1、房地产市场的基本知识1 .地产：是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物，附着物。2 .房地产市场：是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开 发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成的。以上三个级别的市场称为房地产市 场。一级市场：即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。二级市场：即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。三级市场：即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以 房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。3 .单从房产性质来
2、区分房地产可分为以下几大类：A、商品房 B、非商品房 C、集资房 D、福利房 E、私房4 .从房地产用途来区分可以分为以下几点：写字楼：1、标准写字楼2、商住写字楼住 宅：1、高层住宅（小高层）2、多层住宅商铺：1、临街地铺2、裙楼商铺5 .房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权具体 内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权 利。6 . 土地类型：土地按其性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地，公共设施用地及自由集资，微利房地产。7 .三通一平：是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。8 .七通一平：是指上、下水通、排污通、
3、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整；9 . 土地使用权年限：是指政府以拍卖，招标，协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者（深圳市土地使用权年限以最新的通告为准），土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者 可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无 偿收回。10 . 土地使用费：土地使用者因使用土地按国家规定每年支付给政府的费用，按现时的收费是居住用地2元/M2占地/年（由用地单位支付，个人尚未收取）。11 .规划局：代表国家对城市的规划设计进行引导和监控。12 .国土局：代表国家行使土地所有者的职权。13 .房管局
4、：对房地产市场，房地产行业管理的一个政府部门。14 .公证处：是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。15 .房管局产权登记处：办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。16 .商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、 抵押、赠与、交换的房地产。17 .福利商品房：是指政府按住房制度改革方案免除房地产地价、按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职I，带有福利性质的房屋。18 .微利商品房：与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利,这类房屋市政府主管单位筹资建设，可来
5、解决企业职工住宅困难房，价格由政府确 定实行优惠价格政策。19 .私房：私人通过合法途径在取得的宅基地上兴建的房产。20 .自建房（集资房）：是指各单位自筹划资金或合资兴建的房屋，产权属投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定已补交地价的除外）。房地产证：是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权属的法律凭证。21 .商品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。22 .外销许可证：凡对境外预售的房屋者要办理此证才可销售。23 .房地产买卖合同：是由房管局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房
6、销售都须签订此合同，目前，内销的房地产合同亦需做公证，外销的房地产合同必须做公证。24 .银行按揭：是指购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。业主先付 一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿付银行的及利息，这种方式称为银行按揭。25 .房地产公证：公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承为的合法性 作法律公证。26 .楼花抵押登记：是指已办银行按揭的楼花送到房管局产权登记科办理抵押登记手续，抵押人将贷款及利息偿还清后，须将已办抵押登记手续的房地产注销抵押。27 .房地产转让：房地产转让，是指拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法
7、人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。28 .银行本票：是付款人将款项交存银行，由银行签发给他，凭此可理转账结算 或支取现金的票据，有效期为一个月。（同城算）29 .银行汇票：银行汇票是汇款人将款项交存当地银行，由银行签给汇款人持往 异地办理转账结算或支取现金的票据，有效期为一个月。（异地结算）30 .银行支票：是银行的存款人签发给收款人办理转账或委托开户银行将款项支 付给收款人的票据，有效期为10天。（同城结算）31 .预售楼花：将未建好的楼房提前出售，称为楼花。32 .样板房：是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房子。33 .示范单位：与样板
8、房的装修有区别，目的是为提供给客户装修参考。34 .地价：土地使用出让的价格，包括土地使用出让金，市政配套设施和土地开 发费。35 .建设用地面积：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。36 .建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。37 .建筑物基底面积：指建筑物接触地面的H然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。38 .使用面积：使用面积包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用 的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、 地下室、附层（夹层）、2.2米以上的阁楼等面积，如墙体属两户共有（即共堵）， 其所属面积由两户平均分摊。39
9、 .公用建筑面积：建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。40 .公共面积公共面积指建筑物主体内，户型以外使用的面积，包括层高超过2. 2米的设备层 或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有 柱雨蓬、突出层面的围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，公共面积其产权 应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门统一管 理。41 .公共面积分摊每户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算：（1）有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；（2）如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：每户应分摊
10、的公共面积;应分摊公共面积X每户使用面积/各户使用面积之和42 .使用率：房屋使用面积（含墙体）与建筑面积之比。43 .容积率：计容积率总建筑面积与地块面积之比。44 .建筑覆盖率（建筑密度、建筑系数）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与 建设用地面积的比率（%）o45 .绿地率：建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）o绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。46 .绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的 比率（%）o47 .住宅：供家庭居住使用的建筑物。住宅应按套型设计，每套必须是独门独户，并应 设有卧室、起居室、厨房、卫生间及贮藏空
11、间等。48 .公寓：供短期居住而带有小型厨房、厕所的建筑物。公寓具有以下规定:（1）公寓在城市规划中一般不考虑配置中、小学校等配套设施;（2）根据人口构成的特点而设置的周转房应按公寓的要求设置；（3）根据公寓的使用要求，每套公寓的建设面积一般在下列范围内：多层45平方米，中高层50平方米，高层55平方米；（4）公寓应充分考虑社会化服务的要求。所谓酒店式公寓即按酒店模式管理的 公寓。49 .夹层：在一个楼层内，局部增设的楼层。50 .裙房：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米。51 .标准层：指建筑物内主要使用功能平面布置相同的各楼层。52 .设备层：指专用于布置机电设备等的楼层。53
12、.结构转换层：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部 采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。54 .建筑高度：指口建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。55 .坡屋顶建筑高度：坡层顶建筑物当屋面坡度超过四十五度（含四十五度）时，建筑 高度自基地室外地坪至坡屋顶的二分之一为止；当小于四十五度时，建筑高度自基 地室外地坪至坡屋顶最高处。56 .建筑物内各层的层数排列（1）室内设计标高为正负零的楼层，按排列称为一层（建筑设计文件中应按楼层顺 序标注建筑层数，不得将一层标注为首层或底层），第一层楼板以上称为二层， 按此规则类推至建筑的
13、最高层数。层高不大于2. 2米时不计层数。（2）室内设计标高正负零下面的一层，按排列称为地下一层，地下一层楼板以下称为地下二层，按此规划类推建筑物地下室最低层数。57.电梯电梯数量、容量和速度表 标准建筑类别数量（台）额定容量P （人）速度V(m/s )经济级常用级舒适级豪华级住宅80-100 户/台60-80户/台40-60 户/台40户/台8、 10、 151-2.558.智能化住宅在现代化的城乡住宅小区内综合采用目前国际上最先进的4C技术（即计算机、门 动控制、通讯与网络和智慧卡），建立一个由小区综合信息服务和物业管理中心、通信 接入网和家庭智能化系统组成“三位一体”的小区服务与管理集成系统Intelligent Home Service/Manaugement System。智能小区的智能化最终端体现在小区内独立家庭 运用多元信息技术（IT）,并达到监控与信息交互的程度（或能力）。由此，我们不难理 解，智能化小区主要有三个组成部分，即提供多元信息服务和公共物业管理的中心，提 供多元信息传输的网络（小区接入网），以及提供家庭安全、自动化和通讯的智能化系 统。通过该系统，不仅极大的提高了小区居民的生活质量，还进一步加强了小区规范化 的物业管理。
