1、、青岛市别墅发展历史青岛仅 110 年历史， 却是我国历史文化名城， 也是我国唯一年轻的历史文化名城， 其中重要一个方面是众多别墅承载着历史文化。 100 年来，青岛以 “山海 ”为主题的别墅一直在国内拥有很高的知名度； 它们或宁静或活泼， 掩映在绿树之中， 构成了青岛红瓦绿树碧海蓝天的独特城市特色。从青岛别墅文化发展来看，青岛别墅建设分为三个历史阶段。（ 一 ） 第一阶段青岛早期城市别墅区，是在德国人占领以后， 上世纪三十年代，规划了一个高档住宅区，这个住宅一直扩到八大关一带， 几百栋别墅风格异样。 建筑与环境的融和， 区域性的整体规划，使八大关成了很多城市规划、城市建设方面的人士参观的样本
2、。1. 发展历程公元 1898 年清政府与德国签订了胶澳租界条约共十款。 1899 年德皇威廉三世下令，将租界地新市区命名为青岛。 德国占领青岛后迅速制定了青岛第一个城市规划。 青岛的城市定位首先是军港，然后是经济港。德国人将它辟为自由港，意在与英统香港竞争， 与此同时德国在大自然优美的风光中将青岛规化为旅游，休闲，度假之城市。城市规划中将伊尔蒂斯山（今太平山），鱼山环抱，面向汇泉湾一带作为 “颐养区 ” 即休闲别墅区，建森林公园，狩猎区，游艇俱乐部，海水浴场，及中国第一个度假型旅馆滨海旅馆。同时规定这一地区为严格的限建区。德国人威廉&路易1897 年 12 月到青岛，负责从中国人手中购买租借
3、地内土地， 这里便成为青岛第一个别墅区。 青岛第一座私人别墅是威廉&路易于1903 年建造。（位于今津平路）1903 年波恩尼克在威廉别墅北坡又建一别墅，由德国建筑师伯特尔设计，此别墅依山面海， 55 度大斜坡屋顶成的文艺复兴风格。角形挑拼，木制长廊，木衍架结构，粗石饰画。加上胶澳总督官邸，此三栋别墅程品型，为第一个别墅区奠定下基础。1922 年中国收回青岛，重新规划城市，将太平山，太平角一带规划为新别墅区，共十二条马路，建别墅150 多座。1929 年南京国民政府接管青岛，又进行了新一轮的城市规划，在太平湾畔在原黄海路，汇泉路，荣成路，湛山大路四路间新开八条马路， 分别以我国著名的八个关隘命
4、名，权作别墅区，审批建筑高于汇泉太平角别墅区 每座别墅应有足够大的庭园，房高不准超过 18米，四周透体墙，使这一带别墅风格各异。巴洛克，洛可可，法式，美式，西班牙式，丹麦式，希腊式，德式，北欧式，日式 近三百座别墅。1931 年在鱼山以西开辟金口一二三路成立新别墅区，内有鲁迅公园，东正天主教堂，网球俱乐部。其中一半别墅一半单体小楼，分布观海山小区，信号山小区，形成了 “红瓦绿树的青岛独特建筑风格。青岛还有一大批别墅没有建在四个别墅区里， 在总督府与警察署附近， 是清朝遗老遗少们的别墅。1984 年国务院批复青岛市城市规划中， 划出了一个旧城风貌保护区， 几个别墅区均在其内。八大关、太平角两个别
5、墅区四百多座别墅，有三百所分属几个疗养院。 汇泉、鱼山别墅区分散的二百多座别墅多做为民居。2. 别墅特点德占时期青岛在城市建筑设计上提倡中世纪欧洲城市的自由活泼，景色如画的规划手法，依照山行于欧洲的 “带形城市 ”和 “花园式住宅 ”的规划思想， 德意志民主式古典复兴浪漫主义和折衷主义在青岛的土地上构成了欧洲近代城市风貌。沂水路上的别墅一般底层有外廊， 设计师多为洋人，别墅入口面向东南， 呈不规则形，平面也是自由开场的双面外廊式， 分别是设在东南， 西南的方向。主体房屋顶为四坡顶， 西南立面舒展平缓，采用连续圆柱柱廊式设计。建筑檐口，屋面，窗帽，门桶，踢脚线注重装饰性， 四个立面考虑了呼应，
6、对话关系， 以圈柱廊为连续的构图母题， 富有音韵， 节奏， 变化。而路边的植物位极具特色的法国梧桐（二十世纪初）。莱阳路别墅多为名门望族、 商业大亨所建。 建筑全依庭园式坐落， 有小楼， 有院， 有山坡，有楼， 有露天观海阳台。 花砖铺地形成多变图案， 建筑不会高过三层， 植物多为玉兰， 丁香，石榴，木棉。样式折中。设计者基本位留洋归来的中国人，主流风格明确，建筑材料是花岗岩，施工法为蘑菇石砌，色彩组合以黄墙红瓦居多（五四时期）。八大关别墅居住意识很浓，表现在庭园环境的塑造，建筑形体的结织和细部的装饰上。在庭园绿化方面突出一个回归自然的主题， 韶关路上的碧桃， 武胜关路上的红枫， 宁武关路上的
7、海棠，山海关路上的白果，嘉峪关路上的樱花（二十世纪三十年代）3. 代表别墅天游园 康有为故居在今天福山支路五号，使一座德国古典式建筑，建于1899 年， 1900 年就竣工。是砖木结构。，得古典三段式造型，建筑总面积1118.4 平方米，（包括地下室）二层外廊式建筑，除东侧砖砌塔楼外， 其余全部从德国裁制运来而制成。 内部装修据当时德国 “青年风格 ”样式。后被康有为买下（1917）取名“天游园 ”。 1927 年康有为逝于青岛，今青岛有康有为墓，现此房为康有为故居。康有为从1923年起在此居住 ,1927 年 3 月 31 日在此逝世。故居现有6个展室 , 内容有革命家论康有为、 康有为生平
8、与戊戌变法介绍、 康有为先生与青岛等, 还有康有为的弟子徐悲鸿、刘海粟、王遽常、萧娴等著名书画家的作品。 1995 年 , 被确定为省、市两级爱国主义教育基地。提督楼 迎宾馆此楼为奥斯卡、冯、托尔帕尔总督宫邸，由德国设计师拉查鲁维茨设计，1905年动工，1908年建成。实际用款大大超过预算45 万马克。迄今为止，在世界各国和地区的总督府宫邸中这是最豪华的一座。这座别墅建筑使用面积4000 平米，主体三层，高30 米，有不对称品面组成参差错落的外形，有多处雕塑。正门上方位光芒四射太阳线纹饰，墙角一棵粗大石柱，引出巨大锚链。雕塑系于太阳，石雕风帆旁有一只诺曼龙头，圆拱窗上均有浮雕。房顶分别以米红色
9、，蓝色，绿色筒瓦或鱼鳞瓦覆盖。室内中央大厅高2 米，东部是高11 米室内花园，中部为喷水池。大厅内有1876 年德产三角钢琴一架，每一琴键都由象牙制成，中国只此一架。右侧楼外有300 平米大凉台，东部有一件红木栏柱，四周墙以明黄缎裱装称 “金厅” ，中部有华丽壁炉，墙壁上有希腊神话浮雕。二楼为总督卧室，起居室。三楼为侍从居室。 全楼 30 个房间不同吊灯壁灯， 不同墙体装饰。家具由德国制造，镶有饰花纹边，钉有皇家标记。大餐厅水晶铜枝彩灯，重达一吨。建成后袁世凯成为在金厅受到接待的第一位中国官员。后又先后住过沈鸿烈，汪精卫，蒋经国，毛泽东等。 1998 年全面对外开放。花石楼 歇脚楼花石楼（黄海
10、路18 号）是八大关中最著名也是最有代表性的一栋别墅/ 涞必池公爵于1931年建成， 用中国建筑师刘耀辰设计， 如果按近代欧式建筑传统模式去套它， 好像并不十分贴切。此楼建筑面积753.7 平方米，院内面积4.5 亩。楼的主体共 5层， 顶层为观海台它的建筑风格是典型的欧洲古堡式，又融入了希腊式和罗马式的风格，也有哥特式的建筑特色。花石楼主体共分五层，顶层为观海台，侧有铁尖顶。由圆形和多角形组合而成的建筑物正面造型，别致有序。 而既可用于栽花，亦可用作晚间燃火照明的楼门台阶下花岗岩石尊，足见设计者之匠心。此楼有圆形塔楼和巴罗克式锥角塔尖及彩色玻璃，俄罗斯式圆角与方形主楼相互结合，地板及木结构全
11、部由进口美国红松构筑。 内墙为平度产阔石， 带有自然纹理。 外墙贴有鹅卵石装饰，因而青岛市民叫它花石楼。后被买为英国驻青总领事馆，相传解放前国民党特务头子戴笠曾在此住过，也有老百姓说蒋介石也在此避过难等等， 总之关于花石楼的传说是太多太多。 解放后， 花石楼成为接待中外贵宾的馆舍。董必武、陈毅等党和国家领导人都曾在此下榻。公主楼位于居庸关路10 号， 是一座丹麦式建筑， 其外部由一组不规则斜顶屋面组成， 南不为宽敞的方形露台，绿色外墙，宛如安徒生的童话世界。 20 世纪 20 年代，丹麦王子到青岛，经过八大关时见到此处景色怡人，濒临大海，适宜于度假修养，遂令丹麦驻青岛领事在此购地，设计建造了这
12、座丹麦风格的建筑。原拟请丹麦公主来青岛避暑时居住，后虽丹麦公主未曾来 过，但仍被称为 公主楼”。是八大关的一座美丽建筑，彭真，罗瑞卿等人住过。公主楼平面为不规则矩形，地上三层，地下一层，面积722平方米。设计有壁橱的室内房间小巧，铺设了木地板和木楼梯。依照王子的构想，砖木结构的别墅四面不对称，宛如安徒生童话中的情景，并使用了当地常见的花岗岩石基。后者似乎使这个童话故事的基础，一下子变得坚实了。值得注意的是，公主楼利用了地势落差，将底层下卧，主立面设计了一个简 化了的哥特式尖顶塔楼， 西侧内墙略有内收，形成阁楼空间与建筑体块的对比。许多的旅游资料推介说，整个公主楼建筑外墙镶嵌白绿相间的马赛克，掩
13、映于绿树丛中，显得饶有情趣。（二）第二阶段第二个阶段是上世纪九十年代的城市东扩，沿着海岸线一直向东， 形成了多个别墅小区， 比较有代表性的有银都、 弄海园和绅园。但由于当时的规划力度不够，个别别墅类项目建设粗糙，最后被拆掉重建。1 .发展历程崂山区东海路周边是这一时期青岛市区别墅建设最集中的区域。先后建设了银都花园、弄 海园、绅园、建飞花园等一批早期别墅小区。1994年，香港路与东海路之间的高级别墅弄海园建成，并以准确定位、先进的理念和成熟的经营手法开始发售房子。 弄海园当时瞄准客户群 投资外商和靠近石老人的独特自然景 观将公寓楼和别墅分别以 800美金/平米和1200美金/平米的 天价”发售
14、，虽引起过激烈争 议，但也成为了营销的成功案例。1996年10月4日，爱丁堡花园首期建成， 但是别墅之间的间距很小，群众将其称为 鸽子楼”。别墅群主体完工后，由于当时周边的水、电、气、暖等设施没有配套，地下管网无法通达，使得爱丁堡花园”一直处于无法销售的状态。后来别墅销售一再搁浅，最终成了一片破败不堪、盲流混居的 烂尾楼”区。2004年推出的青岛第一号豪宅 一弄海园琴岛星，20套总价在7501000万/套的海景豪宅, 基本没做广告的情况下，迅速销售一空，其主要购买客户为青岛本地富裕阶层。近几年，随着土地的紧张指数上升，崂山区这个别墅集中区域，也开始排斥别墅的产生。在这种情况下，新开的小块别墅楼
15、盘更显示出其珍贵如恒基新天地等，其价格突破 2万元/平方米。此外，沙子口附近别墅项目山海天、石湾山庄等，因价位则相对低些也备受高端购房人群的青睐。2 .别墅发展的特点这一时期别墅项目的规划水平较低，对别墅的认知度不高，别墅项目档次良莠不齐，经典 项目较少，除弄海园、银都花园等项目有较好口碑，其余很多项目因规划不善或定位偏离、 配套欠缺等种种原因造成停工烂尾，给青岛别墅发展造成些许不利影响。由于当时崂山区属于新开发的区域且别墅项目普遍规模较小，周边配套设施建设一直无法匹配别墅高端物业类型的需求。从购买客户群来看，这一时期的别墅购买人群中外地富裕阶层占到了很大比例，投资者的 比列也占比较高的比例，
16、因此造成多数别墅项目的入住率相对较低。3 .代表项目弄海园弄海园位于石老人国家旅游度假区内的中心部位，这里向东可眺望石老人， 往西紧邻海上乐园，北与国际美食城、国际啤酒城隔路相望， 南有松软的沙滩与大海相连， 位置极其优越。高贵不贵”的宫比克高尔夫球度假村和至尊至贵的皇家别墅使弄海园为青岛建筑环境艺术谱写了辉煌的篇章。 富比克高尔夫球度假村，占地4万平方米，是一处充满夏威夷风情的娱乐场所。内设亚洲最大的高尔夫球练习场、跑马场及配套服务设施。在碧草如茵的高尔夫球练习场上可体验挥杆击球的乐趣，在宽阔的跑马场上纵马驰骋，又能领略骑士的飒爽英姿。还有露天烧烤、美食盛宴以及健身房、飞缥室、美式台球等多姿
17、多彩的娱乐活动，定会使游人为这高雅的享受所陶醉。皇家别墅区是弄海园的建筑艺术精品。社区的临街建筑是屋顶建有空中花园的高层公寓，按照设施的不同分花园型、豪华型、富贵型和览景楼中楼4种类型。社区内是典雅的别墅群， 多种风格，独具匠心。欧文式结构精致，哥特式庄重典雅，海顿式富于北欧情调。此外还有湛萍式、贝尔式、社雷式、发伊式、爱肯式等，无一不体现欧洲的古典式风格。社区内绿草如茵，宁静优雅。加拿大的多彩瓦、台湾的琉铜门等国际市场最高档的装饰建材更使别墅锦 上添花，令人叹为观止。目前弄海园别墅二手房售价在 3000045000元/平方米之间，单栋别墅月租金为3000038000元之间，购买人群主要为青岛
18、富裕阶层、外地驻青办事处及部分外地投资者， 由于位置优越及近年周边配套改善弄海园别墅区的空置率明显下降。（三）第三阶段近几年青岛的别墅发展进入了第三阶段。早期青岛的别墅利用的是海景资源，但这几年，海边的土地已越来越稀缺，可供开发的土地资源已相当有限可谓寸土寸金，像海信在八大关建设的别墅项目一一清泉墅开盘价格就高达 3万元以上，且开盘不久便被预定一空， 在这种 情况下一些别墅项目便开始向山景、湖景、温泉等资源靠拢，以山景、温泉和区域内的水景吸引客户的别墅群开始在市场上出现。城阳、即墨、李沧东部等靠近崂山的区域和拥有温泉资源成为了别墅项目最佳发展区域别墅发展特点这一时期别墅项目的规划建设理念取得了
19、质的飞跃，设计师更加注重建筑与自然的融合；在优化居住的功能同时强化品质的提升。更加强调原创性的设计。别墅的建筑风格划分更加明朗，出现了一批法式、西班牙、地中海等欧美风情别墅， 中式别墅也逐渐成为市场热点，这一时期的别墅规划更加注重物业配套建设，国际物管新理念的引进也成为一些别墅项目的亮点别墅的物业类型更加多样化，面积更加小型化的联排、叠拼别墅占据别墅市场的半壁江山， 旅游渡假别墅市场逐步升温别墅客户群中青岛市的富裕阶层成为最主要的购买客户群别墅， 即别业， 是居宅之外用来享受生活的居所， 是第二居所而非第一居所。追溯其起源，并没有一个明确的时间起始点。 我国古代也很早就出现了别墅，大的有帝王的
20、行宫，将相的府邸，小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园。别墅在国外的出现已经有很长的历史，现代意义上的别墅主要是师承国外工业革命后的开发理念。 按其所处的地理位置和功能的不同，又分为：山地别墅（包括森林别墅）、临水（江、湖、海）别墅、牧场（草原）别墅、庄园式别墅等。真正说起来， 中国最早的别墅是叫别业， 所谓别的意思就是第二。 在国外第一居所的房子叫做 house ，第二居所叫 villa 。Villa 最早出现在中国时，经常翻译成三种，有的时候叫别墅，有的时候叫庄园，有时还叫城堡，不管怎么翻译这个东西都是国外爱猫扑 . 爱生活庄园生活的代称。当别墅多起来的时候， 一个庄园和另外一个庄园联起来就
21、成了庄园区， 这是我们现在别墅区的原形。 别墅 与普通住宅相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处，别墅是一种带有诗意的住宅， 它代表着人类的某种理想。青岛的别墅起源于解放前期， 居住在青岛租界内的外国人， 根据他们各自的国籍和居住特点所建造的形态各异的别墅， 这些别墅具有强烈的异域特色， 现在这些别墅多分布在八大 关和小鱼山的附近。这批别墅都经历了相当长的历史时期， 虽然稍显陈旧， 但其拥有优越的自然环境和地段区位， 除此之外， 这些别墅所沉积下来的历史文化积淀是其他别墅项目所无法复制的， 它们 已经成为青岛独一无二的宝贵的城市财富。海景资源是顶级的别墅资源， 也是青岛别墅区别于内陆别墅的
22、最大特点， 但现在沿海已无可供开发的别墅用地！青岛别墅发展第一阶段区域：八大关、小鱼山八大关、小鱼山是青岛最早期的别墅区域，多为德式、日式的建筑风格，为租界期内的外国人建设， 虽然这些别墅不同于现代以销售为目的别墅产品， 但其也为青岛带来了一种新 的居住产品和生活理念。现在这些别墅虽然大多数建筑有些陈旧， 但因历经沧桑， 有很多历史名人的都在此居住，使得八大关、小鱼山的别墅，其历史意义大于居住作用，已经成为青岛城市历史的一部分。“红瓦、绿树、碧海、蓝天”已经成为青岛形象的代表。值得一提的是海信地产在太平角附近做了一个现代别墅的项目， 叫海信清泉墅， 广告都没打就卖完了。青岛别墅发展第二阶段区域
23、 ： 东部沿海一线随着青岛新东部的发展， 具备稀缺海景资源的沿海一线土地成了房地产开发的热土， 面对这样稀缺的土地资源， 房地产中的顶级产品别墅成了这片土地的宠儿， 沿着海岸线， 如雨后春笋般出现了大量的别墅项目， 俨然成为青岛的“富人区”。比较典型的代表作品为：弄海园，目前在青岛知名度还是很高。青岛别墅发展第三阶段区域 ：北上进入2000 年之后，青岛市区内的土地资源已经日益稀缺， 尤其是具备海景资源的沿海土地， 更是寸土寸金， 可供开发的空地无法满足别墅这样占地大、 低密度的产品需求， 因此在沿海一线区域的开发商纷纷开发高容积率的高层或超高层产品，以尽可能的获取最大化利润。别墅产品的开发区
24、位开始逐步北移：至城阳区域，甚至即墨区域。城阳区域最早是从惜福镇和夏庄开始热起来的， 打的是养生的旗号， 开始有了 100 福国际山庄、百通香溪庭院等代表作品， 风格上也出现了西班牙风格、 托斯卡纳风格。 近期出现的有银盛泰德郡，风格上出现了德式建筑。随着环湾发展的大趋势，城阳西部沿胶州湾区域开始火热起来， 早期卓越蔚蓝群岛的进入， 后来龙湖滟澜海岸的热销， 逐步提高了此区域的 知名度，别墅产品以龙湖滟澜海岸为代表，青特花溪地等托斯卡纳风格相继热卖。即墨区域早期有金盟山在、御墅临枫等初级阶段产品出现，后来温泉板块火起来了， 有海、有温泉、有高尔夫，度假胜地啊。早期有依泉美庐（还在还没卖完）、天
25、泰圣罗尼克、天泰蓝泉，后有海信温泉王朝、芭东小镇、青建橄榄树等代表作，近期还有大盘岭海组团、海尔原乡墅、青建香根温泉、港中旅海泉湾、 麦尔文艺墅等新盘陆续面市。 随着温泉板块开发土地的衰竭，由温泉逐渐向即墨市区蔓延了，一山一墅、鹿山国际等相继出现，整个即墨区域别墅产品比较丰富，托斯卡纳、地中海、北美、中式都涵盖其中，尤其是一山一墅的中式别墅值得一看。结语：别墅产品开始远离城市中心，交通依然是重要因素。随着大青岛大交通布局的逐步实施， 早期的青银高速、 滨海大道带动了即墨区域的别墅发展，随着环湾大道、胶州湾大桥、胶州湾隧道相继开通，城阳西部、胶州少海新城、西海岸等都出现了很多的别墅产品， 交通上
26、的优势逐步显现也增加了别墅的购买力， 真正的城市别墅已成稀缺产品，郊区别墅将更受青睐。只要交通给力，不久的将来，别墅也会成为青岛人的第一居所。山海独栋:力科天号洁首先是崂山西籁板块，也称惜旦板快.主要依托崂口的口水风光和王江路的交通便利.当然还有这边的大量土地,百福山庄算是开山之作，而扃干4、否溪庭院、太和月光、财宝 山庄、在郡等纷纷搬进.渐成气限.成为郊区第一个相对集中的别喷区域，他本区面检看市场定位上的魏尬，做第一居所吧,仃些远，做第二居所吧，没啥时玩的。 助6众多项I；的.上市，争夺II匕激烈，似本N依托齐岛城市的北扩和吉银的撤收费站及城 阳产业转移的优势.种加上总体优W2、是很大，价格
27、也没仃太离谱.所以还能足以支撑木米 的发展.其次是温泉板块,成匕景山港板块：该R城的激活仃赖于当年杜小成规划的滨海大道. 在杜的力主之下,不修胶州湾之道,不管吉岛北山瓶颈,硬是把有跟的建设资金用来打通崂 山北宅陵道.使即屡东部沿海与市区紧密相连,之后，即来东部以湍泉钠为中心的冬山湾砰 别里区域坡殂速激活天泰第一家来此先做了高然的蓝泉和中端的美岁尼克，而后依泉美庐、 芭东小镇、海信小泉J朝、温泉橄榄树、香根等砧续跟迸,南大逸湖湾、岭沟等则把蛟体区 域范围如大到鬣山卫、HI横等徽。此后,海泉湾和山大的落户为本地增加了不少配套.但格天卜来说，区域是依后潟泉和 海景来做比较纯将的度假别富。这个区域显大
28、的问陋是,在单纯依齐自然资源,缺乏产业和 城市支撑的情况下，木来如时间内大计土地源源不断山il （尤其是岭海口己的力由土地就将 变身无数项目）,科仃十几个段区开市场拼杀，而价格却已经普遍拉岛，独杨及本都在一力 五以上，最岛的一色东扒至通过两力，在土地不稀缺且价格便宜，未来市场产M同化且供 应巨大，周边缺乏产业且旅游功能不足的.大体力之下,这样的价格常之高,也消灭了 一人批中高瑞客户，使区域的销售速度人人好低,更为未来放盘时的市场埋下了防患.未来X域仃项“如果利遭冯滞华和钏金压力，必将打剧目前的价格体系，比如同样的别里 产油在价琳卜旭大,5折萼T价;I小，使忸个湖虾.械的fr格体系来诙去泡沐化而
29、 这样的调槃必将对槃个区域造成一个次大的杀伤，使区域形成一次疗伤过程.至于这个过程 何时到来，则取决于地产大势和区域供而而最后的个大的别空区域板块也巴经泞出水面，就是从白沙河乳胶州少沟的胶州湾北 岸区域。起。区的白沙河入南区域，电越用冠术岛因为是1.6的容枳沸，所以只仃少M联抖。 而龙湖项目则只有1.2的容枳率.，可以有更大比例的别里,而其乂是国内报工做别率的企业, 所以这会是这个新M域别盘一个良好的开端或杓而起点.而深圳华强在”岛和中信等大鳄西部牧用少海区域的大面枳布局.红岛和少海将成为按 州湾化岸的眄人点瞄之处。海、湖资源很是丰富，目丽的瓶颈在于通路等站船改施，一旦建设有了突破，则人埼将人
30、人改观，尤其先北部高新区快速建设的情况下，强大的产业支撑 再加上北部新城建设跟进，如果市政府北迁计划能克服困通顺利实施.别去大推入北岸隆 域的前景无可限量，因为那时的郊区别量将变4城市加玄，度假用不将成为第一居所.所以 这个板块的前景是三个K域中最大的,美檀在于做好疑图，捽制好N卖,避免当年市政府东 迁后市南海边一哄而上的同面。其他区域的别空，比如崂山前海、黄岛金、银沙滓区域，由于面枳小,很雄产生大的格局，而即里、胶南、胶用、平度、莱西各个县级市的别泛都是小规帙的,以本地消化为主, 体量小，铺倍慢,不成气候.由于工作要求、环境影响、财忘枳累、生活习惯等众多原因，而思没有形成i个女正的住别 伐的
31、他端抑体.乂因为城市发展的南北洋加和法业发收的不？衡，造成卖别窣就是卖给市南 人或外贸及相关行业的人，,客户来源的单一化使规模无法如大.iu很多人就址住进了别不还是收不了以前住市区公寓的生活习惯,不是/北京、上海等 地，给形成了种k较有内容的牛活力式。就是住别堂能给你一种和市中心高层豪宅不 同的生活体验，它有着更为丰富的生活内容返是除了赞金明实力之外，火地。岛别幸的 搬入绳索.应该说.笆东小怖在销生时注意到了这一点，开始从文化、生活和体哙方面引导客户. 尤其是从感性的女客户入F，取得了很好的背侑效果，但从有岛根体上说，不知道何时能够 叶开这个结？块项国名将物业类及板块项目名称物业类型q岭海迪亚
32、湾独立/双拼/联体城阳 区百福国际山独立/双料联体整山名苑双抑联体百通忤溪庭 院独立强体海泉滓度缶 城财宝山庄独立/双弁1R体青津魄枝树取俗山水太和月 光独立天逸海湾公寓利里，商情很盛泰图郡多层低层，双拼联 体卉建香方温 泉独立箱杰沟别叟依泉美庐独立/眠体/小高 位千福国际机联体导后，富层J海信温泉王 期独立/双拼联体纷山 区石湾山庄控立/联体天泰圣罗尼 克多层电梯洋房，双 揶联体石苑别邕天泰蓝泉独立/双拼敢和星菊独立强体/多层一山一皇独立/双拼联体开发 区宝都ifl目-芭东小搐独立唐居金湾花园洋房/史继皎南 市海上嘉年华多层,高层，利型低密度市场发展特征起步期特征：供应极少殖民时代风格独栋为
33、主缓慢成长期特征：供应时泞新档供应极少出现联棒缓慢发展期特征：城郊化发展明显 出现度假定位别型供应 珞有W加类型细分平程发展期精征：发展较晚发明.享受城市配 套的稀缺资源方,空200620092009年至今0市区板块：传统意义上的别墅板块, 以“交通便利”及“一线海景”资源为主 要卖点。0崂山板块：依托青岛崂山区“四姜一 湾”整体城市规划，形成了以u山海景观” 为主要卖点。切城阳板块：依托“山景”资源，主打 “第一居所”，“城市别壁”,“山景”卖点。3即墨板块：凭借“温泉资源”及“一线海景”为主要卖点，打造旅游度假概念。为西海岸板块：随着桥隧贯通以及青岛十 二五规划的公布，西海岸依托优质的海景
34、 资源纳入青岛豪宅板块，成为青岛海岸富青岛别堂市场以资源占有为基础由西向东，由南向北发展，产 品由纯高端居住向经济型居住及度假发展，随着城市融合度的 提高，西海岸海景资源别型供应将成为未来一段时间内的主力2002-20031QQO-1OQAI999-2C01_黄京小铺依次妥豚印效上/施、但都景闰海风花园和声林小镇 匕加n花园端山板块l e皿未央花园南岭风喟城阳板决牍加国英浅水湾 守信温泉王 天泰1E栽麦刍金序即墨板块海湾妾底、d 岛金湾、利 海上罗兰. 的汨洲怛会西海芹板块wra 琮士花阻 碧海花R 跛景园本区板块就都花闰证 M星将 花之R 海岛海 名竽手景观资源一凝海景山海山累一线酒景 温泉
35、一线海景奏点沿海景观地市毙空山海景现 高潴住宅区城市的壁 山景资涉 第一尾所沿海景观旅游度假温泉沿海景现 城市用量 旗洲度假城市规划四差一为 城市东扩ttititr敢漂量钱耀市融合 旗洲度假低密度市场物业类型青岛别墅市场多为混搭型低密度社区，供应以联排为 主，其次为独栋产品27%关立双耕我体项口名林“ 口名林健气，整装立成拼软体再*诲山 f独女感的跳体釜山名苑双拼体体百通书工正 陂物立取体负立a*财宝山庄残丸强胸以体独立lb*X*M 光皿住柬犬方Mam 卜* jg费的海后疗R沛取体海伯上泉土独立/押取体干槽国蹲内望停慢层a层天条手罗尼 克多联电保丹BMW将,供体石湾山底也义僚体独立佻抗履和5!
36、苑我立眼体/多层-di-V独女磔蛔&体战G湾沈国汗展/联体总立海上H华3古岛史里市场以联体及独立建策类型为主，分别占至9了40%和33%,双拼建筑类型所占比例最低，27%;O联体主尊集中于城阳板块，独立则集中于即鬓板块，双拼产品多分布在即鬓板块。海尔-云海湾物业类型在层、合院、火拼健疑契别商层别 空占地面租14.1 万一总体建制枳24万方容枳率1. 7绿化率开Q时间未定工科进度未开工屯积区间住院：300-320 m- 设拼：320-350 育层：180320d痢计单价未定.精 装修标疝 3000- 3500无/ ，总户数开发商籽尔地产改H地址阿凯岛旅的度假区金沙津砧缶注公海湾是海尔地产特心打造
37、“云社区”的开 山之作,运用海尔的产乱、品牌.及网络费 源.建立一个满足用户需求的信产Ah 设施，交流、圈务平台 旨在打造个集绿 也，创意乱陡，精装、抖空健康十一 体的高科技智能化的云社区印象金沙滩:一物业类型住宅、Mfi建筑类别高层、多层、双 拼、联椿、独栋占地面积24万平米总修仕泣血机26万平米容根率0.8球化率50%开盘时间未定工程进发主体用段面板区间300 800平米假计单价未知总户数共66户，双拼24户,联排35户，独修7户业态12栋双拼、4株6/8/10联川利空、7栋独株项H埴址仟发区滨海公路南偏,唐岛湾东岸开发单佗才陷城南建设集团股份市限公司备注U别邕人部分已被政府依导倒定，推出
38、市埼较少；2、戏层均价12500元/平，1500无/平精改 修；3.项目建有希尔顿度假酒店.估计明年年底 交工；海上湾物业类型住宅建筑类别*飘双幡，联 II占地面枳33万平米总体建筑 面枳55万平米别更容枳 *0.45愫化率43%开时间2012 年JL程进度主体为顶itaWKlbJ230-290 *预计单价未知总户数火拼2。户. 用145户物业类型10栋双拼290、9板51ali利里230耐收H地址开发区滨海公路而倒，也格湾东岸务注客群在3宇50岁之同，人多会与名人H住； 开发X占70%,山东各内20%,其他10%, 资产至少存5000万以上,置业次数在5套以 匕英伦海拘业类型住宅茂筑员别联排
39、剂X3花凶洋 房、AE占靖曲机65000平方米朝军机130000年方米开立时间12年年初11程送度正负岑产权70年单价待定未知总户数川里56套、洋岛 78 1E看修情况5坯态12幡联律刷壁、5幢花同汴房4仲高层及商业网点开发单位赤岛舒斯贝尔房地产开发仃阳公司推出户室装推出12板410-485平米的联拓我军（46户）和 170*300平米佗园洋房；商业社区规划16平，地1.4层超大Shoppmx Mall, |4t京华侬行商业班及；卖点1.在开发M以西班牙建筑风格项目为1：的环境F, 英伦海采用纯粹英伦建筑风格令人里前一亮；入别用约60席120%附加空闸.通下一层、夹层、 闷楂,真正的空内实用加
40、枳对3；3,约18.9米宽卜祝式庭院；4社区会所建筑枳为1816平米；，传统英式管宗服务；海湾豪庭物业类型住完建筑类别独栋.拼双拼利空而枳20000平方 米总窿筑面 职740000 *收H容积率2.640%开室时间未定，2012 年年中交房时间未定面枳区间280-700 nf预计单价5万以上总户数共33户，独板9户.双拼8户,在拼16户物业类型长林剔玄700平左右，双拼600左右、4 拼500 K左右项H维址开发区滨海大道与江山南路交汇处、滨海 大道以南内部配套海上必年华丰体健玳集室内海水海场笈 星级假日酒H.五星级电影城、高端电玩 城、大型夜总会、大型城体健9中心 室 内休闲步行商业街、大型
41、淘9丫自助我饮超 市等客户情况别空吆H多凭借政府关系故假定,客户大 多来自北京，年的在3号45岁之间。因此 不计划推出中埼保利,海上罗兰!： 一期别电：共125套，共中24。平联排12套，237平双” j拼37公，27。手工拉f独株30公，270平联指类独栋 127c套，380平双拼类独栋18套；/本次推案一F拉手双拼，类独株58代，我拼12套. 总计70套，二次加和45我，传出40套，共计传出“。我J物业类型住宅,商业建筑类别高层.8UE建筑风格英;去风格总建筑面 积69.1万平米容积率1.4择化率35%开盘时间2011.10.16交房时间2012年底面以区间240 38呼米主力面枳240-
42、27呼 米总价区间450 850万元主力总价4S0SS0 万 元单价范围18700-23000均价（折 削）20000装修情况码停车位别91:1别簟户数125当期户数|125保利海上罗兰1.1期成交客户比例：胶南本客户类型地30% 开发区30% ,市南区20% ,东营.淄博.东:1L20% ,年龄在3545岁之间开发单位保利（育降）有限公司备注会所；商业文化中4区域内聚集海尔、城建、保利等品牌开发商，品牌 影响力大，为本案带来较大程度的竞争与本项目在同一区域，共享稀缺资源，但在品 牌、规模、产品、智能化配置、社区配套上比 本项目具备优势二级竞品竞品英伦海7 印象,金沙滩 海湾豪庭项目启动较早，
43、开发商具备一定实力, 项目涵盖高层、洋房、别墅等多种产 品类型，自身大型商业配套保利海上罗兰区域外项目，但同属西海岸板块，享 有稀缺海景资源，在产品品质、总价、 品牌方面具备优势区域竞争未来西海岸别熨待仰项目预计超过275套，约8万淀2011.102012.32012.62012.1220134A海上望:共125套,其中24（评米双拼、联排占42% ; 270平米独底 底排类独栋占33% ； 380平米双拼类独栋占25%英伦海：共56套.格推出12栋4H8评米的联排别堂（4 6户）和170T00平米洋房盘待占色项 目 新上实口海上海，总产数65套.1陈拼.9栋5联漳利立,230-290海湾庭总套数33套, 9栋独栋别取.小双拼.4栋拼海尔口云海湾二合院、双料项 目 盘 点印象金沙31 :共6户,12栋双拼,4栋联豉别叟,7栋独栋利堂,260-800 E海式壁迁未规划 鬃植山：还未规划 山至别。区还未知划别壁市场小结1、别盘概况西海岸别堂项目大部分延海岸线分布，依托海景资源打造城市别篁；“在华项目
