1、4/12/2019 万科房地产绩效突围策划报告 - 百度文库https:/ 1/5百度首页登录 意见反馈下载客户端g3581g4EA5 g4374g41DF g3FF6g4EC1 gD2Eg2877 g2E15g4683 g1BB7g14C3 g4364gA57 g47F7g435D gD60gD2E | g8D0g795VIP百度文库专业资料经管营销人力资源管理首页 分类 精品内容 申请认证 机构合作 频道专区 百度智慧课堂 百度教育VIP 1g437g3001g186FgD60g4D7g3519g1B78g30B1gD24g3186g842g18D5gA7Ag3g3g1A88g3FB1：由
2、次级债引发的金融危机，美国会接手“两房”等救市措施出台，同时也对中国的经济产生了深远的影响，时至今日，美国经济没有展现复苏的迹象，中国经济也依然暗流汹涌地业也有待进一步以“史”为鉴在摸索中。故秉撰此文分析处于后融危机中的万科集团如何进行绩效突围。课题分三部对房地产现状总趋势概括；对万科集团现状分析；在金融危机下突围的策略析（以万科金色水岸楼盘的销售为例）。通过房地产业绩效突围分析，对未来房地产业发展趋势和在融危机下的绩效突围有一个初步的了解和建议，同时对进行房地产投资有个初步的理论指导和理论依据。 g7A3g4B5Eg41FD：房地产；万科产业整合；绩效突围； 大洋彼岸金风暴似乎与我们生活并无
3、多大联系，但由此给中国企业带来阵寒意却显得很真切，因此中国企业高喊于耳边“抱团过冬”的口号却也显得很雄壮。但在大多数城市里看到的依然是房价的不可攀。故以我之见秉撰此文，分析处于“后金融危机”时期的万科集团如何进行绩效突围。 g430g1C3g45DgD2Dg186FgD60g4D7g44Ag7B5g29E0g28E6g836g1DC0g3在房地产业，正常的租售比为1比20至1比300之间。而根据我爱家链家地产中大恒基等中介公司租房数据计算，北京的租售比已经超过1比350，其他如上海广州深圳等大城市的租售比基本在130到140之间，甚至有些城市在1比400以上。况且中国科学院最新发布的2009年
4、房地产蓝皮书中称，2008年70大中城市总体房价同比逆势上涨了65。就目前房价虚高泡沫存在的状况而言，我个人认为地产业泡沫形成已定势，只是这个泡沫在某个时刻以怎么样的方式爆破而已。 我认为房地产业的泡沫只有在相对稳定的整合中爆破才符合我国的经济管理体制带给国经济冲击才会比两房带给美国的冲击要小多目前政府当然不希望价降得太离谱。希望尽快出售楼盘原因在于，回笼资金正是过冬困难的中小房企的软肋资金链。 从市场经的角度上讲，无论哪个企业在“无形手”调控下都有破产的可能。而中国地产业老大破产给中国带来的冲击，远比美国两房带给美国冲击会大得多，金融银行证券汽车以及就率等中政府不喜欢头降价房龙头企原因就在于
5、房地市场一旦出现不稳定，来或许就是一场金融风暴。 从某种意义上说，现产有点好日子过惯了。看东莞制造业的水深火热，深圳手机的无名分没必要夸大金融危机下的困难地产所遇到困难不会超出其他行业面临经济不确定因素时，道会比数月前奶粉更糟糕吗？政府救市过程中，房企都在期盼降息而房贷款利率从八折降六五折之后呢套在全国地产商头上的“90/70紧箍”于今年2份，继南京等城市，房价最为坚固的堡垒北京也开始解禁自2006开始执行的“新建筑宅套型90平方米以下占开工总量的70”的规定，但是放松之后呢？还是要靠市场来消化未销售完楼盘，本身存在泡沫房地产行业，政府已经很仁慈”行业已经很“幸运”了 在去年十月份在上海武汉天
6、津北京等一批城市一边上市房企（包4/12/2019 万科房地产绩效突围策划报告 - 百度文库https:/ 2/5 2括准上市房企）把价格战打得轰烈折扣没有最低，只有更低；另一边，一些二线反而置身事外，或高举“无理由退房”的幌子来招徕客人承诺开发商补差价，甚至有如广州的侨鑫集团等一批企觉得价太贱干脆封盘不卖。 其实降早就已经是房地产业内个潜规则，只是采取送家具、装修送家电、物业管理费之类暗降”阴方式万科率先捅破了这层窗户纸采取了明降方式。在这场风起云涌的房大战中，无疑可以套用一句话“誉满天下，谤满天下” g4BCg1C3g437g3001g4CF6gD12g29E0g28E6g836g1DC0
7、g3在万科挑起的数轮价格大战中，在退补房价方面，在杭州、宁波等不断上演业主冲击办公区，影响正常办公的事件。似乎万科部分业主心目中的形象越来越不堪。 然而失去部分众形象同时与政府之间的关系似乎也变得颇为微万科妙。因为房价下跌对地方经济影响是不言而喻，没有一个地方政府会喜欢一个带头降的产企业。行的指责更此起彼伏就连“中城同盟”这样一个自己人的会议上也是如此。 根据中国经营报上数据显示，万科的短期负债为54亿元，年内需要支付的中短期负债金额为141亿元加上40亿地价款，年内支出金额为190亿元。独立来看，万科的资金压力的确不小。但放在行业里面来说万科的财务状况是最好的。其期末净负债率是37.1，与内
8、动则六七成负债率有些（合景泰富等）甚至高达八成的负债率相比确实不算太多。万科能够授信总额超过400亿元，万科地产年中报的数据显示，万科持有的货币资金就有153.7亿元，而现在这笔资金已经滚动到了200亿元以上。从目前现阶段来看，万科持有现金最多的上市房企之一。实力雄厚的中粮地产和保利地产也在之后然而在降价的折扣力度上，万科无疑是最大的，恒大地产也只是尾随其后。 地产业内，对于业主而言向来是买涨不跌，对于公司也多是暗、阴降相比较前的羞答，万科价格战显得赤裸此，以我观点认为，可有两点原因简之：产过冬和产业整合。毕竟相跟进后的房企经营压力增大中小房企被兼并收购从而进一步行个房地产行业整合并不遥远的猜
9、想。 “万科最相信市场，我们始终对市场抱有敬畏之心”万科集团总理郁亮如此说道。这也从侧面反映了万科为什么会在业主闹，同骂政府颇有微词的情况下，毅然挑起数轮价格战。回归了企的本性：生存下来并追逐利润才是第一要务终归是从出发负责时也是对社会负责。任何一个发展商促进了行业的发展都是一种负责任的表现。 万科在过去年的营销策略整合中，是为“过冬”还“赌明天”？我认为，是个企业最目盈利一个不追求利润的企业不道德的，而万科正很好的做到了这一点，“产业过冬”和产做到了很好统一。但最主要的目的于产整合。方面万科降价了回笼资金，成本爆增也使得资金周转率得相应的增加，否则会对新楼盘开发带来大难度金融危机下，毕竟现金
10、为王其他房企在让折后，本身就处于困难重的状态下，经营压力会更大对龙头业来说收购兼并的机也增加。个人认为未来房地产业的产整合会剧而地产业龙头企之一的万科集团无疑会是这场变革中受益者。 4/12/2019 万科房地产绩效突围策划报告 - 百度文库https:/ 3/5 3 g439g1C3g437g3001g3519g1B78g30B1gD24g3186g2B95g2375g1DC0（以万科金色水岸系列楼盘的销售为例） 策略一：坚持将价格战坚持到底，将总体楼盘销售绩效最大化为目标，而非单套的售价最大化。在策略上伴随 “青年置业计划”“团购+展会”等明降模式，辅之以暗降，给予折扣的同时配备传统的暗降
11、策略诸如送家具电器、送装修物业管理费等。通过价额策略，扩销售额和面积达到绩效最优化。 策略二：借力行联盟发展自身实力，将公关工作持续到底。在“中城同盟”等地产界业，万科亦可进行业合或是同行业借力，比如作合作开发，利益均摊风险共担毕竟大户型的风险比小户型的成本和风险要大得多；比如资金拆以图攻城略地抢得有价值地皮，在金色水岸一期之后推出二期、三；在比如价格等方面理竞争达到联盟绩效最优化。例如在今年4月底，万科、富力、恒大、保利、光大、碧桂园、合声创展、越秀城建中信华南九大开发商广州市政府的牵线搭桥下齐聚广州商议行业联盟下的销售计划，五月地区万科集团房地产销售面积和销售额有了很大的提升。 同时对于政
12、府公关的工作不容放下，以期得到政府地产业相关政策第一线信息以及占据土拍卖会有利位竞拍更有商价值的土地进行开发。对于宣传媒体的选择上，同时进行网络广告、户外广告、车体广告、分众传媒、电视广告等广告媒介同时投放，将金色水岸的子品牌效益最优化。 策略三：大刀阔斧地产业整合。将部分其他房企进行兼并收购重组或参股，进而使得行户型竞争压力减小，从而形成对金色水岸楼盘的利好局面。在产业方面，可分为如下三个操作措施： 其一通过价格战后，相当一房企资金压力很大，资链崩直接导致房企的正常营运的困难万科即可通过公关谈判直接进行兼并收购资金链断裂中小业部分务甚至全部业务。真正的价格战目的就是让中国的企业该做大发展得更
13、快而不是该做大的不，做又死不了从而影响民族品牌在国际上整体形象像力等这些真正优秀不怕价格战，因为价格战本身就企综合实展现企业价格战并非纯粹意义上的简单，以总成本领先为前提的升级版，是技术和管理的领先，是促进整个产业链的进步的必进之路。 其二通过外放债务但这是通过地产商股权质押或在建物业产权为质押为前提最终达到抄底的目高息放债，目有一些民间炒房团采用就是通过这种方式进行，此项操作的在于收购、兼并重组参股其他房地企业，使得万科在整个地区在政府公关时更话语，毕竟政府相当一部分城建工作和税收都有赖于房产企业。系和抄底竞争对手的利好之处是金色水岸楼盘开发后期工程处有利的地位在销售竞争上于一个利态势。即便
14、不能最终达到产整合目亦可为公司带来可观的主营业务外入，用改善金色水岸的物业管理，园区绿化等。这部分资本运作资来源可以通过行债券银行借贷商借贷及民间借贷方式进行融资。（在地产银借贷的潜规则为专款用故进行这项操作银行占得比重会相对较小） 其三，自身现金优势，通过注入资本购得股份的，取部分资金4/12/2019 万科房地产绩效突围策划报告 - 百度文库https:/ 4/5 4困难的房企参与管理开发和分红的权利，其目的在于与自己公司的金色水岸楼盘在户型上进行有效合互补进而良性竞争。也就是说，对于一些合适的外公司楼注入股份，进行产业整合。这是相对柔和资本运作方式也是相对稳定产业重组方式对于万科集团本身
15、来说进行此项操除了资面外，总体压力是相对比较小的。 gD0Bg1C3g3503g1D8Fg421Dg3综上所诉，在面对地产业的竞争中，万科在增加销售面积和销售金额，进一步发展壮大企业自身实力的同时，对产业的整合也需快马加鞭。 作为房企的万科不仅要经营理念上回归市场让房价回归理性的价位同时还需要通过市场环境影响和宏观政策作用借助无形手行房地产业重新整合，毕竟产业整合是房地产业的“温柔杀手”，中国地产业需要万科这样龙头集团来充当“温柔杀手”角色，万科也需要通过这样方式在金融危机下的重重竞争中，进行自身企业的绩效突围。 g9F2g3633g1BB7g295E：1.中国经营报209年12月变身私募股权投资金自救； 2.中国房地产开发策划流程设计刘仁辉； 3万言书任志强博客。 4/12/2019 万科房地产绩效突围策划报告 - 百度文库https:/ 5/5
