1、0衡水鑫城城市广场全程策划报告【目 录】第一篇 衡水市宏观经济环境第 1 页第二篇 衡水市综合调研第 9 页第三篇 定量分析第 59 页第四篇 定性分析第 64 页第五篇 SWOT 分析第 84 页第六篇 项目定位第 87 页第七篇 财务分析第 104 页第八篇 营销计划第 110 页第九篇 推广计划第 121 页第十篇 总 论第 151 页1第一篇 衡水市宏观经济环境一、衡水概况：1、衡水简介：衡水市位于河北省东南部，界于东经 11510-11634，北纬 3703-3823之间。总面积 8815 平方公里。东部与沧州市的东光县、吴桥县和山东省德州市毗邻，西部与石家庄市的深泽县、辛集市接壤，
2、南部与邢台市的新河县、南宫市、清河县以及山东省武城县相连，北部同保定市的安国市、博野县、蠡县和沧州市的肃宁县、献县、泊头市交界。市政府所在地桃城区北距首都北京 250 公里，西距省会石家庄 119 公里。2、人口概况：全市总计：1 个市辖区（桃城区） ，2 个县级市（冀州市、深州市） ，8 个县（枣强县、武邑县、武强县、饶阳县、安平县、故城县、景县、阜城县） 。共设 57 个镇，57 个乡，个街道办事处，下辖 4994 个村委会，92 个居委会。2009 年末衡水市户籍人口 428 万人，其中中心城区人口规模为 47 万人。3、历史沿革：衡 水 历 史 悠 久 。 上 古 时 代 因 地 跨
3、黄 河 ， 今 辖 区 分 属 冀 、 兖 二 州 。 饶 、 昌 、 武 城 、 武罗 均 系 境 内 主 要 封 邑 方 国 。 春 秋 时 期 多 归 晋 国 。 战 国 时 代 为 燕 、 赵 之 地 。 公 元 前 221年 秦 始 皇 统 一 中 国 后 属 钜 鹿 郡 。 汉 代 属 冀 州 刺 史 部 ， 先 后 设 有 广 川 国 、 信 都 国 和 安平 国 ， 今 辖 县 市 区 多 为 此 时 建 置 。 三 国 时 系 魏 国 冀 州 域 ， 冀 州 治 自 邺 始 移 信 都 ， 境 内 分属 安 平 、 博 陵 、 渤 海 三 郡 。 晋 代 仍 为 冀 州 所
4、辖 。 隋 时 ， 南 部 属 冀 州 ， 北 部 属 公 元 596年 所 置 深 州 。 唐 代 属 河 北 道 。 宋 初 冀 州 属 河 北 东 路 ， 深 州 属 河 北 西 路 。 元 初 ， 观 州 治所 移 至 县 城 (今 景 县 城 )， 并 于 公 元 1265 年 复 称 景 州 。 此 后 直 至 明 、 清 ， 先 后 为 中 书省 、 京 师 、 直 隶 省 所 辖 ， 境 内 仍 由 冀 、 深 、 景 三 州 分 领 。中 华 民 国 初 期 ， 各 州 皆 改 为 县 ， 直 隶 于 省 。 至 1914 年 ， 今 辖 区 分 属 大 名 道 、 保定 道
5、 、 津 海 道 管 理 。 1928 年 ， 直 隶 省 改 称 河 北 省 ， 同 时 废 道 ， 各 县 直 隶 于 省 。1937 年 抗 日 战 争 爆 发 后 ， 今 辖 区 分 属 中 国 共 产 党 领 导 的 晋 察 冀 边 区 之 冀 中 区 和 晋冀 鲁 豫 边 区 之 冀 南 区 。 1948 年 5 月 ， 两 边 区 合 并 改 称 华 北 行 政 区 。21949 年 8 月 1 日 始 设 衡 水 专 区 ， 辖 原 冀 南 、 冀 中 两 区 之 部 分 县 域 ， 包 括 衡 水 、 冀县 、 枣 强 、 武 邑 、 深 县 、 武 强 、 清 河 、 恩
6、县 、 夏 津 、 武 城 、 故 城 、 景 县 、 阜 城 等 13县 ， 属 新 建 立 的 河 北 省 。1952 年 11 月 7 日 衡 水 专 区 奉 华 北 行 政 委 员 会 之 命 撤 销 ， 其 辖 区 之 夏 津 、 恩 县 、 武城 3 县 划 归 山 东 省 ， 衡 水 、 深 县 、 武 强 、 武 邑 、 枣 强 、 冀 县 6 县 划 归 石 家 庄 专 区 ， 景县 、 故 城 、 阜 城 3 县 划 归 沧 县 专 区 ， 清 河 县 划 归 邢 台 专 区 。 1962 年 6 月 27 日 ， 国 务院 批 准 衡 水 专 区 复 置 ， 下 辖 衡
7、水 、 冀 县 、 枣 强 、 武 邑 、 深 县 、 武 强 、 饶 阳 、 安 平 、故 城 、 景 县 、 阜 城 计 11 县 。 1970 年 ， 衡 水 专 区 改 称 衡 水 地 区 。 1982 年 1 月 ， 衡 水镇 升 为 衡 水 市 。 1993 年 9 月 ， 冀 县 改 建 为 冀 州 市 。 1994 年 7 月 ， 深 县 改 建 为 深 州 市 。1996 年 5 月 31 日 ， 国 务 院 批 准 撤 销 衡 水 地 区 ， 改 设 地 级 衡 水 市 ， 同 时 撤 销 原 县 级 衡 水市 ， 改 设 桃 城 区 。4、交通网络：衡 水 境 内 有 京
8、 九 、 石 德 两 条 干 线 铁 路 在 此 交 汇 ， 使 衡 水 成 为 贯 通 南 北 东 西 的 铁 路 交通 枢 纽 。 位 于 站 前 路 上 的 衡 水 火 车 站 被 誉 为 “京 南 第 一 大 站 ”， 每 天 都 有 经 过 这 里 开往 北 京 、 上 海 、 天 津 、 哈 尔 滨 、 杭 州 、 西 安 、 汉 口 、 郑 州 、 广 州 、 沈 阳 、 深 圳 、 大 连 等全 国 各 大 中 城 市 的 旅 客 列 车 。石 黄 、 衡 德 高 速 、 大 广 高 速 ， 106、 307 国 道 贯 穿 衡 水 ， 与 境 内 的 各 级 省 、 县 公
9、路组 成 了 四 通 八 达 的 公 路 交 通 网 络 ， 公 路 交 通 十 分 便 捷 。 衡 水 汽 车 站 位 于 火 车 站 东 南 面 ，每 天 有 发 往 北 京 、 天 津 、 上 海 、 沈 阳 、 西 安 、 包 头 、 徐 州 以 及 河 南 、 山 东 、 山 西 部 分 城市 的 长 途 客 运 班 车 。5、支柱及特色产业：衡水区域特色产业和出色产品众多，安平丝网是亚洲最大的丝网产销基地，产品占国内市场的 85%，占全国出口的 80%。大营裘皮是中国最大的裘皮专业市场，是世界四大裘皮市场之一，在国际上享有“世界皮毛看中国，中国皮毛看大营”的美誉。桃城工程橡胶是中国
10、最大的工程橡胶制造基地，产品占全国的 60%。冀州钟表是中国北方最大的钟表集散地，已形成“买世界、卖全国”的格局，上海卖的“梅花表”全部来自这里。景县有中国最大的铁塔和橡塑管业生产基地，产品分别占国内市场的 60%和 30%。冀横集团是亚洲最大的消毒剂生产基地，产品占国际市场的 30%以上。饶阳是中国最大的民族乐器生产基地，产品占全国的 70%。衡水盛产中国最早获国际最高级别大奖的名酒衡水老白干和生态食品饮料品牌“六个核桃” 。特色产业中，冀派内画、武强年画、宫廷金鱼和候店毛笔3较具代表性，被称为“衡水四绝” 。6、2008-2020 衡水市城市总体规划：1）城市发展总目标：全面建设小康社会，
11、将衡水建设成为：“京津石技术成果试验推广转化基地；京津石农副产品供应加工基地；以特色产业为重点的配套加工制造业基地；独具北方特色的湿地生态旅游基地；区域性商贸物流中心” 。2)市域城镇化发展总体战略：立足京津冀城市群和冀、鲁城镇体系整体空间格局，以提升市域城镇整体竞争力、加快市域城镇化进程为目标，极化发展中心城市，增强县城及重点镇的辐射带动能力，形成面向区域、分工有序、结构合理、特色各异的市域城镇体系。3)中心城区发展目标：冀东南地区的“旅游中心、交通枢纽、职教名都、宜居城市” 。 旅游中心：京津冀地区重要的湖滨休闲度假城市。 交通枢纽：“南北国家京九动脉、东西冀鲁省际往来的重要交通节点；京津
12、冀都市圈辐射内陆的重要通道。 ” 职教名都：“冀东南地区职业教育中心、职业技术人才孕育的摇篮” 。 宜居城市：“衡水湖畔、底蕴深厚、富裕殷实、和谐健康的活力之城” 。4)城市性质:冀东南中心城市，交通枢纽和商贸物流中心，衡水湖旅游服务基地。5)城市职能：京津冀地区重要的旅游服务基地和特色加工制造基地。冀东南地区的文化、教育、科技、信息中心，交通枢纽和商贸物流中心。6)中心城区用地发展方向:综合考虑城市对外主要经济联系方向、用地评价以及大广高速等交通建设的影响，城市未来主要发展方向确定为向北和向南发展，向北主要发展工业、仓储职能，向南主要发展文化教育、旅游服务和生活居住等职能；向西和向东适当控制
13、发展。二、城市综合经济发展：1、产业发展：42009 年全年实现地区生产总值 652.1 亿元，按可比价格计算，比上年增长 9.6%，增速较上年提高 0.5 个百分点。分产业看，第一产业实现增加值 123.0 亿元，增长 3.8%；第二产业实现增加值 331.2 亿元，增长 11.3%；第三产业实现增加值 197.9 亿元，增长9.2%。2009 年三次产业比重为 18.9：50.8：30.3。2009 年河北省各市 GDP 排名如下：本年累计（亿元） 比去年同期增幅（%）常住人口（万人） 人均 GDP（元）全 省 17026.60 10.0 7042 24178.64唐山市 3781.40
14、11.3 745 50757.05石家庄市 3114.90 11.1 980 31784.69邯郸市 2015.30 11.2 890 22643.82沧州市 1900.00 11.3 522.1 36391.50保定市 1737.60 11.0 1101.66 15772.56廊坊市 1160.40 10.8 393 29526.72邢台市 1056.00 10.0 692 15260.12秦皇岛市 877.00 10.0 285 30771.93张家口市 800.50 10.0 423 18924.35承德市 763.70 11.0 369 20696.48衡水市 652.10 9.6 4
15、28 15235.982、人 均 可 支 配 收 入 ：2009 年，全市城市居民人均可支配收入 13142 元，比上年增长 10.0%。人均消费性支出为 8758 元，增长 19.9%。城市居民恩格尔系数为 32.4%，比上年下降 2.3 个百分点。城镇居民人均住房建筑面积为 29.6 平方米，增长 1.5%。全年农民人均纯收入 3918 元，比上年增长 7.7%，人均生活消费支出 2402 元，增长8.8%。农村居民恩格尔系数为 41.5%，比上年下降 2.3 个百分点。农民人均住房面积为27.9 平方米，比上年增长 0.8%。3、消费力及社会消费品零售总额：2009 年全年实现社会消费品
16、零售额 268.7 亿元，比上年增长 18.0%。分行业看，批发零售业实现零售额 235.5 亿元，增长 17.0%；住宿餐饮业实现零售额 31.8 亿元，增长 29.6%。分销售单位所在地看，市级实现零售额 87.9 亿元，增长 13.2%；县级实现零售额 83.2 亿元，增长 19.9%；县以下实现零售额 97.6 亿元，增长 21.0%。年末全市共有各类商品交易市场 134 个，较上年增加 8 个，成交额 219.0 亿元，比上年增长 40.9%。其中亿元以上市场 17 个，亿元以上市场成交额 187.5 亿元，增长 23.6%。5在各类市场中，消费品市场 124 个，成交额 134.5
17、 亿元，增长 59.8%；生产资料市场 10 个，成交额 84.5 亿元，增长 18.6%。4、财政和金融：2009 年全年完成财政收入 50.1 亿元，比上年增长 23.8%，其中地方一般预算收入21.7 亿元，增长 40.4%。在全部财政收入中，国税系统收入 26.5 亿元，比上年增长13.7%；地税系统收入 17.5 亿元，增长 27.4%。全年财政支出 90.4 亿元，比上年增长 35.4%。年末全市金融机构各项存款余额为 984.0 亿元，比年初增加 199.6 亿元。其中，企业存款 166.2 亿元，增加 44.8 亿元；居民储蓄存款 720.9 亿元，增加 129.5 亿元。年末
18、金融机构贷款余额为 369.6 亿元，比年初增加 60.0 亿元。5、对外经济：20098 年全年实现外贸进出口总额 117593 万美元，比上年下降 2.1%。其中出口105560 万美元，下降 1.8%；进口 12033 万美元，下降 19.9%。在外贸出口中，分贸易方式看，一般贸易出口 97560 万美元，增长 3.5%；加工贸易出口 7997 万美元，下降 39.8%。分市场结构看，对亚洲市场出口 35582 万美元，下降17.0%，占全市出口的 33.7%；对欧洲出口 44327 万美元，增长 49.1%，占全市出口的 42.0%；对北美洲出口 10114 万美元，下降 38.8%，
19、占全市出口的 9.6%。全年实际利用外资 12194 万美元，较上年增长 21.4%，其中外商直接投资 6885 万美元，增长 24.2%。在外商直接投资中，来自亚洲的投资为 3905 万美元，较上年增长 2.8%，来自欧洲的投资为 890 万美元，增长 49.6%，来自北美洲的投资为 1423 万美元，增长 157.8%。6、固定资产投资：2009 年全年完成固定资产投资 361.6 亿元，比上年增长 50.7%。其中，城镇固定资产投资 231.8 亿元，增长 59.5%；农村固定资产投资 129.9 亿元，增长 37.1%。在城镇固定资产投资中，建设项目投资 188.9 亿元，比上年增长
20、48.0%，其中亿元以上项目投资 69.5 亿元，增长 1.4 倍。分产业看，第一产业完成投资 1.3 亿元，下降24.7%；第二产业完成投资 134.3 亿元，增长 40.6%，其中工业完成投资 132.4 亿元，增长39.9%；第三产业完成投资 96.2 亿元，增长 100.1%。全年完成房地产开发投资 42.9 亿元，比上年增长 142.7%，其中商品住宅投资 36.6 亿元，增长 110.2%。全年房屋施工面积 491.6 万平方米，比上年增长 87.9%，其中住宅431.8 万平方米，增长 66.4%。6全年全市共有施工项目 725 个，其中新开工项目 550 个，亿元以上项目 69
21、 个。2010 年经济发展预期目标：地区生产总值增长 9.6%。地方财政收入增长 23.8%。固定资产投资增长 50.7%。社会消费品零售总额增长 18.0%.城镇居民人均可支配收入增长 10%，农民人均纯收入增长7.7%。三 、 桃 城 区 综 合 经 济 发 展 ：2009 年，桃城区综合经济实力跃上了新台阶。区属 GDP 完成 78.7 亿元，同比增长10.5%；全部财政收入突破 6 亿元，总量位居全市第一，同比增长 31.1%；全社会固定资产投资完成 51.8 亿元，其中城镇固定资产投资 38.4 亿元，分别增长 52.03%和 56.94%；规模以上工业实现增加值 37.66 亿元、
22、利税 14.2 亿元，分别增长 13.55%和 30.5%；城市居民人均可支配收入 13142 元，农民人均纯收入 5361 元，分别增长 10%和 7.4%，各项主要经济指标继续保持全市领先。城乡面貌呈现了新变化。切实推进“三年大变样”工作，启动城中村改造 10 个、省级新民居建设 21 个。全年累计拆除面积 87.99 万平方米，超出任务 32.1%。 “四路十桥” 、大广高速、东湖大道、中湖大道、滏阳河改造等征拆工作全面告捷。项目建设取得了新突破。列入区级重点建设计划的投资 500 万元以上项目 85 个，总投资 122 亿元，年计划完成投资 37.4 亿元，实际完成投资 37.5 亿元
23、，投资完成率达到100.3%；有 80 个开工建设，开工率达到 94.1%，有 67 个项目竣工或部分竣工投产。17 个省市重点项目全部开工建设，完成投资 14.75 亿元，投资完成率达到 111.7%。新列省重点项目 6 个，超出市下达任务 20%。新开工 5000 万元以上项目 29 个，超出市下达任务 45%。园区建设步伐进一步加快，北方工业基地和赵圈循环经济园两大园区新进驻项目 29 个，总投资 92.3 亿元，完成投资 26 亿元。中国（衡水）工程橡胶产业制造基地项目进展顺利，10 个生产性子项目已全部开工，其中 7 个已竣工投产或部分投产，国家工程橡胶产品质量监督检验中心已经国家质
24、量监督检验检疫总局批准建设。中国（衡水）工程橡胶产业制造基地项目，被省政府列为“到 2013 年省辖中心城市年主营业务收入 50 亿元以上产业聚集区” 。城乡工业实现了新跨越。城乡工业主要经济指标完成总量继续稳居全市第一，实现了“十连冠” 。城乡工业累计完成工业产值 262 亿元，实现销售收入 251 亿元，同比分别增长12.9%和 13.2%。工程橡胶、化工、金属制品加工三大特色产业，占到了城乡工业总量的 75%以7上，对城乡工业的支撑作用进一步增强。工程橡胶产业实现销售收入 50.2 亿元，实现利润6.4 亿元，上缴税金 1.6 亿元，分别同比增长 53.3%、88.4%和 52.7%，我
25、区被科技部认定为“国家火炬计划衡水工程橡胶特色产业基地” 。受金融危机冲击较大的化工和金属制品加工两大产业，从 9 月份开始跳出低谷，实现了持续稳步回升，分别实现销售收入 44.6 亿元和 96 亿元，分别增长 6.7%和 6.3%。改革开放为发展注入了新活力。深入实施了“开放活区”战略，先后举办了浙商、台商、闽商投资恳谈会，先后组织了到浙江、上海、山东等地的考察招商活动，成功引进了江苏飞翔化工、上海雅本化学、浙江晋亿集团、美国万宝公司等一批战略投资者。北京项目招商推介会签约项目 18 个，其中投资超 5 亿元项目 6 个，项目总投资 170 亿元，合同协议引进资金 130 亿元。全区共利用外
26、资到位 1005 万美元，利用省外资金 7.9 亿元，引进各类人才 900 名，引进省外技术 127 项。同时，深入开展了“改制攻坚年”活动，举全区之力推进区属国有集体企业改制，特别是以“两置换”为核心，统一政策、统一标准、统一时间，对 48 家生产经营不正常企业进行了全力攻坚，基本完成了职工身份置换工作，共安置职工 10860 人，累计支付职工安置费用 1.28 亿元。严格按照程序实施改制企业国有资本退出，破产和整体转让已变现资金 6800 万元，企业改制取得显著成效。总 结 ： 衡水市作为发展起步较晚的地级市，产业优势明显，交通便捷； 近年以来随着全国总体经济的大发展，衡水市的经济也步入了
27、发展的快车道，全市各项经济指标持续平稳增长，人民的生活水平实现稳定提高； 继 2009 年一季度扭转了国民经济增速下滑趋势后，回暖面逐步实现由局部向全面的转变，驱动力实现由政策单一推动向政策、市场共同带动转变，社会信心实现由明显不足到普遍乐观的转变，保增长、调结构、促改革、惠民生取得明显成效，总体发展形势积极向好； 居民收入稳定增加，发展的动力渐趋增强，在国有投资大幅增长的带动下，以市场需求为导向的民间投资跟进速度逐步加快，同时在积极消费政策的促进下，升级消费趋势明显； 衡水市经济发展的速度稳步加快，三产业均实现增速逐渐提高。但也存在不少弊端，现有产业带动城市发展的动力有限，行业规模小，产业链
28、条短； 本案所在的桃城区为衡水传统商贸区，又作为衡水市唯一老城区，伴随衡水整体经济的发展和政府规划改造，近几年来发展步伐明显加快；8 经济的稳定发展使城镇及农民收入均呈现稳定增长，但城市整体经济相对落后于众多河北其他城市；GDP 及增幅指标均处于河北省末端位置；人均 GDP 远远低于河北省平均水平，衡水市为京津冀地区地区最为贫困、最为落后的区域之一； 衡水市整体城镇固定居民比例较小，农业人口所占比例较大，中低端消费显著，城市整体消费力还是略有偏低，有待进一步提高； 经济是房地产业的强心剂，随着衡水“三年大变样”的发展战略，经济基础逐步得到稳固，衡水房地产市场才显现出茁壮成长的新趋势； 与城市快
29、车发展相接轨。以“工业立市、农业强市、商贸兴市”三大主题战略为奠基石，体现出工、农、商齐头并进，一、二、三产业协调发展的理念。推动衡水经济发展，谱写衡水发展新篇章。9第二篇 衡水市综合调研一、 衡水市商业综合调研：1、商圈综述：衡水市商业主要集中在桃城区，桃城区作为衡水市传统的老城区和商业起源地，承载着悠久的历史和浓厚的文化底蕴，按照商圈性质，衡水市商业主要分为火车站商圈、衡百商圈、新大陆及保龙仓核心区域商圈三大市级商圈，其余则为下属县市区的区域性商业和社区型商业、零散商业分布。由于本案所处为火车站商圈，为典型的市级商圈，因此，从商圈性质上主要以衡水市市级商圈做调研和分析参考，而下属县市区的区
30、域性商业在经营性质与本案商圈纯在本质区别，属于被市级商圈辐射的次级商圈，因此只对主要商业做大概了解。我司针对衡水市市级商圈和重点下县区域性商圈综合调研如下：市级商圈：1） 火车站商圈市级以零售为主的中高端传统老商圈，也是衡水市的商业起源地，主要以中高端商场类商业形态存在，该商圈以商场为商业起源，并逐步呈现多元化商业业态组合发展，目前商圈主要商场、市场、超市有：红旗商厦、吉美百货、爱特购物中心、天信电子城、海洋电子城等，经营业态涵盖小商品、服装、鞋帽、箱包、副食调料、五金机电、电脑耗材等，商场更是涵盖超市、珠宝、日化用品、服装、家纺、休闲鞋、大型电器等众多丰富的品类，辐射整个衡水市区及下属县、市
31、、区。商业较为零星分散，就衡水 1996 未建市之前就已存在，红旗商厦当时是整个衡水地区最早中高档商场，邻近城市主干道红旗大街，火车站也并存于红旗大街北侧。后因城市改造，将火车站搬迁至中心大街北侧，由于此区域商业环境较差，商业分布零散，未形成一个成熟的火车站商圈。至今导致商圈整体商业档次较为落后，市场配套欠缺，条件脏乱差，市场管理差，业态配比及组合凌乱无序。地处火车站车西侧的爱特购物中心，为典型的现代商场式经营模式，主营业态：超市、珠宝、服装、床上用品、鞋、电器等。交通便利，因此整体功能凸显。同时除和平路西侧爱特购物中心外，还有榕花大街的吉美百货、鑫源购物中心（家电为主）也相继崛起。逐渐形成以商场、百货为主
