1、物业管理服务意识的培养随着城镇住房制度改革的深化， 市场的消费结构、 产权结构发生了重大变化。 据不完全统计，目前，石家庄市住宅自有率已达85% 以上，这一迅速的变化对石家庄市的物业管理市场带来了深刻影响， 物业管理的社会地位也随之提高。 物业管理是新兴行业， 它是房地产业发展的自然延伸， 它作为完善房地产市场、 改革和加强城市管理，造福人民群众、优化投资环境，促进经济发展的重要手段，越来越受到重视。尤其随着新世纪的到来，中国加入WTO 步伐的加快，给物业管理带来了重大的机遇和挑战。为了能够适应市场经济体制下物业公司继续生存和发展的要求， 适应人民群众不断变化增长对物业管理新的需求。 注重培养
2、对物业管理的管理意识、服务意识、品牌意识、人才意识就显得非确良常重要。一、搞好物业管理，需注重培养管理意识物业管理作为新兴的服务性行业需从行业系统、 企业内部、 业主参予三方面来注重培养 和加强管理意识。（一）从行业角度增加物管意识，加强对物业管理的指导与监管。房地产管理部门应进一步加强和完善对物业公司的行业指导，规范对物业公司等级评定，树立一批品牌物业公司。对管理混乱、居民投诉多、 限期整改不能到位的物业公司应取消其物业管理资质。 通过资质考级评定， 有助于促进物业公司优胜劣汰与兼并重组， 从而提高物业管理总体水平。 同时， 注意积极发挥行业协会在物业管理企业中所起的行业自律作用。石家庄市物
3、业管理协会自二。十月份成立以来，发挥了协会的桥梁和纽带作用。努力搞好 “双向服务 ” ， 既当好政府参谋，又在行业内建立行业自律约束机制， 增加了行业内部的自 我约束力度。（二）从企业内部加强对物业管理意识的培养。在企业内部要注重培养对物业管理的超前管理意识。 物业管理水平的高低有赖于建设初期所形成的基础条件。物业管理不能等建筑物落成投放使用后再开始，而是应该超前： 1、在进行规划设计时， 不仅要从住宅区的总体布局、 使用功能、 环境布置上来考虑，还要安排诸如小区的封闭管理、垃圾点的设置、物业管理用房定位等。2 、在工程建设中参与验收。一方面监督施工单位， 保证工程质量； 另一方面可以熟悉了解
4、物业的基础设施情况， 提前作好准备，使建设寓于管理中。 3 、物业建成后至业主委员会成立之前，应由物业公司介入，对居民的装修、公用设施环境等进行前期管理。（三）从 “业主参与 ”角度加强对物管意识的培养。物业管理除了物业公司尽职尽责， 有服务意识和服务技能外， 还需要业主的积极参与和配合。如保持环境卫生，不侵占公共部位，不损害公共设施，主动交管理费和维修费等。因为业主是物业的主人，舒适、清洁、 安全的社区环境是大家共同努力的结果，那种认为物业管理是物业公司的事的看法，是不正确的。针对第二点中的超前管理， 我们举一个例子： 在九九年底开工建设的石家庄世纪花园一期项目， 在开工之日起就注意了它的物
5、业管理前期介入工作。 从户型设施角度讲， 它能够满足人们有户门以内的舒适环境。 从物业管理角度来讲， 它拥有良好的楼内公共环境和户外的小区环境；拥有各类能够提供良好服务的配套设施（学校、幼儿园等） ；拥有安静、闲逸的空间氛围（广阔的高尔夫球场、 美丽的世纪公园、 清澈的民心河水）和安全的社会治安环境（智能化红外线监控） 。同时开发商对小区物业管理提供了足够的可经营房屋和车位。正因为有合理的房价和配套的物业管理作保障， 使一期项目在未竣工时就已经全部售罄。 比起同期其它房地产公司的项目，世纪花园销售的最为火爆。这再次证明：注重物业管理意识，对房地产经营开发具有举足轻重的促进作用。二、搞好物业管理
6、，需注重培养服务意识不少从事物业管理工作的职工， 错误地认为， 自己是管理者、 执法者， 工作中缺乏主动性，责任心不强，文明服务欠缺，造成了业主与物业管理人员之间关系不融洽，也使企业形象和效益受到影响。 因此，只有提高认识水平，强化服务意识，才能摆正服务与被服务的关系，才能得到社会的承认，居民的认可。物业管理的服务项目很多， 其宗旨就是全心全意地为住户服务， 物业公司全体职工都应树立起这一宗旨。 物业管理要以市场需求确定自己的服务定位， 服务必须充分关注大众群体，满足不同层次的业主要求，根据群众的基本要求和承受能力选择好服务内容和收费标准。针对这些，物业公司要切实做到 “四要” ：第一、物业维
7、修要有保证。物业公司要24 小时受理居民报修， 并做到水、 电急修不过夜， 小修不过三天， 单项及多项大中修有计划安排。第二、 物业服务质量要提高。目前物业管理工作难度大， 企业利润低， 但物业公司决不能因此而忽视物业管理的服务质量。 提高服务质量既是党和政府的要求， 也是广大业主的实际需要。物业公司要加强企业自身对服务质量的控制能力。第三、收费要规范、合理、实际。就目前全国物业市场的情况看， 在收费问题上， 仍是物业管理部门与业主之间突出的问题。 这里的主要问题是服务不到位、管理不规范。所以物业公司要公开物业管理收费项目的标准，对收取的综合管理服务费、车辆管理服务费、 代收代缴水电、 燃气及
8、其他公众性服务费，实行政府定价或政府指导价；特约服务则由业主与物业公司共同商定，由物价部门统一管理，未经批准的，任何部门不得向业主收取物业管理费用。第四、 要给业主带来经济效益。 购房的目的一方面是用于使用，另一方面是使其成为一笔资产。因此，关心这笔资产的保值、增值问题也是物业公司的最终目标。据有关调查显示，现在石家庄60% 的买房人其购房不单是为了居住， 更重要的是寻求保值、 增值和商品质生活。 因此他们更注重生活质量和房产增值的关键环节；物业管理质量和相应服务。三、搞好物业管理，需注重培养品牌意识市场竞争不仅表现为产品价格的竞争，更重要的表现为向社会提供的产品和服务的质量，企业形象等的竞争
9、。 物业管理提供的服务是无形产品，因此也具有品牌意识。 品牌是高质量产品的持久升华的一种企业信誉， 是品质的象征。 如今品牌作为一个无形资产已深入人心，品牌形象能给企业带来超额利润。许多过去不重视品牌、 忽视管理的单位，包括大型开发单位， 现在都加大了对物业管理的重视和投入。 物业公司已经认识到实施品牌战略是企业可持续发展的根本。回顾城市住宅开发建设的经历， 我们不难发现其中的规律， 这就是住宅开发建设经历的五个阶段：即第一阶段，以区位优势为卖点；第二阶段，以大面积为卖点；第三阶段，以户型设计为卖点；第四阶段，以小区环境设计为卖点；第五阶段，以物业管理为卖点。从开发商走过的竞争历程可以看出，从
10、区位素面积秦户型秦环境秦物业管理、开发商为购房者准备的产品越来越软性化了， 购房者对房子的要求也越来越精细化了， 对房屋商品的附加值要求越来越高了。可以预见， 普通住宅要健康地发展下去， 就不得不重视物业管理的品牌意识。 在住宅产业竞争激烈的今天， 再拼价格实为下策， 只有重视物业管理， 使物业管理企业在群众心目中树立起良好的企业形象素品牌，才是找到了卖点。例如：银都花园物业管理在石家庄是有口皆碑，他们已经在群众心中树立了 “银都” 品牌，虽然银都开发的楼盘价格比其他公司要高，但是购房者认准了这个品牌， 宁肯多花钱， 也要购买良好的居住环境和优良的物业管理服务。一句话：住着放心、舒心。良好的企
11、业形象，一方面靠超前的规划设计、优良的工程质量。另一方面要有完善的物业管理做为保障。 例如：石家庄卓达花园、 书香园， 物业管理坚持以人为本的原则， 注重发展社区服务， 建立了业主委员会， 物业管理人员与业主相处和睦，给了业主和社会一个良好 “口碑” ，它以优质的服务、合理的收费赢得了住户的依赖，小区售房率达 100% 。人们常说： 好的物业管理， 一能增加商品房的销售量；二能树立企业形象，增强物业的品牌意识；三能使所购商品保值、增值。从以上例子，我们证实了这点。四、搞好物业管理，需注重培养人才意识从物业管理的服务对象、 服务层次可以看出， 物业管理绝不是那种简单的修修补补， 各种现代化设施的
12、操作与维修， 各种专业服务的提供， 都需要专业人才。 而我国现阶段从事物业管理的人员知识层次偏低， 缺乏职业技能， 所以就需要提高物业管理人员的综合素质， 上岗人员一定要经过培训持证上岗。 如保安人员要搞监控， 得学会应用电脑； 绿化管理人员应全面掌握绿化知识、花卉的种植和管理；维修人员应具备相应的专业资质证书等。物业管理市场对物业管理人员的需求激增， 迫切需要一些素质高， 业务能力强， 有一定管理经验的能直接服务于物业公司一线的应用型人才。 因此对物业管理人员在专业上、 技术上、 管理水平上进行培训是非常重要的。 加之现代化的物业配套设施越来越齐全， 向智能型发展，则要求物业管理人员应具有以
13、下能力：第一、要有一定的创新能力，目前，在住宅或写字楼的建设中， 已采用了含有现代化高新技术的智能安全系统， 这种高科技的发展和应用，要求管理人员具有创新意识， 同时具有创新能力 （不能只停留在清运垃圾， 打扫卫生的原始服务上） 。第二，要有一定的管理能力。物业管理人员应具备计划、组织、指挥、监督和协调能力，同时， 还应具备一定的判断、决策能力， 能制定企业内部的各项管理制度和各岗位的职责，制定企业各项工作计划，最终实现管理目标。第三、应具有一定的策划能力。当前为加强物业市场的竞争机制， 已把报标投标引入到物业公司的选聘工作中， 业内人员应具有制定标书的能力， 掌握投标、 报标及制作物业管理方
14、案的能力， 同时要具有一定的企业形象策划能力。 管理人员应通过发展品牌战略， 策划企业的个性特征， 使其产生名牌效益。 第四、要具有一定的市场调查、分析、预测和决策能力。这就要物管人员通过对市场信息的搜集、分析、整理进行市场预测，进而作出果断的决策方案。第五、要具有一定的识图、绘图和预算能力。这主要是为了适应物业接管验收、档案建立的需要。 第六、具有一定的财务分析和财务管理能力。 由于财务管理是物业管理的中心环节， 通过经济核算， 可以全面了解掌握管理活动的现实情况和发展变化， 为综合平衡、 统筹安排、 制定物业管理方案提供依据。 第七、要有一定的公关能力和公文写作能力。物业公司要与方方面面打
15、交道， 例如：派出所、 居委会、房管部门、园林、环卫、各专业服务公司等，要能够协调与社会公众的关系。同时为制定一些制度的需要还应具备公文写作能力等。大量事实证明， 早期房地产市场竞争的焦点在价格， 而现代市场的竞争则是管理的竞争、服务的竞争、人才的竞争、实力的竞争、意识的竞争。随着改革开放的不断深入，随着人们生活水平的不断提高， 物业管理将在新世纪人们的生活中扮演越来越重要的角色。 谁在当前的市场大潮中注重以上谈到的几点意识， 谁就能在物业管理这一朝阳行业愈发显示出它的生机与活力。2010 年读书节活动方案一、活动目的：书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交
16、朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！二、活动目标：1 、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。2 、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。3 、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。三、活动实施的计划1 、做好读书登记簿（1）每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好
17、词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。（2）每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。（3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。2 、 举办读书展览:各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的 、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会，在班级中形成良好的读书氛围。3 、出读书小报:3 、通过活动，使学生养成博览群书的好 ，习惯。B比率分析法和比较
18、分析法不能测算出各因素的影响程度。VC采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。XC采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。VC成本报表是对外报告的会计报表。XC成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。XC成本会计的对象是指成本核算。xC成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。VC成本计算方法中的最基本的方法是分步法。XD当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本 中。xD定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本
19、计算方法。xF “废品损失”账户月末没有余额。VF废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。XF分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。（V）G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错G工资费用就是成本项目。（X ）G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。（V）J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。（X ）J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。VJ接生产工艺过程的特点，工业企业的
20、生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，XK可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。XP品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。XQ企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。XQ企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。XS生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。XS适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。（X）W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对Y “预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际
21、上是待摊费用。对Y 引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。 XY 以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。 X丫原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。X丫运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。（X）Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对Z 直接生产费用就是直接计人费用。 XZ逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。/A 按年度计划分配率分配制造费用， “制造费用”账户月末（ 可能有月末余额 / 可能有借方余额 / 可能有贷方余额/可能无月末余额） 。A 按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于 （ 季节性生产企业）
