1、2016 年新疆房地产估价师制度与政策：房地产中介服务行业管理概述模拟试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为 946 元/m2、860 元/m2、800 元/m2，建筑容积率分别为 5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择_。A甲土地B乙土地C丙土地D甲、乙、丙三宗土地任选其一 2、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得_的同意。
2、A原土地出让方B市、县人民政府城市规划行政主管部门C市、县人民政府房地产管理部门D原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门3、拍卖行应在拍卖日的前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。A：半个月至一个月B：一个月至三个月C：一个月至六个月D：三个月至六个月E：执行层的组织协调 4、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的影响因素是。A：城市或区域产业结构与布局B：人口数量与结构C：土地资源状况D：建筑技术进步E：借款合同5、拆除公益事业房屋，通常采用评估。A：市场法B：路线价法C：假设开发法D：成本法E：房地产估价机构必须加盖公章 6、某建筑安装工程
3、中，建筑安装发包与承包价按综合单价法计价，直接费为800 万元，间接费为 160 万元，利润率为 5%，该建筑安装工程利润应为_万元。A36B48C64D82 7、某墙身详图中所标明的尺寸为 660，表明其所对应的实际尺寸是_。A660mmB1320mmC5500mmD13200mm 8、某房地产开发公司征用 X 省 Y 市 Z 县基本农田以外的耕地 360 亩开发建设一综合小区。(2002 年试题)开发公司征用该片土地应报审批。A：Z 县人民政府B：Y 市人民政府C：X 省人民政府D：国务院E：房地产估价机构必须加盖公章 9、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是 【2005 年考题】A
4、：某标准厂房B：某酒厂厂房C：某待出让土地D：某写字楼E：工业用地的监测点评估价格 10、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是。A：确定建设施工的各种图纸准备就绪B：完成全体工作人员的筛选工作C：获取土地使用权D：明确各工作人员及施工阶段应发放的工资E：借款合同11、下列关于房地产投资信托基金(REITs) 特征的表述中，不正确的是 _。A由专业投资管理者负责经营管理B收入现金流的主要部分分配给了股东C分为权益型和抵押型两种形式D投资流动性好 12、土地使用权出让合同规定的期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前_申请续
5、期。A二年B一年C六个月D三个月 13、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是(2007 年试题)A：设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地进行管理物业B：知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长C：百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分D：营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高E：借款合同14、已知临街矩形地块甲的总价为 36 万元，临街宽度为 20 英尺，临街深度为75 英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为 30 英尺，临街深度为 125 英尺。运用四三二一法则，地块乙的
6、总地价为（）万元。A65.4B81.8C87.2D109.0 15、某一交易实例房地产的使用面积为 3 000 平方英尺，成交总价为 0 万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为 7%)，首付 35 万美元，半年后付 35 万美元，一年后付 30 万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换 7.7 元人民币，建筑面积与使用面积的关系为 1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为 _元人民币/ 。(1 平方英尺 =0.0929 )A17484B19020C19754D20539 16、当居民收入的增加是_的收入增加时，对居住房地产的需求
7、会增加的最多。A低收入者B中等收入者C高收入者D可支配收入 17、已知某收益性房地产的收益期限为 50 年，报酬率为 8的价格为 4000 元若该房地产的收益期限为 40 年，报酬率为 6%，则其价格最接近于 【2006 年考题】A：3816 元B：3899 元C：4087 元D：4920 元E：工业用地的监测点评估价格 18、下列关于保险分类的叙述有误的一项是_。A以保险基金来源的不同划分，可分为商业保险、社会保险与政策保险B以被保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为财产保险与人寿保险C以保险的实施形式划分，可将保险分为自愿保险与强制保险D以保险人承保危险的数量为标准，可将保险分为单一危
8、险保险与综合危险保险 19、某宗房地产的收益期限为 40 年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来 4 年的净收益分别为 25 万元、26 万元、24 万元、25 万元，报酬率为 10。该宗房地产的收益价格为万元。A：22276B：244 67C：268 67D：29833E：工业用地的监测点评估价格 20、关于房地产估价误差的说法，错误的是。A：判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B：估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准C：所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值D：估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围E
9、：工业用地的监测点评估价格 21、A 房地产开发公司在 B 市城市规划区內建设一住宅小区，该项目工程合同价为 1000 万元建筑工期为 25 个月。A 房地产开发公司申请领取施工许可证时，应当提交建设资金已经落实的词明文件，其到位资金原则上不少于万元。A：100B：300C：500D：800E：执行层的组织协调 22、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有_。A保值性B增值性C异质性D弱流动性23、下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（） 。A变现风险B时间风险C或然损失风险D通货膨胀风险 24、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为 75%
10、和 80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的_风险。A市场B财务C政策D经营25、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的要选择。A：最佳规模B：最佳档次C：最佳用途D：最佳利用E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括。A：物业服务成本B：法定税费C：物业服务企业的利润D：物业服务企业的酬金E：物业服务支出 2、在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列_调查。A消费者类别
11、B消费者社会阶层分布C消费者购买能力D消费者购买习惯3、申请房屋登记时，由当事人单方申请的情形有。A：合法建造房屋取得房屋所有权B：权利人放弃房屋所有权C：继承取得房屋所有权D：产权交换取得房屋所有权E：依据人民法院生效法律文书取得房屋所有权 4、根据转让的对象房地产转让可分为。A：有偿B：无偿C：地面上有建筑物的转让D：地面上无建筑物的转让E：出让方式取得的土地使用权转让5、下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（） 。A基础租金是租户能接受的最低租金B基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平C写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金D写字楼内某一具体出租单元的租金水平依
12、其在整栋建筑物内的位置有一定差辟 6、土地储备贷款的风险因素有。A：土地储备中心自有运作资金严重不足B：房地产市场状况变化的不确定C：开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致的项目未按期完工和超支D：土地出让计划不明确E：土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风险 7、下列属于时期指标特点的有。A：各时期指标值可以直接累加B：各时点指标值不可以直接累加C：通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成正比D：通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成反比E：每个时点指标值的大小不是随时间的推移而逐渐增大的 8、若标准宗地的临街深度为 10m，按照四三
13、二一法则计算临街深度为 15m 的宗地价格，其平均深度价格修正率为_。A78%B85%C117%D150% 9、下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有。A：对房地产本身进行投资改良B：需求增加导致稀缺性增加C：通货膨胀D：外部经济E：提高建造成本 10、某地区某类房地产 19982004 年价格见下表。 某类房地产 19982004 年价格 (单位：元/m2)A年份B1998C1999D2000E2001F2002G2003H2004I2005J房地产价格K1800L2000M2100N2300O2500P2800Q3000R11、下列哪种房地产最适用成本法估价_。A学校B
14、公园C商场D普通商品住宅E油田 12、下列关于保险的概念，表述不正确的包括。A：保险是一种通过聚资建立基金的机制B：保险是一种财产转移的机制C：保险作为一种经济补偿制度D：保险体现一定的法律关系E：执行层的组织协调 13、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于_。A物业的易接近性B物业的临街状况C物业的周围环境D物业所处区域的繁华程度14、城市房屋拆迁的裁决应当由_做出。A仲裁机构B人民法院C公安机关D房屋拆迁管理部门 15、下列关于间接融资的局限性，表述正确的是。A：由于资金供给者与需求者之间加入了金融中介机构，隔断了资金供求双方的直接联系B：在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注
15、C：在一定程度上增强了投资者对企业生产的关注D：减少了对筹资者使用资金的压力和约束E：增加了对筹资者使用资金的压力和约束 16、征收集体土地应遵守的原则包括。A：珍惜耕地，合理利用土地的原则B：保证国家建设用地的原则C：妥善安置被征地单位和农民的原则D：无偿使用土地的原则E：依法征地的原则 17、某房地产估价机构投保的险种有：火灾保险，社会养老保险，预防公害保险，失业保险，人身伤害保险，运输工具保险，劳动工伤保险，统筹医疗保险。其中属于社会保险的险种有种。A：3B：4C：5D：6E：执行层的组织协调 18、耕地占用税减税范围中，可以按规定税额减半征收的包括。A：农村居民占用耕地新建住宅B：对民
16、政部门所办福利工厂，确属安置残疾人就业的C：国家在 “老、少、边、穷”地区采取以工代赈办法修筑的公路，缴税确实困难的，由省、自治区财政厅(局)审查核定，提出具体意见报财政部批准后D：不属于直接为农业生产服务的农田水利设施，但确属综合性枢纽工程的E：对定居台胞新建住宅占用耕地，如确属于农业户口的 19、报酬资本化公式的假设前提不包括（） 。A净收益 A 每年不变B收益年限 n 为有限年C报酬率 Y 不等于零D价格 V 符合评估时点市场情况 20、下列关于房地产抵押权的实现中，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，说法正确的是。A：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺
17、序相同的，按照债权比例清偿B：抵押权已登记的先于未登记的受偿C：抵押权已登记的后于未登记的受偿D：抵押权未登记的，按照债权比例清偿E：抵押权为价值权，也是实体权 21、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于万元。A：30B：50C：100D：150E：执行层的组织协调 22、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是_。A最高最佳使用原则B合法原则C替代原则D谨慎原则23、下列关于房地产测绘，表述正确的是。A：房地产测量工作应包括“测绘”和“测设”B：房地产测量是指房产测量和地籍测量C：房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构
18、筑物已有点位，获得反映历史的研究成果D：房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定E：房地产测设是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映现状的图或图形信息 24、工程造价控制的主要方法有。(2008 年试题)A：价值工程B：协议发包C：合同管理D：非限额设计E：可行性研究25、某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来 3 年连续获得总额 1.2 亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有_。A该抵押属一般房地产抵押B该抵押是最高额抵押C若银行实际发放了 1.5 亿元贷款，其优先受偿价款为 1.5 亿元D若银行实际发放了 1.5 亿元贷款，其优先受偿价款为 1.2 亿元E该抵押可以不经登记即产生合同效力
