1、2011上半年中国房地产市场研究半年报上半年房地产市场运行情况1、新建住宅价格在 CPI 连续升高的情况下涨幅趋缓，一些城市二手房价格有所下降，租赁价格有所上升上半年，新建住宅价格同比涨幅趋缓，环比增幅逐月回落，房价下降城市数有所扩大。,6 月份，购城市中，有 12 限个城市新建商品住宅价格涨幅超过或等于 6%；非限购城市中，有 8 个涨幅超过或等于 6%。其余大部分城市房价涨幅都徘徊在 2-4%范围，说明在 CPI 连续升高（6 月份已达到 6.4%）情况下，房屋价格涨幅已经趋缓。 1-6月各月份，70大中城市新建住宅价格环比平均涨幅分别为0.8%、0.5%、0.3%、0.3% 、0.2%和
2、0.1%。环比价格涨幅呈现逐月回落的态势。6 月份，70 个大中城市新建商品住宅价格下降城市数有所扩大。与去年同月相比，价格下降的城市有3 个，涨幅回落的城市有28个。环比看，价格下降的城市有12个，持平的城市有14个。与 5月份相比，6 月份环比价格下降和持平的城市增加了 6个。二三线城市除个别城市价格下降外，大部分城城市房价涨幅超过一线城市。二手住宅价格6 月份与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有19个，持平的城市有12个。环比价格涨幅均未超过1.0%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有 5个，涨幅回落的城市有24个，同比涨幅在 5%以内的城市有48个。综合来看，
3、上半年住房市场价格的总体情况是：由于限购政策的实施，住宅价格总体涨幅趋缓；未限购城市和限购政策执行不力的部分二三线城市，房价涨幅依然较高；二手房价格调整迹象明显；紧缩政策下不少人弃购转租，再加上季节性因素，一些城市租房市场租金价格较快上升。2、商品房市场销售增幅趋缓，限购政策抑制了投机投资性需求上半年，全国商品房销售面积 44419 万平方米，同比增长 12.9%，增幅比去年同期减少 2.5 个百分点。其中，全国商品住宅销售面积增长 21.1%，办公楼增长 8.9%，商业营业用房增长 18.6%。 分区域看，中西部地区房屋销售总量占据半壁江山。上半年，东部地区商品房累计销售面积22071万平方
4、米，同比上涨10.9%；中部地区商品房累计销售面积 10665.41万平方米，同比上涨16.3% ；西部地区商品房累计销售面积11682.22万平方米，同比上涨13.5%。从区域销售的变化情况上来看，东部地区受房地产调控政策的影响程度明显要大于中、西部地区。从重点城市看，上半年，40 个重点城市共销售商品房面积 1.63亿平方米，同比上涨 5.4%。其中，住宅销售面积同比增长4.3%，办公楼增长6.9%，商业营业用房增长15.8% 。在40个重点城市中，住宅销售面积同比下降的有15 个城市，其中下降幅度超过 10%的依次为北海（ -48.8%） 、温州（-47.3% ） 、太原（-26.0%）
5、 、无锡（-25.9% ） 、北京（ -19.8%） 、上海（-15.4%） 、兰州（-14.2%） 、武汉（-14.0%） 、宁波（-12.4%） 、银川（ -12.1%）和青岛（-11.7% ） 。住宅销售面积下降与限购政策关系较大。3、保障性安居工程建设正在着力推进1000 万套保障性安居工程建设任务正在抓紧落实，截至 6 月底，全国保障性住房新开工超过 500 万套， 超过全年目标任务的 50%。为积极推进保障性住房，发改委办公厅印发了关于利用债券融资支持保障性住房建设的通知，财政部、住建部印发了关于多渠道筹措资金确保公共租赁租房项目资本金足额到位的通知，住建部和监察部还印发了加大督察
6、工作的通知。4、 房地产开发投资同比高位增长，中西部投资快于东部上半年，全国房地产开发投资 26250 亿元，同比增长 32.9%。其中，住宅投资 18641 亿元，增长36.1%，占开发投资比重的 71%。商业营业用房投资增长 36.6%，占开发投资比重的 11.99%，是上半年投资增长最快的分物业类型。办公楼投资同比增长 26.2%，增幅最小。第二季度，房地产开发投资同比增长 32.32%，环比一季度增长则高达 96.73%；其中住宅投资同比增长 35.53%，环比增长 98.11%；商业营业用房投资同比增长 37.77%，环比增长 97.44%；办公楼投资同比增长 30.22%，环比增长
7、 95.48%。 上半年房地产投资高位增长主要有两方面的原因：一是今年加大保障性安居工程建设力度，且计入房地产开发投资统计指标内；二是去年大量新开工工程跨年结转的因素。从区域看，上半年东部地区开发投资同比增长30.2%，中西部开发投资分别增长35.7% 和38.5%，高于全国开发投资32.9%的平均水平。第二季度的情况，东部地区开发投资环比一季度增长82.5% ，中部地区环比增长128.66% ，西部地区环比增长 111.3%。中西部地区二季度的投资增长明显快于东部地区。从重点城市开发投资情况看，北上广深四个一线城市上半年同比增长分别为3.7%、9.4%、26.7% 和5.6%。除广州外，其他
8、三个城市都低于40个城市平均的增长率。二三线城市的房地产投资增幅普遍高于一线城市，其中温州、呼和浩特、福州投资涨幅居前，分别为116%、71.6%和63.5%。5、上半年土地购置面积同比增幅逐月回落，住房用地供应仅完成全年计划的四分之一上半年，全国土地购置面积 21909.8 万平方米，同比上涨 18.4%，1-2 月至 5 月各月土地购置面积同比增幅分别为 57.1%、32.7%、30.4%、28.6% 。 上半年，全国土地购置费为 5015.72 亿元，同比上涨 18.8%，1-2 月至 5 月各月土地购置费同比增幅分别为 16.7%、29.3%、30.4% 和 21.8%。可见，上半年土
9、地购置面积增幅逐月回落。全国待开发土地面积29631.62 万平方米，同比上涨 29.4%，增幅较 1-5 月份上升 4.7 个百分点。购置面积同比涨幅的回落和累计待开发面积增幅上升，说明开发企业投资意愿和融资能力都在减弱。就季度环比而言，第二季度土地购置面积环比一季度增长 67.82%，土地购置费环比增长 122.46%，这主要是季节性的因素，符合土地出让和土地开发的常年情况。 从区域看，第二季度东部地区土地购置面积环比一季度上涨25.19% ，形成鲜明对比的是，中部和西部地区分别环比增长了125.31% 和 123.12%。土地购置费东、中、西三区域的环比增幅都出现了上涨，分别为121.4
10、7%、28.11% 和137.82%。分区域土地购置面积增幅态势标明，中西部地区土地购置活跃于东部地区。从实际土地供应情况看，国土资源部7月20日发布公告表明，各省区市2011 年上半年住房用地共完成供地5.74万公顷，占全年计划的26% 。与此同时，上半年全国保障性安居工程用地完成供地 1.65万公顷，较去年同期增长24%，确保了项目建设用地；同时说明商品住宅用地供应与计划供应量相比，供应节奏较慢。从地价水平看，国土资源部公布二季度全国主要城市的地价监测情况表明，地价总水平为3000元/ 平方米，同比增长8.85%，但环比增长率有所下降。超过六成的主要监测城市地价环比增幅放缓，但同比涨幅仍高
11、位运行。由于政府对商品住宅交易的严格限制，投资持续转向商业地产，全国商业地价环比、同比分别为2.77%和11.76%，高于住宅、工业地价增幅。6、 房屋竣工面积增幅明显小于施工、新开工面积增幅上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积 405738 万平方米，同比增长 31.6%；房屋新开工面积 99443 万平方米，增长 23.6%。其中住宅新开工增长 20.7%；办公楼新开工增长 48.3%；商业营业用房增长 19.5%。房屋竣工面积 27558 万平方米，同比增长 12.8%。其中，住宅竣工面积增长 12.3%；办公楼竣工面积增长 35.5%；商业营业用房增长 12.5%。从上半年房屋建设情
12、况看，办公楼的开竣工增幅相对突出。各分物业的新开工增幅均大于竣工增幅。这表明开发企业在紧缩政策、资金紧张和销售迟滞的背景下，生产周期在拉长。第二季度的情况，全国房屋新开工环比一季度增长 49.59%，其中商办用房的新开工环比增幅都超过 60%，高于住宅新开工的环比增幅。房屋竣工面积环比一季度增长 14.77%。 从区域角度看，东部和中部建设指标上半年增幅走势类似，新开工面积增幅大于竣工面积增幅。西部表现为新开工增幅小于竣工增幅，即新开工增幅为12.2%，竣工面积增幅达到15.9% ，表明西部地区开发企业建设进度快于东中部区域。7、 资金来源结构优化，贷款份额及增幅继续放缓，企业自筹资金增速加快
13、、占比上升上半年，房地产开发企业资金来源 40991 亿元，同比增长 21.6%。其中，国内贷款 7023 亿元，增长 6.8%；利用外资 438 亿元，增长 75.5%；自筹资金 16463 亿元，增长 32.7%；其他资金 17067 亿元，增长 17.8%。在其他资金中，定金及预收款 10236 亿元，增长 26.9%；个人按揭贷款 4181 亿元，下降 7.9%。上半年，企业开发资金来源渠道中，国内贷款的同比增幅继续呈现回落态势；自筹资金保持持续上涨；外资增幅较大，但绝对额还比较少；个人按揭贷款同比负增长，这与现行的限购、限贷政策紧密相关。 资金来源的结构变化方面，1-6月份国内贷款比
14、重较 1-5月份下降约 0.8个百分点；自筹资金的比例则上升1.6 个百分点，占开发企业资金来源比重的40.2%；其他资金比重下降 1个百分点；利用外资的比重上升0.3 个百分点。在贷款收紧的情况下，开发企业更多通过自筹资金渠道解决融资问题，一些企业通过合作开发、出让项目股权、设立私募基金、信托、评级发债或抵押发债等方式融资，以缓解企业经营过程中的资金紧张局面。8、 大型品牌房企集中度明显提高中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布2011 年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30显示，十大开发商上半年的销售金额同比增长 80%，远高于上半年全国新建商品房销售金额同比增长 24%的水平
15、。 房地产行业集中度在提升。去年，全国新建商品房销售金额为5.2万亿元，十强房企的销售额约6000亿元，所占比重近12%。今年上半年，全国新建商品房销售金额为2.46 万亿元左右，十强房企的销售额为3300亿元，所占比重提升至13.4%。其中龙头企业万科，去年销售金额约占全国2%，今年上半年已提高到2.6%。同时恒大、万达、保利等骨干企业在今年也有望接近或达到千亿元的销售额。9、 房地产传统经纪行业出现困难情况下，房产电商开始崭露头角上半年在紧缩政策影响下，房地产传统经纪行业发展普遍低迷，行业性亏损初步显现。在传统经纪行业出现困难的情况下，房地产电子商务开始崭露头角。 房地产电子商务目前看主要
16、有三种模式：一是开发企业主导的网上房产拍卖，以 SOHO 公司为典型；二是以代理企业为主导的整盘销售，以易居中国游站电商项目为典型；三是以网络平台为主导的模式；以新浪乐居搭建面向所有开发商的电子商务平台为典型。虽然目前房地产电子商务的业务量还微不足道，但从其发展速度和趋势看，有可能成为未来房地产销售领域的重要渠道。防止在遏制投机投资性购房需求时，也抑制了自住性及改善性住房需求1房地产调控的目的是限制不合理的投资投机购房需求，保护自住性需求和改善性住房需求。然而，随着调控政策的深入，特别央行连续六次提高存款准备金率和多次加息后，银行普遍提高了首套住房首付比例，个别地方甚至对普通身份首套购房者的贷
17、款迟迟不能兑现。同时，房贷也逐步取消了利率打折优惠。首付和利息的双双提高极大抬升了首套自住者和改善性需求的购房门槛，这与房地产调控初衷不相一致。中央政府反复强调全年要实施积极的财政政策和稳健的货币政策。当前的房地产相关购房政策未能充分体现支持首套自住者的购房需求，这将对房地产市场的正常发展产生不利影响。既要狠抓保障性安居工程建设计划的落实，也要建立健全商品房供应体系的建设1国家的“ 十二五 ”规划已明确要健全双轨制的住房供应体系。今年以来国家各方面的资源和政策都在大力支持保障房建设，包括土地供应、建设贷款、资本金比例、平台融资渠道等。这些优惠措施将有助于“十二五 ”规划保障性安居工程的推进，但
18、在实施中也要看到落实保障性安居工程的任务仍然较艰巨，加上目前商品住宅供应用地完成计划不理想，使一些地方政府的财政收入面临较大压力，也增加了大量保障房建设落实的不确定性。如何在着力推进保障性安居工程建设的同时，健全商品房的供应体系，包括制定住房建设规划与年度计划，保证普通商品房的用地供应，拓宽房地产企业的融资渠道，支持居民自住性与改善性住房需求等，也是事关民生和经济平稳健康发展的大局，也需要各级政府高度关注。此外，由于金融机构加强了对房地产贷款的风险防范，不少中小企业已通过民间借贷、网络借贷来解决其资金问题，但随着政府调控的深入，其金融风险也不能忽视。防止商业地产等业态发展的盲目性紧缩调控促使从
19、事住宅开发的企业向商业地产、养老地产、旅游地产、工业地产等业态转型。由于这些业态本身也有总量基本平衡、结构基本合理的问题，且在人才、资金上有更多的要求，投资回报周期也较长，因此，企业如果盲目上马，难以取得预期的效果。部分重点城市住宅库存上升，市场供求发生变化。根据中国房产信息集团的监测，北京、上海、天津、深圳、杭州、厦门、重庆、成都等城市在二季度住房市场都表现为供过于求。截至6 月末，北京等25个重点城市市场累计存量达13177 万平方米，环比增加19% ，同比增长 24%。这表明房地产调控政策，一方面抑制了投机投资需求，同时也影响了部分改善性需求，对销售影响较大。另一方面由于二季度以来供应量
20、逐渐增加，使上述城市住宅库存逐渐呈现加速的趋势。虽然上半年的房地产市场调控已经取得了阶段性的成果，但部分城市房价上涨压力依然较大，有的城市调控力度有所放松，保障性安居工程进展不平衡。当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇，调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。下半年房地产调控的主要内容是：一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。二要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房 11月底前全部开工建设。三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政
21、策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。四要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。五要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。在这样背景下，我们对下半年行业发展做出一些预判：下半年市场总体会平稳发展少数地方供大于求的情况会扩大下半年，市场供应量会增加，但随着限购城市的扩大，销售量可能会减少。一些地方供大于求的情况会扩大。就全国整体看，房地产市场继续在国家调控政策下平稳发展。商品房销售量同比涨幅较二季度将有所回落。多数城市房价整体平稳，一些前期涨幅较大的城市，涨幅有所回落，部分房价过高的城市和项目会稳中有降。区域市场形势继续体现差异性特点，外来人口
22、购房比例较大的城市和投机投资性比例较高的城市，同比成交量将继续下降，中西部多数城市的成交量可能仍平稳上升。大企业引领未来市场发展经历了上半年新一轮严厉房地产市场调控后，开发企业的发展态势也出现了一些新动向，不少中小房地产企业的销售出现了一定困难，而大型骨干房地产企业业绩良好，表现出继续增长态势。下半年的房地产市场，大型企业可能通过价格调整来激活市场，如采取加快、加大推盘进度，降低开盘价格的方式进行促销，通过增加销量的方式弥补销售价格下降出现的利润损失。如果多家大型房地产企业采取类似方式进行销售，那么市场示范效果就会明显加大，从而引导整个房地产市场以合理价格销售的发展趋势。继续关注保障性安居工程
23、的建设、分配、管理等问题1保障房建设已经进入大规模建设的关键阶段，针对社会上关于对保障房规模、建设质量、分配、管理等问题，建议政府就保障房建设、分配和管理等问题建立健全相关制度，以确保保障性安居工程的顺利推进和运转。同时，允许地方政府和企业在筹集、建设公共租赁房房源等方面积极进行探索。客观分枂二、三线城市房价上涨的原因，有针对性的采取相应的措施1我国地域辽阔，二、三线城市房地产市场的差异也较大，价格上涨的原因也很多。有些的确是因为大型中心城市的限购，投机投资资本转向周边的二、三城市；有的是外地人购房占比较大，抬高了当地的房价，特别是一些就业机会大或旅游性质的城市；有的是原地区本身价格基础不高，
24、由于近期城市发展较快，房价增幅较大；有的是成本的提高和房屋质量、节能设施等性能的提升，也提高了房屋的价格。因此，我们既要密切关注市场变化，了解各地市场发展情况，又要客观分析房价上涨的原因，对确因投机投资需求致使房价过快上涨的，则应采取限购等措施。加快健全房地产市场调控的长效机制建设中国房地产市场在十几年快速发展中，既取得了显著成绩，又积累了较多问题，既需要在当前加强调控，又需要制定中长期发展政策。今年的政府工作报告明确提出“坚定不移地搞好房地产市场调控，加快健全房地产市场调控的长效机制”。我们希望政府在坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松的同时，加快健全房地产市场调控的长效机制，以促进房
25、地产市场能在较长时间内的平稳健康发展。引导居民投资房地产由直接投资向间接投资转变房地产投资投机需求之所以很旺盛，一方面是流动性过剩，另一方面是民间缺乏足够的投资渠道。在 CPI 不断创新高的情况下，房地产依然是民间资本最好的投资途径之一，但政府应进行金融工具创新，引导居民由直接投资商品房向投资房地产金融产品转变。尽快推出房地产投资信托基金（REITS）是一个可行的办法。如果能够加快推出保障房 REITS，则保障房资金来源和居民的投资渠道都可以有很好的解决方案。同时，也可以引导居民投资向商业地产REITS、企业债券、银行理财、信托计划等合理流动。为推广“四节一环保”绿色建筑企业提供政策支持建筑房
26、地产行业生产方式粗放，资源、能源消耗高，因此转变行业开发建设模式，推广“四节一环保”技术，开发绿色、低碳产品，是行业面临的重要任务。但绿色建筑的推广需要开发企业技术和资金的投入，全装修的要求同样需要加大成本，提高相应的房价。因此，如何鼓励企业推广“四节一环保”技术和全装修，一是需要政府加快出台相关鼓励政策，给予税收等方面的优惠；二是需要对推行全装修的企业，在房价涨幅调控上作出实事求是的判断。不要因为全装修的房子提高房价，而限制了它的上市。土地篇国土资源部7 月20日发布公告表明，各省区市2011 年上半年住房用地供应计划全部完成，共完成供地5.74万公顷，较去年同期增长 2.3%，占全年计划的
27、26%。与此同时，上半年全国保障性安居工程用地完成供地1.65万公顷，较去年同期增长24% 。从供地节奏上看，通常第一季度为供地的低谷，第二季度土地供应开始增加，第三、四季度达土地供应的高峰。因此虽然上半年全国住房供地实际完成量仅占全年计划的26%，但按照正常的计划供地节奏，下半年住房用地供应将会显著增加。从保障性安居工程用地供应来看，今年无论从计划供应总量还是从上半年实际完成量，均比去年有明显提升，凸显政府对保障性住房体系建设的重视程度。参考去年供地节奏，受保障性安居工程建设任务分解和中央补助资金下达时间的影响，预计今年第三、四季度会出现供地高峰。全年保障性住房用地供应总量将有可能创下历史新
28、高。2011年上半年全国完成土地购置面积 21910万平方米，相比去年同期增加 3409万平方米，同比增长18%，增幅较一季度时的32.7%明显回落。在土地购置继续增长的同时，待开发土地面积也在上升。上半年全国待开发土地面积29631.62万平方米，同比增长29.4%。第二季度新增待开发土地面积 6957.18万平方米，同比增长56% 。在国家房地产市场调控政策的影响下，待开发土地面积增幅加大。2011年上半年全国房地产开发企业完成土地购置费 5016亿元，同比增长 18.8%，与购置面积增幅基本持平。随着房地产市场调控的不断深入，土地市场热度也随之降温，这主要体现在开发商对新购土地心理价位上
29、。2011年上半年全国平均土地购置单价为 2289元 /平方米，与去年全年2437元/平方米的单价相比略有下滑。东部地区上半年度购置土地面积10496.89万平方米，同比增长16.0%，增幅较第一季度下降16.7%；中部地区上半年土地购置面积6085.21 万平方米，同比增长22.1% ，增幅较第一季度下降4个百分点；西部地区上半年度土地购置面积达5327.69万平方米，同比增长19.4%，增幅较第一季度上升3.3 个百分点。在房地产市场调控政策作用下，东部地区土地市场受到的影响明显要大于中部和西部地区，后两者目前仍保持较快的增长势头。东部地区上半年度购置土地面积10496.89万平方米，同比
30、增长16.0%，增幅较第一季度下降16.7%；中部地区上半年土地购置面积6085.21 万平方米，同比增长22.1% ，增幅较第一季度下降4个百分点；西部地区上半年度土地购置面积达5327.69万平方米，同比增长19.4%，增幅较第一季度上升3.3 个百分点。在房地产市场调控政策作用下，东部地区土地市场受到的影响明显要大于中部和西部地区，后两者目前仍保持较快的增长势头。2011年上半年，40个重点城市上半年土地购置面积为6200.89万平方米，同比下滑0.2%，涨幅比一季度缩小49.8%；其中第二季度土地购置面积 3689.98万平方米，同比下滑18.6% 。分城市看，上半年一线城市中北京同比
31、下滑42.2%，上海则同比上涨 146.9%。二三线城市中，同比上涨的有14个，其中涨幅最大的是宁波，为456.3%；同比下滑的有20个，其中最大的是贵阳，为75.7%。40个重点城市土地购置费为 2905.42亿元，同比上涨7.6%，涨幅比一季度缩小 16.5%；其中第二季度土地购置费2013.09亿元，同比上涨1.6%。分城市看，上半年一线城市中北京、深圳同比下滑，分别为24.7%、 7.7%，上海、广州同比上涨，分别为6.2%、80.1%。二三城市中，同比上涨的有26个，其中涨幅最大的是温州，为207.9%；同比下滑的有10个，其中最大的是贵阳，为82.7%。从土地购置情况可以看出政策调控之下企业减缓了市场拓展的步伐，但从中我们也能发现两个特点：一是在一二线城市限购、限贷政策之下，企业加快了进军三四线城市的步伐。在全国土地购置面积同比上涨18.4% 的情况之下，40 重点城市的土地下滑了 0.2%；二是企业开发信心持续减弱。第二季度土地购置面积同比下滑高达18.6%，远高于上半年的下滑幅度。
