1、毕 业 设 计（论 文）开 题 报 告 书题 目杭州市房地产行业现状及其影响因素分析 姓 名 李辉 学 号 4084170030201 专 业 工程管理 指导教师 于香梅 2012 年 1 月 4 日设计（论文）题目 杭州市房地产行业现状及其影响因素分析 选题依据：为了应对 2011 年房价危机对我国房地产经济的影响，2010 年中国政府在中央经济工作会议和国务院常务会议先后出台多个房地产业相关政策，从“继续适度宽松的货币政策，支持自住和改善性需求”到“ 恢复营业税征免时限至 5 年”到“抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，遏制部分城市房价过快上涨”，房地产业政策正从“鼓励”转为“
2、趋紧”。房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业，只有平稳、健康、协调地发展了，才能对国民经济起到持续的促进作用，要避免大起大落。杭州市房地产开发同其国民经济一样,呈现稳步、健康、快速发展的势头。房地产开发不仅对拉动经济增长起重要作用,同时对完善城市功能,加快城市基础设施建设,改善居民生活质量等各方面都作了较大贡献。杭州房地产市场一直为业内所关注，在长三角地区，杭州是这一轮房地产周期中，启动最早的城市。但在房地产业生产、销售、管理中存在着矛盾和问题，住宅租售比偏低，已存在潜在的泡沫风险，必须通过有效政策措施，约束过热的虚拟需求，保证合理有效需求、消费性需求；通过抑止投机性、炒作性的需求，稳定房价
3、，实现房价软着陆，这对保持房地产业持续健康稳定发展，保护好群众的根本利益和房地产商的积极性，促进杭州国民经济健康增长有着重要意义。 以住宅为主的房地产市场只有健康理性地发展，才能对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥重要作用。本文试图通过对我国房地产行业现状的梳理，结合房地产经营与管理的相关理论，分析了杭州市房地产行业现状及其影响因素。目的是为了更好地通过宏观与微观的不同视角，来深刻了解房地产行业在国家与地方的发展现状，探究出有利于国家与地方房地产行业发展的有效途径，以及解决房地产行业发展中存在的问题。房地产作为第三产业的一个细分产业，其在第三产业乃至整个国民经济中都具有举足轻重的地位。作为先导
4、性产业和基础性产业，它的健康稳定发展会给整个国民经济的稳定发展提供重要基础。相反，如果房地产业发生重大波动，其对国民经济系统的平稳发展所带来的危害也是巨大而深刻的。 房地产业发展对经济增长的贡献份额大，在发达国家和地区中已普遍成为国民经济的支柱产业。从房地产业在 GDP 中所占的比重来看， 1988 年日本达到10.4%， 1990 年中国香港地区为 20.6%，1993 年中国台湾地区为 10%，美国为10%15%。而在中国内地这一指标值较低， 1997 年达到 1.72%，预计 2020 年可达到10%左右。在未来 20 年我国经济增长过程中，房地产业发展将对经济增长做出巨大贡献。房地产业
5、对相关产业的拉动作用是全方位、多角度的，它从生产、流通、消费三个环节上拉动经济增长。 目前杭州市房地产市场的整体是健康的。近年来，随着杭州经济社会的快速发展、城市环境的不断优化，特别是随着“住在杭州” 品牌的日益打响，杭州市的房地产业得到了快速发展，产销两旺，已经成为国民经济的重要支柱。与此同时，城市居民的住房条件也得到了很大改善。毕业设计（论文）的主要内容及可能的创新点1.研究内容：a. 我国房地产行业近期运行情况在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，09 年大陆房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。b. 杭州市
6、房地产行业现状杭州的房地产成交量震动明显，量价高于往年。2009 年 12 月杭州市商品房成交 6059 套，成交面积 67.72 万平方米（环比上涨 20.61%） ，均价 19805 元/ 平方米（环比上涨 15.23%） 。2009 年全年，杭州商品房销售 65803 套，销售面积 713.82 万平方米，同比 08 年上涨 151.88%，杭州商品房销售均价 14430 元/ 平方米，同比 08年微跌 1.71%。2007 到 2009 年杭州商品房交易量波峰均在每年第二季度，金九银十一反常态成为调整期。2009 年杭州商品房月均成交面积远高于历年水平，但波动幅度更大；2009 年杭州
7、市房地产价格表现则是稳中有升。c. 杭州市房地产现状的影响因素2008 年到 2009 年，我国房地产市场波动较大，存在着一系列的不确定性。就目前而言，诸多因素影响了杭州市房地产市场价格的走向，其中最主要的几条是：经济因素、政策因素、社会因素、其他因素等对杭州房地产现状的影响。d. 规范杭州市房地产市场的建议在充分分析杭州市房地产行业现状及其影响因素的基础上，就规范房地产市场提出以下几点建议：提高认识，明确指导思想；继续改善住房消费环境；活用金融、税收、货币化安置杠杆，刺激全面发展；完善对土地一级市场的调控和土地二级市场的管理；营造房地产业发展的良好社会氛围。2.研究重点通过本课题的研究,力求
8、在科学发展观的指导下，能够尽快改善杭州市房地产行业现状，为杭州市房地产行业的交易创造良好的发展环境，使杭州市房地产行业能够得到又好又快的发展。3.研究难点杭州市房地产行业的现状，以及国家政府对此出台的政策等方方面面都存在着一些尚未解决的问题，并且这些现状比较复杂，要想彻底地改善持续几年的房地产市场交易的不稳定现象，除了需要来自于国家政府出台一系列的宏观调控政策以外，更需要运用社会主义市场经济的有效机制进行调节和房地产行业自身行为和制度的规范。完成研究内容的技术路线或研究方法为了更好地对杭州市房地产行业现状及其影响因素的研究，在本课题中，运用了如下的研究方法：首先，运用了理论与实际相结合的方法，
9、根据房地产和城市管理的有关理论与杭州市房地产行业的实际情况相结合，对杭州市房地产行业现状的主要影响因素进行了深入分析。其次，运用了静态分析与动态分析相结合的方法，通过利用静态分析使研究的问题简化，从而有助于对复杂问题的解构，通过抓住房地产行业出现问题的核心部分，快速作出判断和解答，同时又通过动态分析来把握杭州市以及我国房地产行业发展的变化规律，可以实现更精确地判断和预测。再次，运用了宏观与微观相结合的方法，我国房地产市场是社会主义市场经济的重要组成部分，是最基础的要素市场，考察诸如杭州市等微观的房地产市场，有助于从不同的研究视角来对房地产行业紧系分析研究。最后，结合我国房地产行业出台的宏观调控
10、政策以及杭州市房地产行业自身存在的问题提出了解决方案，并对杭州市房地产行业以及我国房地产行业以后的发展充满信心。进度安排及各阶段主要任务前言第 1 章 我国房地产业概述及其现状1.1 房地产业概述1.1.1 房地产业的系统分析1.1.2 房地产业的产业界定1.1.3 房地产业的产业地位1.1.4 房地产业的发展机制1.2 我国房地产行业发展现状1.2.1 投资增长：逐季加快，回升势头好于 2008 年预期1.2.2 销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增1.2.3 价格上涨：同比涨幅由负转正，环比连续上行1.2.4 资金来源充裕：国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快1.2.5 供给回升：施工面
11、积增速止跌回升，新开工面积强力反弹1.2.6 国房景气指数持续走高 第 2 章 杭州市房地产行业现状分析2.1 杭州市房地产行业现状2.2 杭州市房地产行业发展概况2.2.1 杭州市住宅楼市场运行状况2.2.2 杭州市别墅市场运行状况2.2.3 杭州市商业地产市场运行状况2.2.4 杭州市二手房市场和廉价出租屋市场运行状况第 3 章 杭州市房地产现状的影响因素分析3.1 经济因素的影响分析3.1.1 物价因素3.1.2 居民收入因素3.1.3 货款利率因素3.1.4 汇率因素3.1.5 房地产投机因素3.2 政策因素的影响分析3.2.1 政治安定状况因素3.2.2 政府政策因素3.3 社会因素
12、的影响分析3.3.1 人口状况因素3.3.2 社会治安因素3.3.3 城市化因素3.4 其他因素的影响3.4.1 地理位置因素第 4 章 规范杭州市房地产市场的建议4.1 提高认识，明确指导思想4.1.1 充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义4.1.2 进一步明确房地产市场发展的指导思想4.2 继续改善住房消费环境4.2.1 加大保障性住房建设力度4.2.2 进一步鼓励普通商品住房消费4.3 活用金融、税收、货币化安置杠杆，刺激全面发展4.3.1 金融手段4.3.2 税收手段4.3.3 货币化安置4.4 完善对土地一级市场的调控和对土地二级市场的管理4.4.1 政府实现对市场供求关系的有效
13、调节4.4.2 加强制度建设，完善土地市场交易管理4.5 营造房地产业发展的良好社会氛围4.5.1 完善房地产行业机制体系4.5.2 加强房地产市场监管，整顿市场秩序小结与讨论致谢参考文献毕业设计小结本课题的参考文献资料1张红.房地产经济学.北京：清华大学出版社，2005.8，29-342国务院关于促进房地产市场保持健康发展的通知.国发200318 号3曹振良.现代房地产开发经营.北京：中信出版社，1993,8-942009 年全国房地产运行情况与分析.搜房网，2010 年 1 月 1 日52010-2015 年杭州房地产行业发展前景分析及投资风险预测报告.中华商务网研究报告，2010 年 1
14、 月 22 日6 中国指数科学院.2009 年杭州商品住宅市场运行现状与展望.房地产门户-搜房网，2010 年1 月 13 日72009 年杭州别墅市场调查研究报告.豆丁网，2009 年 10 月 24 日8陈建明.商业房地产.北京：机械出版社，2003 年 5 月，3-492009 年杭州商业地产发展回顾.浙江杭州：每日商报，2010 年 1 月 28 日10王尚加.杭州市写字楼市场研究分析报告.中国指数研究院（杭州分院） ，200811杭州二手销售及租赁价格指数报告.搜房网房地产门户，2010 年 1 月 8 日12中国科学院研究生院房地产发展战略研究小组.中国科学院预测科学研究中心200
15、9 中国房地产市场回顾与展望北京，科学出版社， 200913山东房地产价格、房屋空置率及居民收入关系实证分析.上海万得资讯.2006 年 1 月 4 日14提高货款利率将对房地产行业产生三方面影响.新京报，2006 年 4 月 29 日15张红，耿媛元.汇率变动对房地产投资市场的影响.中国房地产金融，1999（9）16杭州楼市调整信号开始显现，房产投机行为将被遏制.浙江在线新闻网站，2010 年 1 月 11日17 详解杭州 18 条房产新政 2010 年政策调控新看点杭州钱江晚报 2010 年 1 月 11 日18 人口总量，杭州概览，中国杭州.杭州统计信息网，2009 年 6 月 9 日1
16、9杭州是全国治安最好的城市，97.5%的市民认可.浙江在线，2007 年 2 月 4 日20杭州如何加快城市化.中国经济时代，2001 年 7 月 9 日21 刘晓林，杭州房地产：问题与前瞻与杭州市建设委员会副主任张良华先生对话.房产时代第 6 期.22国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知.国发200318 号23唐勇.政府“救市”的经济学思考对杭州市房地产市场的分析与预测.中共浙江省委党校学报 2009 年第 3 期24 杭州市人民政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见，杭政函【2008】211 号杭州政报，2008 年第 10 期25诸晓明，对杭州市目前房地产发展状况的一
17、些思考.浙江统计，2005 年第 3 期.26虞晓芬，商升亮，徐鹏飞，徐侃杰，杭州房地产市场预警研究.浙江工业大学学报，2005年 12 月第 6 期.27赵黎明，贾永飞.房地产预警系统研究J.天津大学学报(社会科学版)，1994，1（4）：277-280.28适时引导调控，防止楼市动荡杭州市房地产市场运行情况调研报告.国土资源部土地利用管理司调研组，中国房地产金融调查与研究 2003 年第 5 期.29虞晓芬，陈多长，论政府调控杭州房地产市场的理论依据与现实必要性.房地产市场，2004年 7 月总第 283 期.30住建部发布通知进一步强化房地产市场监管，杭州酝酿商品房预售前网上公示“一房一价”.都市快报在线快房网 4 月 21 日.指导教师意见：指导教师签字：年 月 日
