1、目录1 总则41.1项目缘起41.2本规划中 “商业”的定义41.3规划范围与年限41.4规划依据41.5规划原则51.6规划技术路线62现状分析72.1现状概况72.2现状业态72.3建设动态92.4问卷分析92.5现状分析结论103背景分析113.1区位分析113.1.1 京津冀成长中的全球城市区域113.1.2 天津滨海新区的崛起113.1.3 天津开发区构建中国新经济平台113.2相关规划解读123.2.1天津市城市总体规划123.2.2滨海新区总体规划123.2.3天津经济技术开发区总体规划123.2.4轨道交通规划133.2.5天津港东疆港区总体规划133.2.6天津滨海休闲旅游区
2、规划133.2.7中新天津生态城总体规划133.2.8现代服务产业区规划144发展目标与定位144.1发展目标144.2指导思想144.3市场定位154.4目标群体174.5商业自配套率的概念与目标184.6提高商业自配套率的途径184.7业态定位195网络构建与发展规模205.1网络构建205.1.1生活性街道205.1.2轨道交通205.1.3商业中心等级体系205.1.4补充型商业设施215.2发展规模215.2.1人口规模215.2.2商业规模225.2.3分级规模226规划布局及引导246.1规划原则246.1.1商业设施布局原则246.1.2商业业态引导原则246.2区级商业中心2
3、46.2.1友谊名都乐购246.2.2滨海名座翠亨广场鸿泰千佰惠256.2.3市民广场256.2.4泰达时尚广场(永旺购物中心)266.2.5天宝金海岸轻轨商业中心266.3片区级商业中心286.3.1东区生活区片区级商业中心286.3.2东区工业区片区级商业中心306.3.3西区片区级商业中心316.4社区级商业中心326.4.1社区中心326.4.2便利中心366.5补充型商业设施387规划实施建议397.1分期实施397.2开发模式引导397.3成功案例介绍407.3.1正大广场购物中心407.3.2港汇广场购物中心417.3.3来福士广场购物中心427.3.4大宁商业广场片区级商业中心
4、437.3.5上海碧云国际社区居住区中心457.3.6连锁经营店467.4商业设施城市设计导引497.4.1裙房式商业设施497.4.2块状商业设施501 总则1.1项目缘起天津经济技术开发区（以下简称开发区）是中国首批对外开放的国家级沿海开发区之一。经过24年的开发历史，开发区的主要经济指标多年来连续在全国54个国家级开发区中名列前茅，已成为中国北方加工制造业中心和高新技术成果的转化基地。随着滨海新区开发开放的号角吹响，开发区加快了城市化进程。近年来区内人口不断加速聚集的态势，给开发区的商业消费市场带来了巨大的潜在动力。但常年以来工业区的建设模式使得区内商业设施的规模、层次、能级均不能满足发
5、展需求。面对新的形势，开发区需要新的高起点行业发展规划引导本区商业在新时期的发展方向，并通过规划解决现存问题、明确发展目标、整合既有资源，为实现开发区和滨海新区整体发展目标而奠定坚实基础。1.2本规划中 “商业”的定义本次商业规划的“商业”范畴：主要指零售业、餐饮业和相关居住配套设施。其中居住配套设施主要指为居住区配套服务的商业设施，如美容美发店、药店、公共浴室、洗衣店、修理洗车、家政服务、网吧、房屋租售中介等。1.3规划范围与年限本次规划范围由开发区东区和西区两部分组成。其中，东区包括生活区和工业区。东区生活区集中了开发区主要的商业设施，为本次规划的重点。规划总用地面积88.9平方公里。其中
6、，东区生活区11.3平方米公里、东区工业区29.6平方公里；西区48.0平方公里。本次商业规划的年限为2008-2020年。1.4规划依据l 天津市城市总体规划l 滨海新区总体规划l 天津经济技术开发区总体规划l 天津经济技术开发区东区总体规划l 天津经济技术开发区西区总体规划l 天津市商业布局规划l 滨海新区十一五规划l TEDA十一五规划1.5规划原则l 人本性原则突出以人为本的价值取向，不仅满足人的综合需求，提高生活质量，也尊重历史、尊重文化、尊重人类自身生存发展所需的空间和环境，实现商业设施的科学发展。l 集聚化原则城市是各种活动和各种功能的聚集，商业具有综合性、生活化、混合式的集聚功
7、能，提倡不仅为个人消费服务，也为企业及企业的生产、经营、商务等活动服务。体现城市各类经济活动的繁荣，城市信息科技的创新，城市多元文化的融合等集聚效应。l 可持续性原则遵循可持续发展理念，注重提升包含经济、环境、社会三方面在内的生活质量和文化品位的提高。顺应现代化、国际化趋势，突出个性，改善环境品质，塑造地区的宜居性和吸引力，体现人与自然、人与社会的可持续均衡发展。l 协调性原则遵循各层次规划的发展要求，保持近期建设与远期规划相协调，商业与旅游、文化、体育、房地产等产业发展相协调以及各层次各等级商业布局与功能开发相协调。1.6规划技术路线2现状分析2.1现状概况开发区根据区位与建设时序分为已基本
8、建成的东区和刚刚起步的西区。其中，东区分为南部的生活区和北部的工业区。南部生活区集中了大部分生活设施，现状建成有7个居住社区；北部工业区以工业用地为主，其中西北部为学院社区，为了解决外来务工人员和部分企业管理人员的居住问题，工业区内已建成天江、天海和国翔等三处蓝白领公寓，另有四处正在建设之中。西区目前处于起步阶段，根据有关规划，西区将建成六个相对独立的工业组团，每个组团内都配置相应的生活与服务设施，现状有海燕和国翔两处蓝白领公寓已建设完成。根据统计公报，2007年开发区的常住人口14.30万，其中东区生活区7个居住社区5.05万人，东区工业区（含学院区）5万人，西区和其他区域约4.25万人。
9、生活区土地使用现状图现状开发区范围内的商业设施主要集中在东区的南部生活区，东区北部工业区和西区范围内现状商业设施规模较小，主要都是设置在蓝白领公寓底层的以满足居住者必要生活需求的设施。因此，本规划对于开发区现状设施状况的研究着重于东区南部的生活区。商业格局：生活区现状已经形成三心两带的商业格局，即以乐购-友谊名都、鸿泰千佰惠-翠亨广场、市民广场形成的三处商业中心，和沿第二和第三大街形成的两条商业带。商业规模：生活区现状共有各类商业设施建筑面积约50.5万平方米，人均商业建筑面积约3.5平方米，高于上海、东京等国际大都市人均约22.3平方米的水平。商业形态：现状的商业形态主要分为大型综合商业设施
10、和小型单一型的商业设施。生活区现状有大型综合商业设施6处，总建筑面积约38万平方米，其中商业建筑面积约28万平方米，占生活区现状总商业建筑面积的55.4%。大型综合商业设施的商业建筑面积均超过2万平方米，独立设置或与相容性较强的文化事业及宾馆等设施综合设置。大型综合商业设施规模大、服务范围广，一般服务范围可覆盖整个开发区。现状小型单一型商业设施总建筑面积约22.5万平方米，占生活区现状总商业建筑面积的44.6%。小型单一型设施的数目众多，各设施的建筑规模较小，除部分设施单独或集合设置于独立的建筑外，大部分现状小型单一型商业设施设置于住宅建筑底层。小型单一型商业设施受规模限制，服务范围较小，其消
11、费者主要为设施周边的居民。2.2现状业态生活区现状大型综合商业设施的业态比较单纯，多以传统百货和餐饮为主，各设施之间雷同感强。表2.2. -1生活区现状主要大型综合商业设施业态分析设施名称主要业态商业建筑面积（万平方米）友谊名都服饰、百货、咖啡吧、银行2.0乐购大型超市、餐饮5.6财富星座餐饮、服务业（美容、茶室）、专业咨询、设计公司3.0鸿泰千佰惠百货、餐饮、电影院3.5翠亨广场餐饮、银行2.9市民广场百货、餐饮、酒店、银行11.0生活区现状小型单一型商业设施的业态比较丰富，涵盖了居民日常生活涉及的各种类型，但是各业态的构成比例并不十分合理。根据对现状建设较成熟的康翠、雅园、华纳和紫云四个居
12、住社区范围内628处商业设施的抽样调研统计，生活区现状小型商业设施包括小型百货、超市、菜场、美容美发、餐饮、金融保险、文化休闲、茶馆、网吧、专业商店、邮政电信以及以房产中介为主的中介服务等内容，其中餐饮业和专业商业所占比重较高，分别为21.50和13.54，而小型百货、超市、便利店、菜场等与居民生活密切相关的设施的比例均不超过5。现状商业设施使用情况：生活区现状6处大型商业设施中，乐购、友谊名都、翠亨广场三处大型商业设施目前的经营状况相对理想，基本形成了各自的经营特色与市场品牌。其中，乐购作为开发区现有唯一的大型超市，已成为开发区居民日常采购的主要目的地之一；友谊名都保持一贯的中高端路线，以品
13、牌和质量稳固了一定的消费群体；翠亨广场是一处集中了大量餐饮设施的美食广场，周边的住宅小区和商务楼宇给翠亨广场提供了丰富的市场资源，多样化的选择使翠亨广场成为开发区居民和商务人士就餐的首选之地。而市民广场由于周边的城市建设尚未完全成形、轨道交通还未贯通以及过高的市场定位等原因，商业气氛比较清淡；鸿泰千佰惠目前人气不够旺，问卷调查显示其消费人群以年轻人为主体，商铺出租率不是很高，商家经营状况不甚理想，后排商铺空置率较高；财富广场目前商家入驻不多，以餐饮、美容美发等商家为主，规模效应还没有形成，二楼的商户有相当部分从事的是专业咨询与设计等面向特定客户的公司，人气正逐渐集聚。生活区现状小型单一型商业设
14、施的配置与利用情况，规划通过居民的满意度调查和现状设施调研分析进行研究。首先，通过对382份社区居民调查问卷的分析，发现有62的居民认为居住区周边商业设施不能满足生活需求，而对于与日常生活关系密切的日常生活用品购买目的地调查中，仅有14的居民选择社区超市或住宅周边的便利店。同时，对现状628处小型单一型商业设施的调研中也发现现状设施中比重占前三位的分别是中低消费的餐饮、以烟酒销售为主的专业店、以足浴足道和保健按摩为主的其他设施，这三类设施均超过10的比重，三类设施的总量更达到所有设施的47.3，而小型百货、超市、菜场、便利店等体现居住区商业配套水平的指标业态的比例均不超过5，四项总量仅为8.4
15、4。不能很好地满足居民必要的生活需求。东区生活区大型商业设施建设动态图2.3建设动态东区生活区主要有4个包含商业设施的规划项目即将投入建设，即泰达时尚广场商业中心(永旺购物中心)、天保金海岸轻轨商业中心、滨海名座和拆迁地块规划中的相关商业地块。表2.3-1生活区主要待建商业地块分析名称商业建筑面积（万M2）泰达时尚广场商业中心(永旺购物中心)10.0天保金海岸轻轨商业中心5拆迁和待开发地块滨海名座3.22.4问卷分析为了全面反映当地居住者的意见，并为商业规划提供针对性的建议，规划工作组进行了商业规划的问卷调查。问卷调查对象以分布区域划分为开发区东区和西区两部分。西区选取了海燕社区为调查点。东区
16、由北部工业区和南部生活区组成。其中工业区选取了学院区和天江、天海、国翔三个公寓作为主要的调查点，生活区主要选取康翠社区、紫云社区、雅园社区、华纳社区、翠亨社区、芳林社区、泰丰社区为调查点。此外还对武警大队、家政人员、机关工作人员、老年人协会等部门进行了调查。问卷共发出794份，回收有效问卷791份。问卷结论：（1）在对开发区居住和从业人员的问卷调查中，目前有43%的人主要在开发区生活区购物消费，去塘沽的份额为41%。开发区有约八成居民以上述两地作为主要的购物目的地。（2）问卷调查显示，约有6成的开发区居民认为自己工作和生活地点周边的商业设施无法满足自身消费需求。（3）从不同消费品的购物目的地选
17、择来看，本地居民和从业者，在开发区生活区主要完成日常生活用品消费，对于服装鞋帽和家电数码产品等中高端消费品，更倾向于在塘沽和天津市区消费。（4）问卷显示居民认为形成良好的商业地区优势的前4个主要因素依次为商品的价格、距离的远近、商品的质量、交通便捷度。（5）问卷调查中居民对于商业设施建设的建议主要有以下几个方面：l 建议增加书店、舞厅、健身场所等居住配套文化娱乐服务设施。l 建议增加菜市场、早点店、水果店等商业设施。l 建议增加票务、家政服务等服务设施。2.5现状分析结论l 现状商业体系存在结构性缺陷，主要表现为等级模糊、高端超前、中端缺乏、低端杂乱。开发区的商业形态主要为大型综合商业设施和小
18、型单一型的商业设施，两类设施规模、服务范围差异大，由于缺乏中等规模布局相对集中的综合性商业设施，致使开发区商业设施等级网络不完整，不能全面满足居民的商业消费需求。因此，进行合理商业设施规划，必须确立完整合理的商业等级体系。l 开发区大型综合商业设施中财富广场和市民广场由于业态和市场定位与开发区市场需求不够匹配，入驻商户较少，目前商业气氛清淡，经营状况不理想；而乐购与友谊名都、鸿泰千佰惠与翠亨广场，由于空间布局相邻而设、业态类型构成互补，提高了消费者的吸引力，目前人气鼎盛，成为开发区最耀目的商业消费场所。因此，进行合理商业设施规划，必须确立符合市场需求的业态定位与构成。l 开发区小型商业设施虽然
19、总体规模不小、业态类型比较丰富，但是由于缺乏规划引导，各种业态设置比例失衡，致使与居民日常生活密切相关的小型百货、超市、便利店、菜场等设施设置过少，影响了对居民生活的服务效果。因此，为了切实提高开发区配套商业的服务水平，建立适用的商业设施配套指标体系必须加强对满足居民生活需求类设施设置的引导。l 开发区现状商业主要集中在东区南部生活区，西区和东区北部工业区商业设施规模较小，主要都是设置在蓝白领公寓底层的以满足居住者必要的生活需求的设施，没有形成完整的商业网络体系，为了提高开发区整体商业水平，建立完整的商业设施配套指标体系必须制定体现工业区特色的指标体系。京津冀地区城乡空间结构3背景分析3.1区
20、位分析开发区地处滨海新区，距天津市区45公里，距天津滨海国际机场38公里，紧邻塘沽城区和天津港，是全国综合效益最好的国家级开发区。2007年实现地区生产总值938.70亿元，工业总产值3350.67亿元，是滨海新区的经济龙头。3.1.1 京津冀成长中的全球城市区域全国城镇体系规划按照全国城镇体系规划，天津市位于京津冀大都市连绵区内，该区域与珠三角、长三角一同构成引领中国经济未来成长的三大都市连绵区。改革开放以来，中国出现了两个高速成长点，即广东和上海。最近，环渤海湾地区逐步成为中国经济的第三个区域经济支柱。2004年11月，国家发改委正式启动长三角和京津冀都市圈区域规划，将一反此前构想的长三角
21、、珠三角、京津冀和成渝四大经济圈发展的区域规划，而成立“长江三角洲都市圈”和“京津冀都市圈”两个区域经济试点，这标志着京津冀都市圈的一体化进程首次进入国家级发展战略。在2006年和2008年，国家发改委编制的“京津冀都市圈区域综合规划”和建设部编制的“京津冀城镇圈规划”相继完成。京津冀地区作为环渤海甚至整个北方区域经济的龙头，将是中国东部沿海地区继长三角、珠三角之后崛起的又一个全球城市区域（Global City-Region）。大滨海地带3.1.2 天津滨海新区的崛起京津冀的空间格局将以京津唐成长三角带动区域的发展，吴良镛院士在京津冀地区城乡空间发展规划研究报告中提出的京津冀“大滨海地区”的
22、空间概念正初露端倪。而天津滨海新区正是新一轮京津冀崛起的龙头地域。2005年天津滨海新区开发开放列入国家战略，意味着天津成为继深圳、上海后中国经济第三轮增长的排头兵。3.1.3 天津开发区构建中国新经济平台为了应对新的发展形势，天津经济技术开发区管委会在今年提出“构建中国新经济平台”的发展构想。所谓新经济平台，就是吸引、承接、容纳各种先进经济要素、经济实体，使之能够发展壮大的综合环境，是有利于创造更多精神、文明财富的软、硬条件和能力的总和，其直观表现是一个资源丰富、充满活力、欣欣向荣、和谐发展的区域和城市。着重是要推动开发区从过去服务外向型经济的现代制造业发展平台向注重技术创新、服务内源型经济
23、、具备完善功能的现代化城区和滨海新区示范区转型。发展现代服务业、丰富城市形象、提升城市功能成为新经济平台建设的主要载体。 3.2相关规划解读3.2.1天津市城市总体规划l 确定天津是环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。l 市域空间布局：一轴两带三区，其中武清新城中心城区滨海新区核心区构成城市发展主轴。l 中心城区和滨海新区核心区为主副中心，构筑双中心组团式布局结构。l 2020年中心城区人口规模470万人，滨海新区常住人口规模300万人，城镇人口规模290万人。其中滨海新区核心区人口规模160万人。3.2.2滨海新区总体规划l 空间范围包括塘沽区、汉沽区、
24、大港区和天津经济技术开发区、天津保税区、天津港区以及东丽区、津南区的部分地区，规划面积2270平方公里。l 功能定位为：依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。l 空间结构上形成“一轴一带，三个城区和八大产业功能区。3.2.3天津经济技术开发区总体规划l 形成“一心两轴，两大功能区”的空间结构。以金融商务行政中心为核心，分成南部生活服务区和北部工业区的两大功能区。l 规划2015年开发区居住人口11.78万人。l 公共设施规划采
25、用点、线、面结合的方式，使社区级商业中心与地区级商业中心合理分级，一般生活型购物与休闲娱乐性购物设施相互渗透，形成集商务、金融、行政办公、文化娱乐等诸功能为一体的中心区，远期成为辐射塘沽城区乃至滨海新区的商务中心区。3.2.4轨道交通规划l 津滨轻轨：开发区-市区，40分钟到达市区，区内设10（9）站，其中4站位于生活区。l 1号线：开发区学院区站（北塘口站）-塘沽解放路街附近，区内设16站，可与津滨轻轨换乘。l 2号线：第二大街站-滨海大学站，区内设11站，可与津滨轻轨、1、3号线换乘。l 3号线：东海路站-塘沽区行政中心附近，区内设12（22）站，可与津滨轻轨1号线换乘。3.2.5天津港东
26、疆港区总体规划l 东疆港区南北长约10公里，东西宽3公里，总面积约30平方公里，是天津市建设中国北方国际航运中心和国际物流中心、发展港口经济和海洋经济的重要载体。l 按照规划，东疆港区分为码头作业区、物流加工区、港口综合配套服务区“三大区域”，具有码头装卸、集装箱物流、商务办公、生活居住、休闲旅游“五大功能”。l 综合配套服务区位于港区东部，由南向北依次布置为旅游休闲度假居住区、商业商务区、居住区。l 港区南部岸线规划大型国际邮轮泊位，与其后方的休闲旅游度假区域融为一体。3.2.6天津滨海休闲旅游区规划l 位于汉沽区的滨海休闲旅游区北起津汉快速路，南至永定新河，西至京山铁路，东至渤海，规划面积
27、150平方公里，陆域和海域面积各半，目前正在建设中。l 规划定位为以世界级主题公园和海上休闲总部为核心的“国际旅游目的地”及生态型海滨休闲旅游区。l 打造主题公园娱乐游、海上娱乐休闲游、海上休闲度假游、海上高端商务游、生态湿地休闲游、海上健身游六大旅游项目，建成后预计每年可吸引游客800万人。l “一轴、两域、四区”组团式布局。一轴，指与海岸线垂直的中央轴线，是联络陆域与海上的重要通道，海滨休闲旅游区的核心轴线；两域，指以海滨大道为界，划分为陆域、海域两部分；四区包括主题公园区、海上休闲总部区、湿地生态旅游区和综合服务区等。3.2.7中新天津生态城总体规划l 中新天津生态城具体选址在滨海新区海
28、滨休闲旅游区内，规划范围为东至汉北路和规划的中央大道，西至蓟运河，南至永定新河入海口，北至规划的津汉快速路，总面积约30平方公里。l 预计到2020年，生态城常住人口规模控制在35万人左右，同时容纳外部就业人口6万人和内部暂住性消费人口3万人。l 中新天津生态城总体规划根据生态型规划理念和我国社区管理要求，结合新加坡“邻里单元”理念，形成了符合生态城示范要求的“生态社区模式”，包括基层社区、居住社区、综合片区三级。l 规划构建了“生态城中心生态城次中心居住社区中心基层社区中心”四级公共服务中心体系。l 目前中新生态城进入建设阶段，起步区位于生态城南部，占地3平方公里，规划人口8万人左右。3.2
29、.8现代服务产业区规划l MSD位于第二大街南北两侧，由核心区和拓展区两部分组成。核心区即已完成规划的中心商务区，总占地面积25万平方米。l 功能规划：行政、商务办公、商业、居住、文教、医疗等各类功能设施。其中，规划写字楼总建筑面积207万平方米，包括甲级写字楼100万平方米，乙级写字楼107万平米。4发展目标与定位4.1发展目标随着天津滨海新区开发进入实质性阶段，开发区也将成为具有滨海特色及港口都市特色的现代化新城区和滨海新区的高新技术产品产业化基地。为适应当前新的外部环境及应对发展转型的内在需求，开发区提出构建新经济平台的战略设想，其实质也是以此推动开发区功能提升和顺利转型。面对新形势及新
30、要求，开发区商业体系未来应当打造：开发区城市功能新区的商业中心，滨海新区商业中心的组成部分之一。推动开发区商业体系构建的意义在于以下五个方面：l 是开发区构建新经济平台的内在需求；l 是开发区从工业区向功能性城区转型的内在需求；l 有利于促进现代服务业的快速发展，推动产业能级提升；l 有利于为投资创业者提供理想的工作生活环境，形成宜居生态型城区；l 有利于营造良好的社区生活氛围，培育居民的社区认同感。4.2指导思想发挥地区特色，整合资源优势，构架“区级片区级社区级”的三级商业结构体系，体现开发区作为滨海新区功能性城市新区的崭新风貌，实现商业资源整体开发和城市综合功能配套相协调，使开发区商业发展
31、的形象、功能、实力走在滨海新区的前列。规划引入购物中心的业态形式与发展理念，通过多样化的经营内容与复合化的经营模式，丰富居民的消费内容，提升开发区的市场活力。购物中心是指：集大型卖场、娱乐设施与服务设施为一体，由核心店与专卖店组成经营多样商品的商业综合体。4.3市场定位开发区商业体系构建主要面临着邻近的塘沽城区的竞争。从两者的关系判断，开发区与塘沽区的商业设施共同构成天津市级商业副中心和滨海新区的中心商业区，两者之间存在着既相互依存又相互竞争的关系。塘沽区作为成熟的城区，以解放路和洋货市场为载体的商业底蕴十分深厚，商业氛围浓郁，在开发区商业体系不够完善的情况下对满足开发区人群消费需求起到有益的
32、补充作用。塘沽的商业优势在于历史积淀深厚、人气旺盛，且市场规模较大。在商业业态上，塘沽以传统性质的小商品交易市场和商业步行街作为其主要的经营业态。两者的结合，使得塘沽区的商业系统对中低端消费需求的满足程度较高，但难以满足高端消费需求。随着开发区的功能转型，势必要提高自身的商业自配套率，尽可能地满足本地居民多元化的日常商业消费需求。除此之外，还应该依托后发优势和既有基础条件培育高端消费市场，弥补塘沽高端不足的缺憾，实现市场细分。从空间布局上，随着滨海新区整体发展和功能布局的明确。同为滨海新区核心区的开发区和塘沽城区的服务对象也应各有侧重。塘沽城区商业体系主要服务塘沽区和南部大港区的人群；开发区商
33、业体系除服务自身商业需求外，还要服务滨海新区东北部的新兴区域，特别是中新生态城、滨海休闲旅游区和东疆保税港。这些项目在启动初期居住人口和从业人员的日常商业需求和未来几个区域的高端需求，包括旅游人口的高端需求都将依赖于开发区的商业体系构建。从未来的发展动态来看，生活区北部围绕泰达时尚国际商业中心将形成融合会展服务、体育休闲、商业娱乐等为一体的综合功能区，将集聚滨海新区很多的高端商务会议和展览职能。会议展览作为现代服务业体系中最重要的商务支持行业，将能有效地带动多层次的商务办公活动的空间集聚。而从整个滨海新区的规划布局分析，未来高端商务活动将集聚于滨海新区核心区。针对其周边地区（于家堡、响螺湾、东
34、疆保税区、中新生态城）未来会展和商务活动集聚的发展趋势以及滨海旅游活动将集聚在开发区北部和东部沿海一线的特点，开发区商业体系应当一方面以新型商业业态拓展高端消费市场，强化自身的既有优势；另一方面则应当完善商业体系的建设，在构建合理商业体系的同时也有助于区域平衡。针对目前开发区商业体系存在的“等级模糊、高端超前、中端缺乏、低端杂乱”等基本症像，从商业营销中的市场细分理论着手，在本次商业规划中对应提出针对消费市场的“高端做精、中端做活、低端做全”的基本策略。高端做精：滨海新区的快速开发势必带来大量的商务活动和旅游人流，开发区CBD是整个滨海新区中心商业商务区的重要组成部分，应当以此为依托，大力发展
35、高端商业业态。要对现有市民广场等商业设施进行改造和能级提升，使其向购物中心商业娱乐化、综合化消费业态转变；引进国际顶级品牌的旗舰店，和世界一流的百货集团合作经营高端商业购物店。从而牢牢抓住滨海新区的商务人群和旅游人群的高端消费份额，提升开发区商业体系在滨海新区的竞争力。中端做活：中端商业业态应当以满足本地居民中端消费为主，适当辐射东疆保税港区的综合配套服务区以及中新天津生态城的起步区。需要从商业量和商业业态上同时进行结构调整，特别是要积极引入新型的商业业态，包括购物中心、知名连锁商业卖场、综合型折扣店等等，要在满足居民购物需求的同时产生娱乐性体验。低端做全：对于低端消费，着重强调完善基础性消费
36、服务设施，满足人民群众日常需求。在形式上可以借鉴苏州工业园社区邻里中心和便利中心的理念；在业态上可以以大型综合超市或生鲜食品超市为核心载体，集聚各类品牌专卖店、专业店等，增加各类餐饮店、家政服务、特色中介、医疗保健等社区服务设施。要通过便民利民的社区商业，满足综合消费需求，提升居民生活品质。4.4目标群体根据对开发区现状人口构成以及未来地区发展功能拓展的展望与预测，规划研究确定，开发区商业消费群体主要由蓝领工人、商务人士、本地居民、高校师生和周边人群等构成。其中：蓝领工人：主要是来自天津市区的通勤人口以及全国各地的暂住人口，绝大部分是从事制造业的中低端工作。其中在跨国公司工作的外企员工构成蓝领
37、工人的主体现状外企从业人员22.17万人，占全区从业人口总量的70.22%，开发区目前的中端缺乏、低端杂乱的商业业态无法完全满足该部分人群需求。他们的日常性消费主要依赖开发区内的沿街摊点，而中端消费主要在洋货市场和塘沽解放路一带实现。商务人士：商务人士包括三个部分：一是为跨国公司服务的高级经营管理和高级技术人员；二是现代服务产业区中从事金融、贸易、中介等商务活动的人员（以70万平方米，人均25平方米计算，约有2.8万从业人员）；三是来开发区公办出差的人群。这部分人群对区域经济增长具有较大的影响力，是支撑高端商业消费的主力人群。未来随着滨海新区一系列金融商务区项目的上马，商务群体的消费份额会快速
38、增长，将成为开发区商业要吸纳和服务的主要人群。本地居民：开发区的本地居民可分为三部分：一部分是在开发区内从事行政管理服务、金融商务工作、企业技术研发和管理的人群，这类人群的生活居住和就业都在开发区内部消化；另一部分则是看重开发区优良的生活环境而从外区乃至外地迁入区内居住的，其中的大多数仍在区外就业、消费等；第三部分则主要是外地来此投资购房的人群，该部分人群的消费和生活在开发区内的发生量并不大。开发区内现有的百货商店和仓储式超市的商业业态基本可以满足本地居民的中端消费需求，但是他们所希望由购物所带来的消费娱乐化的体验尚无法满足。高校师生：主要是北部学院区的高校学生与教职员工，消费意愿较强且对时尚
39、产品十分敏感。现有的商业业态无法满足其内在需求，需要加以合理引导。周边人群：按照规划设想2020年滨海新区城镇人口290万人，其中核心区常住人口160万人。这些为数巨大的周边人群，是开发区高端消费群的潜在资源。除此之外，还有滨海休闲旅游区和东疆保税港区国际邮轮码头等旅游设施每年可以吸引的超过800万旅游人群。需要说明的是，上述消费群体存在一定的重叠，比如商务人士中就有相当部分是本地居民。在规划中需要注意居住人口的空间分异。4.5商业自配套率的概念与目标商业自配套率：一个地区的商业设施满足本地区居住、就业和商旅人口商业需求的比率。商业自配套率作为反映地区商业供求关系的关键指标，其测度公式如下：地
40、区商业自配套率除了运用公式进行计算外，商业自配套率与地区内各消费人群对地区商业设施的满意度存在正相关关系，即地区人口的商业满意度越高，地区商业自配套率越高。在数据缺乏的情况下，暂用商业满意度近似代替商业自配套率。本轮规划结合前期问卷调查结果，推算目前开发区商业自配套率约为43%。商业自配套率反映的是地区商业设施满足本地区居民商业需求的能力，规划设计的商业自配套率总是希望尽可能多地满足居民的商业需求，提高不同消费人群的商业满意度。近期规划目标（2010年）：规划近期商业自配套率超过50%，设定年均提高商业自配套率达到3.5个百分点。其中不同消费人群商业满意度期末理想目标设定如下：本地居民商业满意
41、度达到55%，公寓居民商业满意度达到50%，高校人群商业满意度达到50%，此外商旅人群商业满意度达到70%。中期规划目标（2015年）：规划中期商业自配套率达到70%，设定年均提高商业自配套率达到4个百分点。其中不同消费人群商业满意度期末理想目标设定如下：本地居民商业满意度达到75%，公寓居民商业满意度接近65%，高校人群商业满意度达到70%，此外商旅人群商业费满意度达到80%。远期规划目标（2020年）：规划期末商业自配套率达到85%，设定年均提高商业自配套率达到3个百分点。其中不同消费人群商业满意度期末理想目标设定如下：本地居民商业满意度达到75%，公寓居民商业满意度接近90%，高校人群商
42、业满意度达到90%，此外商旅人群消费满意度达到90%。4.6提高商业自配套率的途径地区商业自配套率概念提出的本质是计算地区商业供需平衡的程度，即通过提高地区商业设施的数量、质量和便捷性使更多的地区商业发生量在地区内部得以实现，提高各类人群商业消费的满意度。从规划角度主要有“网络规模结构”三条技术途径。完善商业网络体系，提高商业网点服务覆盖程度：构建合理的商业中心网络体系，通过完善各级商业中心及补充性的商业设施，最大程度提高各级商业网点的服务覆盖程度。主要是确定不同等级商业中心的服务半径，规划商业网点建设以覆盖整个地区。核算商业规模指标，满足居民消费需求：除了加强商业网络建设之外，各个商业中心的
43、建筑规模也有一定的要求，要核算人均商业建筑面积和千人指标，使商业设施供给总量能够满足居民消费需求。深化各级商业中心的特色研究，提高整体商业满意度：前两条途径主要从商业设施的供给总量着手，通过保证规模和合理布局提高商业发展水平。但是地区人口由于收入、工作、年龄等结构性因素使之存在空间分异，因此还应深化各级商业中心的特色研究，结合人口居住和就业的空间分布对不同商业中心有针对性地开展业态设计，从而提高各层次消费群体的商业消费满意程度。4.7业态定位开发区未来商业各种业态要根据人口规模、用地规模、交通区位等要素，因地制宜组合配套，选择布局最佳形态，发挥产业和功能的联动。主要以不同等级和层次的购物中心为
44、核心业态，辅助建设社区型便利中心、大型综合超市（大卖场）、便利店和普通超市、专卖店、专业店。对于“区级片区级社区级”的三级商业体系，区级和片区级的设施主要采取以购物中心为主的业态形式。规划通过拓展复合使用的开发方式，结合多种不同的功能，如书店、游乐城、电影城、餐饮、精品购物、专卖店和量贩卖场等，使传统的百货中心转变为一天24小时全天候机制。各种商业形式的有机结合使商业空间和公共空间相互融合，辅以完善的辅助性公共设施与服务，最大限度地满足市民多元化的消费需求和娱乐性的购物休闲心态。其中区级商业中心还应与轨道交通站点和周边商务楼宇联手，将商业体验式消费活动空间与商务中介服务、知识密集型的信息和教育
45、培训服务等专业信息知识服务功能有机结合，拓展开发区对滨海新区高端商务人群的吸引点，提升区域的商业、商务氛围与人气。社区级商业中心则以满足居民的日常生活、提升现代聚居区生活品质、丰富公共活动空间的社区综合服务为主。具体运作形式可以借鉴苏州的规范运作实例，对每一个社区中心的必备内容提出规定性要求，并在有条件的地区和满足个性化、多元化综合需求的体育、娱乐、文化等休闲消费有机结合。商业业态定位的整体目标：创造丰富多样的消费形式和活动空间，截留本区消费，吸引外区消费。体现商业以人为本的本质追求，满足多元化消费需求，实现消费理念的创新化、消费形式的多样化、消费内涵的人文化。5网络构建与发展规模5.1网络构
46、建充分结合实际，以城市空间等级区位为地理载体，以商业分级标准为主要参照依据，提出适合开发区商业发展、体现开发区特色的商业布局网络（如左图）。规划构建以生活性街道、轨道交通为构架，商业中心等级体系为核心，其他商业为补充的商业发展布局网络结构。5.1.1生活性街道生活性街道是市民出行的主要空间载体，在城市空间架构中，集中体现地区的活力、风貌和人性化特质，并将邻近区域的活动编织为系统性的网络，为促进商业的整体网络化发展提供重要的基础联系。5.1.2轨道交通轨道交通作为城市的大容量快速交通设施，加速了城市的生活节奏，缩小城市的空间距离。随着轨道交通的建设，人们的活动范围越来越大，生活出行目的地也有了更
47、多的选择。根据许多城市轨道交通建设的经验，轨道交通站点的功能已不仅仅是线路上乘客上下车的交通节点，依托轨道线便捷的交通条件和人流的集散能力，依附轨道站点建设的商业、娱乐等活动设施正在不断成为城市公共活动节点的重要形式之一。5.1.3商业中心等级体系规划开发区的商业中心等级体系由区级商业中心、片区级商业中心、社区级商业服务体系3个层次组成。区级商业中心：由便捷的轨道交通串联若干大型商业设施与商业街形成的城市公共活动区域。如今，在经济较发达的城市，商业中心的空间形态已不再简单地表现为空间形态上集聚的单一化节点，而往往是以轨道交通或主要商业街为骨架，若干大型商业设施为节点，所共同形成的一个城市公共活动的区域。例如，上海市浦西的商业核心区，就是以南京东路步行街-南京西路
