1、（新店）,东营东二店-招商策略,开业日期：2011. 09.15,商圈概况及消费者分析Business catchments & customer overview,竞争对手分布图,商圈概况,城市等级及商圈情况,交通状况及客流分析,周边楼盘及固定客流,周边现有商业设施,商圈未来发展前景,总体评估：三类城市，商业区、未来高端居住区,三类城市东营的主要经济来源为石化产业，东营拥有全国第二大油田胜利油田。新店坐落在东部新城区的边缘, 其商圈是北部和西部有限的住宅区和工业区。东城区仅有15万人口(东营有60万的城市人口)，其余人口主要集中在西城区。因入住率较低、人气不足，新店周边1公里内无大型商场。距
2、离1.5公里外有当地知名的民建时尚广场、百货大楼及银座商城。,附近公交线路大渡河路上共设有3条（5，10，24路），东二路上共设有6条公交线路（3、118、8、20、102、150路）白天等车人数较少，一般在10人以下。在17点到20点的高峰期，站台等车顾客近10-20人。,周边楼盘均价约5000-7000元，业主新邦地产开发的别墅价格达到9000元，高层住宅目前末开盘。固定客流以周边小区居民为主。,商业设施：目前商圈不成熟，1公里内无大型商场。,目前区域内无营业网点及商业网点，且周边居住区未成。随着涌金商业广场娱乐城、精品商业街、综合商业楼、酒店式公寓及独栋式会馆的建成入住，未来会成为新的购
3、物中心，但是需要经历较长的培育区。,消费者分析,消费者构成及数量,每月家庭总收入,消费者购买力,消费习惯,消费能力发展前景,总体评估：周围小区居民消费能力较强，但当地居民习惯去西城消费，而非东城。,目前，主要商圈是在东部和南部的政府机关周围，由许多即有的居民区和正在建设的住宅区组成,是来我店消费的主要人群。 1公里内住户仅有10427户 ，（山东其他四家店平均住户为38236户） 。,东营市平均家庭月收入约5000元。,由于周边小区居民以及政府机关公务人员有较强的购买力，故在购物时除了考虑价格外，对商品的质量、品牌购物的环境及服务态度都有一定的高要求。,家庭主妇、公务员，都喜欢去当地的银座商城
4、购买中高档商品，（百货+超市），但当地居民大多都持有民建、胜大及银座的购物卡，所以持卡消费占据每日营业额的50%以上。20岁左右的年轻人，更喜欢去“众成都市广场”及“银座城市广场”购物街购物。,由于项目附近有政府机关宿舍、市直安居小区及高档住宅，且均为东营市的主要消费群体，未来预计会有较好发展潜力，但需要经历较长的培育期。,东营东二路（东二）店CQT对商店街的需求及应对策略,Customer voice:,We will improve:我们将进一步提升商店街的品牌等级保持竞争优势，并努力引进李宁、耐克、阿迪达斯等品牌店。尽可能的引进味千拉面等知名餐饮品牌。我们还尽可能的考虑到年轻消费者的需求
5、，引进饰品店，像“哎呀呀”。,消费者希望在我们的商店街引进品牌折扣店，婴儿保健店和饰品店消费者表示银座（东城店）是购物商场，他们去那里不仅为了购买日常所需还有娱乐和就餐，以及其他购物需求。他们希望我们新店可以为他们提供“一站式”购物目的地消费者希望我们引进一些中高档品牌服装折扣店在我们的商店街，比如“Only”, “李宁”，“阿迪达斯” 等等同时，消费者希望我们能提供一些餐厅供他们购物后用餐，他们建议我们商场引进肯德基和大食代 除了以上，一些年轻的消费者还建议我们引进婴儿保健店，目前东营没有此类商店，还希望我们引进饰品店，就像哎呀呀和极速,“希望引进阿迪、耐克、李宁的折扣店，还有年轻人喜欢的“
6、哎呀呀”饰品店。”,竞争对手分析Competitors analysis,竞争对手照片,胜大店（曹州路）,银座商城店（东三路）,百大店（东三路）,竞争对手基本情况对比,本案信息：,净 面 积 22000平方（其中商店街面积约 1983平米）停 车 位 300 个共享停车位,竞争对手经营情况对比,本项目SWOT分析及总体策略,整体招商策略,策略：1、商店街的整体品牌档次要高于竞争对手。2、店铺形象要强于竞争对手。3、有针对性招商。特别是提高生活配套类业态的占比，顾客有需求，而对手经营较弱的，我们要做好做强，吸引更好于对手的品牌厂商进驻；对手经营较好的业态，也要尽力将对手的厂商吸引过来，从而尽力做
7、到对手弱而我强，对手强我亦强。,招商策略Leasing strategy,业种配置策略,“I can get what I want”,Tesco Mall 标准业种配置（22000平米）,鞋类、运动系列、黄金珠宝、皮具包袋、时尚饰品、休闲系列、冲印彩扩、眼镜店、大药房、儿童游乐店、1家中餐厅、2家西餐厅、水果吧、茶叶店、小吃、专柜、自动贩售机、ATM,竞争对手优势业种配置,当地市调业种偏好,CQT需求业种,New store opening meeting 需求业种,本项目业种配置,服饰、鞋、化妆品、知名珠宝,电信服务、面包房、中式餐饮、烟酒、儿童乐园、洗车店,药房、洗车店,品牌服装折扣店、
8、面包房、中式餐饮、婴儿用品店、洗车店,参考数据-品牌占比,本项目品牌等级,策略依据：配置较高比例的全国品牌，满足顾客对性价比高的商品的需求。国际品牌和全国品牌合计97%，等于主要竞争对手银座。,品牌等级策略,参考数据-面积,本项目Mall总净面积： 1983平米,面积配置策略,净面积：1983 理想面积配置,策略依据：根据当地成熟竞争对手业种配置比例，且无餐厅配置，故提高百货、生活配套店铺占比。百货占比远高于竞争对手,参考数据-坪效,本项目坪效,策略依据：百货大楼为当地老牌商场已被当地居民熟知 。银座商城仅开业2年，但因商场规模大、品牌档次高、配套设施全面，可以实现一站式购物并大量发行购物卡，
9、且备受市民喜爱。TESCO在东营知名度不高，店所处地区尚未形成商圈效应。相信经过3-5年的培养后，市场占有率应有所提升。,租金坪效策略,坪效单位：元/天/M2,业绩达成率,银座商城-东营东城店,百货大楼东营东城店,本项目品牌配置,品牌配置策略 生活配套,策略依据：针对竞争对手优势业种，引进更加有竞争力的品牌。,银座-东营店-主要品牌,百货大楼东营东城店-主要品牌,本项目品牌配置,品牌配置策略 百货,策略依据：配置丰富的百货业种，满足顾客品牌。,银座东城店,百货大楼店,本项目品牌配置,品牌配置策略 食品,策略依据：基本涵盖了竞争对手的所有食品业种。,银座东城店,百货大楼,本项目品牌配置,品牌配置
10、策略 餐厅,无此业种,动线及功能区块 1F,食品,百货,餐厅,生活配套,策略依据：1F 一楼商店街入口处设置柯达冲印店、KFC、NIKE、黄金店等形象较佳的商铺。,专柜,主力店,鞋柜,快鱼,达芙妮,KFC,味千拉面,柯达,水果吧,黄金店,宝岛眼镜,NIKE,以纯,玛索,唐狮,婵之云,班尼路,动线及功能区块 2F,食品,百货,餐厅,生活配套,策略依据：2F 收银线出口处配置了茶叶、时尚百货，楼梯口配置了旅行社吸引消费者。,专柜,主力店,中餐厅,埃索,色彩地带,优哈优哈,都市生活,维罗纳,ATM,动线及功能区块 3F,食品,百货,餐厅,生活配套,策略依据：3F 三楼设置了儿童乐园、大药房、休闲食品专柜等带动三楼顾客消费。,专柜,主力店,药房,药房,福奈特,中国移动,烟酒,新恒宝茶叶,欧味多,儿童乐园,流行美,Thanks！,
