1、OpenMike 案例3重置成本法房屋建筑物评估案例 评估对象为 有限公司位于上海市 开发区 路 号工业用途建筑物 该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保 委托 评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估 评估基准日为2003年2月21日 该案例采用重置成本法价值进行评估 基本情况 一 估价对象概况此次委托评估的是位于上海市 开发区内的工业用房地产 1 估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的 沪房地 字 2002 第 号 房地产权证及估价师实地查勘 估价对象产权状况如下 权利人 有限公司坐落 路 号土地权属性质 国有出让土地用途 工业地号 略 土地使用期限 1996 04 05至2046
2、 04 04止土地总面积 29 032建筑面积 6 791房屋类型 工厂建筑结构 钢混未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象 目前处于正常使用状态 1 建安费测算 2 室外工程费每平方米取45元 3 增容及管理工程费每平方米取95元 4 专业费专业费包括前期规划 可行性研究 勘察 设计咨询等费用 根据上海市房地产估价师协会 上海市房地产估价所编印的 上海房地产估价 上海市社会科学院房地产研究中心 上海市房地产市场 中房上海房地产开发总公司研究所编印的 上海房地产市场报告 等统计资料获悉 目前上海市建设工程项目的专业费 一般为建安费的3 8 之间 考虑估价对象的具体特点 专业费取5 5 建设单位
3、管理费根据上海市房地产估价师协会 上海市房地产估价所编印的 上海房地产估价 上海市社会科学院房地产研究中心 上海市房地产市场 中房上海房地产开发总公司研究所编印的 上海房地产市场报告 等统计资料获悉 目前上海市建设工程项目的建设单位管理费为建安费的2 5 之间 考虑估价对象的具体特点 取建设单位管理费为3 6 贷款利息根据 建设工期定额 及估价对象建设特点 综合确定该项目建设期为半年 年贷款利息按中国人民银行公布的一年期货款利率5 31 利息 建安费 室外工程费 增容及管理工程费 专业费 建设单位管理费 工期 年 年贷款利息 1 27 利润根据目前上海市房地产市场一般状况 该类型房地产开发平均
4、利润率在10 15 之间 本估价项目利润率取10 利润 建安费 室外工程费 增容及管理工程费 专业费 建设单位管理费 利润率8 营业税及附加上海市营业税及附加为5 5775 营业税及附加 建安费 室外工程费 增容及管理工程费 专业费 建设单位管理费 利息 利润 5 5775 9 建筑物重置价值建筑物重置价值 建安费 室外工程费 增容及管理工程费 专业费 管理费 利息 利润 营业税及附加10 建筑物价格根据建筑物的用途和实际维护状况 以及建筑物不同的竣工年月 确定综合成新率时 以观察法为主 并考虑建筑物功能性 实体性和经济性损耗进行综合修正 运用如下公式确定估价值 建筑物价值 建筑物重置价值 综
5、合成新率 详细计算如下 利息 建安费 室外工程费 增容及管理工程费 专业费 建设单位管理费 工期 年 年贷款利息 1 2 评估对象1 2 3的利息 850 45 95 850 5 850 3 0 5 5 31 1 2 1058 0 5 5 31 1 2 14 04 元 评估对象4 8的利息 800 45 95 800 5 800 3 0 5 5 31 1 2 1004 0 5 5 31 1 2 13 33 元 评估对象5的利息 1400 45 95 1400 5 1400 3 0 5 5 31 1 2 1652 0 5 5 31 1 2 21 93 元 评估对象6的利息 940 45 95 9
6、40 5 940 3 0 5 5 31 1 2 1155 5 0 5 5 31 1 2 15 34 元 评估对象7的利息 1700 45 95 1700 5 1700 3 0 5 5 31 1 2 1976 0 5 5 31 1 2 26 23 元 利润 建安费 室外工程费 增容及管理工程费 专业费 建设单位管理费 利润率 评估对象1 2 3的利润 1058 10 105 8 元 评估对象4 8的利润 1004 10 100 4 元 评估对象5的利润 1652 10 165 2 元 评估对象6的利润 1155 2 10 115 52 元 评估对象7的利润 1976 10 197 6 元 营业税
7、及附加 建安费 室外工程费 增容及管理工程费 专业费 建设单位管理费 利息 利润 5 5775 评估对象1 2 3的营业税及附加 1058 14 04 105 8 5 5775 65 69 元 评估对象4 8的营业税及附加 1004 13 33 100 4 5 5775 62 34 元 评估对象5的营业税及附加 1652 21 93 165 2 5 5775 102 58 元 评估对象6的营业税及附加 1155 2 15 34 115 52 5 5775 71 73 元 评估对象7的营业税及附加 1976 26 23 197 6 5 5775 122 7 元 建筑物重置价值 建安费 室外工程费
8、 增容及管理工程费 专业费 管理费 利息 利润 营业税及附加 评估对象1 2 3的建筑物重置价值 1058 14 04 105 8 65 69 1243 53 元 评估对象4 8的建筑物重置价值 1004 13 33 100 4 62 34 1180 07 元 评估对象5的建筑物重置价值 1652 21 93 165 2 102 58 1941 71 元 评估对象6的建筑物重置价值 1155 2 15 34 115 52 71 73 1357 79 元 评估对象7的建筑物重置价值 1976 26 23 197 6 122 7 2322 53 元 综合成新率的确定 经济使用年限50年 已使用年限
9、9年 尚可使用年限41年 成新率 尚可使用年限 经济使用年限 100 41 50 100 82 评估单价 建筑物重置价值 综合成新率 评估对象1 2 3的评估单价 1243 53 82 1019 69 元 评估对象4 8的评估单价 1180 07 82 967 66 元 评估对象5的评估单价 1941 71 82 1592 2 元 评估对象6的评估单价 1357 79 82 1113 39 元 评估对象7的评估单价 2322 53 82 1904 47 元 建筑物价值 评估单价 建筑面积 评估对象1的建筑物价值 1019 69 321 327320 49 元 评估对象2的建筑物价值 1019 69 458 467018 02 元 评估对象3的建筑物价值 1019 69 81 82594 89 元 评估对象4的建筑物价值 967 66 50 48383 元 评估对象5的建筑物价值 1592 2 4045 6440449 元 评估对象6的建筑物价值 1113 39 804 895165 56 元 评估对象7的建筑物价值 1904 47 982 1870189 54 元 评估对象8的建筑物价值 967 66 50 48383 元 所以 建筑物价值合计 10179503 5元 取整为10179504元
