1、第八章 工程建设实施前的相关法规,获取建设土地使用权、房屋拆迁、城乡规划、施工许可等内容。,8.1 建设用地管理法规 8.2 城市房屋拆迁 8.3 建设项目环境影响评价制度与建设场地地震安全性评价 8.4 城市规划的实施 8.5 建筑工程施工许可证,8.1 建设用地管理法规,8.1.1 建设用地的概念 建造建筑物、构筑物的土地， 包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。,8.1.2 土地征用程序,1、建设用地申请 分为项目用地和按批次报批的建设用地 除兴办乡镇、村民建设住宅或乡（镇）村公共设施、公益事业经建设依法批准使用农民集体所有的土地外，任何单位和
2、个人进行建设而需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。 涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。,程序： 1）建设项目用地预审（在可行性研究论证） 2）建设项目用地申请 A、建设单位的资质证明 B、项目可行性研究报告批复或其他批注文件及土地性质主管部门出具的建设项目用地预审报告 C、初步设计或者其他有关批准文件 D、建设用地总平面布置图 E、占用耕地的，必须提交补充耕地方案 F、建设项目位于地质灾害易发区的，提交地区灾害危险性评估报告,2、拟订用地有关方案 3、建设用地审查 4、建设用地批准（由各级人民政府批准） 1）农用
3、地转用审批 2）征用土地审批 3）使用国有未利用土地的批准 4）有关方案的批准 5、有关方案的实施,8.1.3 国有土地使用权划拨,经批准的建设项目使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。 建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得，但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以划拨方式取得 国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 法律、行政法规规定的其他用地,8.1.4 国有建设用地使用权
4、的出让 以出让等有偿方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。,8.1.5 国家建设用地使用权的收回,有下列情形之一的，有关政府行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权: 为公共利益需要使用土地的 为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的 土地出让
5、等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未或批准的 因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的 公路、机场、矿场等经核准报废的。 其中，属、两种情形而收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给与适当补偿。,8.1.6 临时用地,建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。 其中，在城市规划区内临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 土地使用者应当根据土地归属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。 临时
6、使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久建筑物。临时使用土地期限一般不超过两年。,1、下列关于临时用地的表述中，正确的是()。 A.期限一般不超过一年 B.不签订土地使用合同 C.临时用地上不能修建永久性建筑 D.用途不受约束,8.2 城市房屋拆迁,8.2.1 城市房屋拆迁概述,房屋拆迁：是指根据城市规划和国家专项工程的拆迁计划以及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋建设及其附属物，由拆迁人对原房屋及其附属物的所有人或使用人进行补偿和安置的行为。 房屋拆迁的地域范围，主要指城市规划区内的国有土地。 拆迁房屋包括公有房屋、私有房屋、住宅房屋和非住宅
7、房屋。,8.2.2 城市房屋拆迁主管部门的主要职责,县级以上人民政府城市房屋拆迁主管部门的主要职责： 制度、宣传、贯彻城市房屋拆迁法规和有关政策 受理拆迁申请，办理审查、批准事宜，核发房屋拆迁许可证，发布拆迁公告。 根据城市建设需要，组织统一拆迁 处理拆迁纠纷，对拆迁纠纷进行裁决，会同有关部门执行强制拆迁 对拆迁单位进行资格管理，审批、办理房屋拆迁资格证书 对城市房屋拆迁工作进行指导、监督、检查，对拆迁工作人员进行职业培训。,8.2.3 房屋拆迁的基本原则和工作程序 1房屋拆迁的基本原则 (1)服从国家利益。 (2)符合城市规划和有利于城市旧区改造生态环境改善、保护文物古迹。 (3)保护拆迁当
8、事人合法权益。 2房屋拆迁的工作程序 (1)申报规划用地许可证。(2)编制拆迁计划与方案。 (3)申领房屋拆迁许可证。(4)发布拆迁公告。 (5)签订拆迁补偿、安置协议。 (6)实施房屋拆签。,8.2.4 房屋拆迁补偿 拆迁补偿：指拆迁人因拆迁、迁建被拆迁人的房屋及其附属物，是被拆迁人受到一定的经济损失，根据国家法律、法规的有关规定给与被拆迁人的一定补偿。 拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物。 1补偿对象 房屋被拆迁将对被拆除房屋的所有人造成一定的财产损失，因此拆迁补偿的对象应是被拆除房屋及其附属物的所有人。 在此，所有人包括产权人、代管人和国家授权的国有房屋及其附属物的管理人。,2补偿形
9、式 (1)产权调换。是指拆迁人以原地或异地建设的房屋补偿给被拆迁房屋的所有人保持其对房屋的所有权。 (2)货币补偿。是指拆迁人将拆除房屋的价值，以货币结算的方式补偿给被拆迁房屋的所有人。 (3)产权调换和货币补偿相结合。是指拆迁入按照被拆除房屋的建筑面积数量，以其中一定面积的房屋补偿被拆迁房屋的所有人，其余面积按照货币补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。,3补偿标准 (1)货币补偿的补偿标准：拆迁入与被拆迁人应当按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素以房地产市场评估价格计算被拆迁房屋的补偿金额作为补偿标准。具体办法由省、市、自治区、直辖市人民政府制定。 (2)产权调换的补偿标准：实行房屋
10、产权调换的，拆迁人与被拆迁入应当依照货币补偿的上述规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格；结清产权调换的差价。,4补偿的几种特殊情况 (1)拆除出租住宅房屋的，应当实行产权调换，原租赁关系继续保持，因拆迁而引起变动原租赁合同条款的，应当做相应的修改。 (2)拆除有产权纠纷的房屋，在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内纠纷末解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应就被拆迁房屋有关事项向公证机关办理证据保全。,(3)拆除设有抵押权的房屋，对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的，
11、由拆迁人参照有产权纠纷房屋的拆迁补偿规定实施拆迁；实行货币补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，再给予补偿。 (4)拆迁公益事业用房的，拆迁入应当依法予以重建，或者给予货币补偿；拆迁非公益用房的附属物不做产权调换，出拆迁入给子货币补偿。,8.2.5 房屋拆迁安置 1安置对象 拆迁人在拆迁活动中除了对被拆迁房屋的所有人给予补偿外，还应对被拆除房屋的使用人给予安置，以切实保障被拆除房屋使用人的使用权。由此可见，安置的对象是被拆除房屋的使用人。而不是所有人。,2安置形式 (1)一次性安置。是指被拆除房屋的使用人直接迁入安置房，没有周转过渡期，拆迁人与被拆迁安置对象就房屋问题
12、一次处理完毕。 (2)过渡安置。是指拆迁人不能一次解决安置用房，可以由拆迁人先对被拆迁安置对象进行临时安置，过一段时间后再迁人安置房。临迁房的提供和过渡期的长短在过渡安置中就是重点问题：拆迁人应当支付临时安置补助费；对使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付此项费用。,3安置标准 (1)拆除非住宅房屋，按照原建筑面积安置。 (2)拆除住宅房屋，由省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况，按照原建筑面积，也可以按照原使用面积或者原居住面积安置。 (3)对按照原面积安置住房有困难的被拆除房屋使用人，可以适当增加安置面积。,4安置费用 (1)搬家补助费是被拆迁入因原居住房屋被拆除，需移他处居住，在搬
13、家过程中发生的费用，此项费用由拆迁人负担。 (2)临时安置补助费足对被拆迁人因迁离原居住地而在生活上所增加的一些额外支出费用的补偿，临时安置补助费的补助刘象主要是自行安排住处的被拆迁房屋使用人。 (3)因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁入应当给予适当补偿。,根据城市房屋拆迁管理条例的规定，拆迁补偿安置协议由( )订立。 A.拆迁人和被拆迁人 B.拆迁人和房屋拆迁管理部门 C.被拆迁人和房屋拆迁管理部门 D.拆迁人、被拆迁人和房屋拆迁管理部门,8.2.6 拆迁纠纷的解决和强制拆迁,1、拆迁纠纷的解决 1）行政处理在先 2）不服行政处理可以提起行政诉讼。 但应在接到裁决书之日起15日内，向法院
14、起诉 3）争议解决之前维持现状 但诉讼期间，拆迁人已经给被拆迁人做了安置或提供周转房，则不停止拆迁执行。,2、强制性拆迁的情况 1）房屋拆迁公告规定或房屋拆迁主管部门裁决规定的或者同级人民政府裁决规定的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁。 2）被拆迁人拒不执行县级以上人民政府的限期拆迁决定。,8.3 建设项目环境影响评价制与建设场地地震安全评价,8.3.1 环境影响评价的概念 环境影响评价：指人类进行某项重大活动之前，采用评价手段预测该项活动可能给环境造成的影响。 环境评价包括环境质量和环境影响。,本地域的规划 和整治服务,项目的决策 和设计服务,目 的,8.3.2 环境保护的分类管理 国
15、家根据项目对环境影响的程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理： 建设项目对环境可能造成重大影响的，应当编制环境影响报告书，对建设项目产生的污染和对环境的影响进行全面、详细的评价； 建设项目对环境可能造成轻度影响的，应当编制环境影响报告表，对建设项目产生的污染和对环境的影响进行分析或者专项评价； 建设项目对环境影响很小，不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响表。 建设项目环境保护分类管理名录，由国务院环境保护行政 主管 部门制定并公布。,8.3.3 环境影响评价的审批权限 建设项目环境保护管理条例规定对建设项目实行分级审批。审批以下四种类型的建设项目环境影响报告书、报告表、登记表： (1
16、)核设施、绝密工程等特殊性质的建设项目。 (2)跨省、出治区、育辖市行政区域的建设项目。,(3)国务院审批或国务院授权国务院有关主管部门市批的建设项目，在现阶段是指总投资在2亿元人民币及以上，由国家计委、国家经贸委、外经贸部、国家工商行政管理同等部门审批或企业注册、审领执照的建设项目。 (4)建设项目造成跨省级行政区域影响，有关行政主管部门有争议的建设项目。 上述四种类型以外的建设项目环境影响报告书、报告表或登记表的审批权限，由省、区、直辖市人民政府自行规定。,8.3.4 环境影响评价的管理程序,1、项目建议书批准后，建设单位应根据建设项目环境影响分类管理名录(以下简称名录)确定建设项目环境影
17、响评价类别，以委托或招标方式确定评价单位，开展环境影响评价工作。 2、应编制环境影响报告书的项目，需要编写环境影响评价大纲，应编制环境影响报告表的项目不编写评价大纲。 3、建设单位根据环境保护行政主管部门对评价大纲的意见和要求，与评价单位签订合同开展工作。 4、环境影响报告书、报告表编制完成后，由建设单位报有审批权的环境保护行政主管部门审批，同时抄报有关部门。,5、有水土保持方案的建设项目，其水土保持方案必须纳入环境影响报告书。 6、建设项目的环境影响报告书、报告表必须由持有国家环境保护总局颁发的环境影响评价资格证书的单位编写。 7、国家重大建设项目应采用招标的方式确定评价单位。 8、建设项目
18、环境影响报告书、报告表或登记表经批准后建设项目的性质、规模、地点或者采用的生产工艺发生重大变化的，建设单位应当按上述管理程序重新报批建设项目环境影响报告书、报告表或登记表； 9、建设项目环境影响报告书、报告表或登记表自批准之日起满5年，建设项目方开工建设的，其环境影响报告书、报告表或登记表应当报原审批机关重新复核。,例题,1、根据建设项目环境保护管理条例的规定，下列说法正确的是（） A 建设项目的行业主管部门应当编制环境影响报告书，对建设项目产生的污染和对环境的影响进行全面、详细的评价 B 对环境影响造成轻度影响的，应当填报环境影响登记表 C 可能造成重大环境影响的，应当编制环境影响报告书，对
19、产生的环境影响进行全面评价 D 建设项目对环境影响很小，不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表。,2、国家根据（）对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理： A 建设项目 B 规划 C 规划和建设项目 D 以上都不对,8.4 城市规划的实施,8.4.1 城市规划实施的概念和方法 城市规划经法定程序批准生效后，即具有法律效力，任何土地利用及建设活动，都要必须符合城市规划设计。 工程建设不同阶段，都必须向城市规划管理部门申领寻址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等文件方可进行建设活动。,8.4.2 选址意见书制度,1、选址意见书的概念（p160） 是否符合城市规
20、划设计要求 2、选址意见书的内容 包括：项目基本情况和对项目选址的意见,布局协调性、环境影响、 公共设施规划、,项目名称、性质、 用地、规模、供水、 运输、污染物排放,3、选址意见书的核发权限 选址意见书按建设项目审批部门的不同，分别由各级规划行政主管部门核发： 1）国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治县、直辖市、计划单列市人民政府城市规划部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案。 2）中央各部门、公司审批的小型和限额以下的建设项目，其选址意见书由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门核发。,3）省、自
21、治区建设项目由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治县人民政府城市规划行政主管部门核发。 4）其他建设项目，须经哪级人民政府规划主管部门审批的，其选址意见书就有该人民政府规划行政主管部门核发。,8.4.3 建设用地规划许可证制度,1、建设用地规划许可证的概念 城市规划行政主管部门依据城市规划的要求和建设项目用地的实际需求，向提出用地申请的建设单位或个人核发的确定建设用地的位置、面积、界限的证件。 有建设用地规划许可证 申请用地,2、建设用地规划许可证的核发程序 1）用地申请 2）现场勘查、征求意见 3）提供设计条件 4）审查总平面图、核定用地面积 5）核发建设用地
22、规划许可证 3、临时建设用地许可证,8.4.4 建设工程规划许可证,1、建设工程规划许可证 是城市规划行政主管部门向建设单位或个人核发的确认其建设工程符合城市规划要求的证件。 2、建设工程规划许可证的核发程序 1）领证申请 2）初步审查 3）核发规划设计要点通知书 4）核发设计方案通知书 5）核发建设工程规划许可证,3、建设工程审批后的管理 建设工程审核批准后，城市规划行政主管部门要加强监督检查工作，主要包括验线、现场检查和竣工验收。 4、临时建设的管理 指企业单位或个人生产、生活需要临时搭建的结构建议并在规定期限内必须在批准拆迁的建设工程或设施。 不超过2年使用期,8.5 建筑工程施工许可证
23、,8.5.1 施工许可证的概念 是建筑工程开工前，建设单位向建设行政主管部门申请的可以施工的证明。 主体：行政机关，申请人 目的：对建筑工程施工所具备的基本条件的审查，保证建筑工程开工后的顺利建设。,8.5.5 中止施工和恢复施工,中止施工不满一年的，建设单位要向原颁发施工许可证的建设行政主管部门报告恢复施工的情况；满一年的，建设单位要报发证机关检验施工许可证，并对建设工程审查，符合条件才允许恢复工程。,8.5.2 施工许可证申领的时间与范围 时间：开工前申请领取 范围：国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。 程序：建设单位填写申请表格 建设主管部门审批 权限：工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门审批,8.5.3 申请领取施工许可证的条件,1、已经办理该建筑工程用地批准手续 2、在城市规划区的建筑工程，应取得规划许可证 3、需要拆迁，其拆迁进度符合施工要求 4、已经确定建筑施工企业 5、有满足施工需要的施工图纸及技术资料 6、有保证工程质量和安全的具体措施 7、建设资金已落实 8、法律、行政法规规定的其他条件,8.5.4 施工许可证的时间效力,1）建设单位应自领取施工许可证之日起3个月内施工，因客观原因可以延期，但不得无故拖延，延期不超过2次，每次均为3个月。 2）3个月内不开工，又没有申请延期或超过延期期限的，施工许可证废止。,Thank You !,
