1、 建筑方案设计阶段的造价控制分析 简介： 一个优秀的建筑设计方案，之所以能在众多方案中脱颖而出，应该集中了众家之长，不仅在设计中有独特的构思，而且在经济分析上也占有优势。然而在目前的方案设计过程中更多的是考虑了建筑的新颖，外形的美观，功能的完善等等，而对于经济分析这一块即便有所考虑，也是花费的功夫甚少。设计阶段的造价控制一环套一环，始终围绕着方案设计进行。初步设计概算不能超过方案设计阶段的投资估算，施工图预算不能超过初步设计概算。所以，方案设计阶段的投资估算是重中之重，方案设计阶段的经济分析显得尤为重要。关键字：建筑方案 设计 阶段 造价 控制 分析目前在方案设计阶段对建筑经济分析缺乏重视的原
2、因主要有以下几个方面：建筑设计工作的特点造成的影响。建筑方案设计是一个创造性的过程，集工程性、艺术性和经济性于一体，只有技术上先进可靠，经济上合理可行的建筑产品才能被社会所接受。但由于建筑设计工作的特点，更多的设计者主要从事的是建筑设计工作中创造性劳动部分，同时受计划经济时代的影响，经济意识薄弱，缺乏将经济意识贯穿于设计过程中。缺乏全过程造价管理的思想。有关项目全过程造价管理的思想是由我国造价管理界人士于世纪年代提出的，但到现在为止，该思想还只是一种工程项目造价管理所追求的境界，一种管理方针和指导思想，缺乏真正的全过程造价管理的技术方法。因此项目管理各部门偏重于施工阶段的造价管理，缺乏对设计阶
3、段造价管理的理念，对方案阶段造价管理更是缺乏足够的认识。缺乏方案阶段经济性分析的依据。传统的设计阶段分析以定额为依据，根据概算定额、概算指标确定概算造价，或根据综合预算定额确定预算造价。随着市场经济的进一步发展，随着我国造价管理改革的深入，定额的属性将转变。建设部已于年上半年推出建筑工程量清单计价规范示范文本，这一方法将在全国逐步推广执行。所有这些都是工程项目造价管理的方法。设计方案阶段尚缺乏经济分析的依据。 设计过程与施工过程脱节。目前我国设计单位的设计人员大多是专职从事设计工作，较少具备施工方面的经验和知识，对新技术、新工艺、新材料还了解的不够，造成设计和施工脱节，施工过程中修改设计、变更
4、的情况时有发生。在目前的情况下，为了真正发挥经济工作的作用，从根本上达到节省投资的目的，应该采取以下一些措施：概算人员要加强理论学习，提高自身素质。加入以后，全球市场一体化，国内市场面临“接轨” 的选择，专业注册师制度正在逐步完善。要求造价管理人员不仅要有丰富的工作经验，还要有扎实的理论基础。如果整天埋头于具体的工作，不及时掌握来自国内外市场的信息，就很难把工作做好，就不能对未来的市场发展走势作出正确的判断。方案阶段的造价控制，不仅是造价管理人员要提高自身素质，设计人员也要提高自身素质。除了钻研专业技术知识外，还要掌握一定的技术经济知识，并把经济意识贯穿于整个设计过程中，这样才会使方案设计阶段
5、的造价控制做得更好。概算部门要就被动为主动，当好设计人员的参谋。以往的概（预）算工作沿循着多年来设计单位的工作模式，即初步设计完成后，交给概算人员，概算人员再根据图纸编制概算，方案设计阶段几乎不涉足，全凭设计人员对市场的了解以及经验进行方案经济分析，这很容易造成方案阶段的投资估算忽高忽低，没有对工程造价作出恰当的控制，也给后来的初步设计概算带来了编制上的难度，设计概算突破投资估算的情况时有发生。所以在方案设计阶段，概算人员应主动参与到设计工作中，给设计人员提供多种设计方案的造价指标，如各种不同基础的造价指数，以及不同的装饰材料对造价的影响指数，让设计人员做到胸中有数，以达到设计方案最优化。设计
6、单位应建立各种建筑类型的造价数据库。近几年建筑市场的发展，给各大设计院带来了无限的商机，产值一年高于一年，各种类型的建筑层出不穷，繁荣了建筑市场，也给城市增添了一道道亮丽的景色。然而由于各种原因，设计单位的经济工作并没有跟上飞速发展的市场，没有合上建筑设计的节拍。为了完善设计方案以达到从源头上控制工程造价，本人认为有实力的设计院应该建立一套完整的各种建筑类型的造价数据库，包括收集外部资料和整理已有的资料，不仅方便了设计人员查询、选择，而且也规范了建筑设计市场，真正使造价控制工作落到实处。方案设计阶段的经济分析做得好，才能真正从源头上控制工程造价，对设计人员和造价管理人员都应该重视起来，使工程造
7、价控制真正落到实处。【摘要】：本论文研究的是房地产营销中的卖点设计。住宅卖点是构成产品差异化的因素，它代表了产品的竞争力，是为提高产品竞争力创造说法：既包括产品本身的说法，也涉及产品之外的说法。卖点设计是通过对销售时机、楼盘区位、配套设施、消费对象、建筑设计、材料储备、物业管理及邻近楼盘情况等全方位的分析调查，制定与此相适应的营销策略以指导实践和取得竞争优势。卖点设计的最终目的是把房屋这一商品推销给消费者。房屋的卖点越多，意味着住宅产品越成熟，市场越规范。本文从卖点中选择了十四个类型进行详细说明。它们分别是户型、环境景观、区位价值、住宅性能、住宅智能化、绿色住宅、康居住宅、知情权、产品质量和服务、情感、文化、价格、创意促销及成本与管理。楼盘的价值体现于每个细节当中，我们要从中发现最有打动力的一个。最后，本文介绍了作者为金东世纪城所作的卖点设计。关键词：房地产营销； 卖点设计；市场调研下载全文：(FAN)
