1、 山东昌乐立伟酒店项目可行性研究报告 深圳市之河酒店管理咨询有限公司 2010 年 12 月 山东昌乐立伟酒店项目可行性研究报告 第 1 页 共 97 页 目 录 研究报告成果 说明 第一章 酒店投资环境调查分析 本章对潍坊 (含昌乐 )的城市概况、基础设施情况和经济发展沿革进行了描述和分析，认为 潍坊基础设施好， 三产结构合理，近年来 经济发展一直处于全省前列 。本项目的投资，有着良好的宏观经济背景和区域优势。 第二章 区域经济发展分析 本章对潍坊和昌乐经济发展现状、发展机遇进行了全面深入的分析，认为昌乐融入潍坊城市一体化发展体系，昌乐也取得了实 质性的经济腾飞，这些都为本项目投资提供了良好
2、的宏观经济背景。 第三章 潍坊市 旅游资源分析 本章对潍坊 (含昌乐 )旅游业基本情况、旅游资源、旅游规划、交通条件等进行了全面调查分析，认为优势明显，这为区域酒店业发展提供了良好基础。 第四章 潍坊 高星级酒店概述及分析 本章对潍坊酒店业基本情况、软硬件等进行了全面调查分析， 认为潍坊酒店业发展相对滞后，酒店投资商和有关部门在酒店建设之初缺乏对项目做整体系统的定位和规划，管理理念本土化，这将导致潍坊酒店的整体建设水平偏低，酒店建设有很大的市场空间。 第五章 高星级酒店经营状况和市场竞争力 评估 本章对潍坊酒店业经营现状进行了调查分析，对其竞争力进行了综合评估；认为潍坊高星级酒店基本处在同一平
3、台上，造成酒店房价普遍偏低，本章还认为，只要硬件设施和产品模式上突破，提升房价和入住率的空间都很大 。 第六章 潍坊餐饮娱乐业调查分析 本章对潍坊酒店关联产业，如餐饮和休闲娱乐业进行了综合调查分析，认为餐饮和休闲娱乐产业的发展前景很大，但 斗 必须具有规模效应，项目开发必须因地制宜。 山东昌乐立伟酒店项目可行性研究报告 第 2 页 共 97 页 第七章 潍坊酒店业的现在与将来分析 本章对潍坊 (含昌乐 )酒店业的现状进行了综合分析，对市场机会和未来走向进行了预测，认为 应该用发展的观点看待 问题， 潍坊酒店前景乐观，只要定位得当，项目市场 竞争力是非常强的。 第八 章 酒店业的发展参照与启发
4、本章 参照 惠州 酒店业发展 ，以及通过对中国酒店业的 改革开发以来整体发展形态的全面分析，认为潍坊酒店大有可为。同时，新生代的 酒店盈利能力更强。 第九章 昌乐酒店和餐饮娱乐业调查分析 本章对昌乐酒店及其关联产业的基本情况、软硬件条件进行了综合分析，认为昌乐酒店业提升空间大，市场潜力大，餐饮业需求强劲，但 大型休闲娱乐业发展还未到最佳时机， 投资风险较大。 第十章 昌乐 高端 酒店业客源市场分析 本章对昌乐县星级酒店客源 ，尤其是工业企业客 源和消费形态进行了分析， 认为昌乐高品质酒店客源市场有足够保障， 其中工业企业、政府接待等是酒店业主要的客源市场 。 第十一章 经济型酒店投资分析 本章
5、对经济型酒店发展现状、投资特点、面临的问题与挑战进行了系统分析，认为经济型发展已经进入慢车道 ； 同时认为，立伟酒店项目各方条件都 不 适合经济型酒店的定位模式。 第十二章 项目投资价值和投资策略 本章对项目的投资环境进行了总结，对 项目物业 交通条件、自然环境、建筑结构等进行了分析， 并提出扬长避短的 投资方向，走差异化发展的路子。 第十三 章 酒店市场定位 本章对项目的功能、主题客源市场等 进行了 全面定位 分析，明确提出打造绿色主题的精品商务酒店 。 山东昌乐立伟酒店项目可行性研究报告 第 3 页 共 97 页 第十 四 章 酒店功能与设计定位 本章提出项目的设计原则和营业板块分布， 并
6、提出了 客房、餐饮、 西餐 、会议规划 设计的 基本思路和 其他 要求。 第十 五 章 核心竞争力评估和竞争关系分析 本章认为，项目投资商有很强的品牌意识。项目发展 思路清晰，产品定位新颖，核心竞争力是比较突出的。本章还分析了 与潍坊星级酒店、昌乐星级酒店的竞争关系。 第十 六 章 项目投资测算 本章对项目的前期费用、基础建筑费用、室内装饰工程费用、设备设施和后勤配套投资、开办费、流动资金等进 行了测算。 第十 七 章 投资回报分析 本章采取保守性、稳健性原则取定，对项目未来 15 年经营情况、现金流量、项目回收期等相关财务指标和不 确定性进行了分析核算 。 第十 八 章 投资风险和风险防范
7、本章对项目的信用风险、完工风险、市场风险、经营风险和突发事故风险的表现形态进行了归纳和分析，提出了风险防范措施。 第 十 九 章 可行性研究结论 本章认为潍坊及昌乐社会经济正在健康有序发展，项目资源良好，定位优势突出。项目在财务上是可行的，投资风险比较低，社会贡献度大，是优质的投资项目，投入市场后将具有很强的竞争力。 山东昌乐立伟酒店项目可行性研究报告 第 4 页 共 97 页 研究报告成果 说明 受立伟置业委托，我公司为潍坊昌乐县立伟精品酒店（暂定名）进行可行性调查论证并编写论证报告。 我们认为，一个酒店项目投资成功与否，最终取决于产品与市场需求的结合，以及产品与行业发展方向的契合，决定项目
8、成功的关键因素在于区域经济发展和行业发展方向。 因此， 在调查研究和 报告编写 过程中，我们 始终 坚持 市场导向，行业发展的规律为导向，密切关注潍坊和昌乐地方经济发展趋向，密切关注中国其它先行地区酒店发展规律，并把这两种关注作为可行性研究的指导思想，从而准项目投资建设方向。 本项目地处昌乐，但鉴于昌乐与 潍坊处于半小时城市圈内，项目研究方向站在潍坊的层面上进行分析，以求项目研究更具广度和深度，得出的结论更有利于指导项目投资。 1.报告编制宗旨 根据潍坊地区经济发展、旅游发展、酒店业现状进行系统分析，通过认真论证、定位、规划，将该项目定位为功能精简、风格突出、回报理想、有行业革命性意义的主题精
9、品商务酒店。 2. 报告编制过程 通过对潍坊城市经济发展状况、酒店市场、餐饮与休闲娱乐市场进行详细考察，对项目地块进行认真分析研究，在此基础上完成本研究报告。 3. 相关参考资料及考察方法说明 3.1 查阅潍坊与昌 乐市人民政府网，潍坊与昌乐相关统计年鉴、总体规划。 3.2 走访潍坊和昌乐代表性酒店。 山东昌乐立伟酒店项目可行性研究报告 第 5 页 共 97 页 3.3 访谈昌乐县旅游局及熟悉潍坊和昌乐酒店业现状的有关人士。 3.4 现场考察项目地块。 3.5 与投资商进行了座谈。 4. 报告编制原则 4.1 站在客观的立场 作为可行性研究报告，首先要尊重的是市场现状和行业发展规律，不是投资者
10、或作者的主观想象。在报告结论形成过程中，我们尽可能采集有关潍坊市的各种数据，尽可能的赴现场考察，并广泛接触潍坊市相关政府部门、酒店同行和消费者，就项目有关问题征询意见和建议，力求报告具备较 强的客观性和代表性。 4.2 力求前瞻的视野 酒店作为更新换代较快而使用周期较长的产品，要求投资者和经营管理人员必须用发展的眼光看待问题，正确判断行业的市场走向，设想项目的市场渗透力。在报告的编写过程中，有选择地对潍坊现有酒店业状况进行调查分析，以此作为参照，但更多把注意力投向未来市场发展，以此确定酒店的市场定位和各种功能设计，并通过先行城市酒店业的发展来参照分析潍坊酒店业未来方向，力求市场研究更具准确性。
11、 4.3 充分清晰的预测 在可行性调查论证过程中，邀请相关人士参与讨论，以期对项目开发的市场机会、市 场定位和未来发展思路等都有更加清晰的认识。同时本报告对酒店的市场定位、业绩预期和风险防范等都尽量作较为详细的描述和预测。 山东昌乐立伟酒店项目可行性研究报告 第 6 页 共 97 页 第一章 酒店投资环境调查分析 1 潍坊基本情况 1.1 概 述 潍坊市地处山东半岛西部，地跨北纬 3541 3726 ，东经 10810 12001 ，直线距离西至省会济南 183 公里，西北至首都北京 410 公里。南依沂山，北濒渤海，东连青岛，西接淄博、东营，南与临沂、日照接壤。辖奎文、潍城、寒亭、坊子 4
12、区，青州、诸城、寿光、高密、安丘、昌邑 6 市，昌乐、临朐 2 县，全市总 面积 15859 平方公里 ，人口约 950 万。全市有汉、满、回等 51个民族。中心市区建城区面积 128 平方公里，人口 108 万。 1.2 历史沿革 潍坊历史悠久 ， 早在 6000 多年前就有人群定居。民国初属胶东道， 1927 年废道直属山东省。 1948 年 4 月 27 日潍县解放，成立潍坊特别市和昌潍专区， 1967年 3 月昌潍专区改为昌潍地区， 1981 年 7 月更名为潍坊地区， 1983 年 10 月改为省辖地级市，实行市管县体制。 1.3 地貌概况 潍坊市地势总体特征是南高北低。南部为山区、
13、丘陵，地面高程在海拔 100米以上，最高海拔 1032 米，面积 5646 平方公里，占全市总面积的 35.6%；中部为倾斜平原区，地面高程在海拔 7-100 米之间，面积 6597 平方公里，占全市总面积的 41.6%；北部沿海为滨海平原区，地面高程在 7 米以下，面积 3616 平方公里，占全市总面积的 22.8%。 主要河流：潍坊市境内流域面积在 50 平方公里以上的河流 103 条，主要水系有潍河、弥河、白浪河、南北胶莱河和小清河等五大水系。 山东昌乐立伟酒店项目可行性研究报告 第 7 页 共 97 页 1.4 气候、土壤、矿产 潍坊市处于北温带季风区，背陆面海，气候属暖温带季风型半湿
14、润大陆型气候。冬冷夏热，四季分明。春季 风多雨少；夏季炎热多雨，温高湿大；秋季天高气爽，晚秋多干旱；冬季干冷，寒风频吹。 潍坊自南至北分布着棕壤、褐土、潮土、矿姜黑土和盐土 5 大土类。 潍坊处于我国东部新华夏系第二隆起带和第二沉降带的衔接部位，现已发现金、银、铁、煤、石油、蓝宝石、重晶石、沸石、膨润土、花岗岩等矿产种类58 种，已探明储量的 36 种，开采利用的 42 种，有 12 种矿产储量居全省首位。 1.5 全市经济社会发展状况 1.5.1 综合 2009年潍坊市生产总值 (GDP)完成 2727.8亿元 ,按可比价格比上年增 12.9%；其中第一产业增加值 302.0 亿元 ,增长
15、4.6%；第二产业增加值 1564.7 亿元 ,增长13.7%,其中工业增加值 1419.1 亿元 ,增长 12.6%；第三产业增加值 861.1 亿元 ,增长 14.0%。一、二、三产业分别拉动 GDP 增长 0.5、 8.0 和 4.4 个百分点。按常住人口计算 ,人均 GDP 达到 30568 元 (按年末汇率折算为 4477 美元 ),比上年增长 12.2%。三次产业结构调整为 11.1:57.3:31.6。 截至 2009年底 ,全市共有 21家企业 24只股票在境内外上市 ,累计融资 302.3亿元。上市公司家数和募集资金额在全省分别列第二位和第一位 。 1.5.2 工业 2009
16、 年 ， 工业生产稳步增长。全市规模以上工业企业达到 4824 家 ,比上年增加 476 家；完成增加值 1499 亿元 ,增长 15.1%。全市工业产品销售率 98.34%,比上年提高 0.49 个百分点。 1.5.3 固定资产投资及建筑业 山东昌乐立伟酒店项目可行性研究报告 第 8 页 共 97 页 2009 年 ， 全市全社会固定资产投资完成 1890.5 亿元 ， 比上年增长 24.1%。其中规模以上投资完成 1858.2 亿元 ,增长 23.9%；规模以下投资完成 31.8 亿元 ,增长 35.1%。规模以上投资施工项目 6498个 ， 其中总投资过 1000万元的项目 3153个。
17、 全 市共完成房地产开发投资 266.5 亿元 ,比上年增长 35.7%,其中住宅投资208 亿元 ,增长 38.6%。全年商品房销售额 238.2 亿元 ,增长 86.4%。 全市资质以上建筑施工企业完成产值 354.7 亿元 ,比上年增长 13.5%；全员劳动生产率 139505 元 /人 ， 增长 12.5%。 实行投标承包工程面积 3362.9 万平方米 ,增长 22.3%， 占施工工程面积的 77.3%。 1.5.4 交通 、 运输 、 邮电 截止 2009 年末 ， 全市公路通车里程 22631.8 公里 ， 其中高速公路 352.4 公里 ， 公路密度达 141.4 公里 /百平
18、方公里 。 营 业性机动车辆达到 17.6 万辆 ， 其中客车 7982 辆 (含出租车 4301 辆 )；载货汽车 79558 辆；其他机动车及拖拉机 89032辆。全年完成公路客运量 20412.7 万人次 ， 航空运输完成客运量 107172 人。 全市完成邮政业务总量 6.01 亿元 ， 比上年增长 11.18%， 电信企业实现电信业务总量 59.1 亿元 ， 比上年增长 0.8%。移动电话用户发展到 580.5 万户 ， 增长14.9%。 通信光缆总长度 85 万芯长千米 ， 互联网出口带宽 120G， 电话普及率 92.7部 /百人 ， 互联网用户超过 370 万户。广播电视综合人
19、口覆盖率达到 100%。 1.5.5 国内贸易与现代物流业 2009 年 全市实现社会消费品零售总额 988.5 亿元 ， 比上年增长 19.1%。批发业零售额 210.1 亿元 ， 增长 25.8%；零售业零售额 639.4 亿元 ， 增长 18.9%；住宿业零售额 6.79 亿元 ,增长 15.8%， 餐饮业零售额 88.0 亿元 ,增长 13.7%。 1.5.6 旅 游 山东昌乐立伟酒店项目可行性研究报告 第 9 页 共 97 页 2009 年 全市接待境内外游客 2330.6 万人次 ， 比上年增长 24.7%；旅游总收入 189.8 亿元 ， 增长 27.8%。接待国内游客 2313
20、.4 万人次 ,增长 23.8%；国内旅游收入 181.4 亿元 ， 增长 26.4%。国际入境游客 17.25 万人次 ， 增长 30.9%；国际旅游收入 1.2 亿美元 ， 增长 73.1%。 1.5.7 民生与人口 据抽样调查 ， 2009 年全市城镇居民人均可支配收入 17267.3 元 ， 比上年增长10.0%， 城镇居民人均消费性支出 12484.1 元 ， 增长 7.9%。 2009 年 ， 全市实现城乡就业 23 万人 ， 其中城镇新增就业 11.6 万人 ， 农村劳动力转移就业 11.4 万人 ，连续六年实现城乡就业 “双十万 ”目标。 2 昌乐基本情况 2.1 昌乐概况 昌
21、乐县位于山东半岛中部 ， 是国务院批准的沿海经济开放县 ， 共 4 个镇、 5个街道 、 60 万人口 ， 总面积 1101 平方公里。昌乐县地理位置优越 ,东邻潍坊、青岛 ， 北依渤海、莱州湾 ,西靠济南 ,境内胶济铁路、济青高速公路、 309 国道横贯东西 ,大沂路穿越南北 ， 交通十分便利。 昌乐古为齐国首城 ， 今为宝石之都 ， 历史文化悠久 ， 物产资源丰富。 2.2 地理与交通 昌乐县 位于环渤海经济圈与山东半岛城市群的交汇点，是山东半岛的交通枢纽和出入口，东距海滨城市青岛 190 公里，西距山东省会济南 180 公里。 昌乐 公路、铁路、空运、邮运四通八达。济青高速、 309 国
22、道、胶济铁路横贯东西，省道大沂路、胶王路穿越南北。济南、 青岛国际机场和青岛、日照、烟台海港可在 90 分钟内到达。潍坊机场和潍坊北港均可在 30 分钟内到达。 2.3 行政区划 山东昌乐立伟酒店项目可行性研究报告 第 10 页 共 97 页 昌乐 隶属山东省潍坊市，辖 4 个镇、 5 个街道、 1 个省级经济开发区， 60 万人口， 1101 平方公里土地，境内有经国家工商总局批准的国内规模最大的国家级珠宝市场 “ 中国宝石城 ” 。 图 1-1 昌乐区划 2.4 基础设施 2010 年 规划建设了总投资 213.9 亿元的 119 个重点项目，完成投入 41亿元，创历年之最。城市空间不断拓
23、展，建成和在建高层楼房 109 座，现代化气息更加浓厚。城市交通进一步改善，新建和改造宝通街、 309 国道、潍昌路和站北街等城区道路 55.3 公里，市民出行方便。城市绿量大幅增加，新增城区绿化面积 304.5 万平方米，人居环境更加宜人。城市亮化取得重大进展，新安装路灯 2000 多盏，城区夜景亮丽。 2.5 产业结构 昌乐工业发展迅速，产业体系健全。形成了化工、建 材、造纸、机械、 山东昌乐立伟酒店项目可行性研究报告 第 11 页 共 97 页 塑料、乐器、食品、珠宝等七大主导产业，是 潍坊地区 的煤化工生产基地、塑料加工基地、拖拉机生产基地、乐器生产基地、全国重要的珠宝首饰加工集散地。
24、 2.6 大型企业 昌乐县大型企业有 山东乐化集团 、山东 蓝天首饰有限公司 、 山东矿机集团股份有限公司 、 中国阳光纸业控股有限公司 、 山东万山集团有限公司等。 其中 世纪阳光和盛泰药业 均己上市，山东矿机也已于 12 月 登陆深圳 A 股中小板市场， 即将 上市 的还有 日科化学 等。 本章结论 项目投资可行性，很大程度上取决于区域宏观经济条件和发展前景，潍坊基础条件好，三产结构合理，近年来经济发展一直处于山东几位。本项目地处潍坊昌乐，经济实力也将跃进全国百强县之列，本项目的投资，有着良好的宏观经济背景和区域优势。 资料来源 本章相关数据由之河公司归纳和整理。 山东昌乐立伟酒店项目可行
25、性研究报告 第 12 页 共 97 页 第二章 区域经济发展分析 1 潍坊经济发展 1.1 概述 潍坊市作为山东省新一轮区域发展的惟一综合配套改革试点市，在全省重大发展战略布局中，凭 借横跨胶东半岛和黄河三角洲的区位优势，丰富的自然资源、土地资源、水资源、交通、能源、电力资源和良好的产业基础，在黄河三角洲高效生态经济示范区、山东半岛蓝色经济区和半岛高端产业聚集区建设中， “ 三区合一 ” ，一举成为山东省经济和社会发展的新焦点城市和区域核心城市。 潍坊已经 日益吸引世界的目光，各路资本捕捉财富机会的敏锐和天性，正在使潍坊成为国际、国内两大层次产业转移的首选和前沿投资地 。 1.2 发展现状 2
26、010 年， 1-3 季度全市实现生产总值 2348.76 亿元，按可比价格计算，比上年同期增长 13.5%，比上年同期 加快 1.7 个百分点。其中，第一产业增加值 257.31亿元，同比增长 3.8%；第二产业增加值 1327.35 亿元，增长 13.6%；第三产业增加值 764.1 亿元，增长 15.7%。一、二、三产对经济增长的贡献率分别为 2.4%、60.1%和 37.5%。从产业结构看，一、二、三产增加值之比为 10.96： 56.51： 32.53，一产、二产分别比去年同期下降 0.09 个百分点和 0.56 个百分点，三产提高 0.65个百分点。经济运行质量明显提高。 1-3
27、季度，国地两税收入占 GDP 比重达 11.3%，同比提高 1.14 个百分点；地方财 政收入占 GDP 比重达 6.6%，提高 0.7 个百分点。 其它各项经济指标见表 2-1 所示 。 山东昌乐立伟酒店项目可行性研究报告 第 13 页 共 97 页 表 2-1 潍坊市 2010 上半年各项经济指标增长比例 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%税收收入 非税收入地方财政收入地税部门完成量其他部门完成量系列1 (资料来源： 潍坊市财政局统计数据 ) 1.3 战略规划下的经济发展机遇 2009 年 10 月 1 日开始，济南到青岛全程时间由
28、原来的 4 个小时缩短到两个半小时。由此潍坊成为全省第一个融入青岛一小时城市圈的中心城市。 潍坊本身也在紧锣密鼓打造半小时城市圈。潍坊幅员辽阔，是山东半岛城市群中市域面积最大的城市。潍坊中心城市与所辖县市区的的行政中心距离都不算远，堪称紧凑型。以潍坊市 政府为圆心，以 30 公里为半径划一个圆圈，潍坊 12个县市区中 有 8 个在圈中。 目前 两个中心市区和 6 个外围县市区之间的公路 在 半小时之内 均可到达。 这些城市圈之间的互动式发展，将为潍坊迈向更高层次的经济实体打下了坚实基础。 2 昌乐经济发展 2.1 概述 近几年 ， 山东省昌乐县以 “ 加速度 ” 膨胀工业 ， 经济发展扶摇直上
29、 ， 2009年国民生产总值已达 140 亿， 已开始冲刺百强县。 2005 年 ， 全县规模以上工业主营业务收入才 100 多亿元 ， 到 2009 年底 ,已 山东昌乐立伟酒店项目可行性研究报告 第 14 页 共 97 页 达到 400 亿元 ， 四年翻了两番；潍坊市各县市区的百强企业中 ， 昌乐县占了 12户。 昌乐工业已步入高速发展轨道 ， 目前昌乐县正全力培植发展十大产业集群 ，逐步形成珠宝 1 个千亿级产业，煤化工、食品加工 2 个过 300 亿元的产业，装备制造、造纸包装以及新材料、生物医药为主的 3 个过 200 亿元的产业，乐器、塑胶、农机制造、拉链织带等 4 个过 100
30、亿元的产业。 2010 年以来，全县规模以上工业增幅在潍坊保持第一位，地方财政收入更是以一个月一亿元的速度增长。 2.2 发展现状 早在 2007 年 ，昌乐县就 夺得潍坊市综合考核第一名 ； 2010 年 昌乐 经济社会继续保持了快速平稳的发展势头。 1 至 9 月份，地方财政收入增长 45 5；规模以上工业实现主营业务收入、利税、利润、实交税金分别增长 52 5、 75 2、66 4和 84 7；全社会固定资产投资增长 46 6。这一数据令前三季度昌乐主要经济指标发展增幅继续处于潍坊市领先阵容。 (资源来源：山东新闻网 ) 表 2-2 2010 年 1-9 月昌乐相关经济发展增长比例 0.
31、00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%地方财政收入规模以上工业收入规模以上工业利税规模以上工业利润规模以上工 业实交税金 全社会固定资产投资系列1 (资料来源：昌乐县 财政局统计数据 ) 2010 年以来，山东省昌乐县把城镇化、工业化和农业现代化作为转方式、调结构的重要举措，以推进 “ 三化 ” 建设作为经济发展突破口，有效地激活了发展的各种要素，县域经济迈上了高速 健康 发展的新轨道。 山东昌乐立伟酒店项目可行性研究报告 第 15 页 共 97 页 城镇化方面，按照建区的标准加快与潍坊市区对接融合。昌乐 2010 年规划建设了总 投资 339.1 亿元的 146
32、 个重点城建项目，已完成投入 19.5 亿元；新改造城区道路 21.2 公里，铺设地下管网 65.8 公里，新增城区绿化面积 400 多万平方米， 城市亮化率达到 98%；宝鼎大厦、金鼎大厦等 200 多座高层建筑拔地而起，宝通街、北宫街、东风街三条经济生长轴与潍坊主城区高标准对接，丹、桂两条滨水景观带形成亮点，整个城区展示出了现代化城市的雏形和框架。 昌乐坚持服务业发展与城市建设互促共进，开工建设了半岛工业物流园、月亮湾影视城等 20多个过亿元的服务业重点项目，上半年完成服务业投资 18亿元、增长 10%，实现服务业增加值 28 亿元、增长 14.8%。 工业化方面，集中力量抓现有企业膨胀、
33、优势产业培植和新上项目建设。上半年，全县规模以上企业实现主营业务收入 233.5 亿元、增长 39.4%，实现利税15.4 亿元、增长 99.5%。 34 家企业主营业务收入过亿元， 13 家企业上缴税金过千万元；珠宝首饰、煤化工、造纸包装、机械制造等优势产业链条不断拉长，十大产业产值占全县工业总产值的比重达到 91%，发展后劲明显增强。 农业现代化方面，大力发展现代农业、精品农业、创意农业，全县培植起市级以上重点农业龙头企业 39 家、绿色食品 19 个、无公害农产品 66 个、农民专业合作组织 269 个 等。 2.3 昌乐在战略规划下的发展机遇 从影响昌乐城市发展的范围分析，可划分为 ：
34、 山东半岛城市群 、潍坊中心城市圈、潍昌紧密都市区、昌乐主城区四个层次。 山东半岛城市群 是影响昌乐发展的外围圈层，为山东省域范围；潍坊中心城市圈是 以中心城市 潍坊 为核心，连接寿光、昌乐、安丘、昌邑、滨海经济开发区和滨海项目区，打造半小时城市圈 ；潍昌紧密都市区为昌乐城区与潍坊城区组成的都市区范围，对昌乐主城区的发展有直接影响；昌乐主城区即现包含昌乐老城区、东北部工业区、北部开发区、城南新区、寿阳山旅游度假区的城区范围。 山东昌乐立伟酒店项目可行性研究报告 第 16 页 共 97 页 昌乐发展规划正 充分发挥区域特点和优势， 将 形成“四圈、三轴、两带”的区域发展格局。 即： 四圈 :山东
35、半岛城市群、潍坊中心城市圈 、潍昌紧密都市区、昌乐主城区四个圈层 三轴：济青高速公路、胶济线、宝通街 两带：产业发展带、旅游休闲带 随着政府推动 “四圈、三轴、两带”的区域发展格局 ，将给昌乐未来经济发展带来更快的飞跃。 (资料来源：新华网 ) 本章结论： 昌乐、潍坊位于胶济线上青岛与济南的中点，昌乐融入潍坊城市一体化发展，将在工业生产、商贸旅游、居住环境等多方面互促互利 ；如上所见，潍坊、昌乐也取得了实质性的飞跃发展，且 潜力巨大，这些都为本项目投资提供了良好的宏观经济背景。 资料来源 除特别说明外，本章相关数据由之河公司 归纳和整理。 山东昌乐立伟酒店项目可行性研究报告 第 17 页 共
36、97 页 第 三 章 潍坊 及昌乐 旅游资源分析 1 潍坊旅游业分析 1.1 历史概况 潍坊是历史上著名的手工业城市，清乾隆年间便有 “ 南苏州、北潍县 ”之 说 ，也是我国历史上最大的风筝、木版年画的产地和集散地。潍坊的嵌银漆器、仿古铜、核雕、刺绣、布玩具等传统工艺品蜚声海内外。 潍坊有 “ 世界风筝 之 都 ” 的美誉， 是 新兴的旅游城市。 1.2 旅游资源分析 潍坊共有各类旅游景点 50 余处，也是举办多种专项旅游的 城市 。八十年代以来，在充分挖掘、整理本地民俗旅游资源的基础上，新开辟了千里民俗旅游线，开创了我国民俗旅游的先河， 每年都吸引着数以千计的中外游客，成为全国最有影响的民俗
37、旅游区。 潍坊旅游景点 有 ： 十笏园 、 沂山 、 老龙湾 、 石门坊 、 驼山石佛造像 、 杨家埠木版年画 、 风筝博物馆 、 富华游乐园 、 青云山民俗游乐园等。 1.3 风筝节影响分析 潍 坊国际风筝节是一年一度的国际风筝盛会。 自一九八四年开始，迄今已连续举办二十六届，整个风筝节期间伴有丰富多彩的民间传统艺术活动，吸引着大批中外风筝专家和爱好者及游人前来观赏、竞技和游览。 潍坊风筝历史悠久，扎工精巧，造型优美。位于市区东北公里的杨家埠村是风筝的故乡。 历届风筝节的中外风筝佳作 ，在潍坊风筝博物馆迄今世界上最大的专业博物馆陈列展出。 在第六届风筝会上成立了国际风筝联合会，其总部设在潍坊
38、，办事机构 也设在此 。 山东昌乐立伟酒店项目可行性研究报告 第 18 页 共 97 页 风筝节还是与发展外向型经济相结合的盛会，期间举办潍坊市对外经济技术贸易洽谈会，吸引着大批中外客商前来洽谈贸易，投资办厂，进行技术交流和观光游览。 2 昌乐旅游业 分析 2.1 旅游规划概况 昌乐县委、县政府一直把旅游产业放在优先发展 的战略位置，制定出台了关于推进旅游业又好又快发展的决定，并对全县旅游总规划进行了 修编，确定了以 “宝石、火山、文化、生态 ”为特色，以 “一心、 两带、五组团、七大区 ”为主要内容的旅游发展规划。 2.2 旅游资源分析 宝石、火山、生态、文化是昌乐发展旅游产业的优势资源，这
39、几年， 昌乐 加大现有旅游资源和项目开发力度。 依托丰富的蓝宝石资源，先后研制开发了 300 多种蓝宝石旅游商品，连续成功举办了 9 届中国（昌乐）国际宝石节，投资 40.3 亿元对中国宝石城进行了二、三、四、五期扩建改造，使昌乐蓝宝石在国内外市场的影响力大大增强。 立足独特的火山资源，开发建设了集观光旅游、科普宣传、休闲娱乐于一体的北岩远古火山口群旅游景区，着力打造世界火山地质公园。 近期， 昌乐还将规划建设集地质科普、山景水色、田园风光于一体的黄山旅游景区，打造彰显火山魅力的特色旅游。 成功申报了首阳山国家森林公园；规划建设了仙月湖休闲度假区，被评定为“国家水利风景区 ”。 依托境内丰富的
40、大汶口文化遗址、龙山文化遗址、商周文化遗址等古文化遗迹，依托齐文化的发源地， 对 文化旅游资源 进行了 保护 和 开发。 山东影视集团投资 20 亿元在丹河城南段建设了月亮湾影视城。 昌乐县还按照杭州西湖文化特色和济南大明湖的建设标准，规划建设了昌乐西湖公园，2011 年 五一正式开园。 山东昌乐立伟酒店项目可行性研究报告 第 19 页 共 97 页 2.3 昌乐宝石城旅游影响 昌乐 宝石城 始建于 1993 年，占地 120 亩，建筑面积 8 万平方米，是国家工商总局批准命名的国内唯一冠 “ 中国 ” 名称的国家大型宝玉石首饰、贵金属饰品专业交易批发市场。目前，市场内 有 企业 200 多家
41、，其中国内外较有影响的品牌企业有 40 余家，市场年交易额近 100 亿元人民币。 近年来，市场多次被评为 “ 全国竞争力百强市场 ” ， “ 中国珠宝艺术品十大品牌市场 ” ， 2007 年被评为 “ 山东省规范化文明诚信市场 ” 、 2006 年，昌乐县被中国珠宝玉石首饰行业协会、国土资源部首饰管理中心评定为 “ 中国珠宝玉石首饰特色产业基地 ” 。 昌乐中国宝石城目前正在进行 整体改造、扩建，建筑面积 将 达 250 万平方米，集宝玉石文化展示，珠宝首饰、工艺礼品、纪念品加工交易，首饰加工设备、配件及包装用品交易，高档商务公寓、休闲娱乐、旅游购物于一体的大型国际珠宝商城。 2010 年，
42、昌乐中国宝石城通过“国家 AAAA 级旅游景区”验收，并批准通过成为国家 AAAA 级旅游景区。配套功能不断完善，景观品位不断提升，知名度迅速扩大，旅游接待人数连续攀升，大部分旅游服务软硬条件得到了进一步完善和健全。 国家 AAAA 级旅游景区申报成功，提升了宝石城的知名度，进一步聚集了中国宝石城的人气、 提升了宝石城市场的经济，更进一步的推动了千亿级珠宝产业园区的快速形成。 山东昌乐立伟酒店项目可行性研究报告 第 20 页 共 97 页 图 3-1 中国宝石城 2.4 昌乐的旅游区位优势分析 昌乐 是山东半岛的交通枢纽和出入口，东距海滨城市青岛 180 公里，西距山东省会济南 170 公里。
43、公路、铁路、空运、邮运四通八达。济青高速、 309 国道、胶济铁路横贯东西，省道大 沂路、胶王路穿越南北。济南、青岛国际机场和青岛、日照、烟台海港均可在 90 分钟内到达。潍坊机场和潍坊北港均可在 30 分钟内到达。 主城区通过济青高速公路、 309 国道、东风街以及宝通街等四条道路实现与潍坊城区的对接。 昌乐的区位优势为旅游客的引入带来了极大的便利。 本章结论 旅游业作为朝阳行业，近年来是国内投资热点。潍坊和昌乐旅游资源都较为丰富，地缘优势明显，旅游设施不断完善。政府也大力推动，特别是潍坊有“风筝之都”，昌乐有“宝石之都”的美誉，这些资源都具有不可取代性，将使区域旅游发展具有更强的可持续性，
44、本项目投 资有着很好的市场机会。 山东昌乐立伟酒店项目可行性研究报告 第 21 页 共 97 页 第四章 潍坊高星级酒店概述及分析 1 潍坊高星级酒店概况 潍坊目前只有两家五星级酒店挂牌，分别是富华大酒店和金茂大酒店，但这两家五星级酒店规模都不大，客房数总和也仅为沿海一家中型规模的五星级酒店，而且无论设计布或在硬件设施都存在许多缺陷。富华大酒店对外宣称山东首家五星级酒店，但客房已严重老化，急需翻新。 鸢飞大酒店为 挂牌 四星级酒店，是本土老品牌，有一定代表性。 潍坊高星级酒店基本情况见表 4-1。 表 4-1 潍坊高星级酒店基本情况一览 酒店 项目 富华大酒店 金茂大酒 店 鸢飞大酒店 星级
45、五星 五星 四星 管理集团 自主管理 自主管理 自主管理 地理位置 潍坊市福寿东街 168 号 高新产业开发区 四平路中段 开业时间 1995 年 2008 年 1987 年 建筑风格 现代高层（局部景观） 现代高层 现代高层 房间数 576 间 223 间 347 间 房间面积 28 平方米 26 平方米 24 平方米 房间设备 中档 高档 中档 装修档次 中高档偏旧 中高档 中档 行政楼层 有 有 无 山东昌乐立伟酒店项目可行性研究报告 第 22 页 共 97 页 餐厅数 中餐为主 中、西餐厅各 1 个 中 餐 2 个、 西餐厅 1 个 酒店 项 目 富华大酒店 金茂大酒店 鸢飞大酒店 会
46、议设施 26 个大小不一的会议 最大可容纳上千人 课堂式容纳 500 人 课堂式容纳 350 人 康体、娱乐 卡拉 OK 厅、迪斯歌舞厅等 保龄球场、网球场、桑拿 桑拿、健身房、桌球室、影视大厅等 乒乓球、桌球、桑拿 SPA 馆等 潍坊高星级酒店客房设施设备见表 4-2 所示。 表 4-2 潍坊高星级酒店客房设备设施调查 项目 高星级要求 富华大酒店 金茂大酒店 鸢飞大酒店 商务楼层 有 有 有 无 标准间床垫 不小于 1.35 米 达标 达标 1.1 米 床垫质量 软硬适中 偏硬偏旧 偏 软 软硬适中 家具质量 高级配套 较差配套 一般配套 一般配套 卫生间面积 6 平方米以上 达 标 达
47、标 4 平方米 卫生洁具 高级、品牌洁具 较差洁具 一般洁具 较差洁具 注 1：所谓高星级要求是由之河结合国家星级评定标准和之河酒店行业经验综合而成。 注 2：调查时间为 2010 年 12 月。 2 潍坊高星级酒店配套情况和设备设施评价 2.1 配套情况 山东昌乐立伟酒店项目可行性研究报告 第 23 页 共 97 页 潍坊的高星级酒店在配套方面也存在问题，比如餐饮、娱乐板块的独立经营性不够等，完全没有发挥五星级酒店盈利模式应多元化的格局。 潍坊高星级酒店 与 其挂牌星级或所申报的星级标准是有一定差距的。 2.2 设备设施 潍坊高星级酒店普遍存在设备设施档次偏低，平面格局和装修风格过于传统的问
48、题。比如作为酒店经营核心的客房配套，普遍不合符合现代高星级酒店的要求，只相当于上世纪九十年代末沿海五星级酒店的水准，如深圳阳光酒店、富临酒店等。 3 潍坊高星级酒店管理状况 3.1 高星级酒店相关管理资料和之河评价 目前，潍坊高星级酒店基本处于自建自管的状况。鸢飞大酒店开业时间较早，管理模式较为成熟，目前旗下共有三家店，是本土管理较为优秀的星级酒店之一。 总体来说，潍坊高星 级酒店的管理水平仍处于较低水平，具体见表 4-3 所示。 表 4-3 潍坊高星级酒店相关管理资料和之河评价 酒 店 项 目 富华大酒店 金茂大酒店 鸢飞大酒店 管理模式 自主管理 聘请总经理 自主管理 管理制度 较完善 有
49、待完善 较完善 管理人员 来源 内部培养 外聘 内部培养 员工来源 当地招聘 当地招聘 当地招聘 金钥匙成员 2 人 1 人 无 电话接听服务 较好 较好 较好 客房操作规范 较规范 较规范 较规范 清洁卫生水平 一般 一般 较好 山东昌乐立伟酒店项目可行性研究报告 第 24 页 共 97 页 维修保养水平 一般 一般 较 好 市场营销水平 较好 一般 较好 调查时间： 2010 年 12 月。 3.2 富华大酒店管理状况 富华大酒店曾先后四次引进酒店管理公司进行管理，也是目前潍坊唯一一家引进过品牌管理公司的高星级酒店。 鉴于富华大酒店多次引进管理公司的基础，管理模式、经营理念、操作规范和服务
50、质量标准体系都已经比较成熟。经营方面，由于临近市政府办公大楼，又是本地最早的五星级酒店，几乎垄断了政府客源，上述各种因素奠定了富华大酒店在潍坊酒店业的领头羊地位。 但富华大酒店内部管理和市场营销方面仍然存在许多薄弱环节。如维修保养水平较低，餐 饮、娱乐仅服务于酒店会议和内部住店客人，没有很好的营销举措使之占有一部分社会客源。 3.3 金茂大酒店管理状况 金茂大酒店是新建设的挂牌五星级酒店，位于开发区内，酒店管理团队采取外聘的模式，管理班子相对稳定，员工流动性不大，服务质量也不会有太大的起伏，但作为开业已两年的五星级酒店，整体团队凝聚力不够。 在经营方面，金茂大酒店主要依靠开发区内大型企业的商务
