1、中国投资“李开孟专栏”文章（19）我国建设项目用地政策及调整变化趋势我国人均耕地不足1.5亩，不到世界平均水平的一半。如此宝贵的耕地，每年还以近千万亩的速度在减少。据国土资源部统计，过去7年我国耕地总量已减少1亿亩，600多个县市的人均耕地面积在世界公认的警戒线0.8亩以下。我国土地资源严重匮乏，节约集约利用土地和保护耕地是我国的一项基本国策。对建设项目进行用地审批是宏观调控的一项重要手段，是对投资规模和结构进行调控的一个“闸门”，要求项目选址和用地必须严格遵守国家有关土地管理的法律法规，切实做到依法、科学、合理、节约用地。一、项目建设用地管理的相关政策（一）近年我国有关建设用地的新政策近年来
2、我国先后出台了一系列针对严格土地管理、加强宏观调控的土地管理政策法规及文件规定，如土地管理法、基本农田保护条例、土地复垦规定、建设用地计划管理办法等法律法规，并建立了土地用途管制制度、土地利用总体规划制度、占用耕地补偿制度、基本农田保护制度等。我国新近出台的土地管理政策主要有：（1）招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（02年5月），对国有土地出让制度进行了规范，要求所有经营性用地一律实行招标拍卖挂牌出让，明确规定出让的范围、组织实施程序等，力求优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度；（2）关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知（03年2月），提出要清理违规设立的各类园区，
3、严禁违法下放土地审批权，严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发，严格控制土地供应总量，优化土地供应布局和结构，加大土地管理的监管力度等；（3）关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知（04年4月），,要求深入开展土地市场治理整顿，实施“三个暂停”，即全国暂停审批农用地转非农建设用地，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改，对新批的县改市（区）和乡改镇，暂停修改涉及土地利用的各类规划；（4）关于深化改革严格土地管理的决定（04年10月），提出要切实保护耕地特别是保护好基本农田；强化土地用途管制制度；完善征地补偿和安置制度；健全土地节约利用和收益分配机制；严格土地管理责任追究
4、制度；（5）关于基本农田保护中有关问题的整改意见（04年10月）：解决基本农田保护中基础工作有关问题，落实规划确定的基本农田；处理基本农田用途变化中的有关问题，稳定基本农田面积和质量；针对基本农田保护的薄弱环节，建立健全有关保护制度；（6）土地利用年度计划管理办法（04年11月），提出农用地转用计划指标实行分类设置和下达；农用地转用计划实行指令性管理，并强调严格计划执行的法律效力；明确对计划执行情况进行考核；（7）建设项目用地预审管理办法（04年11月），提出对建设项目用地实行分级预审和分类管理，通过预审从源头上对项目用地进行总量控制和管理，从而把住农用地转用、土地征用的关口；（8）关于做好稳
5、定住房价格工作的意见（05年4月），提出严格执行土地利用总体规划和土地利用计划；加大非高档住房土地供应力度，停止别墅类用地供应，严控高档住房用地供应；进一步完善土地收购储备制度；加强和完善土地市场信息监测及披露制度；（9）关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（06年5月），明确中低价位、中小套型普通商品住房应占居住用地供应总量的比例，停止别墅类用地供应，严格控制高档住房的土地供应；土地供应采取竞地价、竞房价的招标方式确定开发建设单位；加大对闲置土地的处置力度；完善土地市场统计及信息披露制度；（10）关于当前进一步从严土地管理的紧急通知（06年6月），强调要严格执行土地利用总体规划和年度计划，
6、控制建设用地规模；从严审批各类非农建设用地，发挥土地调查、登记,在建设用地审批中的基础作用；建立健全土地市场动态监测制度；加大查处土地违法违规案件的力度；（11）招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范（06年8月），提出严格控制国有土地出让范围，建立用地预申请制度；提高土地出让公开程度，建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制；建立国有土地出让公示制度，推进土地资源合理配置；（12）国务院关于加强土地调控有关问题的通知（06年9月），进一步明确了土地管理和耕地保护的责任，切实保障被征地农民的长远生计，规范土地出让收支管理，调整建设用地有关税费政策，建立工业用地出
7、让最低价标准统一公布制度；提出城市建设用地的审批，在土地利用总体规划确定的用地范围内，依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收，调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级人民政府具体组织实施；（13）耕地占用税暂行条例（07年12月）对耕地占用税的税额、计税依据、征收方式、免征耕地占用税的情形等进行了规范；（14）土地调查条例（08年2月）对土地调查的组织实施、调查内容、调查方法、调查标准、组织实施、调查成果处理和质量控制、调查成果公布和应用等进行了规定。2、我国土地管理的重要制度上述有关政策法规，概括为我国建设项目用地管理应遵循以下制度：（1）土地产权
8、与登记制度。我国规定国家依法实行土地登记发证制度。只有依法登记的土地所有权和使用权才受法律保护。土地登记资料可以公开查询。对于国有土地使用权，包括划拨、出让、租赁、作价入股、授权经营等，均应进行登记。对于农民集体所有土地，其所有权、集体建设用地使用权和农民宅基地使用权均应进行登记。土地登记的种类包括,初始土地登记(总登记)和变更土地登记。建设项目用地登记应领取土地登记卡及土地证书等土地登记文件。（2）土地用途管制制度。我国强调依据有关规划来规范土地用途管理。通过编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地；严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊
9、保护；使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地；严格土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划修改的管理。（3）土地利用计划管理制度。建设项目用地应纳入土地利用年度计划，对农用地转用计划指标、耕地保有量计划指标和土地开发整理计划指标进行管理；把新增建设用地控制指标（包括农用地和未利用地转为建设用地）纳入土地利用年度计划；农用地转为建设用地应依法报批；农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续，禁止擅自将农用地转为建设用地；禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建
10、设，擅自扩大建设用地规模。（4）耕地保护制度。强调严格执行耕地总量动态平衡制度和占用耕地补偿制度，要求省、自治区、直辖市人民政府应严格执行土地利用总体规划和年度土地利用计划，采取措施确保本行政区域内耕地不减少；非农业建设经批准占用耕地，要按照“占多少、垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦的或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地；实行基本农田保护制度。基本农田是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。各省、自治区、直辖市划定的,基本农田应
11、当占本行政区域内耕地的百分之八十以上。要求基本农田数量不减少，质量不降低；经依法批准占用的，应进行补划；基本农田一经划定，任何单位和个人不得擅自占用或者擅自改变用途，并强调这是一条不可逾越的“红线”；实行耕地保护目标责任制度，要求县级以上地方各级人民政府应当将基本农田保护工作纳入当地经济社会发展规划，作为政府领导任期目标责任制的一项内容，并由上级人民政府监督实施。地方各级人民政府主要负责人应对本行政区域内耕地保有量和基本农田保护区面积、土地利用总体规划和年度计划执行情况负总责；建立耕地保护责任的考核体系，国务院定期向各省、自治区、直辖市下达耕地保护责任考核目标，各省、自治区、直辖市人民政府每年
12、要向国务院报告耕地保护责任目标的履行情况。国土资源部会同农业部、监察部、审计署、统计局等部门定期对各省、自治区、直辖市耕地保护责任目标履行情况进行检查和考核，并向国务院报告；实行土地开发整理复垦制度，国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划，在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，开发未利用的土地；适宜开发为农用地的，应当优先开发成农用地；国家鼓励土地整理，县、乡(镇)人民政府应当组织农村集体经济组织，按照土地利用总体规划，对山、水、田、林、路、村综合整治，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境。因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏的土地，用地单位和个人应当按照国
13、家有关规定负责复垦；没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。复垦的土地应当优先用于农业。（5）节约集约利用土地制度。我国规定不仅要通过规划和计划管理等措施节约利用，而且要通过产业组织、技术进步等手段集约利用土地。非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地，不得占用好地。（6）项目建设用地正式报批制度。包括农用地转用审批、土地征收审批和土地供应审批。在农用地转用审批方面，省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市
14、和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用,地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。上述规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。在土地征收审批方面，涉及基本农田的，基本农田以外的耕地超过35公顷的，或者其他土地超过70公顷的，由国务院审批。低于35公顷面积的耕地（不包括基本农田），或低于70公顷面积的其他土地，由省级人民政府审批。二、我国建设项目用地政策调整的主要趋势（一）紧缩地根，发挥土地作为宏观调控手段的作用在继续发挥信贷闸门作为宏观调控的手段的同时，强调通过土地这道闸门进行经济结构调整。包括控
15、制建设用地供应总量、结构和时序；严格房地产市场宏观调控与供地政策，包括适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量，停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应，停止、放缓建设用地审批。进一步强调建设用地的供应与国家产业政策和区域政策相协调，控制高耗能、高污染行业过快增长。严格执行限制用地项目目录、禁止用地项目目录，项目开工建设必须符合用地预审、环境影响评价审批等必要条件，把好建设项目用地审批关。对不符合国家产业政策和土地供应政策的项目，不受理用地报批。对违规出台的在地价、税费等方面给予高耗能高污染行业的优惠政策，要会同有关部门清理和纠正。深入推
16、进节约集约用地，完善并严格执行节约集约用地政策和标准。在满足功能和安全要求前提下，重点审改现有各类工程项目建设用地标准；提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准和城镇土地使用税、耕地占用税征收标准；稳步推进城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的改革试点；继续严格土地审批与供应管理。根据工业项目建设用地控制,指标规定，工业项目建筑系数应不低于30，投资强度标准比原来普遍提高15，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过总用地面积的7，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等。（二）强化土地管理和耕地保护责任地方各级人民政府主要负责人应对本行政区域内耕地保
17、有量和基本农田保护面积、土地利用总体规划和年度计划执行情况负总责，强调要严格实行问责制。根据权责一致的原则，调整城市建设用地审批方式，依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收，调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级人民政府具体组织实施。（三）提高用地成本，严控土地乱占滥用提高新增建设用地土地有偿使用费的缴纳标准，调整城镇土地使用税征收标准，通过加大用地成本，利用经济杠杆引导减少建设用地，提高土地使用效率。（四）切实保障被征地农民的长远生计征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为原则。今后将更加强调各地要做好被征地农民就业培
18、训和社会保障工作，要求被征地农民的社会保障费用应按有关规定纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决，并强调社会保障费用不落实的不得批准征地。（五）建立工业用地出让最低价标准统一公布制度要求各省、自治区、直辖市人民政府要依照基准地价制订并公布协议出让土地最低价标准；国家要建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。工业用地出让最低价标准不得,低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。（六）规范土地出让收支管理国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。土地出让总价款必须首先按规定足额安排支付土地补偿费、安置补助费、地
19、上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及补助被征地农民社会保障所需资金的不足，其余资金应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重，以及用于廉租住房建设和完善国有土地使用功能的配套设施建设。（七）建立土地督察制度，严格土地管理行为监督检查2006年7月，国务院办公厅印发了关于建立国家土地督察制度有关问题的通知，明确国务院授权国土资源部代表国务院对各省、自治区、直辖市，以及计划单列市人民政府土地利用和管理情况进行监督检查；明确了国家土地督察的机构设置、职能配置和人员编制；明确了国家土地督察机构的监督检查方式和具体工作要求。今后将进一步发挥土地督察制度对建设用地违规查处方面的监督作用。,中国投资
20、“李开孟专栏”文章（20）建设项目的用地预审、审核评价及正式报批一、建设项目用地预审（一）建设项目用地预审的相关规定建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对项目涉及的土地利用事项所进行的审查。为保证土地利用总体规划的实施，充分发挥土地供应的宏观调控作用，控制建设用地总量，2004年10月国土资源部发布建设项目用地预审管理办法（2004年第27号令），提出根据中华人民共和国土地管理法及其实施条例，以及国务院关于深化改革严格土地管理的决定要求，依法实施建设项目用地预审制度，规定土地预审是项目审批、核准必经的前置性审查程序。国务院关于加强土地调控有关问题的通知进一
21、步要求，凡不符合土地利用总体规划、没有农用地转用计划指标的建设项目，不得通过项目用地预审。预审应当遵循下列原则：（1）符合土地利用总体规划；（2）保护耕地，特别是基本农田；（3）合理和集约利用土地；（4）符合国家供地政策。规定建设项目用地实行分级预审。需政府或有批准权的发展改革等部门审批的建设项目，由该级政府的国土资源管理部门预审。需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的国土资源管理部门预审。需审批的建设项目在可行性研究阶段，由建设用地单位提出预审申请。需核准、备案的建设项目在申请核准、备案前，由建设用地单位提出预审申请。对于应由国土资源部预审的建设项目，国土资源部委托项目所在地的省级
22、国土资源管理部门受理，但建设项目占用规划确定的城市建设用地范围内土地的，委托市级国土资源管理部门受理。受理后，提出初审意见，转报国土资源部。涉密军事项目和国务院批准的特殊建设项目用,地，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。应当由国土资源部负责预审的输电线塔基、钻探井位、通讯基站等小面积零星分散建设项目用地，由省级国土资源管理部门预审，并报国土资源部备案。建设项目用地预审程序为：（1）申报：由建设单位向有权预审的土地行政主管部门提出预审申请；（2）受理：收到预审申报材料后，对报件材料进行程序性审查，即审查材料是否齐全；（3）审查：按照建设项目用地预审管理办法的规定，对项目用地情况进行审查
23、或初步审查并编写项目预审报告。预审报告将征求有关职能部门的意见，在规定的时间内对有关职能部门意见提出处理办法并进行汇总；（4）批复：负责预审的政府国土资源行政主管部门向项目单位出具预审批复意见。根据建设项目用地预审管理办法规定，国土资源部门对建设项目用地预审的主要内容是：(1)建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，是否符合土地管理法律、法规规定的条件；(2)建设项目是否符合国家供地政策；(3)建设项目用地标准和总体规模是否符合有关规定；(4)占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行，资金是否有保障；(5)根据土地管理法的有关规定，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、项目对规划
24、实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。预审意见应当包括对上述内容的结论性意见和对建设用地单位的具体要求。预审意见是对建设项目进行审批、核准或备案的必备文件，并作为初步设计阶段用地标准和规模控制的重要依据。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。未经预审或者预审未通过的，不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。向国土资源主管部门申请土地预审所需申报材料无明确统一规定，一般需要提交下列材料：,（1）建设项目用地单位向有权批准国土资源行政主管部门出具的用地预审申请报告，内容包括拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步
25、方案；（2）建设项目用地预审申请表（一般由国土资源管理部门提供，建设用地单位填写相关内容）；（3）负责用地预审初审的国土资源管理部门的用地预审初审意见；（4）建设项目土地利用总体规划局部规划图（省级以上项目，由建设单位向项目所在地基层国土管理部门申领，作为报批附件；市、县级项目，一般在进行预审现场踏勘时，由建设单位向项目所在地基层国土资源管理部门申领）。由国土资源部负责用地预审的建设项目，还需提交标注项目用地范围的县级以上土地利用总体规划图及相关图件（县级以上国土资源部门协助提供）；（5）标明用地位置的基本农田保护图，建设用地单位关于补充耕地资金的落实情况（承诺），委托补充耕地协议等；（6）属
26、于土地管理法第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，应当出具经相关部门和专家论证的规划修改方案及论证意见，并包括建设项目对规划实施影响的论证意见、修改规划听证会相关材料和听证会纪要、规划局部调整现场踏勘报告等内容。分期实施的建设项目，需提交拟订的分期实施规划方案，分期办理用地预审。项目建设单位持有权国土资源行政主管部门出具的用地预审文件向投资主管部门（或有关行业主管部门）依法办理建设项目的审批、核准或备案手续。建设项目用地预审核准文件的有效期为2年，自发文之日起计算。在用地预审核准文件有效期内，项目建设单位未取得有关投资主管部门（或行业主管部门）审批、核准或备案文件或有关投资
27、主管部门（或行业主管部门）依法注销审批、核准或备案文件的，由原出具用地预审核准文件的国土资源行政主管部门依法注销用地预审核准文件；在用地预审核准文件有效期内，项目建设单位未能在公开出让中取得土地使用权，则其持有的原该宗地用地预审核准文件自行失效；如该宗地公开出让时未能确定中标人，则项目建设单位持有的原用地预审文件在符合建设项目用地预审规定的情况下仍然有效。（二）土地预审制度实施存在的问题,将土地预审作为建设项目用地审查的第一道“闸门”，是加强土地管理的一项重要制度，但实际执行效果并不理想。现在大多数项目都需要按规定进行用地预审，但相当一部分预审还停留在形式上，有些项目虽然经过了预审，但在用地过
28、程中却被随意调整。预审在某种程度上还没有真正起到把关的作用，存在重形式、轻实质的倾向。许多地方的预审主要是看是否符合规划、是否有计划指标、是否符合产业政策，但是对于用地规模本身是否合理，缺乏实质性的审查把关。一些项目是在城市规划部门出具选址意见书之后再去办理用地预审，或者项目在不正常的干预下，完成发展改革部门的审批、核准或备案程序后，再回过头到国土资源部门补办履行预审手续。同时，不少地方在通过预审之后，在施工过程中，明显改变项目的线路布置和建设方案，存在自行修改规划的问题。因此，预审的权威性和严肃性受到挑战。我们认为，地方政府以牺牲资源环境谋求快速经济增长的思维定式是土地预审制度起不到实质作用
29、的根本原因。因此，应进一步强调用地预审作为严格土地管理的一项基本制度，是发挥土地参与宏观调控作用的重要体现。应通过法律制度的不断完善，进一步巩固土地预审的法律地位，明确预审的具体要求，规范预审的程序和方法，做到所有建设用地项目都必须进行预审，强调城市规划区内建设的项目必须在出具规划选址意见书之前完成土地预审，土地预审必须作为发展改革部门对项目进行审批、核准或备案的前置性条件之一，强调发挥专家咨询在土地预审中进行实质性审查的作用，通过专家的实地调查和专业论证，为土地预审提供专业咨询意见。二、项目审批或核准对节约用地分析评价的要求项目建设单位在取得国土资源行业主管部门出具的土地预审文件之后，向投资
30、主管部门报送的可行性研究报告或项目申请报告中，应按有关规定反映项目用地的有关内容，作为对,投资项目进行总体评价和审批、核准或备案的重要依据。根据国家发展改革委发布的企业投资项目核准办法规定，项目申报单位在报送项目申请报告时，应附送国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见。国家发展改革委发布的项目申请报告通用文本（发改投资20071169号文）强调，土地是极其宝贵的稀缺资源，节约土地是我国的基本国策；项目选址和土地利用应严格贯彻国家有关土地管理的法律法规，切实做到依法、科学、合理、节约用地；为有效使用土地资源，应对项目建设用地的合理性进行分析评价。在可行性研究报告或项目申请报告的编写及评估中，
31、应重点关注以下内容。（一）项目选址及用地方案项目选址在建设项目前期论证中占有极为重要的地位。在宏观上，场址选择是落实产业政策、优化产业布局的重要环节。在微观上，场址选择方案是建设项目其他方案论证的前提。只有项目的建设地点选择和确定之后，才能比较准确地分析项目建设方案，并对其经济、社会及环境影响等进行分析评价。场址选择应重点关注以下内容：场址位置。研究拟选场址坐落的位置是否符合当地规划，与周边（村镇、工矿企业等）的关系是否存在矛盾，分析项目选址可能造成的各种不利影响，并提出解决措施方案，以确保项目选址可行；占地面积。根据项目建设规模，主要建筑物、构筑物组成，参照同类项目，确定合理的土地利用系数，
32、计算拟选场址需要占用的土地面积，分析拟选场址面积能否满足项目要求。对分期建设的项目，应考虑留有发展余地的土地面积；地形地貌气象条件。研究拟选场址的地形、地貌、气象（标高、坡度、降水量、日照、风向等）能否满足项目要求；地震情况。研究拟选场址所在地区及其周围的区域稳定情况和地震活动情况，包括大断裂在附近地区通过和交汇情况，地震类型，地震频率，震级烈度，以及抗震防震设施要求，拟建项目对地震情况是否有特殊要求等；工程水文地质条件。调查研究拟选场址,的地质构造、地层和岩层的成因及年代；地基承载能力、有无严重不良地质地段（如溶洞、断层、软土、湿陷土等）和是否处于滑坡区、熔岩区和泥石流区等，所在地区应是否稳
33、定，是否存在断层、滑坡、岩溶、泥石流等。拟选场址的水文地质构造、地下水类型及特征、土壤含水性、地下水位、流向、流量和涌水量等；征地拆迁移民安置条件。研究拟选场址征地的土地权属类别、占地面积、耕地占用情况等，计算拆迁量和征地拆迁补偿费用，分析移民安置方案、后续生计的保障条件等；交通运输条件。研究拟选场址的港口、铁路、公路、机场、通讯等交通运输条件能否满足项目需要。场址位置与车站、码头、机场的距离是否近便；运输能力、装卸能力、桥隧净空高度能否满足超大、超高、超重设备运输要求等；水、电、气等供应条件。供水能力及供水量、可能连接地点及管路直径、距离、水质状况、水价；河水或湖水的位置、年径流量、平均流量
34、及水位、取水设施；水库水、地下水和海水的相关情况。缺水地区的项目场址，应对水源利用的合理性和可靠性进行分析论证；研究场址所在地的电、气等供应（数量、质量、规格、价格）状况及其对项目的满足程度和可靠性；热能供应条件能否满足项目需要；电信和生活设施依托条件。拟选场址现有的电讯线路、微波装置、无线电等设施能否满足项目需求；当地社会、经济、文化设施情况；资源环境条件。当地资源供应量及环境承载力，是否符合环境功能区划及国家环境保护相关法规的要求等。项目选址和用地方案应严格贯彻国家有关土地管理的法律法规，切实做到依法、科学、合理、节约用地。在可行性研究报告或项目申请报告中，应阐述项目建设地点、占地面积、土
35、地利用状况、占用耕地情况等内容。项目选址方案的确定，要关注是否压覆矿床和文物，是否有利于防洪和排涝，是否影响通航及军事设施等情况。应根据行业管理部门的要求，对于需要进行矿床压覆、影响文物、影响防洪排涝、影响通航、影响军事设施安全,进行专题论证的，应阐述相关论证结论，必要时应将相关专题论证报告作为可行性研究报告或项目申请报告的附件。对于生产、制造易燃、易爆产品的建设项目地址的选择，应远离城镇和居民密集的地区；企业之间的距离，应符合国家有关部门规定的安全要求。（二）土地利用合理性分析土地利用合理性分析是可行性研究报告和项目申请报告论证的重要内容之一。要重点关注我国建设用地无序和粗放利用的情况，主要
36、表现为开发区混乱纷杂，土地闲置严重；城镇建设脱离实际，偏重外延扩张；农村居民点蔓延无序，与非农化趋势相背；以及基础设施建设缺乏规划，超前建设与重复建设普遍存在等。粗放用地造成资源短缺，并破坏了土地资源持续利用的基础，加剧了土地生态环境恶化，影响了可持续发展战略的实施。强化土地利用的合理性分析，不是对发展用地的刻意限制，而是从经济社会发展大局出发对土地利用进行统筹协调和优化配置分析。国务院关于加强土地调控有关问题的通知特别强调要加强与土地利用有关的制度建设，通过土地利用合理性论证，分析评价调整土地利用利益分配格局，健全社会保障体系，更好地促进和谐社会建设。根据我国建设项目用地的有关规定，投资项目
37、的土地利用合理性分析应重点关注下列内容：项目建设用地是否符合土地利用规划要求，如需要调整规划，应有专题报告并经政府主管部门批准；占地规模是否合理；是否符合保护耕地的要求；耕地占用补充方案是否可行；是否符合因地制宜、集约用地、少占耕地、减少拆迁移民的原则；是否符合有关土地管理的政策法规的要求；是否根据项目特点，研究提出节约土地所采取的措施，并进行分析评价。三、项目建设用地的正式报批国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知（国办发200764号）规定，新开工项目必须符合土地供应政策和市场准入标准。需要申请使用土地的项目必须依法取得用地批准手续，并已经签订国有土地有偿使用合同或取得国有土地划拨
38、决定书。其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性投资项目，应当依法以招标、拍卖或挂牌出让方式,取得土地。因此，对于已经获得审批、核准或备案的投资项目，在正式开工之前还应向国土资源管理部门申请办理项目建设用地正式审批。建设项目用地正式报批一般需要提交以下资料：（1）向当地政府申请建设用地的请示文件；（2）建设项目用地预审材料审查意见；（3）建设用地申请表及建设单位有关资质证明；（4）建设用地项目农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案等；（5）关于补偿费用合法性，安置途径可行性及妥善安置被征地农牧民生产、生活保障措施情况说明；（6）建设项目的审批、核准或备案文件；（7）初步设计批准文件或
39、其他设计批准文件；（8）是否压覆已查明重要矿产资源的有关文件或意见；（9）地质灾害危险性评估审查意见书及备案表；（10）拟征地块书面告知文书及所证材料；（11）拟征土地现状调查结果的确认书、土地权属证明材料；（12）补充耕地协议书或验收文件；（13）建设项目用地现场查看记录表；（14）项目用地审查表；（15）林地审核同意书；（16）土地估价报告、草签土地使用权出让合同；（17）建设用地勘测定界技术报告和勘测定界图；（18）土地利用现状图（1：1万）；（19）补充耕地位置图、补划基本农田位置图（1：1万）；（20）土地利用总体规划图；（21）建设项目平面布置图或线形工程平面图。,中国投资“李开孟
40、专栏”文章（21）建设项目征地拆迁及安置补偿的相关政策及关注要点在过去50多年的投资建设中，我国已产生约4500万人以上的非自愿移民，其中水库移民近1500万人。因水利水电工程、交通运输等基础设施建设产生的非自愿移民大多发生在农村，而城市改造、扩建及其他市政设施建设则在城市和郊区产生了大量的城市非自愿移民。建设项目应尽可能地避免或最大程度地减少征地移民。对于确需征地拆迁的项目，必须全面分析评价拆迁补偿方案、移民安置规划和收入恢复计划，保证被征地农民和被拆迁居户以及受影响人群的生活水平不因项目建设而降低，做到“生活水平不下降，长远生计有保障”。在我国过去的投资项目前期论证中，常常只考虑征地拆迁的
41、财产损失“补偿”事项，如土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等的支付问题，而对于涉及长远生计的移民搬迁安置方案、收入恢复计划、后期扶持和移民监测方案等缺乏系统研究，而这些事项是影响项目是否可行的重要决定因素，在项目前期论证中理应予以高度关注。征地拆迁及安置补偿是一项政策性很强的工作，也是项目投资建设中矛盾容易集中爆发的重要环节。建设项目要做到以人为本、依法征地、和谐拆迁、合理补偿，是投资建设领域推动和谐社会建设的必然要求。一、法律法规规定我国针对征地拆迁移民安置制定了一系列法律法规政策规定。比较重要的有：（1）中华人民共和国土地管理法（1998年）规定国家为了公共利益的需要，可以
42、依法对土地实行征收或者征用并给予补偿；（2）国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）要求应“妥善安置被征地移民，使被征地农民的长远生计有保障”；（3）关于完善征地补偿安置制度的指导意见（国土资发2004238号）要求“合理利用土地，保护被征地农民合法权益，维护社会稳定”；（4）国务院关于加强土地调控有关问题的通知国发（2006）31号要求“征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则，做好被征地农民就业培训和社会保障工作。被征地农民的社会保障费用，按有关规定纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。,社会保障费用不落实的不
43、得批准征地”；（5）大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例(国发2006471号）指出“国家实行开发性移民方针，采取前期补偿、补助与后期扶持相结合的办法，使移民生活达到或者超过原有水平”；（6）国务院关于完善大中型水库移民后期扶持政策的意见（国发200617号），要求要重视移民安置后期扶持工作。二、土地征收征用制度根据我国宪法及土地管理法律规定，项目占用土地分为征收和征用两种情形。征用针对的是临时用地，一般是指农村集体经济组织的土地所有权不发生转移，但使用权暂时让渡给项目使用，并在一定期限内归还所有权人。土地征收则是土地所有权的转移，属于永久性占地。我国对土地征收征用实行严格的审批制度。
44、农用地转用审批和土地征收审批的审批权由国务院和省级人民政府行使。在农用地转用审批方面，国务院批准的建设项目和省级人民政府批准的道路、管线工程及大型基础设施建设占用耕地(单独选址)，在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及人口在50万人以上的城市建设用地规模范围内，为实施该土地利用总体规划，按照土地利用年度计划申请城市分批次建设占用耕地，由国务院审批。除国务院审批权限以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，需报省、自治区、直辖市人民政府审批。在土地征收审批方面，涉及基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，以及其他土地超过70公顷的，由国务院审批
45、。低于35公顷面积的耕地（不包括基本农田），低于70公顷面积的其他土地，以及耕地（含基本农田）以外的其他土地，由省级人民政府审批。土地征收征用必须予以合理补偿。根据有关规定，征地拆迁补偿的原则概括为：（1）既要维护公共利益，又要维护被征地农民合法权益；（2）原有生活水平不降低，长远生计有保障；（,3）对于大中型水利水电项目，移民要达到或超过原有生活水平；（4）依法、足额、及时予以补偿，国家重点工程建设项目应足额概算，将补偿费用充足纳入工程预审；（5）被征地农民的社会保障费用的不足部分，由当政府用国有土地使用权有偿使用收入予以补贴；（6）要在土地和财产被征用之前支付补偿费；（7）省级人民政府要制
46、订并公布征地的统一年产值标准和区片综合地价，作为核算补偿费用的依据；（8）同地同价，所有受项目影响而损失所拥有财产者，均应有同等权利得到补偿和安置，以在项目完成前提高或恢复他们的生活水平，而不会因为他们所有权状况的不同受到区别对待；（9）对于所有受影响的财产，要以该财产的重置价格予以补偿，而不应扣除折旧；（10）关注项目区内经济能力脆弱的人口，包括孤老人口、残疾人口、女户主家庭和贫困家庭，应为他们提供额外的培训和物质支持。土地征收征用的补偿费用包括：（1）土地补偿费；（2）安置补助费；（3）地上附着物和青苗的补偿费。项目业主除需要支付有关补偿费之外，还要缴纳有关税费。土地管理法及其实施条例等规
47、定了耕地开垦费、耕地闲置费、土地复垦费、征地补偿费、土地有偿使用费、新菜地开发基金等费用的缴纳制度；耕地占用税暂行条例、城镇土地使用税暂行条例、土地增值税暂行条例等则分别对耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税的课税主体、课税客体、税基、税率以及缴纳办法做出了明确规定。三、土地供应及国有土地使用权出让政策建设项目的供地方案批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。对于通过划拨方式获得土地的，应颁发“国有土地划拨决定书”。对于采用有偿方式获得土地的，应签署国有土地有偿使用合同。以划拨的方式获得土地的供地对象为：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）
48、国家重点扶持的能源、交通、,水利等基础设施用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。以有偿方式供地的渠道为：（1）国有土地使用权出让；（2）国有土地租赁；（3）国有土地使用权作价出资或入股。国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。土地使用权出让的最高年限为：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）科教文卫体用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。土地使用权出让的方式包括协议、招标、拍卖。以协议方
49、式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。国务院关于加强土地调控有关问题的通知进一步明确，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，并要求建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。土地出让总价款必须首先按规定足额安排支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及补助被征地农民社会保障所需资金的不足，其余资金应逐步提高用
50、于农业土地开发和农村基础设施建设的比重，以及用于廉租住房建设和完善国有土地使用功能的配套设施建设。四、征地安置操作要点征地拆迁移民安置的主要目标是保证受项目影响人口的生活标准、收入水平及生产能力有所提高，或至少恢复到未受本项目实施影响以前的水平。因此，对受项目影响的人口，应采取一系列措施保护他们应得到的权利：（1）确保各类受影响的人员能够按照重置价格得到其全部损失的补偿、合理的安置与良好的恢复，使他们能分享项目的利益；（2）对于弱势,群体，包括贫困家庭、残疾人家庭、女户主家庭、单独生活的老人家庭和少数民族家庭，应给予特别照顾，如协助建房、搬迁，尽可能地增加补贴；（3）对于征用集体所有的土地，将
