1、第一部分 项目概述一、项目概况太平洋购物中心地处吴山广场商圈核心区块，是一座集旅游购物、餐饮休闲、文化娱乐、运动健身为一体的综合性多功能特大型超级 SHOPPING MALL 商业航母。太平洋购物中心西临延安路，东临定安路，南为惠民路，北为红门局路。项目占地面积 25,604（容积率分别为 2.0，3.0，4.96） ，总建筑面积约 107,768，由东楼、西楼和北楼建筑群组成，并形成一个互为连通的整体。建筑高度 24 米，建筑层数地上共 5 层， 地下 2 层（其中地下一层为商场，地下二层为停车库和设备用房） 。为加快建设现代服务业，杭州市近期出台了以延安路为轴，贯穿武林、湖滨、吴山三个商圈
2、，组成“一线三圈”特色商贸区的发展规划。因此，太平洋购物中心作为杭州“构筑大都市、建设新天堂”的重点扶植产业， “聚集吴山商圈人气、提升吴山商圈氛围”的重点工程，倍受市、区两级政府和媒体及业内人士关注。二、环球公司受让太平洋购物中心的基本情况1、转让背景太平洋购物中心为在建项目，原由浙江浙联房产集团有限公司（以下简称浙联房产）及属下的杭州新泰房地产开发有限公司（以下简称新泰房产）开发。因该项目属商贸项目，浙联房产则以房地产开发专长，对商贸项目缺乏专业经营和管理人才；再则，浙联房产也为了集中资金投入更大的房地产项目，已获得了滨江区 200 多亩土地以及在仓前购得教育用地 4,000 亩；并且浙联
3、房产和浙江环球控股集团有限公司（以下简称环球公司）还有其它合作项目，环球公司从关系资源和获得资源方面给浙联房产有一定的补偿，如环球公司在九堡的 60 亩土地以平价 60 万元/亩与浙联房产合作开发，因此浙联愿意选择环球公司并以较低价格转让太平洋购物中心项目。今年四月，浙联房产将太平洋购物中心大部分房产转让给环球公司。根据环球公司与浙联房产、新泰房产签订的杭州太平洋商业中心房产转让框架协议书 （以下简称框架协议） 。 2、根据框架协议，环球公司受让的房产范围如下：西楼的全部（地上 1 至 5 层） ，约 26,800；东楼的 1 至 2 层的大部分（除去沿定安路长约 120 米、进深约 16 米
4、的 1 楼，及沿定安路长约 136 米，进深约 20 米的 2 楼浙联房产自留部分） ，约 14,351；东、西、北楼地下一层的全部，约 23,314；东、西、北楼地下二层的大部分，约 10,103；内街，约 3,116。上述房产合计约 77,684，因是在建项目，还未进行实际面积测量。3、说明本项目东楼地上一、二层部分房产和三层整层房产属浙联房产；东楼地上四层整层及北楼整幢房产属杭州市上城区文化体育局；其余均属环球公司协议内资产。上述建筑面积以房管部门最终测绘确认为准。双方已达成共识，并将上述剩余部分面积转让给环球公司。交房时的具体装修配套标准，在框架协议中已明确，包括中央空调系统、电梯、新
5、风系统、排污系统、强弱电和智能系统、管道系统等等，并且浙联房产将完成物业的内部一次和外立面装修。浙联房产保证该物业通过规划验收。机动车停车库因层高较高，当时设计中已有考虑可增设机械移动式停车库，停车泊位可增至约 450 辆，该物业周边开放式公共停车位及申报建设的立体停车位，共约 600700 个。西楼第五层因层高较高（设计为 5.8m） ，适合经营高档娱乐场所。目前已有多家洽谈意向部分收购。4、投资总预算及项目进展情况投资总预算根据环球公司测算，本项目总投资初步匡算约 11.65 亿元。项目进展情况目前，项目室内二次装修正抓紧进行；商场业态定位策划已基本定局，招商引资工作正紧锣密鼓开展，各项工
6、作进展顺利。环球公司已在杭州注册成立了“杭州太平洋百货中心有限公司” ，由该公司负责整个太平洋购物中心的资本运作、对外招商和物业经营。第二部分 项目优势分析一、百货业在杭州还有比较大的成长空间众所周知，目前杭州的大型百货公司数量较少，且主要是集中在武林广场周边的四家（杭大、百大、银泰、连卡佛）和吴山商圈的解百商厦共五家，大家错位经营，相安无事。而且近几年来，各家公司的销售额每年均以 20%左右的增长速度递增，这在国内其它城市是不可想象的。相比而言，临近的城市如宁波和南京，大型百货公司都在十家以上，销售增长率就比较缓慢。又比如上海，百货公司有 100 多家，竞争相当激烈，经营得好的百货公司的销售
7、额也只是每年小幅增长（增长率为个位数） 。杭州市商业网点 2003-2010 年发展导向性规划纲要显示，至 2002 年年底，杭州市区实现社会消费零售总额 426.36 亿元；到“十五”末期，杭州市区国内生产总值将达到1,680 亿元，平均每年递增 10%，人均达到 5,000 美元；到 2010 年，杭州市区总人口将达到 460 万，而且主要增加在城市南面区块；2002 年杭州市共接待海外游客、国内游客分别为 106 万人次和 2,652 万人次，旅游产业增加 115 亿元。因此，一方面杭州人（包括浙江人）的消费能力是非常强大的，购买力非常旺盛；另一方面也说明杭州的商贸流通业包括百货业还有比
8、较大的增长空间！二、商圈优势吴山商圈作为一个正在逐步兴起的商圈，但已渐成气候，且在不断升温之中。吴山商圈经过近几年的发展，已逐步形成以商贸为主、商务为辅的集商务、餐馆、休闲、娱乐、大型娱乐、专业市场为一体的全市最大综合商贸区，人流集聚，市场活力强劲，人文历史丰富，公共交通流畅。吴山商圈聚集了解百商厦大型百货公司，涌金广场家乐福大型超市，清波商厦常年房产展示厅，吴山花鸟城专业市场，河坊街仿古游玩及餐饮一条街，耀江广场、涌金广场、吴山名楼、清波商厦等高档写字楼物业，以及上海浦东发展银行，中信实业银行等。据了解，位于涌金广场的家乐福，2004 年的销售额为 2.4 亿元，为家乐福超市在中国业绩成长最
9、快的单店之一，日前家乐福再扩面 4,000。位于涌金广场的第 2 层和第 3 层定位为流行前线广场，目前正处于火热招商中，已有大批商家加盟包括屈臣氏等，即将于近期开业。吴山商圈是杭州最有特色的集旅游、休闲、购物、商务、餐饮、住宿等的综合性商圈。同时，吴山商圈临近湖滨商业特色街区，湖滨商业街区是目前杭州市政府正在打造的最高档、最时尚、最有品位、定位为杭州城市客厅的国际名品购物街区。吴山商圈及太平洋购物中心能够受到极大的辐射、影响及带动作用。三、交通优势杭州太平洋购物中心，地理位置处在城市闹市中心，距离吴山广场仅 200 米，距著名的西子湖畔 300 米，距杭州火车站 800 米，紧临杭州市南北交
10、通枢纽中河高架上下匝口。杭州市地铁 1 号线已于 2005 年 6 月通过国务院批准，将于 2005 年底动工建设，2010 年建成通车。地铁 1 号线路从城东九堡开始，将沿延安路和西湖大道运行，其吴山广场站在本购物中心门口设有出入口，下个停靠站是火车站，并穿越钱塘江，将滨江高新园区、钱江新城、萧山、富阳等周边地区及车站码头的货物人流串联起来，极大地促进钱江两岸的商贸人员互动，将进一步带动吴山商圈的人气，提升本项目的商业价值。四、规模优势本项目占地面积 25,604，总建筑面积 10 多万平方米，最大商业层面 23,314，且建筑结构合理，设计现代，是目前杭州市乃至整个浙江省单体体量最大的商业
11、项目之一。五、商业模式优势太平洋购物中心定位为 SHOPPING MALL，SHOPPING MALL 在国外是一种已经被实践证明的非常成功的商业模式。太平洋购物中心其商业模式和经营理念上已经与国际商业经营模式接轨。SHOPPING MALL 购物中心在美国已经风行了近 30 年的时间，MALL 一般是很大的建筑，在一个屋顶下有很多商店。多数 MALL 里包括两个或更多的大型百货店，它们被称为“锚店”，意味这些店像锚一样固定，支撑起整个商业城。在锚店连接起来的步行街上，有很多小的各式各样的零售商店，它们依靠锚店来吸引客流。参照国外的经验，SHOPPING MALL 一般建造在交通比较方便、居住
12、人口相对密集的近郊区，一方面有人气的支撑，一方面租金也比较便宜。但中国目前正处于大规模的城市化进程中，农村人口向城市大量地聚集，而国外一些发达国家已经完成城市化进程，正处于城市人口向郊区分散的过程中。因此根据中国目前的国情，在这样一个交通方便、商业相对成熟的商圈里建造类似 SHOPPING MALL 的大型购物中心是符合中国发展的实际情况的。目前在中国运作成功的 SHOPPING MALL 中，就有我省宁波市的天一广场。它是一个位于市中心极繁华地段的 MALL，占地约 20 万平方米，有百货区、超市区、娱乐区、酒店区、数码区、家电区、精品区、男装区、中心广场、水幕电影等等。现有太平洋精品百货、
13、乐购超市、数码广场、苏宁电器、新石浦饭店、丽池大浴场、新彩虹夜总会，以及各种珠宝、服饰、通讯、咖啡等店铺，是一处真正集购物、餐饮、休闲、娱乐和旅游功能的大型购物中心。就杭州商业市场总体而言，纯百货经营的商业物业发展已日趋显示疲态，而大型综合类高商业物业将会逐步兴起，杭州还没有类似的大型购物中心。因此像这种类似 SHOPPING MALL 的项目还是非常有前景的。六、定位优势本项目定位于类似 SHOPPING MALL 的大型购物中心，以体育健身休闲为主，而百货、超市、专卖店等购物为辅的经营格局。按照环球公司的布局定位，百货拟占 40%的面积，30%的面积以店中店的形式引进一些国际品牌，另 30
14、%则是体育、健身、娱乐等休闲配套设施。与上城区体育局共同联建的华东地区最大的室内田径场、游泳池等健身中心，其一流的体育设施和“全民健身运动”的健康理念，将给太平洋购物中心的商业营运，带来无限的人流和商机。同时，本项目的定位充分考虑了商业物业发展的趋势，采取统一经营，统一管理的经营模式，因而有效避免了由分割产权销售带来的经营困难问题，降低了经营者之间不必要的内部竞争，从整体上增强了本项目与周边其他项目之间的竞争力。据悉，上城区政府已要求今年年底区文化体育局名下所有的物业应投入使用，并可以全部租用。本项目也可向体育局统租后再出租给其他经营者经营。七、政府大力支持上城区政府给吴山商圈的定位是“旅游休
15、闲商务区，打造杭州 ABD”，希望在此区域大力发展商贸服务业，并明确提出以太平洋购物中心为核心的吴山商圈要对整个上城区的商贸服务业起到一个集聚、辐射和带动作用。在最近草拟的上城区“十一五”规划中，明确提出太平洋购物中心要成为现代服务业的集聚地、带动周边商贸发展的领头羊！在2005 杭州市商贸服务业（上海）招商引资推荐说明会推荐项目书中，杭州太平洋购物中心项目列于被推荐的 60 个项目中的首位。第三部分 业态定位、营销策略及项目运作方式本项目的目标是要建成延安南路吴山商圈集旅游购物、餐饮休闲、文化娱乐、运动健身为一体的综合性多功能特大型品牌商城。一、业态定位建设环球公司已经对购物中心各楼层的经营
16、业态作了较为深入的研究，并进行了详细的规划，基本是可行的。借鉴国内外 SHOPPING MALL 的商业特征，围绕着购物、餐饮、休闲、娱乐、健身和旅游等功能设施，确定百货店、主力店、品牌店、餐饮和娱乐等。我们认为首先应确定百货店（在东楼 1 至 2 楼） ，拟考虑引进国外品牌百货公司，打造太平洋购物中心精品百货；也可以面向上海和港澳招商，这是整个购物中心定位的核心。然后确定在西楼地上一至四层可考虑设综合区和精品店，西楼五层，考虑建造娱乐城，经营各种餐饮、娱乐项目，如 KTV、桑拿、足浴等。二、营销策略在专业顾问团队的协助下，考虑到百货店、主力店、品牌店及其他品牌招商的不同特点，先确定，再全面招
17、商。在招商过程中，百货店和主力店要提前招商，其它随后进行。现已有几家单位意向代理招商、带押金方式代理招商，也有带押金方式全包招商，具体方式正在研究之中。整合各种资源，充分发挥各种传播方式的优势，利用多种宣传手段，对太平洋购物中心的招商、经营管理全过程进行全方位、立体式包装宣传；同时，结合各个推广阶段的特色，制定有针对性的点式密集宣传。三、项目运作方式本项目运作拟采取资本运作和后续经营相结合的方式。资本运作从现在开始，力争在2006 年 3 月底前完成；后续经营力争在 2006 年中起步。第四部分 财务及投资计划本案开发阶段投入资金现值因开发阶段不同可分为开发建设阶段及营运阶段，并针对投资建设阶
18、段所需花费的经费进行预估，以下各项费用均 2005 年的币值为基准，本案预定于 2006 年年中开幕。一、基本假设：（一）开发后阶段（开幕营运阶段）约十年。（二）开发个案所涉及之层面众多，各项财务预测仍有变量，故假设之营业收入、成本及费用等预估，将以影响各项财务预测较小之范围为基础。（三）各项假设之数据，将依据政府单位之统计资料及现行市场实际行情为主，并考量未来物价水准及各项主要计划之营运情形，而以高成本、低收入为原则所订定。（四）假设土地增值幅度与物价上涨率及市场利率相等。 （五）假设营业空间闲置比率每年约为 1%。 （六）假设折旧为 50 年直线摊销，折旧比率每年约为 6%。二、开发前阶段
19、（取得土地及开发许可）： 开发前土地费用支出为 722,364,160 元，折合楼面价约为 9,300 元/ 。三、开发阶段（建设施工期）假设，如表 4-2-1 所示：（一）开发工程之主体建筑成本约估计每平方米 1,400 元。（二）建设他项费用：公共设施及各项工程费用：4,000,000 元。建筑设计费用：10,857,000 元。建筑装修费用：约占主体建筑成本之 28%。建筑设备费用：约占主体建筑成本之 32%。管理及其它费用：约占总建筑成本之 5%。 （三）主体建筑之平均建设单价约为每平方米 5,700 元。表 4-2-1 建设阶段各项成本估算表试算项目建筑面积（） 建设成本单价（元/）
20、与主体建筑成本之比例（%）金额（元）主体建筑费用 77,684 1,400 40 108,757,600建筑装修费用 1,860 28 144,492,240建筑设备费用 1,500 32 116,526,000公共设施及各项工程费用 400 4,000,000管理及其他费用 5.00%(占总建筑成本之比例) 58,263,000建筑设计费用 0.93%(占总建筑成本之比例) 10,857,000合 计 5,700 442,895,840土地受让金 9,300 722,364,160总 计 77,684 15,000 1,165,260,000四、开发后阶段（营运时期）； （一）营业收入部份：
21、 本案主要收入以商场租金收益、停车场收费收益和物业管理费为主要收入项目。本案的商场营业部分，除地下一层外，设定以完全承租为主。商场租金收入：本案因地处于杭州商业中心，租金按每平方米 180250 元/月不等计算，并将依据所承租之楼层及营业项目不同，给予不同的租金额度，如表 4-2-2 所示。表 4-2-2 商场租金收入估算表试算项目承租面积（）百分比（%）单位租金（元/月）金额（元/月）东 1F 商业使用二 7,000 15.8 210 1,470,000东 2F 商业使用三 7,351 16.6 165 1,212,915西 1F 商业使用四 5,352 12.1 240 1,284,480
22、西 2F 商业使用五 5,152 11.6 180 927,360西 3F 商业使用六 5,432 12.3 180 977,760西 4F 商业使用七 5,432 12.3 150 814,800西 5F 商业使用八 5,432 12.3 135 733,320内街 商业使用九 3,116 7.0 180 560,3408,280,975(元/月)总计 44,267 10099,371,700(元/年)平均单位租金： 187.1（元/月）B2 停车场收费收入，如表 4-2-4 所示表 4-2-4 停车收入估算表 （ B2 停车场面积 10,103 ）试算项目单位数量(个)收费价格(元/时)成
23、费时数(时)达成率(%)金额(元/日)金额(元/年)机动车 450 5.00 12 60 16,200 5,913,000合 计 16,200 5,913,000商场物业管理收入，如表 4-2-4 所示试算项目 营业面积（） 收费价格（元/月）金额（元/月） 金额（元/年）物业管理费 64,465 10 644,650 7,735,800合 计 644,650 7,735,800出让物业收入如表 4-2-5试算项目 出让面积（） 出让价格（元） 金额（元）B1 23,314 20,000 466,280,000房产营业税 按差额价 5.5%计算缴纳 6,411,350合 计 459,868,650说明：原转让价格为 15,000 元/，现市场出让价格为 20,000 元/。（二）营运管理部分，如表 4-2-5 所示： 广告预算费用：约占当年总营业收入之 7%。人事行政作业费用：约占当年总营业收入之 12%。活动企划费用：约占当年总营业收入之 5%。
