1、2015 年下半年辽宁省房地产估价师制度与政策：房地产估价机构分支机构监管考试试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的（） 。A一级市场B二级市场C三级市场D存量市场 2、业主选聘和解聘物业服务企业，需要经同意。A：业主委员会B：专有部分占建筑物总面积过半数的业主C：占总人数过半数的业主D：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主E：执行层的组织协调3、某物业当前的市场售价为 5 000 元，
2、其业主拟采用租金按年 5等比递增方式出租，并希望在 20 年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为 12，则第一年的租金应该确定为元。A：48279B：448 24C：467 25D：49853E：借款合同 4、某房地产开发公司 2010 年 6 月，拟开发高档住宅项目，预计总投资为 5000万元。按照最新政策，该项目资本金应当不低于万元。A：1500B：2500C：3000D：3500E：房地产估价机构必须加盖公章5、下列关于地租的表述中，错误的是。A：农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积B：土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息C：生产
3、成本是以社会平均水平或一般水平计算的D：经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的E：工业用地的监测点评估价格 6、城市用地共分为_大类。A8B10C16D46 7、某建筑物实际经过年数为 10 年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为 18 年，剩余经济寿命为 22 年，残值率为 4，用直线法计算该建筑物的成新率为。A：438B：50 C：56 8D：70E：工业用地的监测点评估价格 8、某住房置业担保公司实有资本 5 亿元，其担保的贷款余额不得超过亿元。(2009 年试题)A：50B：100C：150D：20
4、0E：执行层的组织协调 9、保险活动所特有的内在功能是_。A组织经济补偿B分散风险C融通资金D防灾防损 10、供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平，这是房地产市场的自然周期的。A：第一阶段B：第二阶段C：第三阶段D：第四阶段E：借款合同11、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在_以上。A3 倍B4 倍C5 倍D6 倍 12、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有_。A保值性B增值性C异质性D弱流动性 13、以下不属于现代房地产周期研究结论的是_。A经济扩张与创造就业不再是线性关系B经济复苏不会立
5、即导致新建筑的产生C房地产市场呈现自我修正的周期性D就业机会增加与空间需求不再同比增长14、拆除公益事业房屋，通常采用评估。A：市场法B：路线价法C：假设开发法D：成本法E：房地产估价机构必须加盖公章 15、下列有关金融工具的表述中，错误的是。A：一般而言，金融工具的流动性与收益性呈负相关B：本票是由出票人签发，委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据C：与银行本票相比，支票不由银行签发，而是由存款人签发D：中国人民银行发行的人民币，实质上就是一种银行券，它表明中国人民银行对持有人的一种负债E：执行层的组织协调 16、建造普通标准住宅，其土地增值额未超过扣除项
6、目金额之和_的，免征土地增值税。A5%B10%C15%D20% 17、现在条件已成为国际公认的标准合同范本，在国际上被广泛采用。A：根据法律要求制订，由适宜的管理机构签订并执行的正式合同B：委托通知单C：信件式合同D：FIDIC 合同E：房地产估价机构必须加盖公章 18、某仓库房地产，建筑面积为 800 ，容积率为 08，对应的土地单价为850 元，现 拟变更为商业用地，容积率为 20，并已取得规划、国土等管理部门的许可假定改为商业用地后楼面地价为 2 000 元，则理论上应补地价的数额为 【2006 年考题】A：9375 万元B：115 万元C：293 75 万元D：315 万元E：工业用地
7、的监测点评估价格 19、城市分区规划由_审批。A市规划行政主管部门B市人民政府C市人大常委会D省人大常委会 20、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到_的极限值。A利润为零B最高运营费用比率C最大费用D允许的最低经济效益指标 21、我国个人住房抵押贷款的风险最终主要转移在身上。A：开发商B：银行C：购房者D：都是E：借款合同 22、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的_。A60%B70%C80%D90%23、某写字楼的建筑面积为 4000m2，剩余经济寿命为 32 年，由于没有电梯，出租率仅为 80%，月租金为 30 元/m2。
8、当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为 90%，月租金为 40 元/m2，报酬率为 6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。A67.60B811.24C1622.48D2433.72 24、以下关于房地产面积测算方法的说法中，错误的是。A：房地产面积测算的方法很多，按测算的形式可以分为解析法和图解法两大类B：进行房地产面积测算，主要采用解析法C：房屋用地面积大多采用界址点坐标法测算D：房屋的面积一般用几何图形法量算E：执行层的组织协调25、判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地_部门出具证明。A城市房地产行政主管部门B城市房屋拆迁管理部门C城市规划行政主管部门D城
9、市建设行政主管部门二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列属于不明产权的房屋是。A：无权属证明的B：产权人下落不明的C：暂时无法确定产权所有人的D：产权关系正在诉讼的E：有两个产权人的 2、房地产行政法规包括等。A：物业管理条例B： 商品房销售管理办法C： 城市私有房屋管理暂行条例D：外商投资开发经营成片土地暂行管理办法E：已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法 3、2007 年 1 月 21 日，B 房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅建设用地使
10、用权，并交纳土地使用权出让金 1000 万元，该建设用地使用权出让合同规定此项目于 2007 年 3 月 1 日动工开发。后因建设资金未到位，直到 2008 年 10月 20 日仍未进行。这时土地出让者。A：可以无偿收回建设用地使用权B：可以征收 200 万元以下的土地闲置费C：可以对开发公司处以相当于地使用权出让金 20的罚款D：既不能收回建设用地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款E：执行层的组织协调 4、在完全竞争市场上，劳动的共同决定完全竞争市场上的工资水平。A：供给B：供给弹性C：需求D：需求弹性E：需求规律5、保险合同的关系人有（） 。A保险人B投保人C被保险人D受益人E保险代
11、理人 6、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是_。A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 7、房地产业。A：是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业B：包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动C：在国民经济产业分类中属于第三产业，是为生产和生活服务的部门D：关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业E：是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋
12、建设的生产任务 8、下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有。A：国家机关用地B：商品住宅用地C：学校用地D：高速公路用地E：国家重点扶持的能源项目用地 9、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有(2005 年试题)A：单元估算法B：概预算定额法C：工程量近似匡算法D：蒙特卡洛模拟法E：单位指标估算法 10、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有_。A发行企业债券B向银行借入信用贷款C房地产开发贷款D在公开市场上发行股票E土地储备贷款11、是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。A：市场定位B：市场调查C：市场细分D：市场选择E：借款合同
13、12、估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有。A：地役权设立的情况B：土地使用期限C：基础设施完备程度D：容积率E：临街状况 13、下列关于拍卖行为的表述中，错误的是_。A拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物B除法律、法规另有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请C委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的D委托人与拍卖人是平等的民事主体14、下列划拨建设用地使用权应采取土地出让或出租方式处置的包括。A：继续作为城市基础设施用地的B：国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的C：国有企业改组为股份合作制的D：国有企业租赁经营的E
14、：非国有企业兼并国有企业的 15、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为_。A有效经过年数等于实际经过年数B有效经过年数短于实际经过年数C有效经过年数长于实际经过年数D有效经过年数可能短于或长于实际经过年数 16、下列关于拍卖特征，说法错误的是。A：在定向拍卖的情况下，还会对竞买人的身份或资格作出相应限制性规定B：境内的拍卖活动必须由依法设立的拍卖机构来举行C：拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业D：拍卖的目的是把拍卖标的转让给最低出价者，拍卖成交后所体现的是拍卖人向买受人转让财产或财产权利的关系E：执行层的组织协调 17、长期资金市场的功能主要是引导长期储蓄转化为
15、长期投资，其特点不包括_。A融资期限长B流动性差C资金交易量大D融资的目的主要为了解决长期投资性资金的需要 18、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竟买价进行评估，所得出的评估价值是（） 。A交换价值B公开市场价值C投资价值D理论价格E标定地价 19、投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指。A：房地产管理投资B：房地产置业投资C：房地产开发投资D：房地产经营投资E：借款合同 20、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A利润为零时B利润最大时C允许的最低
16、经济效益指标D允许的最高经济效益指标 21、某类房地产 2005 年2009 年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产 2010 年的价格为（）元。A8460B8500C8790D8838 22、挑廊_计算建筑面积。A按其围护结构外围水平投影面积的一半B按其外围水平投影面积C一般不D按净面积23、某类商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率，据此可以判断为该类商品住宅的需求。A：完全无弹性B：为单一弹性C：富有弹性D：缺乏弹性E：执行层的组织协调 24、房地产权属档案应当以_为单元建档。A街道B房号C幢D丘25、会计核算一般原则具体包括三个方面。A：衡量会计信息质量的一般原则B：确认和计量的一般原则C：起修正作用的一般原则D：起规范作用的一般原则E：起修正作用的特殊原则
