1、报告思维导图,项目背景城市背景经济发展/城市规划地块现状/周边配套房地产市场研究湖州房地产市总诉湖州商业市场湖州酒店市场湖州住宅市场项目分析项目Swot分析,1,2,项目背景,市场研究,3,项目分析,西南新区,市中心,湖州市区,项目地,湖州,项目背景,项目是商业用地，总面积46000平方，总建筑面积13万平方，容积率3.5,湖州山水清远、景色秀美，北傍太湖浩渺烟波，西倚天目苍山竹海，市内楼厦 林立、风貌清新，乡间小桥流水、景色 如画。湖州有着悠久的历史和古老的文 化。自楚春申君筑菰城至今，已有2300 多年的历史，素有丝绸之府、鱼米之 乡、文物之邦之称。,城市背景 山水秀美 人杰地灵 湖州是个
2、好地方,湖州地处浙江省北部，东邻上海，南接 杭州，西依天目山，北濒太湖，紧邻江 苏、安徽两省。 现辖德清、长兴、安吉 三县和吴兴、南浔两区，总面积5817平 方公里，人口257.21万，东部为水乡平 原，西部以山地、丘陵为主，为典型的 江南亚热带季风气候。气候温和，雨量 充沛。全年平均温度为摄氏16度。,浙江省,湖州市,城市背景社会经济发展 城市建设规划,公路交通四通八达,地理区位：湖州在长三角经济圈中，东隔嘉兴而临上海，西北邻常州而近南京，南 接杭州，北与苏州、无锡隔太湖相望，是 江、浙、皖、沪三省一市毗邻地区重要的 商品集散地和水陆运输要塞。湖州开发区专业市场在地理区位上具有得 天独厚的良
3、好的发展条件，市场空间巨大，且仍在不断提升中。,交通优势：湖州市区内有318国道和申苏浙高速公路横穿东西，104国道和杭宁高速公路纵贯南北，长湖申运河、宣杭铁 路贯穿境内并临近上海虹桥及杭州笕桥空港和上海港、宁波 港 ，湖州是该地区重要的商品集散地和交通要冲，货运交通 优势十分明显。,地理区位良好 交通四通八达,产业结构特征：纺织建材是支柱 材料机电发展快,经济区位：湖州在太湖南岸，是国内唯一因湖而得名的城市。在经济区位上被纳入上海两小时经济圈，有利于承接上海等大城市的商业外溢和产业转移，在产业区位经济特征上承接性大于辐射性；,湖州,上海,上海两小时经济辐射圈,2009年湖州市第一产业增加值为
4、89.74亿元，增长3.0%；第二产业增加值617.74亿元，增长8.3%，其中工业增加值554.24亿元，增长8.0%；第三产业增加值404.00亿元，增长14.8%。三次产业比例为 8.1:55.6:36.3。与去年相比一产比重下升0.1个百分点，二产比重下升0.7个百分点，三产比重增加1.6个百分点。,城市背景社会经济发展 城市建设规划,湖州经济开发区时未来湖州经济腾飞的引擎,开发区行政管辖面积160平 方公里，区内总人口15万人。 目前规划面积近70平方公里， 由凤凰工贸区、西南工贸区、 杨家埠工业区、仁皇山新区、 西塞港储区等功能区块组成 ；地块建区以来，累计投入30 多亿元，20平
5、方公里的区域内 基础设施配套已达到 “八通一 平”，基本适宜各类投资的要求。近年来，湖州经济技术开发 区招商引资快速推进，产业集聚明显加快，产业特色初步显现。形成了新材料、生物医 药、机电与环保、电子信息四大主导产业。西南商住区的建设已经全面 启动，基础设施框架已初步形 成。,城市背景社会经济发展 城市建设规划,地块解析/所在区域 地块现状/周边配套,项目地块,已成规模的市场群,市政府,市区中心,杭宁高速,104国道,到市中心15分钟车程,位于汽车总站正背面,距离高速公路出口只有2公里,基本指标湖州经济技术开发区西南分区：本项目位于湖州经济开发区的西南分区，近邻东侧老城区， 未来的西南分区将成
6、为具有综合服务功能，宽松投资环境， 现代化管理水平的重要的产业发展基地，西南商贸中心，以及和谐优美的住宅新区。区内有杭宁高速，104国道，常湖申航道等重要的对外交通 网络，及西赛路，二环南路，二环西路等连接城乡的重要交 通干道，距离老城区商业中心和新的市政府所在地都不过15 分钟的车程;与长途汽车站相邻，距杭宁高速路口仅2公里。,本项目位于湖州市经济开发区域,纵然整个板块与项目同区域有星汇半岛、嘉年华国际商务广场、悦文铂宫、西西那堤、春江名城、得力浅水湾、亿丰国际建材城、湖州国际小商品城、红星美凯龙广场 等项目。,本案,湖州小商品城,红星美凯龙,嘉年华广场,得力浅水湾,春江名城,悦文铂宫,西西
7、那堤,西南分区的专业市场群： 目前，西南分区已经形成了一个近5平方公里的市场群。本项目距离这一市场集聚群仅3公里，但本项目比上述市场更加靠近高速公路口和长途汽车站，具有比市场群更加便利的交通条件，更加适合建立向周边和整个浙北具有辐射性质的专业市场区。,项目紧邻西南片区的市场群市场群,地块解析/所在区域 地块现状/周边配套,项目背景城市背景经济发展/城市规划地块现状/周边配套房地产市场研究湖州房地产市总诉湖州商业市场/案例分析湖州酒店市场/案例分析湖州住宅市场/案例分析项目分析项目SWOT分析,1,2,项目背景,市场研究,3,项目分析,湖州房地产市场总述湖州房地产市场正步入快速发展阶段,通过与浙
8、江省其他主要城市的房地产投资对比，可以看出湖州的房地产发展与杭州、宁波等城市比略微缓慢，相对发展水平处于浙江省中上水平，但绝对数值处于倒数，仅有63.26亿元，随着湖州经济的快速发展，房地产业也将应该更快速的发展。,2010年上半年17月浙江省主要城市房地产投资额和GDP对比图,房地产市场,湖州房地产市场自2003年开 始进入较为平稳发展的阶段， 连续4年保持递增的势头发 展，市场良性发展。2005年首次出现了销售额与 房地产投资额持平的情况，说明了市场供需两旺。2006商品房销售额高于当年的房地产投资额，需求继续保2007年慢慢回归平衡处于正常水平2008年市场逐渐开始回升,湖州房地产市场总
9、述湖州房地产市场2006年-2007年产量下降2008年产量逐步回升,房地产市场,湖州近几年的房地产成交量逐年上升，08年受大势影响成交量下滑之外，其余几年成交均呈上行趋势，特别是09年，全年商品房销售量约为432万平米，相比08年增幅超过1倍，成交价格约4689元/平米，量价都达到了历史的新高。,湖州房地产市场总述供求结构：住宅供需两旺,房地产市场, 从2007年到2009年楼盘均价的变化情况看，湖州市的楼盘均价平均以每年 20-30% 左右的速度在增长。,2007年,2008年,2009年,全市楼盘均价在30003500元/平米左右,全市楼盘均价在30003500元/平米左右,全市楼盘均价
10、为44005000元/平米左右,房地产市场,湖州房地产市场总述湖州楼市价格走势,2010年17月份合计成交情况：套数：8379套； 面积：1203281平米；,从图表可以清晰得出湖州楼市虽受4月政策影响稍有波动，但整体走势良好，未来发展空间较大。,湖州房地产市场总述2010年1月至7月的商品房销售情况统计,房地产市场,湖州市商圈将成为一个商业中心四个商贸区的商业布局,除中心商圈外，另外的四个商贸区也在建设和完善中；A市北商贸区以集购物、休闲、娱乐为一体 的劳伦斯购物中心为标志，形成以文教、居 住为特色。区域范围为：以新华路、墙壕大桥以北，新 塘港以东的市区东北部区域。B湖东商贸区最能体现湖州山
11、水园林和江南 水乡特色；集旅游、购物、休闲等功能。 区域范围为；以外环东路以东、新华路以南、318国道以北的市区东北部区域。C西南商贸区为本项目所在区，是未来湖州的市场群、大型仓储设施和现代物流中心，将建设成浙北运输、仓储、配送、批发中心 和物流信息中心。区域范围为：二环路与318、104国道间的中 心城区西南部区域。D织里工贸区以童装和棉布两大核心行业为主体，服装辅料、面料、床上用品等行业为 补充的大型商贸市场群，是全国最大的童装 生产和销售基地。,中心商圈市区社会商品零售额首超百亿 ，核心商圈不仅有服饰商场、电器买场、超市，还有酒店、餐饮设施等，和府庙一起 形成半径500m，购物、餐饮较集
12、中的商业中心。,房地产市场湖州商圈调查城市商业布局,由几条特色商业街和府庙组成的中心商圈,核心商圈包括江南工贸大街沿街、公园路南、人民路南段，劳动路南端，红旗路 东段，北街，葳莱大街等。集中营业总面积超过30多万。（1）劳动路将建成以咖啡馆、茶室及各类中高档休闲场所，欧美风格式休闲娱 乐一条街。（2）衣裳街穿过红旗路连接同岑路东段至人民路，主营精品男装、时尚女装、儿童服饰等。（3）北街以市河为纽带，集合湖州丝绸、湖笔、茶 叶、副食等体现湖州特色、名、优、新、特和旅游商品一条街。（4）红旗路东 至骆驼桥、西至龙溪南路，形成以电脑、电子、办公自动化、通讯设备等高科技产品为主的电子通讯一条街。（5）
13、府庙则为集湖州及全国各种风味小吃为一体的小吃城、步行街，而现有的府庙小商品城的小商品业态与规划特色有所冲突。,北街名优新特旅游产品,衣裳路服装纺织鞋帽,劳动路休闲娱乐,红旗路电子通讯,府庙风味小吃步行 街,房地产市场湖州商圈调查特色街和中心商圈,核心商圈是主要商场、超市、电器买场、银行等聚集地,新天地,乐购,工农商超市,庙府,1新天地 2浙北购物广场 3浙北大厦 4观风商城5银泰商厦 6府庙商城 7顺高数码广场 8天润发商厦,商圈过于集中造成竞争激烈; 湖州本地市场吸纳量有限。,商圈核心爱山广场,房地产市场湖州商圈调查中心商圈,房地产市场湖州商圈调查中心商圈中的核心 爱山广场项目分析,未定,物
14、业管理 物管费用,吴兴区,所属商圈,最近均价,目前在招租 租金为9元/ /天,价格水平,30%,绿化率,65%,现场售率,2455,总户数,毛坯,交付标准,装修情况,2.16,容积率,2010年11月30日,入住时间,2009年3月,开盘时间,一铺一面积20300 ,主力面积,120000,总建筑面积,189700,占地面积,商铺,产品形式,项目情况,湖州爱山广场建和投资有限公司,开 发 商,吴兴区江南工贸大街,基地位置,爱山广场业态分析,酒店,食府,商务楼,花样年华,生活秀,奢华风尚,夜艳,特炫区,青年汇,精品百货,钱业会馆,中国人寿保险有限公司湖州分公司,餐饮盛地,商务快餐、主题餐饮、休闲
15、美食、特色小吃、甜点屋、水吧、茶餐厅、韩日料理、咖啡馆、茶楼。,购物天堂,国际品牌旗舰店、时尚服饰、流行服饰、韩版精品、个性服饰、情侣靓装、创意混搭、户外服饰。,商务特区,精品宝货、商务办公、商务酒店、时尚人士之休闲、办公、娱乐全方位商务一体化，完美的组合,休闲地带,酒吧、量贩式KTV、高档会所、电影院、电玩反斗城、儿童主题城、SPA、美容美体中心、健身房。,生活特区,24小时便利店、婚纱摄影、文化用品、书吧、电器数码、宠物店、洗衣店、金融机构、咨询机构。,房地产市场湖州商圈调查中心商圈中的核心,地产市场湖州专业市场研究 新兴的专业市场主要集中在开发区西南片区,亿丰建材城,江南汽车城,荣安花鸟
16、市场,湖州国际小商品市场,湖州红星美凯龙,本项目所在地,温州商城,江南粮油副食品市场,江南粮油副食品市场二期,湖州中心商圈,房地产市场湖州专业市场研究 湖州国际小商品市场项目分析,未定,物业管理 物管费用,西南新区,所属商圈,最近均价,一层均价12000元/M2，二层均价7000元/M2，三层均价6000元/M2四层均价4700元/M2,价格水平,%,绿化率,65%,现场售率,2455,总户数,毛坯,交付标准,装修情况,2.16,容积率,2009年9月,入住时间,2008年3月,开盘时间,20-40平米,主力面积,137000,总建筑面积,80000,占地面积,商铺,产品形式,项目情况,湖州百
17、盛置业有限公司,开 发 商,西南新城区域浙北高速客运中心正对面,基地位置,湖州国际小商品市场,据项目整体定位，将整个商业区划分为以下功能区：1.精品时尚购物区： 具体位置：一层 经营范围：皮衣皮草、皮具箱包、男女鞋帽、针织家纺等。2.精品百货区： 具体位置：二层 经营范围：男女服装、五金电器、工艺品、文体用品等。3.餐饮休闲娱乐区： 具体位置：三层 经营范围：咖啡吧、茶室、特色风味、大型品牌餐饮、美食小吃、面包屋、 中式快餐连锁机构等。4.办公服务区： 具体位置： 四层 经营范围： 装潢公司、广告公司等。 目前租金为一层2.6元/日，二层1.4元/日，三层1元/日,房地产市场湖州专业市场研究
18、湖州国际小商品市场业态,红星美凯龙生活广场,未定,物业管理 物管费用,西南新区,所属商圈,最近均价,一层均价24000元/M2，二层均价18000元/M2，三层均价16000元/M2四层均价13000元/M2，五层均价11000元/M2,价格水平,20%,绿化率,70%,现场售率,2343,总户数,毛坯,交付标准,装修情况,2.3,容积率,入住时间,2010年5月,开盘时间,30-50平米,主力面积,120750,总建筑面积,18583,占地面积,商铺,产品形式,项目情况,浙江巨蒙投资发展有限公司,开 发 商,西南新城区域其美路（原二环西路）客运总站正对面,基地位置,房地产市场湖州专业市场研究
19、 湖州红星美凯龙项目分析,房地产市场湖州专业市场研究 湖州红星美凯龙业态,据项目整体定位，将整个商业区划分为以下功能区： 1.陶瓷卫浴区： 具体位置： 一层2.灯具橱柜区： 具体位置： 二层3.布艺沙发区： 具体位置： 三层4.品牌家具区： 具体位置： 四层 5.软装家居区: 具体位置： 五层 目前还在销售阶段还没开始招商。,价值结构,价值点,价值评价,影响力,行业聚核力,政府规划该区域以商业商业、办公、居住、购物、休闲为一体的高标准现代化区域。,商业特征,商业类型,片区内目前新开发的有购物和办公两种类型,发展潜力,市政规划 发展现状 发展前景,作为西南新区的地块，城市的门户，商业氛围和居住氛
20、围将会继续扩大。,商业配套,银行相关政府职能部分,周边银行仅建设银行、深发展行，配套稀少,休闲配套,休闲 娱乐 餐饮,区域内各档次的休闲娱乐及餐饮等店面稀少。,交通配套,地上,与浙北客运站正对面，公交便利，打车方便。,房地产市场湖州专业市场研究 区域竞争力分析,房地产市场湖州专业市场研究 区域内新开发的项目分析,目前区域内嘉年华写字楼已售罄，商铺余下不多，去化率还是保持较高的水平。,房地产市场湖州酒店市场研究 湖州酒店市场现况,目前湖州的高档次酒店主要集中在市中心区域及太湖风景区附近，随着湖州招商力度的加强，外地来湖商务活动的加大，高档酒店市场需求增加。湖州酒店以三星为主体，少量四星级酒店，五
21、星级酒店目前有2家。目前市场上出现的各类型酒店都存在着设施老化，配套功能不全的情况，软件服务也不到位，市场呼唤精品高端酒店出现。 目前湖州酒店两极分化，高端星级酒店与平价快捷式酒店，市场需求非常大。但是星级酒店的房价迟迟得不到提升，原因是没有稳定的长期房源。快捷式酒店的设施装修环境较好，整体入住率较高。湖州目前共有五星级酒店2家、四星级酒店16家、三星级酒店14家、经济型酒店4家，区域分布如下表：,2009年共接待了国内游客2321.69万人次，入境旅游者28.27万人次，而2010年，预计将有2600万人次游客来湖旅游，实现旅游总收入达200亿元，继续保持稳步增长势头，为湖州市建设旅游经济强
22、市打下更坚实基础。,核心区域,1,外围区域,2,3,4,8,9,7,10,本项目,房地产市场湖州酒店市场研究 湖州星级酒店主城区分布情况,5,6,8,房地产市场湖州酒店市场研究 案例分析 五星级典型案例,湖州太湖雷迪森酒店,湖州太湖阳光度假酒店座落在烟波浩淼、帆影点点的太湖南岸，是由浙江国际嘉业房地产开发有限公司投资，浙江国大雷迪森酒店管理公司管理。酒店总占地面积120余亩，建筑面积近4万平方米，投资3亿多元。湖州太湖阳光度假酒店坐拥600米湖景，主体客房由一座五层高的船形建筑构成，轩昂的气势和现代化的造型犹如一艘待航的豪华游轮静泊于湖岸。湖州太湖阳光度假酒店建有各类豪华客房，其中60%以上面
23、向太湖，一幢总统别墅和二幢行政别墅镶嵌在东北面的半岛上，碧水环绕，花木扶疏，雅逸之中尽显尊贵。3600平米具有不同功能、风味的中西餐厅和16间包厢，为宾客提供舒适宜人的用餐场所。建筑面积768平方米的多功能厅，以及与之相配套的9个功能不同的会议室，尽可满足各类会议的需要。湖州太湖阳光度假酒店60%的绿地，水天一色的太湖，形成天然的绿色健康环境。,房地产市场湖州酒店市场研究 案例分析 白金七星级,湖州太湖喜来登酒店,太湖明珠，全称是“中国湖州喜来登温泉度假酒店”，由上海飞洲集团投资修建。这座国内首家水上白金七星级酒店，位于似海非海的太湖南岸，是中国湖州“世界第九湾”的标志性建筑。其耳目一新的指环
24、型形状，可谓国际首创、中国唯一。2010年2月经国家知识产权局的批准，该酒店获外观设计国家专利证书。,酒店高101.2米，宽116米，地上23层，地下2层，占地75亩，总建筑面积6.5万平方米，总投资约为15亿元。酒店由世界知名建筑大师马岩松先生主创设计，钢结构由承建过北京奥运鸟巢和上海卢浦大桥的精工钢构完成，施工单位是堪称世界第一的上海建工和沈阳远大，室内装潢由美国HBI完成。目前正处于施工尾期，进入装修期，预计明年将隆重开业。,湖州太湖喜来登酒店,房地产市场湖州酒店市场研究 湖州西南新区酒店状况,目前西南新区的酒店市场主要以小宾馆、小酒店为主，还没有高档星级酒店和经济型酒店。,房地产市场湖
25、州住宅市场研究 现阶段公寓住宅分布,普通高档住宅分布在仁皇区、湖东板块、市中心板块、西南板块。四大板块中以西南新区、仁皇山区、项目最为集中。本案位于西南板块，处于房地产开发期，普通高档住宅供应较少。,西南新区是湖州未来发展的热点区域，本项目发展市场环境较好,房地产市场湖州住宅市场研究 公寓住宅调查,天元颐城,拥有住宅、商铺、写字楼，目前基本已售罄每平方均价为12000元，主力面积在87-189。,春江名城,纯粹的住宅小区，周边的配套相当完善，目前基本已售罄每平方均价为6800元，主力面积在96-170。,拥有住宅、商铺、目前基本已售罄每平方均价为9200元，主力面积在80-150。,得力浅水湾
26、,西西那堤3期,纯粹的住宅小区，目前已售85%，每平方均价为7600元，主力面积在80-150。,天鸿国际,纯粹的高档住宅，目前已售80%每平方均价为9200元，主力面积在83-140。,房地产市场湖州住宅市场研究 公寓案例分析,目前西南区域内在售的单身公寓以及即将开盘的项目仍未饱和，面积区间在3065平米，其中4060 平米的户型约占总量的73.5 %,房地产市场湖州住宅市场分析,房地产市场湖州住宅市场研究 区域竞争力分析,未来一年面市的公寓项目多数为大型都市综合体中的一部分，与本项目目标客户相同,竞争压力大。,房地产市场湖州住宅市场分析 区域内新开发的项目分析,购房用途的选择中，自住占75
27、，投资占23，其他占2。购房的用途主要是自用为主，投资客户所占比例不高，在自用目的的细分方面，满足自己的居住需求占绝对主导，度假和购房给亲友的比例较少。以计划购房时间来分析：计划最近购买的占47，半年以后占27，一年以后占17，两年以后占9。从计划购买时间看，计划一年内置业的客户约占四分之三。这显示近期的潜在需求非常旺盛。在该区域购房者的调查，希望购房面积的选择上，希望购置面积在90-110平方米比例最高；其次是70-90平方米，希望购置面积在70平方米以下的比例不高。在促成购买的因素中，环境占重要位置。从统计可以看出，为了改善居住环境的占65，方便小孩上学占10，离上班近点占4，生活方便点占
28、15，显得更有身份占1，现在的房子太小占4，离亲戚朋友更近些及其他占1。改善居住环境、生活方便、方便小孩上学是促成购买前三位的因素。,房地产市场湖州住宅市场分析 自主需求分析,房地产市场湖州住宅市场分析 置业重要因素,项目背景城市背景经济发展/城市规划地块现状/周边配套房地产市场研究湖州房地产市总诉湖州商业市场湖州酒店市场湖州住宅市场项目分析项目SWOT分析结论,1,2,项目背景,市场研究,3,项目分析,地块现状为熟地，交通便利，利于开发建造材料运输。地块较方正,利于开发总坪布局.周边无遮挡,视野开阔.地处西南新区商业居住规划中心,S（优势）,本地块未来的升值潜力较大。城镇化的进一步实施,周边村镇居民往西南区购房户增多.企业发展迅速,招商引资的有利进行,经济大大提高.外来人口增长较快,购房潜在力量积聚.,O（机会）,地块具备开发商业及住宅项目的质素及价值潜力；,地块开发区域属西南区刚启动开发区域.配套设施不够完善，生活机能不成熟。人气不够集中，商业氛围不强。车流量大，噪音污染。,W（劣势）,2010年市场推案量急剧放大，竞争压力增强。同区域内相同产品，竞争压力大宏观政策影响。,T（威胁）,、同类产品强大的竞争压力。,、目前区域内还是处于开发阶段。,经过项目背景、地板分析、市场分析三者综合,得出,商住一体化的城市综合体（商业与住宅相结合）,谢谢观看！,
