1、度假物业产品特点专题研究,参考国内外先进案例,总结度假物业户型特征,美国Bay Harbor与Boyne,澳大利亚Noosa,美国Key Largo,美国Mauna Lani,三亚亚龙湾5号,丽江悦榕庄,墨西哥Cancun,泰国Chiva-som,案例,空间尺度感,空间布局,动线设计,功能导向,趣点营造,度假物业与普通居家物业的不同特征体现,空间尺度感,空间布局,动线设计,功能导向,趣点营造,大松散空间,少隔断;强调灰空间的利用,功能分区明显,空间区隔多;灰空间较少利用,注重公共空间与卧室的区隔,强调多套间和私密性,强调主卧的套间设计,开放共享,动线丰富,动静分区,互不干扰,弱化部分生活功能,
2、别墅尤其强调室外功能,突出居家使用的空间,强调景观与采光:观景阳台,大面积窗户,弱于度假物业要求,度假物业和居家物业的户型没有绝对严格意义上的区分,度假物业只是需要在一些关键节点上强化即可。区别于传统物业的使用上的特异化舒适性提升,与外部景观的搭接与可达性,是度假物业追求的基本性原则。,度假物业,居家物业,户型内部模糊功能空间,追求大松散格局,尽量减少隔断对空间连续性造成的影响,少隔断:尽量减少空间的分割,充分体现度假产品的舒适要求大空间:横向拉通,主卧和客厅都与阳台连通,开放式西厨结合餐厅,案例启示,空间尺度感,空间布局,动线设计,功能导向,趣味营造,户型上强调大开放空间和动线上的不同组织,
3、突出度假产品的尺度感,客厅和西厨吧台构成了大尺度的空间。,卧室和露台通过泳池相连接。,二楼的纯套间设计大尺度的家庭厅。,案例启示,空间尺度感,空间布局,动线设计,功能导向,趣味营造,别墅注重灰空间的处理与强化,尤其是内外功能空间的连接和过渡,增加尺度感和情趣性,“灰空间”通常利用观景露台进行处理;过度空间非常强调尺度和变化,实际的效果是大大加强了居者对空间的感受,而不仅仅是单一的观景露台;,餐厅,休憩空间,泳池,外廊,案例启示,空间尺度感,空间布局,动线设计,功能导向,趣味营造,通过室外空间的延展与灰空间的功能利用,放大室内空间,强调走出室外与自然的共享,凸窗内浴缸,灰空间客厅,室内面积适中,
4、放大室外面积,凉亭内床塌,灰空间内床塌,室外床塌,主卧步入室外,部分功能空间置于灰空间或室外空间,控制室内面积更营造度假享受,室内对室外为敞开式,保证景观最大化,浴缸,床铺,会客桌,浴缸外置,感受自然,休息厅外置与外互动,天台,花园洋台,休息床塌,小型泳池,圆桌,烧烤台,酒吧台,浴室,功能区花园休息厅泳池浴室烧烤台酒吧台阳台,一层住宅区域,空中花园,案例启示,空间尺度感,空间布局,动线设计,功能导向,趣味营造,采用主体分离的空间布局,强调私密性、扩大景观面,创造更多的度假情趣,度假别墅多采用主体空间分离的户型空间组织:减小各空间的干扰,私密性更好;分离后保证客厅、卧室等主要空间获得更多景观面;
5、平面布置更加多样,与室外泳池穿插,更多情趣性。,案例启示,空间尺度感,空间布局,动线设计,功能导向,趣味营造,与二楼卧房分开,套间设计,专属卫生间,大面积花园与水景,三层天台,公共空间与工人房主要放在一层,与二层的卧室区隔,确保卧室的私密性;主卧与次卧利用露天棚舍进行区隔,保证主卧的私密性;多阳台强调景观占有,大厅步入花园,体现互动,主卧与功能厅放置一层与二层的次卧区隔;次卧之间用连廊区隔保证各自房间的私密性;多阳台与室外空间放大强调户外空间占有。,别墅更为注重公共空间与卧室的区隔,以及各卧室之间通过套房设计体现的独立性,案例启示,空间尺度感,空间布局,动线设计,功能导向,趣味营造,布局上注重
6、设置泳池、泡池、spa,提升度假尊享,并以泳池贯穿,形成内部主景观,客厅,次卧,卫浴,厨房,客厅,餐厅,厨房,次卧,主卧,凉亭,次卧,案例启示,空间尺度感,空间布局,动线设计,功能导向,趣味营造,注重室内动线组织的非唯一性,多动线设计,既开敞又私密,每个套间设计两个以上的出口,分别通往过道和灰空间。非常适合家庭度假或朋友聚会设计,既开敞又私密,大尺度的共享空间和灰空间开放共融。,案例启示,空间尺度感,空间布局,动线设计,功能导向,趣味营造,仅需满足部分生活功能,弱化厨房功能,导向休闲度假空间的最大化,案例启示,空间尺度感,空间布局,动线设计,功能导向,趣味营造,厨房空间集约化处理,功能厅,厨房
7、,模糊化空间实现大面宽的感受,别墅则另外适当增强室外活动空间,大面积私家园林院落、大露台,甚至可以考虑赠送私家泳池,大面积的私家园林是高端度假别墅必不可少的要素一个大露台,可以闲坐观景泳池是三亚度假必不可少的元素,而买别墅送泳池,让客户感觉更加超值,大院落,大露台,泳池,案例启示,空间尺度感,空间布局,动线设计,功能导向,趣味营造,强调景观与采光,增大开间,减小进深,特别关注观景阳台和大面积窗户,尤其是对公寓式产品而言,利用观景阳台和窗户增大景观面,特别是客厅和主卧的景观面减少进深,增强舒适性增强观景阳台和观景窗的造型趣味性,案例启示,空间尺度感,空间布局,动线设计,功能导向,趣味营造,基于以
8、上原则,下面对本项目别墅和小高层提出具体建议,包括:内部空间设计、产品创新、赠送方式、梯户比等,度假别墅建议,别墅度假氛围体系,尺度舒适感,私密性,观景性,灰空间的利用,交错排布,分区设置,赠送庭院、露台,大面积落地窗,挑空处理,大尺度开放空间,豪华主卫系统,大横厅设计,多套间设计,尽量不用隔墙,部分室内功能空间融合或简化,增强空间尺度感,设置简易厨房,卧室与客厅无明显区隔,尺度舒适感,私密性,观景性,局部采用挑空处理增强了空间尺度的变化感,强化的采光性能,增添了情趣性,挑空方式不仅有利于户型的情趣化,也是实现面积赠送,增加溢价的有效手段。,尺度舒适感,私密性,观景性,起居厅、餐厅及厨房并排布
9、置,两层通高,空间恢宏,采用大横厅设计,体现大气、通透、尊贵的尺度感,尺度舒适感,私密性,观景性,主卧双更衣室、双手盆甚至双厕位的配置,体现了高尚生活的细节,采用豪华卫浴设计,如观景浴缸、双厕位,体现度假产品对洗浴空间的关注,尺度舒适感,私密性,观景性,建筑主体采用分离式设计,相互之间通过连廊或泳池相互连接,保证主、客、佣人活动空间相互不干扰,实现完全的主客分区、动静分区,主人活动区,客人活动区,公共活动区,佣人活动区,一层,二层,一层,二层,尺度舒适感,私密性,观景性,多套间设计和豪华舒适的主卧共同组成的生活空间,极大的体现度假生活舒适享受,麓山国际别墅二层,三层,步入三层,下至花园,次卧1
10、,次卧3,次卧3,主卧,观澜高尔夫别墅二层,生活空间多套件设计,保证了生活的私密和便利;每个套间均有步入式露台或阳台,增添舒适度和情趣性;放大主卧的卫浴空间,景观浴室和卫生间是对度假生活舒适度的提升。,尺度舒适感,私密性,观景性,北侧住宅交错形排列布局,使二线产品视线不受一线产品遮挡,尽可能增加别墅产品的酒店景观视野,住宅与酒店的处理方式:,酒店,别墅,二线酒店景观,一线酒店景观,尺度舒适感,私密性,观景性,赠送私家花园,包括前庭院、内庭院、后庭院,增强别墅价值感,更重要的是给客户度假生活更多休闲娱乐空间,前庭院,后庭院,内庭院,前庭院,内庭院,后庭院,尺度舒适感,私密性,观景性,尽可能将私家
11、庭院做大,满足低密度客户对景观资源的占有,尺度舒适感,私密性,观景性,大独栋户户赠送泳池,既是娱乐空间,同时打造为产品的核心景观,体现大独栋的奢华感,促进大面积产品的销售,尺度舒适感,私密性,观景性,在泳池周边或屋顶打造凉亭(发呆亭)增强度假休闲氛围,尺度舒适感,私密性,观景性,赠送大露台,整合户外景观资源增加度假情趣,同时增加采光、通风性,大面积的观景露台,满足景观观赏的要求,放大产品优势;大露台可以增加情趣的观景活动空间露台、阳台实现观景的同时,也是赠送面积的常用手段,有助于提升项目性价比。,尺度舒适感,私密性,观景性,利用灰空间突出室外空间向室内的过度,强调与景观的结合和公共空间的处理,
12、利用雨蓬、走廊结合庭院和景观面创造灰空间;灰空间突出室外空间向室内的过度,强调与景观的结合和公共空间的处理;灰空间的目的是在于营造度假生活场景,用赠送体现出度假物业价值感。,花园地坪,一层空间,二层空间,灰空间挑示意图,大露台,灰空间,尺度舒适感,私密性,观景性,以大面积的落地窗,强调景观视野开放,满足采光与空间通透的要求,充分利用落地窗的开放式空间营造感、同时增加采光与通透;利用大面积落地窗,增大景观面,最大化实现与景观连接。,尺度舒适感,私密性,观景性,紧凑型独栋注意要点,在出于控制面积,控制总价的初衷下,本项目有部分小独栋产品,可以通过围合组团、建筑单体、联院处理等几种手段来解决建筑密度
13、过高带来的压抑和拥挤之感。,可以通过室内空间、室内外关系以及建筑细节几种手段来解决小面积带来的别墅感缺陷问题。,保证容积率,窄面宽,大进深的占地布置带来较高的建筑密度,建筑面积的有限,带来紧凑的生活空间,降低了独栋别墅的奢侈与舒适感,小独栋产品带来的技术问题,小独栋主要空间追求景观最大化,次要空间景观用园林小景观解决,在建筑单体的排布方向处理上,建筑朝向追求对景观的最大占有,景观价值大于朝向;为了提高小独栋用地的经济性,在 用地条件允许的地方,尽量把较多的房间排在主景观面,用地条件紧张的地方,把客厅、主卧等放在景观面,其它次要空间的景观靠庭院小景观解决。,充分利用私家庭院,将餐厅、休闲空间等能
14、够外化的空间全部设置在室外,以保证主要空间的面积舒适化,功能扩充。将餐厅、浴缸等休闲功能空间扩充至室外,充分与室外景观形成互动;提升附价值。在保证容积率的情况下,尽可能放大庭院面积,提升物业附价值。,按摩空间功能扩充至庭院,餐厅功能外化,与室外空间的自然衔接,浴缸营造的休闲氛围,小独栋别墅应在能保证一定的私家庭院面积下、尽可能减少对土地面积占有;解决方案之一是采用组团式布局,即4-6栋别墅通过围合的形式,在节约基地面积的同时保证一定的公共交流空间,减少由于较小的院落带来的负面影响。,小独栋可用围合式布局,节约用地,同时营造公共交流空间,典型案例:香江别墅,联院别墅可以在提高容积率的前提下,保证
15、庭院的面积;并且通过山墙的运用,保证了庭院的私密性;在短面宽/大进深的基地条件下,通过U型或者L型的建筑单体设计,巧妙地把庭院在空间划分为三层:前院、内院和后院,产生了步移景换的效果,并保证了每个房间都可以拥有院景的效果;三重庭院的效果也缓解了整体庭院面积过小带来的视觉压抑和紧凑之感.,小独栋也可采用联院处理,缓解视觉压抑与空间紧凑感,屋顶花园赠送:将庭院景观立体化,赠送屋顶花园,功能空间向上延伸,餐厅功能外化,休闲功能外化,受容积率限制,小独栋的庭院面积较小,通过屋顶花园的方式增加绿化、庭院,由于本项目联排产品是低密度的主力产品,建议做出适当创新,体现花园理念,增加产品的竞争力,下面介绍联排
16、产品的几种创新方式,在保证容积率的情况下,实现景观休闲空间的最大化,“错联”增大中间单元的采光观景面,打破社区空间单调感,首层:89平米二层:80平米地上建面:169平米,错联使每户均有完整的体型和丰富的立面朝向入口和庭院。 单体来看,外墙面积增加,有更好的采光、通风和观景效果,特别是中间单元的居住品质明显提升。 社区外部空间也因此更加丰富多变,打破行列式的雷同格局。,首层,二层,“对拼”强化私家院落感,改善社区公共空间,新浦江城联院别墅,居室采光充分,可以形成多重庭院,且庭院具有较好的私密性;提高土地利用率,同时实现高于联排产品的价格上线。,三重庭院:结合西方的“庭院绕着房子转”和东方的“房
17、子绕着院子转”,打造多重庭院,形成移步换景的效果,前院:与客厅连接,打造强势的观景性,以及家庭与邻里的共享空间。,秘密后院:后院与主卧相邻,使主人可以拥有一个私密的自然院落,以供主人颐养、休闲、嬉闹不仅是一个居住空间,更是一个精神寓所。,中庭院:中院正对起居室,突出了客厅、厨房以及餐厅的核心家庭空间,大尺度的落地玻璃门窗使中院成为一个户外起居室,完全的家庭独性空间,前院,后院,中庭,L型联排户型/庭院贯通/室内空间开放,L型庭院空间解决三联排或多联排产品,景观面变大,且户型适合联排拼户前院和侧院的处理让庭院融合整体性强,显得空间更大,L型院落式户型,创造独栋的效果,U型布置,出现内庭院,使得院
18、落在空间变化上更有情趣,并增强了采光性能首层的西厨与餐厅结合二层只设置两间卧房,强化了主卫,并强化了较大面积露台首层的客厅尺度较小,U型空间布局,强化庭院空间,合院形式:多户围合而成,既促进邻里关系,同时部分空间可更好地营造休闲度假氛围,四合院组团(四户),客房/老人房,一层可设置横向客厅,最大化观景面,茶室,营造休闲氛围,端头产品的三个“院落”巧妙组织建筑与外部空间,形成独栋感受,面宽进深比1:1,以“营造一种欧式奢华为主的低密度居住氛围”为设计核心;河道资源,将客厅、餐厅、主卧室等主要功能空间均布置于面水一侧,户户临水;入户的前院、户内的中院和亲水的后院,中院与后院围合感较强,展现私密、闲
19、适的意境;前院为各自用景墙(花砌,透空铝合金格栅)围合成的私家庭院,中院同亲水后院共围合居住空间,客厅餐厅,卧室,水,前院透空铝合金格栅,联排户型独栋的面宽13米,各层主要功能空间设置建议,别墅整体建议地下一层,地上两层,其中联排以4-6联为主,以上功能分布可根据建筑师的设计理念做出相应调整,但总体以休闲空间为主,强调度假氛围,注重灰空间和套房的应用,小高层产品建议,梯户组织形式,度假小高层产品建议,户型设计,赠送建议,由于本项目住宅容积率1.1,但受于规划限制,只能在西侧排布部分小高层产品,数量有限,不易出容积率小高层产品面积区间较为紧凑,以70-80平米的两房为主,因此需要提升梯户比和采用
20、创新的梯户组织形式来拔升容积率,常见的高梯户比形式,以上几种梯户组织形式舒适度较低,且观景性较差,或者不够出容积率,一梯四 “十字”型、“品字”型,品字型,十字型,户户朝南,充分利用景观区的资源优势,户户观景,通透开敞的视觉环境,观景露台,创新的梯户组织形式,户型设计,赠送建议,高梯户比“Y”字型,保证所有户型全部侧面观景,且最出容积率,大连亿达蓝湾,创新的梯户组织形式,户型设计,赠送建议,高梯户比“T”字型,大户型,小户型,侧面观景,南北通透正面观景,创新的梯户组织形式,户型设计,赠送建议,高梯户比“之”字型,户户观景,户户观景,创新的梯户组织形式,户型设计,赠送建议,高梯户比“V字”型,全
21、部侧面观景,创新的梯户组织形式,户型设计,赠送建议,中信红树湾,高梯户比“蝶”型(用于两房以上的较大面积户型),鲁能山海天,正面观景,侧面观景,创新的梯户组织形式,户型设计,赠送建议,结合项目的自身情况,建议本项目采用“倒V字”型,外廊式,一梯十三(十四)户,本项目建议,三房,一、两房,观海,一、两房,内部园林、酒店景观,减小空间划分,弱化厨房空间,大露台设计,强调通透采光,从空间尺度上增加舒适感,68.63m2,48.66m2,60.81m2,创新的梯户组织形式,户型设计,赠送建议,景观视野最佳的位置可设少量观景套房户型,强化舒适度,弧形设计,彰显度假氛围,设计上尽量增大景观面,减小进深,此
22、外,尽量减少空间的分割,74平米的一方一厅两卫,充分体现度假产品的舒适要求大面积的观景露台,主卧与客厅直接与观景台连通,采光很好开放式西厨结合餐厅干湿分离的洗手间强化卧房的舒适与奢侈,强化主卧卫生间的景观,大浴室,观景台,观景台,创新的梯户组织形式,户型设计,赠送建议,观景阳台可打造为弹性空间,景观阳台,弹性功能空间,可以作为阳光室,可以作为休闲房,创新的梯户组织形式,户型设计,赠送建议,两房产品双入口、全套间设计保证了各自生活的便利性与私密性,卧室套间设计,既方便度假生活,也保证卧室的私密性,主卧,次卧,主卧,次卧,双锁设计,卧室1,卧室2,连廊,主/次卧双入口设计、卧室间用连廊连接,保持各
23、自私密性,创新的梯户组织形式,户型设计,赠送建议,部分可采用复式形式,通过对灰空间的运用增添居住的趣味性,同时丰富高层产品类型,满足客户多样性需求,复式公寓可以与平层公寓组合,创新的梯户组织形式,户型设计,赠送建议,可隔成房,卫生间可与洗浴分开,使浴室、阳台全部观海或酒店园林,增强度假氛围,创新的梯户组织形式,户型设计,赠送建议,露台,浴室,卫生间,落地窗设计,增强景观视野,既提高居住价值也提高投资价值,创新的梯户组织形式,户型设计,赠送建议,利用非承重墙墙体厚度,掏空部分层高低于2.2米的空间,作为内置衣柜赠送给业主;虽然空间很小,但由于形成特定功能,易于被客户感知。,可赠送的层高低于2.2
24、米的步入式衣柜,可赠送的层高低于2.2米的步入式衣柜,户户赠送衣柜实用的功能空间、客户易感知,创新的梯户组织形式,户型设计,赠送建议,小户型赠送步入式(转角)凸窗增加使用面积,给客户以看得见的实惠,步入式凸窗,增大可使用面积,对于中小户型很适用,可赠送的步入式转角凸窗,阳光厅房,最佳的景观台,创新的梯户组织形式,户型设计,赠送建议,窗未落地,但室内空间却有所扩大,窗台可以小坐,可以摆放陈设,也可以通过调整成为梳妆台或写字台,具有很大的使用价值,飘窗垂直剖面示意图,2.2M,层高,中大户型赠送提升居住品质的(转角)飘窗提高舒适度,客户:转角阳台可以增大视野提高性价比,满足客户对景观的需求,并提高
25、了房屋的舒适度,创新的梯户组织形式,户型设计,赠送建议,赠送一半面积,可做花园增加景观舒适性,大两房、三房赠送入户花园增加入户景观空间,客户也可改为茶室或书房,创新的梯户组织形式,户型设计,赠送建议,3房可另外赠送270度阳光房,拓宽观景空间,增加卖点,270度景观的阳光花房,2.2米层高以下,不算面积,但可以极大增加主卧的舒适程度,270度的阳光房尽可能大的拓宽了视野,使小区的景色尽收眼底市场:目前市场上尚未出现此类创新,该创新点可有效提升本项目的竞争附加值,创新的梯户组织形式,户型设计,赠送建议,整体利用奇偶错层实现大露台赠送,以增强观景空间,赠送全部面积,通常采用奇偶错层的方式赠送大露台,可改为房间,或作休憩空间,创新的梯户组织形式,户型设计,赠送建议,