1、新疆 2017 年房地产估价师相关知识：保留价规则考试试卷本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、某房地产未来年净收益为 30 万元，又知 10 年后的转售价格为 150 万元，若报酬率为 8，利息率为 7，则该房地产现值为万元。A：35130B：280 19C：270 78D：27755E：工业用地的监测点评估价格 2、下列关于农地征收费用的表述中不正确的是_。A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C新菜
2、地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D地上附着物补偿费的标准由省、自治区，直辖市规定3、土地使用权抵押时，其地上建筑物_抵押。A随之B不能C由抵押人确定是否D由抵押权人确定是否 4、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类。A：主观合理价值和公开市场价值B：主观合理价值和非公开市场价值C：主观合理价值和客观合理价值D：公开市场价值和非公开市场价值E：工业用地的监测点评估价格5、马克思(18181883 年)的地租理论是在批判和继承前人，特别是_的地租理论的基础上创立起来的，但具有不同于前人的崭新的科学内容。A威廉配第B亚当 斯密C大卫 李嘉图D马尔萨斯 6、误差的处理方式中
3、，对合同未作约定的，面积误差比的绝对值在的，据实结算房价款。A：1以内(含 1)B：2 以内(含 2)C：3 以内(含 3)D：5以內(含 5)E：执行层的组织协调 7、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是（）的影响。A预期通货膨胀B非预期通货膨胀C成本型通货膨胀D需求型通货膨胀 8、假设某类住宅的价格从 3 000 元下降到 2 800 元，其需求量从 900 套上升到 1000 套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为 【2005 年考题】A：-1 33B：-066C：0 66D：153E：工业用地的监测点评估价格 9、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入 30 万元，运营费用需要
4、 10万元，资本 化率为 10，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使 用权年限为 40 年，则该宗房地产的收益价格为万元。A：180B：196C：200D：300E：工业用地的监测点评估价格 10、从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是。A：全部投资现金流量表B：资本金现金流量表C：投资者各方现金流量表D：资金来源与运用表E：借款合同11、某大厦总建筑面积 10 000 ，房地总价值 6 000 万元，其中，土地总价值2 50
5、0 万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 180 万元，建筑面积为 240 如果 按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。A：24B：3 O C：3 8D：72E：工业用地的监测点评估价格 12、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为=1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为=1500+60i，该两类房地产的价格增长潜力相比。A：甲类房地产比乙类房地产强B：乙类房地产比甲类房地产强C：该两类房地产强弱程度相同D：该两类房地产强弱程度不可比E：工业用地的监测点评估价格 13、某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为 120，单位建筑面积的重置价格为 600 元，建
6、筑物残值率为 5，年折旧额为 1440 元，用直线法计算该建筑物的成新率是。A：81.00B：84.00 C：84.17 D：84.80E：工业用地的监测点评估价格14、房地产拍卖业务主要来自_。A企业委托B个人委托C法院委托D政府委托 15、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是。A：单元估算法B：单位指标估算法C：概算指标法D：工程量近似匡算法E：借款合同 16、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为 10%，此项目的财务净现值是_万元。 单位：万元A年份B0C1D2E3F4G5H现金流入IJ200K200L
7、200M200N200O现金流出P800QRSTUV净现金流量W-800X200Y200Z200Z200Z200 17、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1 年后可竣工，销售期为1 年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为。A：0.5 年和 1 年B：0.5 年和 1.5 年C：0.5 年和 2 年D：1 年和 1.5 年E：工业用地的监测点评估价格 18、根据原建设部城市房屋拆迁行
8、政裁决工作规程 ，作为自然人的申请人死亡，天之内没有近亲属或者近亲属杗表示参加裁决或放弃参加裁决的，房屋拆迁管理部门应终结裁决并书面告知当事人。A：7B：10C：15D：30E：房地产估价机构必须加盖公章 19、某居民 2008 年 1 月初购买一套建筑面积为 100的住宅，单价为 5000 元，若 2008 年当地同类住宅价格月递增 0.5，年通货膨胀率为 5，则2008 年底该套住宅实际增值额为元。A：4296.96B：5560.86C：5839.91D：30838.91E：工业用地的监测点评估价格 20、某套住宅建筑面积为 l00m2，套内建筑面积为 92m2，使用面积为 80m2，每平
9、方米使用面积的价格为 3000 元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。A2400B2580C2607D2760 21、乡镇企业的用地只有在下列_情况时，才可以抵押。A乡镇企业属于集体企业B申请破产C和乡镇企业的建筑物同时抵押D经过乡镇政府主管部门批准后 22、某宗土地的总面积为 5000，容积率为 2，剩余使用年限为 30 年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到 3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地 50 年期的建设用地使用权楼面地价为 2000 元，工业用地报酬率为 6；变更后条件下 40 年期的商业建设用地使用权土地单价为 12000 元，商业用地报酬率为 10。该土
10、地因变更用途和容积率应补交的地价款为万元。A：4000B：4004C：4021D：4037E：工业用地的监测点评估价格23、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是_。A沉降缝B伸缩缝C温度缝D防震缝 24、下列关于管理规约，表述不正确的是。A：管理规约是一种公共契约，属于协议、合约的性质B：管理规约作为业主自我管理的一种重要形式和手段，要求全体业主共同遵守C：建设单位应当在销售物业之后，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定D：建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益E：执行层的组
11、织协调25、行政裁决应坚持_的原则。A公平B公正C及时D以上均正确二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某房地产项目转让收入 3000 万元，其应该缴纳的营业税、城市建设维护税、教育税附加合计为_万元。A60B90C150D165 2、直接资本化法的优点是_。A不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益B指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础C每期的净收
12、益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解D不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率E资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况3、2007 年末，某市住房总量为 5000 万，其中经济适用住房 400 万，商品住房 3750 万；同期住房空置量为 750 万，其中经济适用住房为 50 万，商品住房为 450 万，则该市 2007 年末的商品住房空置率是A：9B：12 C：12.5 D：15E：借款合同 4、要求企业采用的会计政策在前后各期保持一致，不得随意变更的原则是_。A客观性原则B一贯性原则C持续性原则D相关性原则
13、5、从某种意义上讲，房地产价格是_。A个别人的价值判断B估价人员的主观定价C由市场力量决定D市场参与者集体竞价的结果E由交易双方委托经纪人确定 6、下列关于合同的履行，表述错误的是。A：价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地点的市场价格履行B：质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行C：履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行D：履行地点不明确，给付货币的，在交付货币一方所在地履行E：执行层的组织协调 7、Z 根据 GB/T 179862000房产测量规范 ，下列项目中，计算一半建筑面积的是_。A无顶盖的室外楼梯B无柱的雨篷C无顶盖的阳台D房屋之间无上盖的架空通廊 8、人民法
14、院对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由_参照评估价确定。A人民法院B估价机构C拍卖师D竞买人 9、权益状况比较与调整的主要内容包括。A：土地使用年限B：土地出让方式C：城市规划限制条件D：楼层、朝向E：公共设施完备程度 10、金融机构进行项目贷款审查时，要进行工作。A：客户评价B：项目评估C：担保方式评价D：贷款综合评价E：环境评价11、下列关于工程项目划分的类型特点，表述正确的是。A：指在一个场地或几个场地上，按照一个总体设计进行施工、并受总概 (预)算控制的各个工程项目的总和B：建设项目可由一个或几个工程项目构成C：工程项目也称单项工程，是建设项目的组成部分D：高等院校的综合教学楼
15、属于单位工程E：通风工程属于单位工程 12、房产分户图表示的内容有。(2004 年房地产经纪人相关知识试题)A：控制点B：房屋权界线C：房屋附属设施D：房屋产权面积E：门牌号 13、下列说法不正确的是_。A利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于 1B偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于 1.2C在国际上银行一般要求这一比率维持在 200%以上D一般来说，对于一个开发周期为 2 年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为 35%45%14、用于计算房地产开发项目全部投资动态经济评价指
16、标的财务报表是现金流量表。A：资本金B：财务计划C：项目投资D：投资者各方E：借款合同 15、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低 2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高 5%。若改为直接比较判定，将出现_的情形。A估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高 7%B可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低 7%C可比实例价格的房地产状况调整系数为 1.071D可比实例价格的房地产状况调整系数为 0.933 16、长期趋势法的作用主要有。A：用于收益法中预测未来的租金、空置率等B：用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整
17、C：用于成本法计算重置价格D：用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力E：用来填补某些房地产历史资料的缺乏 17、购置某物业用于出租经营，购买价格为 100 万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为 20 万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期（）年。A小于 5B5 6C6 7D78 18、报建审批管理主要包括审批核发_。A项目选址意见书B建设用地规划许可证C建设工程规划许可证D国有土地使用证E施工开工证 19、工程量计算顺序中，下列属于分部分项工程计算顺序。A：按施工顺序计算法B：按 “基础定额”和“计价规范”顺序计算法C：按顺时针方向计算法D
18、：按“先横后竖、先上后下、先左后右”计算法E：按图纸分项编号顺序计算法 20、在房地产市场自然周期的第三阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是_。A空置率合理空置率B空置率合理空置率C空置率 =合理空置率D不能判断 21、依据物权法的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，_。A由国家无偿收回B自动续期C应于届满前 6 个月申请续期D应于届满前 1 年申请续期 22、 注册房地产估价师管理办法适用中华人民共和国境內的管理。A：房地产估价师的注册管理B：注册房地产估价师的执业管理C：房地产估价机构的监督管理D：注册房地产估价师的继续教育E：注册房地产估价师的监督管理23、下列房地产估价活动中
19、，不符合职业道德行为的有。A：某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估B：某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供帮助C：某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查D：估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价E：某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告 24、从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（）等。A房地产改扩建费用B抵押贷款还本付息额C房屋设备折旧费D所得税E房屋装修折旧费25、国际货币基金组织就是使用_这种“投资”定义统计国际收支平衡。A以资产为基础B以企业为基础C以交易为基础D以价值为基础
