1、1关于成都服务公寓现状及发展趋势的调查报告报告提纲：1、 概述1） 服务公寓的定义（品牌管理服务公寓、星级酒店服务公寓）2） 中国服务公寓发展现状概况（主要强调北京、上海、深圳的服务公寓）2、 成都服务公寓发展现状1） 服务公寓分布版图2） 运营管理方式3） 房屋设施配置标准（装修及设施等）4） 提供的服务流程及服务标准5） 入住人群分析6） 租赁现状调研（入住率、租金标准、服务费收取标准、租赁渠道）3、 服务公寓个案调研1） 香格里拉大酒店公寓2） 盛捷江畔服务公寓3） 丰德奥克伍德华庭4） 仁恒辉盛阁国际公寓4、 服务公寓投资价值分析1） 成都主要不动产投资分类2） 服务公寓投资价值分析5
2、、 成都服务公寓发展趋势研判1）成都市场空间很大（与北京、上海等发达地区相比，北京 CBD1200 套，成都一共才 800 多套，市场容量远远不足）2）成都城市发展进入全新的服务公寓时代，未来潜在供应巨大，租的会增加；出售的包括文华东方、来福士、万豪、银泰中心等3）成都棕榈泉是成都第一个，三重功能引导一次地产界“革命” 。6、 服务公寓对成都的意义：1）成都城市发展的一次里程碑，改善城市地位和对外引资环境；2）一次投资大餐；迄今为止成都市场上投资回报最高的物业3）成都地产界的一次划时代事件（继洋房、别墅、电梯豪宅之后的一个全新产品面市）21、 概述1） 服务公寓的界定服务公寓定义为统一经营，室
3、内精装修并拥有高档家具的高档公寓，由公寓管理者提供一系列酒店式服务，如清扫房间、前台值班、接待客人等服务，是高档公寓与星级酒店的结合体。具体特点如：【位置】主要位于城市 CBD 区域和外籍人士聚集区；【户型】主要提供 1-4 居室，面积在 40 平米以上；【居住时间】60%租期在 3 个月-1 年，30%租期在 1 年-3 年，10%租期小于 3 个月；【客户定位】70%外籍、外派高管为主，其余主要为高端旅游消费人群以及固定长租客；【设施】精致家具、室内游泳池、桑拿健身房、商务中心、地下停车场、阅览室等；【服务项目】提供类似酒店式服务项目，例如清扫房间、提供餐饮等；【管理者】主要由专业服务式公
4、寓管理集团、知名酒店管理集团或项目开发商进行管理。针对目前市场上的服务公寓，又划分为品牌管理服务公寓和星级酒店服务公寓两大类，两者从管理体制层面体现出根本区别：品牌管理服务公寓：由品牌服务公寓管理集团集中管理，如北京雅诗阁来福士服务公寓、北京辉盛阁国际公寓、苏州环球 188 辉盛阁酒店公寓等；星级酒店服务公寓：由高端星级酒店直属管理，为客户提供全套酒店服务，如北京四季世家、成都香格里拉服务公寓等。2） 中国服务公寓发展现状概况服务公寓属于酒店的衍生业态，目前在国外发达国家及地区如欧美国家、东南亚地区的日本、新加坡、韩国等地已经发展的较为成熟并创造了一些世界知名的品牌：如Ascott(雅诗阁)、
5、Fraser (辉盛阁)、Oakwood(奥克伍德 )等。酒店式服务公寓在 20 世纪90 年代初进入中国市场，酒店式服务公寓是在酒店不能够满足部分客户的长期居住需求的条件下依托酒店演变而来。除满足星级酒店所能够提供客户的最基本的商务旅行的要求之外,其最大的特点就在于为客户营造了家的感觉.具有更强的私密性及舒适性适合由于工作需要而必须长期居住的客户。 酒店式服务公寓的投资开发并不是单纯地只为客户提供一个良好的居住空间和高水准的酒店物业服务。由于其客户群体主要目的是希望方便其进行商务及商业活动.因此良好的3商务、商业环境、便利的交通条件成为进行酒店式服务公寓开发选址的必要条件。所以选择门户城市.
6、选择外事机构多、外籍人员数量大的城市区域,商务、商业、交通发达的街道来投资酒店式服务公寓,成为获取项目成功的关键之处。a) 北京服务公寓发展史北京服务公寓起步于 90 年代初，随着国贸商圈的形成，出现了以国贸公寓、京广中心、丽都公寓等具有代表性的项目。90 年代中期，北京外商直接投资（FDI）减缓，整个东南亚遭遇金融危机，使得主要客户群为外籍人员的服务公寓的发展处于停滞阶段。自 2000 年起，北京申奥成功，北京经济开始进入高速发展时期，FDI 增幅迅速，服务式公寓开始急剧增多。但随着 2002 年北京取消内、外销商品房之分，部分外国人转而选择价格较低、品质优良的内销房，加上 2003 年“非
7、典”疫情，服务式公寓商场行情低迷，租金与入住率持续下降。直至 2006 年后，受奥运经济的影响，服务式公寓的供应及市场行情转而向上，新的服务公寓陆续出现在新的商圈，例如：中关村、金融街等。目前包括万豪、喜达屋、四季集团、凯宾斯基、凯悦酒店集团、香格里格、雅诗阁、辉盛阁、奥克伍德在内的几乎所有的国际服务式公寓管理集团都落址北京。b) 上海服务公寓发展史上海服务公寓市场始于 1990 年代的虹桥经济开发区和南京西路区域，如龙柏公寓和上4海商城；随着外商投资不断增加，供求稳步增长。上海的服务式公寓多位于主要办公区域，如南京西路、徐家汇、陆家嘴、淮海中路以及虹桥。据不完全统计，目前上海的高端服务公寓项
8、目已过百家，单元约一万个；其中 78%位于浦西。c) 广州地区服务公寓广州服务公寓发展大致分为两个阶段，20 世纪 90 年代初期为广州服务公寓的起步阶段，陆续有多个纯服务公寓推出市场，集中地多数在旧交易会（流花路） 、环市路商圈及广州大桥两侧的领事馆区。到 20 世纪 90 年代末期金融风暴发展呈现饱和状态。第二阶段为2000 年后至今，是“商务+服务公寓”的发展阶段，集中地多数在天河北、珠江新城 CBD的中心区。随着本地经济的发展，市场对高级公寓需求不断增长，广州市场高端服务公寓长线供不应求局面。52、 成都服务公寓发展现状1） 服务公寓分布版图2） 运营管理方式 香格里拉大酒店公寓由五星
9、级酒店全程进行酒店服务管理，管理方式与其酒店套房相同，提供所有酒店套房可享受的服务细则（除房间清洁，公寓为 2-3天进行一次） 。 盛捷江畔服务公寓由全球最大的国际服务公寓业主和运营商雅诗阁集团管理。盛捷是专为顶级管理层与业内领袖而设的超凡尊贵服务公寓品牌，提供高效的商业支持服务，住客身处至尊豪华的环境中，得以放松和修整，时刻保持巅峰状态。 丰德奥克伍德华庭由专业的酒店服务公寓管理者奥克伍德集团管理运营，奥克伍德是享誉世界的豪华服务式公寓的引领者。无论是个人或群体，国内或国际客人，奥克伍德都以灵活，易用及个性化的产品来满足不同客人的需求。 仁恒辉盛阁国际公寓由新加坡辉盛国际与仁恒置地共同管理。
10、辉盛国际管理有限公司是目前东南亚地区酒店式公寓行业中的第二大品牌。辉盛阁主打华6贵舒适，适合寻求优质生活的商旅人士，针对每位客人的个性化服务和人性化的设备设施，符合宾客每一个生活的需要，是商务人士及其家人的理想之选。3） 房屋设施配置标准 香格里拉大酒店服务公寓公寓套数：26 套房屋装修标准：2500-3000 元/平米，客厅采用地毯，卧室采用实木地板，厨卫地面采用石材，墙面采用墙纸 盛捷江畔服务公寓公寓套数：200 套房屋装修标准：1500-1800 元/平米，客厅、卧室均为实木地板，厨卫地面采用石材，墙面采用墙纸。7 丰德奥克伍德华庭公寓套数：237 套房屋装修标准：1800-2100 元
11、/平米，客厅、卧室均为实木地板，厨卫地面采用石材，墙面采用墙纸。 仁恒辉盛阁国际公寓公寓套数：360 套8房屋装修标准：2000-2500 元/平米，客厅、卧室均为实木地板，厨卫地面采用石材，墙面采用墙纸。4） 提供的服务流程及服务配套a) 酒店服务公寓提供的服务内容及配套设施 提供服务：餐厅签单特权；24 小时房间服务；餐厅消费享受 8.5 折优惠；国际与国内直播电话享受成本价格优惠（仅限客房内使用） ；商务中心服务享受 8 折优惠；免费泊车服务；定期清扫服务；送餐服务；机票旅游预定服务及机场接送服务（收费） ；洗衣/干衣服务。 配套：免费使用健身中心设施（Spa、健康俱乐部按摩以及网球场除
12、外） ;网球场和按摩服务享受 9 折优惠 ;室内恒温游泳池吧b) 品牌管理服务公寓提供的服务内容及配套设施 提供服务：24 小时房间服务 ;速递服务;送餐服务;免费泊车服务 ;定期清扫服务; 洗衣/干衣服务；另仁恒辉盛阁提供的特色服务有每日免费享用 2-6 份自助早餐。 享受配套：室内恒温游泳池;餐厅和酒吧 ;会议室;c) 服务费收取标准除香格里拉大酒店公寓会额外收取每月租金的 15%作为服务费外，盛捷江畔服务公寓、丰德奥克伍德华庭、仁恒辉盛阁国际公寓均不收取额外服务费。5） 入住人群分析9对目前成都 4 个服务式公寓（含香格里拉酒店公寓）的入住人群分析如下：根据市调情况，此类酒店公寓的主要入
13、住人群为外企高管（占比 30%） ，其次为、合资企业高管、国际航空公司高管及外籍领事馆高官等客群，还有部分商务、旅游散客及成都本地长租客户。6） 租赁现状调研a) 入住率分析目前成都市场上的这些服务公寓整体出租效果良好，其中香格里拉大酒店公寓平均入住率为 80%，盛捷江畔服务公寓为 60%，丰德奥克伍德华庭公寓为 70%，仁恒辉盛阁国际公寓为 65%。b) 租金分析10从以上表格统计看出，目前成都市场上服务公寓的整体租金收益比较可观，其中以 80 多平米的一居室（或二居室）月租金为 15000-30000 元，130 平米的二居室（三居室）月租金为 22000-50000 元；其中盛捷服务公寓的整体租金水平相对较低，仁恒辉盛阁和香格里拉酒店公寓的租金水平比较高，辉盛阁 130 平米的三居室月租金可达 45000 元。c) 租赁渠道香格里拉酒店酒店公寓以自有的酒店客户资源和朋友介绍为主要租赁渠道，其他品牌管理服务公寓均由管理公司自有资源渠道，以及专业中介机构为其提供租赁服务。7） 品牌管理服务公寓与星级酒店服务公寓价值对比
