1、居住規劃,購屋與租屋決策考量,年成本法購屋者的使用成本是自備款的設算利息與房屋貸款利息租屋者的使用成本是房租小李看上一間36坪大廈六樓，屋主租售皆可，房租每月24000元，押金三個月；售價700萬元，可承接400萬元利率6%的房貸，自備300萬元(押金與自備款機會成本以一年期存款利率3%計算)租屋年成本=2400012+24,00033%=290,160購屋年成本=300萬元3%+ 400萬元6%=330,000,購屋與租屋決策考量,房租是否會每年調整房貸與房租所得稅扣除額房價漲升潛力利率的高低,購屋與租屋決策考量,淨現值法考慮在一個固定的居住期間內，將租屋及購屋的現金流量還原至現值同上例，若
2、已確定要在該處住滿5年，房租每年調升12000元，以存款利率3%為折現，貸款利率6%，貸款年限為20年,購屋與租屋決策考量,租屋淨現值購屋淨現值20年房貸每年本利平均攤還額400萬元年金現值係數(n=20,r=6%)=348,736五年後售屋淨所得=3,665,155,購屋與租屋決策考量,五年後售屋淨所得=3,665,155五年後售屋房價=五年後售屋淨所得+五年後房貸餘額現值=3,665,155+348,736年金現值係數(n=15,r3%)= 3,665,155+3,386,924=7,052,079五年後售屋房價只要在706萬元以上,購屋比租屋划算,試題觀摩,有關購屋與換屋考慮，下列敘述何
3、者錯誤？ 第一屆理財規劃 (1)將租屋及購屋的現金流量還原至現值，比較兩者現值較高者為划算(2)依目前所得稅法規定，自用住宅房貸利息年扣除額以27萬元為限(3)在土地增值稅方面，新購土地地價總額較出售土地之稅後地價為高者，可辦理重購自宅退稅(4)利率愈低，購屋會相對划算(2),試題觀摩,許君以現金500萬元購屋以供出租，假設15年後該屋將以當時價格400萬元出售，若欲達成每年8的投資報酬率，則此15年期間每年至少應有多少淨租金收入？（取最接近金額）第二屆理財規劃 (1)40.8萬元(2)43.7萬元(3)45.6萬元(4)48.3萬元 (2),試題觀摩,姜君購屋以供出租，預期10年後該屋將以當
4、時價格500萬元出售，在此期間每年租金淨收入40萬元，若欲達成每年5%之投資報酬率，則姜君目前購買此屋之上限金額為下列何者？(以萬元計，取最接近之金額) 第三屆理財規劃 (1)555萬元(2)585萬元(3)615萬元(4)645萬元(3),試題觀摩,小花欲購買某店面以供出租，若該店面每年有 48 萬元淨租金收入，假設 10 年後該店面可以當時價 格 600 萬元出售，以每年投資報酬率 8%計算，則目前小花最高出價金額多少方為合理？（取最接 近值）第六屆理財規劃(1)480 萬元(2)600 萬元(3)648 萬元(4)756 萬元(2),試題觀摩,小王目前為無殼蝸牛族，假設 10 年內房租與
5、房價均不變，折現率為 3%，在不考慮稅負與房貸因 素下，以 10 年為期，依淨現值法計算，在下列何種情形下，小王租屋較購屋划算？ 第五屆理財規劃 (1)每年房租 20 萬元，購屋房價 600 萬元(2)每年房租 20 萬元，購屋房價 700 萬元(3)每年房租 15 萬元，購屋房價 450 萬元(4)每年房租 15 萬元，購屋房價 400 萬元(2),試題觀摩,許先生以現金500萬元購屋以供出租，假設15年後該屋將以當時價格400萬元出售，若欲達成每年8的投資報酬率，若不考慮通膨因素，則此15年期間每年至少應有多少淨租金收入？（取最接近值）(1)40.8萬元(2)41.5萬元(3)42.6萬元
6、(4)43.7萬元 (4),購屋規劃,以儲蓄及繳息能力估算負擔起的房屋總價可負擔自備款=目前年收入負擔比率上限年金終值係數+目前淨資產複利終值係數可負擔房貸=目前年收入複利終值係數負擔比率上限年金現值係數可負擔房屋總價=可負擔自備款+可負擔房貸小杜年收入為100萬元，預估收入成長率為3%，目前淨資產200萬元，年收入100萬元40%為儲蓄自備款，以當時年收入的40%為每年負擔房貸的上限，打算5年後購屋，投資報酬率10%，房貸年限20年，利率以6%計，可以負擔屆時房價為多少？,購屋規劃,可負擔自備款= 100萬元 40%6.105+200萬元1.611=566萬元可負擔房貸=(100萬元1.15
7、9 40%)11.47=532萬元可負擔房屋總價=自備款566萬元+房貸532萬元=1,098萬元若小杜理想的住家坪數為45坪，則每坪單價為多少?1,09845=24.4萬元,試題觀摩,小王年收入為 100萬元，預估收入年成長率2%，計劃於5年後購屋，以當時年收入的40%為每年負擔房貸的上限。以貸款年限20年，年利率5%計算，屆時小王可負擔購屋貸款之上限為下列何者？（取最接近金額） 第二屆理財規劃 (1)550萬元(2)540萬元(3)560萬元(4)520萬元(1),試題觀摩,小李目前年收入為100萬元，淨資產200萬元，計畫於4年後購屋。今小李除淨資產外，另以年收入之50%作為購屋自備款，
8、假設年投資報酬率為8%，則屆時累積之購屋自備款為多少元？（取最接近金額） 第四屆理財規劃 (1)497萬元(2)563萬元(3)723萬元(4)1,351萬元(1),試題觀摩,阮小姐目前年收入為 80萬元，淨資產150萬元，計劃於3年後購屋。今其除淨資產外，另以年收入之40%投資基金以籌措購屋自備款，假設年投資報酬率為5%，則屆時累積之購屋自備款為多少元？（取最接近值）(1)275 萬元(2)285 萬元(3)295 萬元(4)305 萬元 (1),試題觀摩,陳先生每月平均收入為10萬元，其每月基本支出5萬元，今計劃達成儲蓄購屋頭期款300萬元之目標，若其邊際儲蓄率為50%，不考慮儲蓄之投資收
9、益，則陳先生須費時多久方可達成其理財目標？(1)5年(2)10年(3)15年(4)20年 (2),換屋規劃,新舊屋差價=換屋自備款+因換屋增加的貸款需籌自備款=新屋淨值-舊屋淨值=(新屋總價-新屋貸款)- (舊屋總價-舊屋貸款)考慮因素裝潢費用仲介費用代書費、登記費契稅土地增值稅,試題觀摩,楊君計劃 5 年後購買現值 1,000 萬元之新屋，現居舊屋價值 500 萬元，貸款 300 萬元，須於未來10 年內按年本利平均攤還，假設新舊房屋貸款利率皆為 5%，此段期間房價不變，則在不另籌自備款之情形下，屆時換購新屋尚須貸款多少？（不考慮交易成本及稅負，取最接近金額） 第五屆理財規劃 （四捨五入至元
10、）(1)632 萬元 (2)657 萬元 (3)668 萬元 (4)714 萬元 (3),試題觀摩,換屋計畫之舊屋值 600萬元，貸款尚有 200萬元，新屋值1,200萬元，擬貸款600萬元，新貸款的條件是20年期採本利平均攤還法，利率5%，請問另須有多少自備款，又將來每年約需繳多少貸款？(1)100萬元，48萬元(2)200萬元，48萬元(3)200萬元，42萬元(4)100萬元，42萬元(2),自住型房貸規劃,到期還款型：提早還清型：隨借隨還型：貸款組合型：超額貸款型：指數型：抵利型：,試題觀摩,有關房屋貸款之敘述，下列何者錯誤？ 第三屆理財規劃 (1)本利平均攤還房貸，每月償還利息金額遞
11、增(2)理財型房貸可隨借隨還，故動用時利率較一般房貸利率為高(3)本金平均攤還房貸，每月償還本金加利息之總金額遞減(4)常有額外收入來源，或收入起伏大的業務員，可選擇提早還清型房貸(1),試題觀摩,對於動用本金時才支付利息，期望能自由調度資金的貸款人，下列何種房貸最具吸引力？ 第四屆理財規劃 (1)提前還清型(2)到期還款型(3)理財型(4)指數型(3),試題觀摩,有關抵利型房貸，下列敘述何者錯誤？(1)按日計息(2)結合貸款與存款帳戶之房貸商品(3)約定抵利之活期存款帳戶仍可收到存款利息(4)整體而言，可協助貸款人加速還款並省息 (3),自住型房貸規劃,本金平均攤還法：每月攤還本金固定，但利
12、息則隨房貸總額的減少而遞減本利平均攤還法：每月償還總額固定，但越往後期本金償還的部分越多，利息償還部分越少設定最低還款額，彈性還款總額法：活存與房貸為同一帳戶，每月有較本利攤還額為低的最低還款額，確保借款人信用無虞，但有錢時可隨時償還,試題觀摩,倘房貸採本金平均攤還方式，20年貸款利率8，借款240萬元，20年分240期償還，每期償還本金1萬元，試問下列何者錯誤？ 第一屆理財規劃 (1)第一期應償還26,000元(2)第二期應償還25,933元(3)第239期應償還10,233元(4)最後一期應償還10,067元(3),試題觀摩,現有20年期房貸480萬元採本金平均攤還，貸款年利率5%，分24
13、0期按月償還，每期償還本金2萬元，試問下列何者正確？(取最接近之金額) 第三屆理財規劃 (1)第一期應償還40,128元(2)第二期應償還39,917元(3)第239期應償還20,083元(4)最後一期應償還20,000元(2),試題觀摩,現有一 15 年房貸採本金平均攤還方式，貸款年利率 4%，借款 360 萬元，分 180 期按月償還，每 期償還本金 2 萬元，則下列敘述何者錯誤？（四捨五入至元） 第五屆理財規劃(1)第 2 期應償還本利共 31,933 元(2)第 4 期應償還本利共 31,800 元(3)第 176 期應償還本利共 20,433 元(4)第 178 期應償還本利共 20
14、,200 元(3),試題觀摩,假設某甲向銀行辦理房屋貸款360萬元，貸款利率5，期限20年，按年本利平均攤還，請問第一期應償還多少本金（取近似值，以最近百元計）？ 第一屆理財規劃 (1)108,300元(2)108,600元(3)108,900元(4)109,200元(3),試題觀摩,郭君申請房貸100萬元，年利率8，期限10年，採本利平均攤還法按年償還，試問郭君於償還第五期本息款後，其未償還之貸款本金尚餘多少萬元？（取最接近金額） 第二屆理財規劃 (1)50.7萬元(2)59.5萬元(3)63.4萬元(4)68.9萬元 (2),試題觀摩,小陳申請房屋貸款200萬元，年利率5%，期間10年，採
15、本利平均攤還法按年清償，試問小陳第2年清償貸款之本金金額為多少元？（取最接近金額） 第四屆理財規劃 (1)159,000元(2)166,950元(3)171,950元(4)259,000元(2),試題觀摩,小王辦理房屋貸款500萬元，貸款利率5%，期限20年（20期），擬採期初本利平均攤還法與期末本利平均攤還法，則下列敘述何者正確？（取最接近金額） 第四屆理財規劃 (1)每期期初本利平均攤還額高於每期期末本利平均攤還額19,100元(2)每期期初本利平均攤還額高於每期期末本利平均攤還額21,100元(3)每期期初本利平均攤還額低於每期期末本利平均攤還額19,100元(4)每期期初本利平均攤還額
16、低於每期期末本利平均攤還額21,100元(3),試題觀摩,小林向銀行貸款 240 萬元購屋，其貸款利率為 6%，償還期限為 20 年期，小林可採用本金平均攤還 法或本利平均攤還法來償還房貸，試問以本利平均攤還法償還第二年期房貸，會比本金平均攤還法 償還同期房貸時多或少若干金額？（取最接近值） 第六屆理財規劃(1)少 47,559 元 (2)少 42,324 元 (3)多 47,559 元(4)多 42,324 元(1),試題觀摩,溫先生向銀行辦理房屋貸款 400 萬元，20 年期，貸款利率 3%，經過 5 年本利平均攤還後，則溫先 生已繳納之房貸利息為多少金額？（取最接近值）第六屆理財規劃(1
17、)51.6 萬元 (2)53.2 萬元(3)55.4 萬元(4)57.8 萬元(3),試題觀摩,王先生目前年收入為120萬元，預估收入成長率為3%，計畫於5年後購屋，若以購屋當時年收入50%為每年負擔房貸之上限，20年期貸款期間，年利率以4%計算，採本利平均攤還法按年清償，則屆時至多可負擔購屋貸款金額為多少元？（取最接近值）(1)945萬元(2)932萬元(3)927萬元(4)916萬元(1),自住型房貸轉貸考量,(1)利率差距(2)應負擔費用(3)轉貸額度(4)是否為部分優惠利率的組合貸款(5)新舊貸款的還款彈性,試題觀摩,有關房屋轉貸之考量因素，下列何者錯誤？ 第一屆理財規劃 (1)利率差距(2)搬家費用(3)新舊貸款的還款彈性(4)轉貸額度(2),
