1、房屋拆迁操作流程与指引现根据房屋拆迁领域的法律法规、国家政策及实践中的运作经验，就房屋拆迁工作中的几个关键环节和核心问题作如下指引：外部流程：申请拆迁许可证拆迁许可证拆迁当事人协商安置补偿协议执行P拆迁人委托拆迁公司 实施拆迁向房管局申请裁决裁决听证（必要时）行政强拆听证拆迁人委托拆迁 公司实施拆迁强制拆迁指引：在执行上述流程中，有些关键环节需要对拆迁法律和政策深入 透彻把握才能灵活操作。现就拆迁实践中几个常见的重大问题作如下 指引：1、拆迁归属由于国家在土地出让条件缺乏统一的标准，各地不同项目土地出让合作条件也不一样。如果是净地出让（地块已经完成三通一平），拆迁任务及相关费用由出让方承担，开
2、发商在拆迁中的职责是监督出让方如期按照合同完成拆迁任务， 并予以必要的配合；如果是毛地出 让，则拆迁一般由开发商负责完成，并承担费用及相应的风险。2、项目签约前拆迁评估开发商在项目签约前，不论拆迁由哪方负责完成，都应对项目的 拆迁做初步的评估，主要包括拆迁量、拆迁补偿费用、拆迁周期以及 拆迁的难度，以此作为确定土地价格的因素之一。3 、项目前期调查前期调查是确定拆迁费用和预估拆迁障碍的基础性工作，是制定拆迁方案的主要依据，此项工作要求细致。调查的方法主要是到政府机关查档、实地勘测、走访落实，必要时可以与评估机构进行沟通。前期调查的内容：3.1 调查被拆迁房屋的位置、面积、年限、用途。3.2 调
3、查被拆迁房屋的权属，是否属于违章建筑、临时建筑或代管房 屋，是否存在抵押等情况。3.3 调查拆迁区域内是否存在高压线、文物古迹、军事设施及地下光 缆等。3.4 调查被拆迁房屋的租赁情况、非住宅房屋的生产经营情况。3.5 调查拟以产权调换方式补偿的情况，如调换房屋的用途、面积和 位置等。4、制定对策和拆迁方案在调查摸底完成后，根据掌握的拆迁区域的基本情况制定对策，编制拆迁计划和方案。4.1 根据实际情况结合项目建设的规划，确定拆迁范围。一般而言，应按照批准的规划用地的范围，确定拆迁范围。4.2 根据被拆迁房屋状况和被拆迁人的不同情况制定不同的对策和拆迁方案。 在前期调查的基础上， 对整个拆迁区域
4、内被拆迁房屋状况和被拆迁人的不同情况进行分类， 发现其中的特点并加以分析， 据此制定不同的对策和拆迁方案， 在此基础上形成整体拆迁方案， 可以减少日后的拆迁阻力。比如分步拆迁还是整体一次性拆迁。5 、拆迁许可证该证件是开发商从事房屋拆迁的唯一合法凭证，法律对获取拆迁许可证证规定了严格的条件， 5 个条件缺一不可。获取拆迁许可证必备的条件：（ 1 ）项目建设批文（计划立项）（ 2 ）建设用地规划许可证（城市规划部门核发，核发的条件是建设项目已经立项并且位置符合城市规划）（ 3 ）土地使用权批准文件（一般为土地使用权证或者土地部门的招标、挂牌、拍卖成交后的批准文件）（ 4 ）拆迁计划（ 包括项目
5、基本情况 、拆迁范围和方式、搬迁期限、工程开工和竣工时间等）和拆迁方案（包括被拆迁房屋状况、补偿款和补助费预算等）5）金融机构出具的拆迁补偿安置资金落实证明国务院最近出台的拆迁政策也是要求拆迁管理部门严把审批关 这就要求开发商在从事拆迁工作时， 要充分完备律规定的条件， 特别是 拆迁计划 和 拆迁方案要切实可行， 拆迁资金要落实 ， 缺一样都无法取得拆迁许可证 。6 、房屋评估： 评估价格涉及拆迁当事人利益，是当事人签订补偿协议确定补偿费用的基础， 评估的价格要合理平衡拆迁双方当事人的利益。评估涉及的主要问题如下：6.1 评估机构的确定：按照建设部房屋拆迁估价意见的相关规定评估。6.2 评估委
6、托：在评估机构确定后，由拆迁人同评估机构签订委托协议。6.3 评估争议：当事人对面积和房屋的性质有争议的，应分别提请房管局和规划局确认。6.4 评估结果异议：拆迁当事人对评估结果异议的，可以书面要求评估机构复核，也可以另行委托评估机构评估。初评结果同重评结果存在差异，拆迁当事人就此不能达成一致意见时，可以提请评估专家委员会鉴定。一般而言，重评结果与初评结果的差额在一定的幅度内是正常的， 初评只要不存在技术错误， 结果就予以维持。值得说明的是，法律无法对评估专家的鉴定结论的法律效力做出 规定， 评估价格只是拆迁当事人协商补偿的参考因素， 被拆迁人完全可以不接受评估价格。7 、安置补偿协议。 在取
7、得拆迁许可证之后，拆迁当事人就补偿方式、补偿金额、搬迁时间、过渡期周转房等问题进行协商。如果达不成一致意见，可以提请房屋拆迁管理部门裁决。7.1 裁决的内容：补偿协议事项。7.2 裁决程序：参见拆迁行政裁决规程 。7.3 裁决的效力：行政裁决是申请强制拆迁的必备程序；在行政裁决确定的期限内不予搬迁的，可以申请强制拆迁。8 、 强制拆迁。 虽然国家法律规定了强制拆迁这种手段，但是为了避免激化社会矛盾， 国务院的政策倾向是严格限制强制拆迁， 确有必要实施强制拆迁时，必须严格依据法律条件和程序执行。8.1 强制拆迁适用范围：a、拆迁当事人在达成拆迁补偿协议之后不执行，通过诉讼或仲裁程序后，申请法院强
8、制拆迁。b 、经过行政裁决，被拆迁人在裁决书确定的时间内未予搬迁的，可以由房屋管理部门申请法院强制拆迁。8.2 强制拆迁的程序：a、行政裁决b 、强拆听证c、按照裁决意见提供补偿资金和周转用房d 、房屋证据保全e、强拆申请说明：从法律上讲，存在强制拆迁的空间，但是从目前拆迁实践中来看，开发商申请强制拆迁政府和法院一般不予批准。9 、拆迁方式的选择。 根据现行城市房屋拆迁管理规定，拆迁可以自行拆迁， 也可以委托拆迁， 由拆迁人根据自身条件和拆迁项目的特点予以选择。对于拆迁区域大、拆迁房屋状况和被拆迁人复杂的项目，一般情况下为避免拆迁风险往往采取委托拆迁的方式， 选择一家专业拆迁公司负责全部拆迁安置工作，拆迁费用一次性包死。值得注意的是，选择拆迁方式一定要根据拆迁项目的实际情况而定， 有些情况只选择一家拆迁公司包干拆迁并不是最理想的方式， 往往需要几家拆迁公司共同参与， 发挥各自的优势和资源， 才能够使拆 迁顺利进行。
