基准利率上调0.18个百分点。,一年期存款基准利率上调0.27个百分点，贷款基准利率上调0.27个百分点。,上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。,一年期存款基准利率上调0.27个百分点，贷款基准利率上调0.27个百分点,上次加息频次和幅度回顾,20,3,解读：本次加息的楼市影响,对开发商的影响融资成本现金流心理预期,对购房者的影响购房成本机会成本心理预期,22,开发商影响1：银行资金在开发商资金来源中占比约55%，加息和调控对开发商资金状况影响较为显著,2007年开发商来源于银行的金额和所占比例,2010年开发商
12、来源于银行的金额和所占比例,刺激政策，信贷投放,调控楼市，信贷收紧,从占比来看，银行资金依然是开发商主要的资金来源渠道。加息的出台，使的开发商银行贷款的成本增加。限购令加上加息的影响，市场需求将进一步下滑，银行资金来源中，预付款金额和个人按揭贷款将减少，将加剧开发商的资金紧张程度。包括开发商银行贷款、购房者个人按揭贷款以及定金和预收款,23,数据来源：世联数据平台,2010年前三季度中国大型房地产企业销售情况,开发商影响1：部分开发商未完成预期销售目标，银行回款减少可能会增加资金压力,24,开发商影响2：从外资占开发商资金来源的比例来看，因加息而可能引发的热钱流入对开发商的作用并不大,2010
13、年开发商来源于外资的资金额和所占比例,递减趋势,开发商资金来源中外资所占的比例十分小，而且呈现逐年递减的的趋势，因此从地产行业层面来说，加息所造成的热钱涌入的影响力可能不会很大，但是对个别对有外资利用优势的开发商而言可能会造成比较大的影响。,25,融资前景堪忧,开发商影响3：信托、资本市场、银行贷款等融资渠道目前均受制于政策调控，加上加息的影响，房企融资前景堪忧,渠道一：银行开发贷款,渠道二：信托方式融资,渠道三：资本市场融资,26,银行多次紧缩开发贷款银监会：严格执行宏观调控 遏制房地产投机投,资质一般的开发商从信托渠道融资，利率水平也已高达15%17%；优质开发商需支付的成本也达到10%1
14、2%,证监会表示已经暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部的意见。有关房地产企业资本市场的融资渠道已基本关闭，无论是IPO还是重组借壳。招商地产、万科等地产企业的增发方案近期已被叫停。,加息,开发商影响4：受市场需求下滑的影响，开发商资金来源分类指数已开始高位回落,27,数据来源：国家统计局,？,前三季度土地出让金收入总额（105个重点观测城市 ）高达 1.17万亿，同比增长75.2%。开发商购买土地的金额大幅增加。,前三季度，全国商品房销售额3.19万亿元，同比增长15.9%,前三季度，全国房地产开发投资33511亿元，同比增长36.4%,开发商影响5：今
15、年前3季度，开发企业买地、投资支出大幅增长，销售收入增长明显落后，整体已入不敷出,2010年前3季度,开发投资,3.35万亿,销售额,3.19万亿,买地金额,1.17万亿,28,对开发商的影响融资成本现金流心理预期,对购房者的影响购房成本机会成本心理预期,29,购房者影响1：商业贷款、公积金贷款按揭利率均相应提高，直接增加购房成本,商业贷款首套房贷月供计算（以总房款100万为例）,商业贷款二套房贷月供计算（以总房款200万为例）,公积金贷款首套房贷月供计算（以总房款100万为例）,开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市的公积金贷款首套房贷月供计算（以总房款100万为例）,注：共有包
16、括北京在内的全国28个城市确定为试点城市,注：以上均按等额还款计算,30,购房者影响2：在前期调控措施与本次加息的叠加效应下，购房者的购房成本明显增加,9.29及新国五条：从10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且属于家庭唯一住房，减按1%征收契税。其余不予优惠,全国“一刀切”：首套：首付3成以上；2套：首付5成以上；3套：停止贷款,商业贷款月供增加；公积金贷款月供增加；28个试点城市5年期以上公积金贷款利率上调10%,贷款首付提高,契税提高,加息月供增加,购房成本,31,购房者影响2：在前期调控措施与本次加息的叠加效应下
17、，购房者的购房成本明显增加,32,9.29新政后，全国已有十余个城市按新政对契税进行调整，各地税率标准、调整幅度不一，契税的调整对购房者的购房成本有直接影响，尤其对大户型的影响更为明显。以下为最新出台的重庆市交易契税调整政策，调整前后的税负变化对比如下：,与契税有关的房地产交易税历年调整变化情况：,注：有关房屋面积的认定，调整前后有建筑面积和套内面积的区别,购房者影响3：加息除了直接作用于购房者成本，还将使市场心态发生变化,保值增值型,首次置业型,改善需求型,部分推迟购房,部分推迟购房,部分放弃购房,需求类型,影响评估,市场结果,06、07多次加息让人记忆犹新，本次出于对持续加息的预期、月供压
18、力不断加大的担忧，部分打算购房者也可能暂时搁置购房计划；加息同时释放了利率将由负转正、存款不会贬值的预期，吸引部分资金由楼市转向银行。,市场观望情绪加剧需求进一步萎缩,33,首付增加、月供增加,首付增加、契税增加月供增加,随着投资回报率下降银行利率由负转正，部分资金转存,9.27新政,9.15加息,12.20加息,8.22加息,7.21加息,5.19加息,3.18加息,9.15加息,9.15加息,9.15加息,9.27新政,9.27新政,9.27新政,3.18加息,3.18加息,3.18加息,5.19加息,5.19加息,5.19加息,7.21加息,7.21加息,7.21加息,8.22加息,8.
19、22加息,8.22加息,12.20加息,12.20加息,12.20加息,07年加息影响回顾：政策效果在加息后期开始明显体现，加上信贷政策的收紧，叠加效应使房地产市场陷入了长达一年多的低迷,34,数据来源：世联数据平台,9.27新政,9.27新政,9.27新政,9.27新政,9.15加息,9.15加息,9.15加息,9.15加息,3.18加息,3.18加息,3.18加息,3.18加息,5.19加息,5.19加息,5.19加息,5.19加息,7.21加息,7.21加息,7.21加息,7.21加息,8.22加息,8.22加息,8.22加息,8.22加息,12.20加息,12.20加息,12.20加息
20、,12.20加息,07年加息影响回顾：市场先后经历量跌价滞（6个月）-量升价稳（3个月）-量价齐跌（3个月）-量升价跌（4个月）价量齐跌-直至量价齐升、市场回暖,35,数据来源：世联数据平台,购房者影响4：加息也将波及商业地产市场，使商用物业需求客户购房成本增加,“限购令”对住宅市场需求影响较大，但对商业地产无影响，部分受政策限制的客户可以将多余的资金转投商业地产市场；,商业贷款利率调整增加月供成本、部分真实需求客户可能因资金压力而延缓购买；加息预期使投资型需求客户改变银行存款贬值的看法，可能将闲散资金由商业市场转向银行。,36,4,建议：本次加息的应对策略,短期来看：重新评估政策风险，重视政
21、策叠加对市场的负面影响;把握政策调控的意图, “限购令” 、交易契税调整对大户型、尤其是合拼户型的影响最为明显，对于不在“限购令”之列的物业，如中小户型、商用物业等，在加息的叠加效应尚未完全显现之前，要加紧出货。,建议一：抢占时机、积极出货,38,建议二：顺应趋势、提前应对,权威部门有关房价的最新言论：2010.10.21日，人民日报撰文“住建部部长:特殊国情决定我国不能走高房价道路 ”,NO！,此次加息虽然剑指“通胀”，但以房地产为代表的资产价格上涨也在调控之列,政府调控房价的决心异常坚决,政策调控逻辑“促供给、抑需求、控房价”，开发商积极推盘、缓解供求关系，政策高压态势有望解除,保障房建设
22、目标纳入政绩考核目标，建设力度加大，保障房有望逐渐发挥房价稳定器作用,房价大涨可能性下降，快速走量为上策,长期来看：房地产的粗放式开发、高利润时代走向终结，成本控制、快速走量、滚动开发、提高资金周转率有望成为企业在下一阶段实现高速发展的模式。,39,建议三：效应叠加、警惕风险,融资渠道收紧、成本提高，部分开发商可能面临资金压力、率先降价促销。“限购令”的实施将部分实力型客户逼出市场，市场改善型需求、投资型需求出现明显下滑；加息之后，由于购房成本增加，对首套需求的影响更为明显；加上负利率担忧消退后，部分资金流向银行，加剧市场需求的下滑态势；在政策叠加效应下，房价可能出现持续下跌。,回笼资金降价促销,市场低迷房价下行,政策叠加需求萎缩,40,
