1、房地产项目标识系统规划设计房地产项目可分为商业地产和公用建筑， 其中公用建筑里面的写字楼也属于房地产范畴。在这一课中， 我们主要讲房地产的住区这一部分。 目前国内有很多人并不太看好房地产发展前景，认为房地产中的标识市场的份额将越来越小。在我看来，这部分人的想法是错误的。因为房地产中的标识系统差不多隔510年就会更换一次，而且新的房地产项目的增长力度也在逐渐增大。在中国，城市化正逐渐加剧，未来，预计将有2 亿多人从农村转移到城市，这必将给房地产带来巨大的市场份额。 城市化发展将推动小型城镇的形成， 也就意味着一定是有住宅，有商业配套，有公共环境。所有这些，都需要标识牌进行引导。所以，住宅的标识需
2、求，在未来很长一段时间都将保持强劲的生命力。目前国内标识行业的项目做得最多的是房地产和商业地产项目。 作为设计师， 我们要对现实社会市场的需求有一个大致的了解， 这样才能对症下药， 明确自己的主流设计方向和方式技巧。一、房地产标识系统的范围1.1 房地产销售环境标识系统1.2 房地产项目永久性标识系统房地产标识系统分为两块， 一是房地产销售环境的标识系统， 也就是卖楼的系统。 二是房地产项目永久性的标识系统， 也就是交楼后住户长期使用的项目标识系统。 其中， 永久性标识对于设计、 材质、 工艺等方面的要求会比较高。 这就要求设计师在设计过程中对于所用材料的耐久性等要有一个合理的认识，同时，设计
3、师要将设计思路清楚地传达给客户。上世纪九十年代初，房地产销售环境的导向系统是和房地产销售环境的包装一起做的。这个包装实际上就是在弄虚作假， 原本是临时性的景观环境， 却故意做成永久性景观， 等住进去才发现原先绿意黯然、 生机勃勃的小花园被改建成了停车场。 目前， 这种误导消费者的现象依然存在。 现在，销售环境包装大部分是由广告公司来做，而通常广告公司设计、 制作的销售环境包装标识牌并不专业， 最后， 往往导致发展商另付设计费找专业的标识公司进行二次设计制作。 因此，为避免类似情况出现， 项目之初各部门就应该做出明确的分工， 各司其职方能成就佳业。二、房地产销售环境标识系统2.1 营造诱人的适宜
4、品位的销售环境2.2 给参观人士有个清晰的引导2.3 让参观人士能尽快了解楼盘的品质，迅速确定购买意向2.4 其中包含：2.4.1 城市道路2.4.2 区域环境2.4.3 入口区域2.4.4 停车场2.4.5 销售中心2.4.6 看楼通道2.4.7 样板房2.4.8 围板设置2.4.9 景观休闲广场2.4.10 商业街2.4.11 会所2.4.12 儿童娱乐设施2.4.13 巴士站房地产销售环境标识系统能够展现整个项目的品质、 营造诱人的销售环境， 几乎每一个发展商都会花很大的代价用于营造销售环境上， 有的甚至会花费上百万、 上千万来装修样板间。这部分的工期要求一般都在一年之内，特别长远的项目
5、可能会延长时间，而且，在一定时期内， 每个项目的环境标识系统也会有所调整。 比如有些项目一共分五期开发， 第一年会开发两期， 那第一、 二期样板房的区域跟第三、 四期样板房的区域的引导系统肯定会有差异，我们要解决的就是，给参观人士一个清晰的引导，让参观人士能够尽快地了解楼盘的品质，迅速地确定购买意向。房地产销售环境标识系统清单包括：城市道路、区域环境、入口的区域、停车场、销售中心、看楼通道、 样板房、围板设置、景观休闲广场、商业街、会所、儿童娱乐设施、巴士站等。 如果你不明白这些词语的具体含义， 我建议你们到一个楼盘进行实地考察， 通过考察，对于哪些地方该放置什么样的标识牌，你会有一个更清晰、
6、直观的了解，这样你才能把一个项目做好。 其实， 很多标识项目的设计是在施工图的基础上完成的， 这就要求标识设计师脑海里有一个立体概念。 在看到施工图纸后， 对于项目的形象标识、 标牌设置等在脑海中要有一个立体的呈现和大致的了解。这是深圳的黄埔雅苑，是李嘉诚在深圳做的第一个项目， 这个项目的标识系统由西利标识设计、制作完成。这是南京的万科金色家园项目。这是售楼处里面的形象系统，由于灯光的配合，它给人的效果非常好。这是广州番禺的南国奥林匹克花园，西利标识设计了连同候车亭在内的整套标识系统。这是一个很成功的项目，在全国影响非常大。它的形象系统、图形设计都很经典，也帮助发展商取得了火爆的销售业绩， 依
7、靠这个项目的成功推广， 西利标识后来又陆续做了很多奥林 匹克花园项目的标识系统规划设计。这是万科城市花园，当年西利标识做这个项目的时候它还没有建成。于是我们用了3米高的围板将周围全部围起来，让人误以为这个项目要盖了，后来大家都在抢购这个楼盘，有些甚至还买不到。这是我们在中国做的最早最成功的一个房地产项目营销案例。这几年的房地产发展速度很快，但是房地产销售环境这一块却被忽视了。一个房地产项目要想吸引客户，配套很重要。当年我们做万科世纪花城时，它先把整个商业街建好，然后我们就在这个商业街里做了很多标识，包括一些购物车。人们去买楼时，在第一时间开楼通道，让客户从商业街一直走到售楼处去，以此方式，世纪
8、花城的房很快卖疯了。在会所这一块，现在大量的会所是先做成售楼处。里面有些洗手间的东西是不能动的，因此我们在这个样板间做标识系统引导的时候就要注意做到少而精。作为项目的标识系统规划设计师，在跟客户沟通的时候，可以告诉他们一些标识能起到的预期作用。三、房地产永久性的标识系统房地产永久性标识系统是房地产业主入住后，作为物业管理的一部分，长期为居民服务的标识系统。它主要包括有：出入口平面指示图、住宅导视标识、配套设施标识、会所标识、公共服务标识、交通标识、警示类标识、景观标识、商铺标识以及室内标识等。房地产永久性标识系统在规划设计过程中要特别注重的是与环境的和谐。这里所指的环境不仅是指房地产本身的环境
9、，还包括房地产所处区域或城市的大环境。 因为房地产不是孤立存在的， 它也属于其所处城市的环境之一。其大概内容如下：3.1 交通指示标识3.1.1 停车场指示牌3.1.2 禁鸣、限速牌3.1.3 禁止驶入3.1.4 路名牌3.1.5 地下车库出入口牌3.1.6 消防通道牌3.2 住区内指示标识:3.2.1 小区导示牌3.2.2 总平面图3.2.3 公告栏3.2.4 私家花园，请勿擅入3.2.5 保安亭牌3.2.6 警示牌3.2.7 管理处指示牌3.2.8 小区功能设施指示牌3.2.9 草地牌3.2.10 果皮箱3.2.11 景观名称牌3.2.12 花草树木称谓标识牌3.3 楼宇环境 :3.3.1
10、 楼栋牌3.3.2 单元牌3.3.3 楼层牌3.3.4 户号牌3.3.5 公告栏3.3.6 信报箱3.3.7 电梯牌2.3.8消防疏散图3.2.9生活垃圾桶2.2.10设备用房门牌3.4.13.4.23.4.33.4.43.4.53.4.63.4.73.4.83.4.93.4.103.4.113.4 会所 会所指示牌 会所形象牌 开放时间牌 服务台 会员守则通知告示栏会所项目牌功能门牌洗手间牌 男女洗手间牌 禁烟牌作为住宅区域，这一部分的标识系统规划设计很简单，也就是楼宇、通道、会所，以及里面的一些娱乐配套设施设计。但是这些配套设施楼宇之间的关系是需要通过指示牌在中间做引导、说明的，也就是和信
11、息管理系统结合起来使用。标识系统就相当于女人身上的首饰，是一种点缀，提升的是品质。它就是对环境艺术的一种补充、装饰。适当的时候还能起到警示的作用。比方限速、限行。考虑到这一点，我们在做设计的时候就要有社会责任感，考虑标牌的安全性，标牌与周围环境的协调性， 最重要的是能否实现引导的作用。我们一再强调:所有的标识设计概念皆是为人服务的。四、房地产项目标识系统的应用在人类所生存的住区环境中， 标识系统指示牌的需求无处不有，一个房地产项目标识系统的完善与否标志着一个房地产开发商的经营理念，服务状况、管理意识的等级、个性化的标识系统，在房地产项目中起到画龙点睛的作用。标识系统主要用图形语言来表达，最大限
12、度的用无声感官形象语言来表达房地产经营者对业主以及来访者的关心。同时,又对区域环境起到了管理的作用，让每个人都服从标识牌的指示， 迅速地到达目的地， 所以说规范的房地产标识系统在房地产物业管理中应用相当广泛， 而且又非常重要。 以无声的服务、 有形的指引提高房地产物业管理的效率和水平， 同时表现出此地产项目的形象和魅力 , 利于项目的销售和管理。可以说一个房地产项目标识系统的规划与设计是衡量一个房地产开发商经营水准的标志之一。五、房地产标识系统的作用房地产标识系统是一项严谨的规划设计系统工程， 每位房地产经营者决不能忽视这个系统工程的作用。 它能协助开展各项工作， 能让业主及来访者节约时间，
13、使得整个住宅小区都有序的进行良性循环。通过完善的房地产标识系统来对住宅小区内的车行、人行进行引导、疏通、 辅助住区消防系统，同时又让住宅小区次序井然。 一个既现代又文明的住宅小区，体现了和谐社会的美好生活。从交通标识来讲： 住宅小区中汽车的数量经常都有增加， 对于交通标识合理布局， 都需要标识牌来提醒警示人们注意。各种交通设施之间的衔接、转换绝对缺少不了指示牌。停车系统、区内公交系统、商业配套、写字楼、酒店运行等等都需要标识系统进行辅助管理。六、房地产项目标识系统的规划6.1 设置指引：6.1.1 位置设置规则6.1.2 区域标识设置规则6.1.3 交通标识设置规则6.1.4 色彩设计规则6.
14、1.5 造型设计规则6.1.6 服务机构的选择原则6.1.7 标识系统设计及完善周期6.1.8 标识系统监督机制什么是规划？其实就是布点。要全面考虑住区的环境，分析建筑的风格、景观环境、装饰风格、气候特征，了解地域文化、乡土民情、住区人员状况、道路布局、停车场位置、配套设施、物业管理架构等，众多因素综合分析，确定房地产项目标识系统的总体规划， 然后再进行区域细分，在布局上进行全面、系统、长远的规划。设置指引是针对大型项目而言的。 一套标识系统做完后， 需要向客户提供一个项目未来的监督机制，以及其负责人认定的汇报，主要针对标识的监督、维护、维修工作等方面。七、房地产项目标识系统的设计7.1 设计
15、理念设计要新颖、明快、 醒目、 富有个性， 要强调住区文化以及要表现住区特征及居民的意识，主要在色彩、材质、造型等方面一定要全方位考虑住区建筑、环境的特征，充分表现一个住区居民的精神面貌， 建筑品质 , 环境特色以及现代化住区发展的特点， 确定设计的风格、方向。7.2 设计依据标识牌的造型设计主要是根据建筑、 环境、 装饰的特点来制约标识造型的来源。 设计要配合建筑、 表现环境、装饰空间，交通标识严格按照国家标准进行，参考关联行业的国家标准。7.3 设计原则标识系统设计三大原则：安全：结构合理，安全稳定功能：指示到位，功能明确造型：线条明快，美观大方7.4 建筑元素的提取造型设计中一定要考虑建
16、筑设计的因素， 从建筑中找特色、 质感， 从环境中找协调或者反差。7.5 景观环境的影响造型设计中一定要考虑景观环境的因素， 从环境绿化、 道路状况上找感觉， 从环境中统一。7.6 室内装饰的协调造型设计中一定要考虑室内装饰、灯光照明的变化，从品质上、材质上找互补，点缀环境的美。八、房地产项目标识系统的制作生产环节严格把握每一道工艺流程，新型材料及传统工艺合理的搭配，严格执行ISO9001:2008 国际认证体系，执行西利标识制作规范，精心制作、安装，充分表现设计师的构思意图。项目的规划设计环节都做好后会进入到制作环节， 这个环节涉及到的原则希望大家能有所领悟。规范：西利标准，严格执行；精美：
17、尺寸精确，美观大方；耐用：经久耐用，易于维护。九、房地产项目标识系统的安装9.1 户外9.1.1 人行道9.1.2 草地上9.1.3 墙体上9.2 室内9.2.1 地面9.2.2 墙体9.2.3 天花9.3 安装方式：贴附式、粘贴、干挂、连接件。安装住区道路标识系统的施工由相关部门具体负责， 但一定要有一个监督机制、 信息反馈渠道， 这样才能使住区标识系统真正起到为居民服务的作用。 安装与前期的规划设计密切相关，地面的情况、周围环境的情况和安装的位置需要设计师到现场考察跟踪。十、房地产项目标识系统的维护住区标识系统的维护主要有两个方面：10.1 设计完善： 设计师应当在住区标识系统局部安装完成
18、后， 检查分析规划是否合理、尺度是否到位， 最好在规划设计时就应当确认位置及效果。10.2 监督机制10.2.1 相关部门可以定期巡视，发现问题及时通报， 一定要有一个合理的机制来完善住区标识系统。10.2.2 居民反馈机制，发现问题及时通知管理处。10.2.3 保修期内的定期检查。设计师应该在住区标识系统局部安装完成后，检查分析规划是否合理、 尺度是否到位当然这些在规划设计时就应当确认过， 这里只是做一个收尾的检查。 从软体方面看， 需要检查项目的规划， 标识牌位置是否需要做适当的调整； 相关部门可以定期巡视， 发现问题及时通报，因此一定要有一个合理的机制来完善住区标识系统。十一、用严格规范
19、的住区标识系统来辅助物业管理者、管理理想的居住环境11.1 物业管理者要清醒自己在物业管理工作中的角色，一定要意识到自己是住区的服务机构，住区环境变化发展状况都有责任，不单只是关心硬件环境的变化，同时也要关心居民的生存需求，标识系统与每位业主都息息相关。11.2 随着住区的不断扩大、开发，越来越多的居民开始关心自己住区的形象系统、灯光工程、配套设施位置，因此住区标识系统也要相应改善，真正做到以人为本，为人民服务。11.3 完善的社区标识系统可以促进经济的发展。平日里我们构思一个住宅小区的标识系统规划设计时要把范围扩大一些， 比如我们现在做的融侨江南水都， 里面有七、 八个小区，它们之间又有城市
20、道路，这些公共区域也要设计一套标识系统， 引导住户住房方向。 因此我们要了解住区的概念， 住区通常由若干个小区组成：别墅、高层、多层都有，有些还包括一些商业系统的配套学校、幼儿园等。这些都要考虑一个综合性的设计，用严格规范的住区标识系统来辅助物业管理者管理复杂的住区环境。住区环境看起来很简单， 真正管理起来并不容易。 一个住宅区或者一个区域按照国家的规定设计有五个出入口， 但这五个出入口很难真正全部去管理使用到。 因此我们前期做设计的综合分析时， 就要考虑一个小区在完成以后， 真正管理使用的入口可能只有三个： 一个进口，一个出口，一个商业街（这个口可能只供行人进出）；剩余的两个口有可能就不开了，平时把它锁起来， 以后作为消防通道使用。 这样一来做标识系统规划就重点考虑这三个区域，特别是行人区域。 这些东西需要我们平日的实践积累， 从书本上是无法获得的。 因此我们要经常和发展商、物管公司、管理公司沟通，了解他们未来项目管理事务的人的动线。作为标识系统的规划设计师，要有强烈的社会责任感，设计一个清晰、 准确、 协调的房地产标识系统。
