1、陕西省房地产估价师制度与政策：房地产估价机构资质分级考试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、某大楼先后抵押给 3 家银行并都办理了抵押登记，债务人未能及时清偿债务，拍卖该大楼所得的价款按顺序清偿。A：贷款合同签订的先后B：贷款数额的大小C：各银行起诉的先后D：抵押登记的先后E：执行层的组织协调 2、某宗地面积为 5 000 ，现状容积率为 08，土地市场价值为 4 000 元，拟进行改造批准的规划容积率为 50，楼面地价为 1 500 元，则理论
2、上应补交地价。A：1 250 万元B：1750 万元C：2 050 万元D：2 150 万元E：工业用地的监测点评估价格3、契税的课税对象为_。A房地产的出售人B房地产的购买人C房地产的使用权人D发生权属转移的房地产 4、住房公积金管理中心可以将住房公积金余额用于。A：购买国债B：为单位或个人提供担保C：购买股票D：发放商业性贷款E：执行层的组织协调5、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（） 。A租金收入B土地出让收入C长期抵押贷款D净经营收入 6、下列职能中，属于保险基本职能的是_。A分散危险B融通资金C防灾防损D分配资金 7、登记机关自受理登记申请之日起日内应当决定是否予以登记。A：
3、5B：7C：10D：15E：执行层的组织协调 8、甲房地产尚可使用年限为 50 年，单价为 1050 元/m2，乙房地产尚可使用年限为 60 年，单价为 1100 元/m2，资本化率均为 8%，实际上甲房地产的价格_乙房地产的价格。A高于B低于C等于DB 或 C 9、按建筑物的层数分类，多层建筑指层的建筑。A：13B：4 6C：7 9D：10 层以上E：执行层的组织协调 10、已知某房地产价格为 900 元/m2，需求量为 100 万 m2，当价格为 1000 元/m2 时，需求量为 90 万 m2，则需求价格弹性为（） 。A10B9C1D0.911、在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款
4、不包括。(2009 年试题)A：拖欠的建筑工程材料费B：拖欠的建筑工人工资C：抵押担保债权D：出租房屋租金E：执行层的组织协调 12、某宗房地产的收益年限为 40 年，预测未来 3 年的净收益分别为 17 万元、18 万元、19 万元，从第 4 年起，每年的净收益将稳定在 20 万元左右，如果资本化率为 9%，则该房地产的收益价格为（）万元。A195B210C213D217 13、某城市居住生活聚居地的人口规模约为 12000 户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的。A：居住区B：居住小区C：居住组团D：居住社区E：执行层的
5、组织协调14、在完全竞争市场上，劳动的供给主要取决于。A：劳动的成本B：劳动的边际收益C：劳动的边际收益产量D：劳动的边际生产力E：执行层的组织协调 15、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是_。A单元估算法B单位指标估算法C工程量近似匡算法D概算指标估算法 16、下列有关金融工具的表述中，错误的是_。A一般而言，金融工具的流动性与收益性呈负相关B本票是由出票人签发，委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据C与银行本票相比，支票不由银行签发，而是由存款人签发D中国人民银行发行的人民币，实质上就是一种银行券，它表明中国人民银行对持有人的一种负债
6、 17、若某房地产投资项目的表面收益率为 18%，年租金增长率为 8%，通货膨胀率为 6%，则该项目房地产投资的实际收益率为_。A9.26%B10%C11.32%D12% 18、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般采用的收益估计值。A：较高B：较低C：最高D：最低E：工业用地的监测点评估价格 19、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是。A：围墙工程费B：电力设施工程费C：居委会用房建设费D：人防工程费E：工业用地的监测点评估价格 20、国家提高贷款利率，会_。A抑制房地产需求B增加房地产供给C增加银行风险D导致房地产实际价值折减 21、
7、随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。从来源上看，房地产权益资金主要来源于_。A商业银行B储蓄机构C私人投资者D机构投资者 22、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为 40 年，不可续期，至今已使用了8 年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益 6 万元，以后每年净收益增长 2，从第 8 年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为 7。则该宗房地产的现时收益价格为万元。(说明：建筑物经济寿命未明确说明，确定收益期限依据不充分)A：85.45B：87.16C：88.50D：88.90E：工业用地的监测点评估价格23、某幢大厦的房
8、地总价值为 5000 万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为 1000 万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500 万元。按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为（） 。A20%B10%C30%D40% 24、根据购买对象的不同，可将市场分为两大类型：个人消费市场和_。A组织市场B集团消费市场C组团消费市场D企业消费市场25、划拨土地使用权的转让，须经当地_审查批准。A人民政府城市规划行政主管部门B建设行政主管部门C房地产市场管理部门D人民代表大会常务委员会二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有
9、 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产中介服务业包括。A：房地产交易B：房地产咨询C：房地产估价D：房地产经纪E：物业管理 2、民事法律关系由_构成。A形式B主体C客体D内容E主张3、在房地产估价中，如果估价目的不同，则 【2003 年考题】A：估价的依据有可能不同B：估价的方法有可能不同C：估价对象的范围有可能不同D：不影响估价结果的公正性E：不影响估价报告的用途 4、国有土地上房屋征收估价，是评估被征收房屋在完整权利下的价值，不考虑房屋等因素的影响。A：租赁B：抵押C：查封D：拍卖E：变卖5、盈亏平衡分析的基本方法是建立之间的函数关系，通过对这两个
10、函数及其图形的分析，找出平衡点。A：销售收入与成本B：销售收入与费用C：成本与产量D：销售收入与销量E：成本与成本利润率 6、房地产价格评估人员资格认证制度成为一项法定制度，是从_开始。A我国开始实行房地产估价从业人员持证上岗B1995 年城市房地产管理法颁布实施C1998 年建设部发布房地产估价师注册管理办法D2003 年国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 7、某宗房地产 1998 年 2 月 15 日的价格为 1000 美元/m2，汇率为 1 美元8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减 0.4%，则其 1998 年 10 月15 日的价格为_人民币元/m2(1998
11、 年 10 月 15 日的汇率假定为 1 美元8.29 元人民币)。A7999B7967C7996D8028 8、下列保险险种中，属于商业保险的有。A：责任保险B：失业保险C：工程保险D：人寿保险E：劳动工伤保险 9、县级以上人民政府土地管理部门对应受理的建设项目征地，应在 30 日内拟定编制建设项目用地呈报说明书。A：修订土地利用总体规划方案B：供地方案C：补偿安置方案D：补充耕地方案E：农用地转用方案 10、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于。A：国内外市场环境调查B：技术发展调查C：市场需求容量调查D：竞争情况调查E：借款合同11、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制
12、条件的目的是（） 。A说明估价报告的合法性、真实性B说明估价的独立、客观、公正性C规避估价风险D保护估价报告使用者E防止委托人提出高估或低估要求 12、国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自之日起满 1 年未动工开发的，可以收取土地闲置费。A：使用土地B：土地使用权出让合同生效C：土地使用权出让金缴纳D：土地使用证取得E：执行层的组织协调 13、下列关于房地产转让，表述正确的是。A：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后 90 日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格B：房地产转让时应当签
13、订书面转让合同C：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限是出让合同约定的年限D：划拨土地使用权转让的处理方式中需办理出让手续，要变划拨土地使用权为出让土地使用权，由出让方缴纳土地出让金E：按照国务院住房制度改革的有关规定出售公有住宅的，可以不办理土地使用权出让手续14、下列关于投标的管理内容，说法正确的是。A：投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应B：联合体中标的，联合体各方应当共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任C：投标人可以以低于成本的报价竞标D：投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他公平竞争的投标人，不得损害招标人或者其他投标人的合法权
14、益E：投标人可以以他人的名义投标 15、申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的_。A20%B30%C50%D60% 16、住房公积金的增值收益的合法用途包括。A：用于住房公积金管理中心商业经营B：建设城镇商品住房的补充资金C：支付住房公积金管理中心的管理费用D：建设廉租住房的补充资金E：建立住房公积金贷款风险准备金 17、预期原理是_等估价方法的理论依据。A市场比较法B收益法C成本法D假设开发法E路线价法 18、土地使用权出让合同有。A：建设用地土地使用权出让合同B：成片土地使用权出让合同C：小区土地使用权出让合同D：项目用地土地使用权出让合同E：划拨土
15、地使用权出让合同 19、某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用 3 年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为年。A：47B：57C：67D：77E：执行层的组织协调 20、固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为投资。(过时)A：建筑安装工程B：新建和扩建C：设备与工器具购置D：迁建和恢复E：其他费用 21、从物理形态上分，作为投资对象的房地产资产，主要可以分为_。A土地B建成后的物业C在建工程D地下设施E商用物业 22、关于假设开发法中采用传统方法应计息的项目包括_。A未知、需要求取的待开发房地产的价值B取得待开发房地产的价值
16、C开发成本和管理费用D开发成本、管理费用和销售费用E开发成本、管理费用、销售费用和销售税费23、某高层楼房占用的土地总面积为 900m2，房地产总价值为 3000 万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为 2000 万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为 1000 万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为（）m2 。A700B600C500D200 24、下列划拨建设用地使用权应采取土地出让或出租方式处置的包括。A：继续作为城市基础设施用地的B：国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的C：国有企业改组为股份合作制的D：国有企业租赁经营的E：非国有企业兼并国有企业的25、 房屋登记办法规定，可以办理房屋预告登记的情形有。(2008 年试题)A：房屋所有权转让B：房屋抵押C：在建工程抵押D：预购商品房抵押E：预购商品房
