1、香蜜湖 B303 0041 宗地投资评估第 1 页 共 14 页1.0 研究结论1.1 宗地基本情况宗地编号为 B303-0041，地块位于香蜜湖，土地用途为住宅用地;土地面积为 93544 平方米，建筑容积率1.4；可建设总建筑面积为 131000 平方米,其中：住宅 127650 平方米（高层住宅 85，低层住宅占 15，但最终比例按报建实施方案确定） ；幼儿园 3000 平方米，垃圾站 50 平方米，社区管理中心 300平方米；土地使用年期 70 年，自 2003 年 8 月 25 日起到 2073 年 8 月 24 日止。竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后 5 个工作日内一次付清地
2、价款。涉及交易标的物转让应交的税费中，依法属转让方应交纳的均由甲方承担；依法属受让方应交纳的由乙方承担。如转让合同按规定需要公证的，公证费用甲乙双方各承担 50%。1.2 地价范围经测算，本地块的正常地价范围应在 7493187416 万 元人民币之间，其中市场正常价位点应在 80913 万 元，扣除土地转让契税 3，则得竞标报价范围应在 7274984870 万元人民币之间，市场正常竞标价位点在 78557 万元人民币。对应市场价位点 80913 万元，则得相应楼面地价为 6339 元/平方米.1.3 地块投资价值对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表 11 所示。综上，当地价在
3、74931 80913 万元人民币之间时，属于投资安全区；当地价在 80913 87416 万元人民币之间时，即进入投资风险区；超过 87416 万元后，香蜜湖 B303 0041 宗地投资评估第 2 页 共 14 页将进入高风险区 ,投资者需慎重考虑。表 11 宗地投资财务效果指标项目 地价为 74931 万元地价为 80913 万元 地价为 87416 万元投资利润率（） 25 20 15税后利润（万元） 24050 20042 15684内部收益率（IRR） （%） 20.08 16.24 12.48财务净现值（FNPV） （万元） 20760 15221 9199.87投资回收期（静态
4、） （年） 2.95 3.0 3.12投资回收期（动态） （年） 3.1 3.2 3.42.0 研究方法2.1 剩余法求地价运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为：地价= 房地产建成价格（建筑费专业费租售费用税费）利润该方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情况选择最佳开发利用方式估算开发后的房地产价格估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得的利润求地价香蜜湖 B303 0041 宗地投资评估第 3 页 共 14 页2.2 运用建设项目经济评价方法与参数进行宗地的财务评价建设项目的财务评价一般分两个层次，即：全部投资的财务效果评价和自有（权益）资金的财务效果评价。全部投资的财
5、务效果评价 ，即排除财务条件的影响，将全部资金（包括全部借贷资金和权益资金）作为计算基础，考察项目的盈利能力。由于它不考虑投资资金的来源构成，以及借贷还本付息和所得税的问题，所以它实际上是一种简化了的、投资项目“息、税前”的盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案间建立相互比较的共同基础，以便考察项目是否有投资的价值，在分析是否可行的同时，进行方案的选优。自有（权益）资金的财务效果评价 ，即从企业的角度出发，分析包括财务条件在内的两类因素对项目的影响，以企业投入的权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投入的权益资金的盈利能力，实际上是对项目息、税后的盈利能力的分析。同时，还考察企业的生存能
6、力、偿债能力、利润及其分配，以及各方投资者的盈利能力等。在本宗地评估报告中，选用全部投资的财务效果评价法，分析该地块的投资盈利能力通过全部投资的现金流量表，得出项目内部收益率（FIRR） 、投资回收期（P t） 、财务内部净现值（FNPV）以及投资利润率等指标。由此来判断该宗地投资在财务上的可行性。2.3 研究依据 香蜜湖 B303-0041 宗地规划指标 国务院发展研究中心数据库 广东省房地产统计年鉴 广东省房地产开发各类管理费用标准 中国人民银行存、贷款利率 广东统计年鉴 搜房网相关数据 中国人民银行 121 号文件香蜜湖 B303 0041 宗地投资评估第 4 页 共 14 页 广州市建
7、安工程定预、决算定额3.0 宗地最佳利用方式构思根据该宗地位于深圳市福田区香蜜湖地段、且建筑容积率1.4，可以确定，该地块要想获得最大收益，就必须按高尚住宅区规划，定位于高端客户，确保以优美的景观环境和国际性的配套设施来赢得市场。3.1 宗地总体规划方案设计总基底面积 935442220580 m2，用地平衡表及项目主要经济指标分别见表 31 和表 32。高层住宅总建筑面积 1276500.85 108,503 m2住宅规划为 120180 m2 /户，平均每套面积为 150 m2 左右,规划户数 720户。计划规划为 1214 栋 11 层住宅（其中首层架空绿化） ，住宅总基底面积计1105
8、0 m2 。别墅总建筑面积 1275600.15 19,148 m2 别墅规划为 250350 m2 /栋，平均每栋面积为 300 m2 ，占地面积计 120 m2，规划总栋数为 64 栋。总计占地面积为 64 120=7680 m2 公建配套幼儿园 3000 m2 ，按两层考虑，其占地计 1500 m2 ，社区管理中心 300 m2 ，垃圾站 50 m2 ，均按一层考虑，占地计 350 m2 。停车位基于该地块未来将规划建设成深圳的豪宅区，故应至少考虑每户一个车位（不含别墅用户车位） ，建议车库集中设置，规划 720 个车位，每个车位按 35平方米考虑，车库规划面积位为 7203525200
9、 m 2 。香蜜湖 B303 0041 宗地投资评估第 5 页 共 14 页园林、绿化及道路为体现高尚住宅区的品味感，建议该住宅区的绿地覆盖率不低于 65，可考虑将高层建筑的首层架空绿化。则绿地面积为 935440.65m260803 m 2道路规划占地面积为 935440.1514031 m 2表 31 用地平衡表项目 用地面积（m2 ） 所占比重(%) 人均面积（m2 /人） 备注规划总用地 93544 34.09 一、居住用地 18730 20 高层住宅用地 11050 11.81 首层架空绿化低层住宅用地 7680 8.21 公建用地 1850 1.98 道路用地 14032 15 公
10、共绿地 60803 65 22.15 二、其他用地 9176 表 32 项目主要技术经济指标项目 数量 单位总户数 784 户居住人口 2744 人总建筑面积 156200 M2 1.高层住宅建筑面积 108503 M22.低层住宅建筑面积 19148 M23.公建配套建筑面积 3350 M24.地下车库建筑面积 25200 M2车位数 720 个人口密度 293 人 /公顷绿化率 65 容积率 1.4 3.2 最佳开发建设方案设计建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区的配套规划建设，通过别香蜜湖 B303 0041 宗地投资评估第 6 页 共 14 页墅的市场推广来打造项目的品牌，提升项
11、目的品位，从而带动其后的高层销售。计划整个地块的开发建设周期为 30 个月，销售周期为 24 个月。其中可行性研究及规划报批等前期准备阶段为 6 个月，宗地竞买后 18 个月时推出首期别墅，高层住宅分两期推出，计划至 42 个月时完成全部销售。与此对应的项目投资与融资计划如下表 33 所示.表 33 项目投资与融资计划表建设经营期序号 项目 合计 16 712 1318 1924 2530 3136 37421 投资总额 1.1 建设投资 1.1.1 土地成本 80913.86 1.1.2 前期工程费 755.00 393.00 1.1.3 建安成本费 34000.70 2913.70 111
12、13.00 11802.00 8172.00 1.1.5 基础设施费 2292.56 1145.78 687.47 459.31 1.1.6 公建配套费 1185.16 474.06 355.55 355.55 1.1.7 不可预见费 3589.58 897.39 538.44 430.75 430.75 430.75 430.75 430.75 1.1.8 管理费 3590.00 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 1.1.9 销售费用 5384.36 807.65 1076.87 1615.31 1346.09 538.44 1
13、.1.10 利息费用 1.2 流动资金 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2 资金筹措 2.1 自有资金 2.2 借款 2.3 销售收入再投入 说明：因利息费用取决于投标公司的融资结构，而融资结构的优劣又取决于公司在资本市场的能力高低。该宗地地价需在成交后 5 日内一次缴清，故对竞投人的资金压力很大。可以考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷。因为项目的融资结构不明，且项目全部投资的财务评价又与融资结构无关，故此表中的利息费用计算和资金筹措计划都暂没计算。4.0 宗地地价测算香蜜湖 B303 0041 宗地投资评估第 7 页 共 14 页4.1
14、地价之外的成本测算参考目前建筑市场及房地产开发市场的基本行情，估算出该宗地开发项目的总成本费用为 68651.43 万元。具体测算详见附表 1。 4.2 销售收入测算参考目前香蜜湖地段的住宅市场行情，高层为 11000 元/ m 2，低层为 22000元/ m2, 停车位（为便于计算，全部按销售考虑）为 250000 元/ 个，则测算出总销售收入为 179478.35 万元。具体测算详见附表 1。4.3 地价成本测算根据目前国内房地产市场投资回报基本现状，并综合考虑深圳房地产市场的竞争程度，取定开发商投资该宗地的可承受回报率极限为 15，正常期望投资回报率为 20，市场投资回报率的上限为 25
15、。则该宗地的地价范围为 7429187416 万元，正常市场期望地价为 80913万元。扣除宗地转让契税 3，则得该宗地的竞投报价范围为 7274984970 万元，正常市场水平竞投报价为 78557 万元。具体测算详见附表 1。5.0 项目财务评价由于香蜜湖 B3030041 宗地的最终中标地价尚处于预测阶段，因此选取该地块的市场期望价作为计算基础，来测算该宗地的投资价值。香蜜湖 B303 0041 宗地投资评估第 8 页 共 14 页5.1 项目盈利能力分析5.1.1 税金计算（见表 51）因为首期发售计划在宗地接手后第 18 个月时，故前一年半内无销售收入。而土地增值税是按照纳税人转让房
16、地产所取得的增值额和税法规定的 4 级超额累进税率来计算征收的，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。根据房地产行业的一般收益水平，土地增值税应缴额基本在销售收入的 1左右。5.1.2 损益表（见表 52）由损益表可以看出，公司在第一年内利润为负，这主要是因为支付巨额地价所致。第二、三年内尽管有利润，但仍不足以弥补第一年的亏算。直到最后一年才发生所得税的缴交。5.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析（见表 53）由现金流量表和动态盈利分析可以看出，项目的累计净现金流和累计折现现金流由负变正均要发生在最后一个年度。但项目的内部收益率为 16.24，净现值为 152
17、21 万元，均处于较高水平。原因在于地价要在中标后一次缴交完毕，造成巨额现金流流出，而项目的开发建设、销售要滞后一段时间，不过该宗地规划建筑面积不大，建设周期相对较短，故投资回收期指标也较为理想。相应的地价在 74291 万元和 87416 万元时的投资回报指标如表 54 所示。表 51 销售税金及附加表 （单位：万元）建设经营期序号 项目 16 712 1318 1924 2530 3136 3742 合计1销售收入 42125.60 41205.83 54941.10 41205.83 179478.36 2销售税金及附加 2624.42 2567.12 3422.83 2567.12 1
18、1181.50 2.1营业税 2106.28 2060.29 2747.06 2060.29 8973.92 香蜜湖 B303 0041 宗地投资评估第 9 页 共 14 页2.2城市维护建设税 147.44 144.22 192.29 144.22 628.17 2.3教育费附加 63.19 61.81 82.41 61.81 269.22 2.4防洪工程维护费 75.83 74.17 98.89 74.17 323.06 2.5交易管理费 210.63 206.03 274.71 206.03 897.39 2.6印花税 21.06 20.60 27.47 20.60 89.74 3土地增
19、值税 421.26 412.06 549.41 412.06 1794.78 表 52 损益表 （单位：万元）序号 项目 合计 112 1324 2536 36421销售收入 179478.36 0.00 42125.60 96146.93 41205.832总成本费用 149565.29 89962.23 33906.57 21520.94 4175.553利润总额 29913.07 -89962.23 8219.03 74625.99 37030.284所得税 9871.31 0.00 0.00 0.00 9871.315税后利润 20041.76 0.00 0.00 0.00 20041
20、.766盈余公积金 2004.18 0.00 0.00 0.00 2004.187可分配利润 18037.58 0.00 0.00 0.00 18037.58表 53 宗地现金流量表与动态盈利分析 （单位：万元）建设经营期序号 项目112 1324 2536 37421现金流入 0.00 42125.60 96146.93 41205.83 1.1销售收入 0.00 42125.60 96146.93 41205.83 1.2其他现金流入 0.00 0.00 0.00 0.00 2现金流出 87911.05 32276.65 20431.23 4461.17 2.1建设投资 87911.05
21、29230.97 13479.81 1481.99 2.2土地增值税 0.00 421.26 961.47 412.06 2.3销售税金及附加 0.00 2624.42 5989.95 2567.12 3净现金流 -87911.05 9848.95 75715.70 36744.66 4累计净现金流 -87911.05 -78062.10 -2346.40 34398.27 5折现现金流 -81399.12 8443.89 60105.56 28070.79 6累计折现净现金流 -81399.12 -72955.23 -12849.67 15221.12 评价指标 FNPV(I=8%) 152
22、21.12 财务内部收益率 IRR 16.24%投资回收期（静态） 3.03 投资回收期（动态） 3.20 香蜜湖 B303 0041 宗地投资评估第 10 页 共 14 页表 54 财务效果指标比较项目 地价为 74931 万时地价为 87416 万时内部收益率（IRR） （%） 20.08 12.48财务净现值（FNPV） （万元） 20760 9199.87投资回收期（静态） （年） 2.95 3.12投资回收期（动态） （年） 3.1 3.45.2 项目不确定性分析5.2.1 盈亏平衡分析假定本宗地开发建设投资不变，且售价和回款速度如基准方案所设，则由计算可得，当销售率为 （80913
23、.8668651.43）/179478.35*100%=83.33% 时，宗地全部投资利润率为零。一般认为，当盈亏平衡点的销售率70 时，项目风险较小。本宗地投资盈亏平衡点的销售率为 83.33，可见其风险较高。5.2.2 敏感性分析影响本宗地投资财务效益的主要不确定因素为宗地获取价格、售价水平、建设成本的高低、建设经营期的长短、销售税率等。根据宗地目前状况可知，以上诸因素中最有可能发生变化的是宗地获取价格的高低和未来销售价格的变化。因而，本宗地敏感性分析主要针对全部投资的评价指标（FIRR,FNPV 和投资利润率） ，分别计算售价上下波动 5、10和宗地获取价格上下波动5、10时，对经济指标
24、的影响。计算结果详见敏感性分析表 54。表 54 项目敏感性分析表地价变动 售价变动全部投资 基准方案-10% -5% 5% 10% -10% -5% 5% 10%FNPV 15221.12 22713.15 18967.13 11475.11 7729.09 829.2 8025.16 22417.1 26913.7FNPV 升降幅度 49.22% 24.61% -24.61% -49.22% -94.55% -47.28% 47.28% 76.82%IRR 16.24% 21.54% 18.79% 13.85% 11.63% 7.93% 12.13% 20.27% 24.24%IRR 升降幅度 32.64% 15.70% -14.72% -28.39% -51.17% -25.31% 24.82% 49.26%投资利润率 20% 26.86% 23.34% 16.84% 13.84% 8.00% 14% 26% 32%投资利润率升降幅度 34.30% 16.70% -15.80% -30.80% -60.0% -30.0% 30.0% 60.0%
