1、小额信贷业务流程及逾期清收法律实务,北京市盈科律师事务所 孙自通律师 2015年11月17-18日,孙自通老师,北京市盈科律师事务所高级合伙人，中国行为法学会培训中心客座教授，中国小额信贷机构联席会及中国小微金融研究院专家顾问。 孙自通律师长期接受多家培训机构、大学、多家行业协会，国培机构、各地金融办、小额贷款协会、担保协会的邀请为民间金融相关行业讲授法律风险防范实务课程，为国内知名小贷、担保、典当、民间借贷等行业权威风险管控专家。,探讨几个基础问题？,什么是信贷？ 什么是授信？ 全流程风险管理！ 还款意愿和还款能力 财务信息和非财务信息。 违约成本和违约率！ 对未来的预测和评估！ 良好的IT
2、管理系统,问题：如何评估借款人的还款意愿和还款能力?,还 款 意 愿,还 款 能 力,正常还款,借款人是否表现出按时还款的意愿，且在非常困难的情况下也可以遵守自己的承诺？,借款人是否有能力偿还贷款？,借款人是否有投入自己的资金？企业主融资策略和财务稳健程度？申请贷款是否严肃？,担保是否有足够的价值来充当第二还款来源？一旦第一还款来源出现问题，担保是否能够立即奏效？,是否存在影响企业还款的内外部因素？,信用分析的5C法,还款意愿分析,决定还款意愿的因素有哪些？ 人品违约成本,人品商誉、诚信度,申请人的表情、眼神、言谈举止 对待家人、员工、业务伙伴的态度 提供资料和数据是否弄虚作假 过往信用记录
3、外部评价 小额信贷中的“勤” 日本武富士公司的启示,你是如何考察和评估借款人人品的？,违约成本,经营受到影响 家庭生活受到影响 小额信贷机构和其他债权人拒绝授信 额外的负担（逾期利息、违约金、律师费、诉讼费等） 社会声誉和评价受到重大 负面的征信记录 影响违约成本的因素： 家庭因素：婚姻状况、子女状况、住房及资产状况、是否本地人、申请人的社会声誉及评价、配偶、父母的社会地位等 生意因素：经营年限（行业年限、经营地年限、回头客的重要性、变更经营场所难易、变更经营场所对生意的负面影响大小、盈利状况等。,附：资信调查，搜集客户资料渠道大汇总,一、直接向借款人和担保人索取和询问 二、在实地调查过程中自
4、行调查获得的信息 三、借助公共渠道或第三方渠道调查了解客户信息 （一）外部走访；（二）向行业协会、政府有关部门查询；（三）通过搜索引擎；（四）查询借款人的企业网站、个人网站、企业博客、个人博客、企业微博、个人微博；（五）通过一些实用网站；（六）订阅查询相关资料；（七）委托专业资信调查机构调查；（八）其他渠道。,网站1：国家工商总局“全国企业信用信息公示系统” 网址： 网站2：各省、市级工商局网站及信用网 网站3：全国组织机构代码管理中心，网址： 网站4：最高人民法院“全国法院被执行人信息查询系统”，网址： 网站5：最高人民法院“全国法院失信被执行人名单信息查询系统”网址： 网站6：全国公民身份
5、证号码查询服务中心，网址： 网站7：最高人民法院“中国裁判文书网”【限于裁判文书】网址： 网站8：中国法院网“公告查询”，网址：http:/www.live.chinacourt.org/fygg/,网站9：,网站：中国证监会指定信息披露网站“巨潮资讯网”，网址： 网站：上海证券交易所 网址： 深圳证券交易所 网址： 查询上市企业） 网站：全国中小企业股份转让系统， 国家食品药品监督管理总局，网址： 人民法院诉讼资产网，网址：,14,-,模块一 申请和受理,思考,一个人向你借钱，你之前不认识他 但你有充足的闲置资金，对方愿意支付的利息有足够的吸引力，因此为了获得好的收益你愿意考虑他的请求 为了
6、作出“贷”或“不贷”的决定，你希望了解哪些信息？,你会希望知道,他是谁？ 他住在哪里？（希望是长期的地址?) 他是做什么的？ 他人怎么样？ 他的家庭怎么样？ 他的生意如何？ 他要这笔钱干什么？ 他能还得起这笔贷款吗？ 他会拿了钱“溜之大吉”吗？,17,申请和咨询,目标： 筛选客户 深入介绍产品，引导客户作出正确的贷款申请,18,贷款申请表,规范的贷款申请表？ 申请表的填写？ 对客户的解释和说明？ 材料清单 ,19,我们是否接受一个申请？受理规则,需求者是不是我们的目标客户？ 他的生意是否盈利，是否有稳定的现金流入？ 他的贷款目的是否在我们的业务范围内，是否合理？ 所在区域是否合适？ 决定：是否
7、继续面谈和进行实地调查。,20,客观和主观的标准,客观： 有适当的生意 客户达到公司的标准 商业活动风险不是太大且在道德上和法律上被接受。 好的信用记录（如果有） 客户符合法律要求 贷款公司到客户的距离可以接受 主观 合作并愿意提供必要信息的客户 有还款意愿的客户 可信的客户 合作态度比较好的客户,需要注意的问题,借款人的关联关系 工商信息的查询 被执行信息的查询 关于假公章和冒名签,问题：什么是民间借贷？,根据最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（以下简称“最新借贷规定”）第一条的规定，本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。,问
8、题：企业之间拆借法律效力如何？,第十一条 法人之间、其他组织之间以及它们相互之间为生产、经营需要订立的民间借贷合同，除存在合同法第五十二条、本规定第十四条规定的情形外，当事人主张民间借贷合同有效的，人民法院应予支持。,合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 最新借贷规定第十四条规定，具有下列情形之一，人民法院应当认定民间借贷合同无效：（一）套取金融机构信贷资金又高利转贷给借款人，且借款人事先知道
9、或者应当知道的；（二）以向其他企业借贷或者向本单位职工集资取得的资金又转贷给借款人牟利，且借款人事先知道或者应当知道的；（三）出借人事先知道或者应当知道借款人借款用于违法犯罪活动仍然提供借款的；（四）违背社会公序良俗的；（五）其他违反法律、行政法规效力性强制性规定的。,问题：企业法定代表人签订合同的认定和处理？,第二十三条 企业法定代表人或负责人以企业名义与出借人签订民间借贷合同，出借人、企业或者其股东能够证明所借款项用于企业法定代表人或负责人个人使用，出借人请求将企业法定代表人或负责人列为共同被告或者第三人的，人民法院应予准许。 企业法定代表人或负责人以个人名义与出借人签订民间借贷合同，所借
10、款项用于企业生产经营，出借人请求企业与个人共同承担责任的，人民法院应予支持。,问题：企业在本单位内部通过借款形式向职工筹集资金法律效力如何？,第十二条 法人或者其他组织在本单位内部通过借款形式向职工筹集资金，用于本单位生产、经营，且不存在合同法第五十二条、本规定第十四条规定的情形，当事人主张民间借贷合同有效的，人民法院应予支持。,问题：夫妻共同债务如何认定？,一、何为夫妻共同债务？ 婚姻法第四十一条规定：离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。 最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见第17条“夫妻为共同生活或为履行抚养、赡养义务等所负债务，应认定为夫妻共同
11、债务，离婚时应当以夫妻共同财产清偿” 两个特征： 第一，须产生于双方婚姻关系存续期间； 第二，须用于夫妻共同生活或共同生产、经营活动，包括为履行抚养、赡养义务等。,二、夫妻共同债务的认定,“是否用于共同生活”是关键。 1.夫妻有无共同举债的合意 2.夫妻是否分享了债务所带来的利益,三、如何理解婚姻法司法解释二）第24条规定,最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。” 婚
12、姻法第十九条第三项规定，“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿”。,附：婚姻状况对个人借款业务的影响,我国婚姻法对夫妻财产所有制的规定：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，夫妻在婚姻关系存续期间所得的工资、奖金、生产、经营的收益、知识产权的收益、继承或赠与所得的财产、一方以个人财产投资取得的收益、双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金、双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费归夫妻
13、共同所有。 一方的婚前财产、一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用、遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产以及一方专用的生活用品归夫妻一方所有。,（1）婚前贷款，是否应由夫妻双方承担还款责任 债权人就一方婚前所负个人债务向债务人的配偶主张权利的，人民法院不予支持。但债权人能够证明所负债务用于婚后家庭共同生活的除外。 （2）婚姻关系存续期间贷款在婚姻解除后如何分担 离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。一方就共同债务承担连带清偿责任后，基于离婚协议或者人民法院的法律文书向另一方主张追
14、偿的，人民法院应当支持。,32,问题：关于借款用途,出借人明知借款人是为了从事非法活动而借款的，其借贷关系不予保护。而该行为因为违反了国家法律，也被确认为无效。 如发现借款人筹集资金是为了贩毒，赌博，等非法活动的，应当予以拒绝。 附： 1.贷前调查审查重点； 2.不按照借款用途使用贷款的处理。,33,-,模块二贷款实地调查及分析,多年来，持有质量不断下降的贷款就像看日落，你除了在那里等他落山，其它一点办法都没有。所有的分析重点都集中于一项交易的事前阶段，极力避免一项不良资产出现在资产负债表上。 蒙特利尔银行副总裁瑞逊,35,贷前调查,是小额信贷业务中的“核心”部分，贷前调查是信贷人员与客户建立
15、沟通平台，通过信息的获得，给予公司决策提供依据的过程？ 信息的获得（实地调查） 信息的量化分析（贷款分析） 提交文件资料标准化（制表） 主要风险：道德风险、信息不真实、信贷员能力不足,贷前调查的原则,双人调查原则 实地查看原则 真实反映原则 重点性原则,贷前准备注意事项,（1）搜集客户的相关资料 （2）列明调查要点及确定贷前调查行程 （3）填写调研提纲等相关资料,贷前调查的程序及工作内容,步骤一：客户资料搜集和汇总 步骤二：确定调查人、列明调查提纲并确定调查行程 步骤三：进行实地调查 步骤四：贷款分析并撰写贷前调查报告,如何收集客户资料？ 对自然人借款人调查的十个要点 基本情况、借款用途、住房
16、及资产、家庭及人际关系、社会声誉、负债、征信及银行流水、还款来源、担保、其他信息。 对企业借款人的调查的十个要点 公司背景、企业声誉及信用状况、借款用途、还款来源、资产、负债、现金流及银行流水、经营及管理能力、行业及发展趋势、担保措施。 对抵质押物的审查要点 三问三看：“三问”即问人品、问经营、问风险。“三看”是指看税表、看流水、看凭证。 三品、三表、三流。,对借款人信息的综合分析,（1）利用交叉检验核实相关信息 （2）贷款数额确定 （3）撰写贷前调查报告,问题：保证人的主体资格,保证人：具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民。从事经营活动的事业单位、社会团体为保证人的，如无其他导致保证
17、合同无效的情况，其所签定的保证合同应当认定为有效。 保证人禁止性规定： （1）国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。 （2）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人。 （3）企业法人的分支机构（有法人书面授权除外）、职能部门不得为保证人。 附：保证人的选择要点！,【兰州房地产交易中心与中国农业银行兰州市城关区支行借款合同纠纷上诉案】（2007）兰法民二终字第00050号 经查,交易中心系事业单位，但从中华人民共和国担保法第九条及最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第三条的规定看，法律及其司法解释未明确将地
18、产交易中心这类事业单位纳入公益单位的范畴；二是从兰州市机构编制委员会关于兰州房地产交易中心机构经费开支渠道调整的批复来看，该中心的经费实行自收自支；三是从个人住房按揭（抵押）借款等合同看，交易中心是以商品房销售者的身份出现的，而且在合同中明确约定在保证期间代原审被告魏金香偿还其所欠的借款本息和其他相关费用，或回购原审被告所购买的商品房，并在农行处分抵押物时承担回购该房产并偿付本合同项下利息及相关费用的责任，担保方式为连带保证。且交易中心出具保证函，为不可撤销保证，又承诺在借款人不能按期还款时，承担连带责任，并从其保证金存款账户上直接扣收。在商品房购销合同中，交易中心是商品房的开发人，本案所涉房
19、产为预售商品房，而且有预售许可证。在农行甘肃省分行营业部与交易中心的合作协议中明确协议的目的是支持商品房开发，推进房屋商品化，所以农行才为房地产大厦项目提供按揭贷款，一再承诺由开发商地产交易中心承担连带保证责任，而且最高额保证合同金额高。综上，交易中心不是公益性事业单位，而且开发销售房产均与其业务无关，所以不能以其业务范围或者法律及司法解释规定不能作为保证人来判定其行为的效力，其开发及销售房产均得到有关部门的批复，系合法行为，担保针对的是开发房产本身，而不是其业务。,企业法人分支机构可以成为保证人吗？,能否为保证人？ 担保法第10条规定：“企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人。企业法人的分
20、支机构有法人书面授权的，可以在授权范围内提供保证。”,问题：只签字未表明保证人身份时的处理？,最新借贷规定第二十一条：他人在借据、收据、欠条等债权凭证或者借款合同上签字或者盖章，但未表明其保证人身份或者承担保证责任，或者通过其他事实不能推定其为保证人，出借人请求其承担保证责任的，人民法院不予支持。,问题：保证方式和保证期间,一般保证：当事人在保证合同中约定，在债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。 连带责任保证：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任。,保证期间，是指依合同约定或法律规定，保证人承担保证责任的期限。如果超过了这个期限，保证人就不再承担保证责任
21、。 1.保证期间不适用诉讼时效期间关于中止、中断延长的相关规定。 2.保证期间届满后，保证责任将永久性消灭。 3.保证期间起算日：贷款合同的主债务履行届满之日起。 4.保证期间与保证人约定，没约定的推定为6个月。 5.约定的保证期间早于或等于主债务履行期限的，等于无约定，推定为6个月。,6.如果保证合同约定保证人承担保证责任直至贷款本息还清时为止的，视为约定不明，保证期间为贷款合同中主债务履行期届满之日起两年。 7.对于一般保证的，在保证期间内，债权人未对借款人起诉或仲裁的，视为保证期间经过，保证人将免于承担保证责任。 8.对于连带保证的，在保证期间内，债权人未请求连带保证人承担保证责任的，视
22、为保证期间经过，保证人将免于承担保证责任。,问题：主债务已过诉讼时效或保证期间已满的情况下，保证人在催款通知书或其他书面文件上签字或者承诺是否有效？,依据2004年，最高人民法院关于人民法院应当如何认定保证人在保证期间届满后又在催款通知书上签字问题的批复，对这个问题应当明确以下几点： (1）保证人的保证责任因保证期间届满而消灭。债权人书面向保证人主张保证责任，保证人在催款通知书上签字，并无其他承诺性语言意思表示的，法院不能单凭其签字盖章行为认定是重新确认或者成立新的保证合同。 （2）催款通知书内容符合合同法和担保法有关担保合同成立的规定，或者保证人签字承诺“继续履行原合同担保责任”或者“按原合
23、同承担担保责任”的，法院应当依据司法解释规定的精神认定担保人承诺按原合同的约定承担责任，成立了新的保证关系，保证人应当按照新的保证合同承担保证责任，“对于新担保合同中未能明确的内容，应依照法律和司法解释的规定认定。 （3）主债务已过诉讼时效，保证人仍然愿意承担保证责任的，此时亦应认定新的保证合同成立。,问题：,公司对外提供担保的法律规制。,51,公司法第十六条公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东
24、大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。,公司对外担保与章程效力法律问题的最高院案例评析,中建材集团进出口公司诉北京大地恒通经贸有限公司、北京天元盛唐投资有限公司、天宝盛世科技发展(北京)有限公司、江苏银大科技有限公司、四川宜宾俄欧工程发展有限公司进出口代理合同纠纷案 （2011年2月10日中华人民共和国最高人民法院公报2011第2期出版）,裁判要旨,2005年修订的公司法第十六条第一款规定：“公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程
25、对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。”该条第二款规定：“公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。”但公司违反前述条款的规定，与他人订立担保合同的，不能简单认定合同无效。第一，该条款并未明确规定公司违反上述规定对外提供担保导致担保合同无效；第二，公司内部决议程序，不得约束第三人；第三，该条款并非效力性强制性的规定；第四，依据该条款认定担保合同无效，不利于维护合同的稳定和交易的安全。,在海宁宏达小额贷款股份有限公司诉海宁市新腾龙布艺有限公司保证合同纠纷案中【(2011)嘉海商初字第854号】，浙江省海宁市人民法院认为：中华人民
26、共和国公司法第十六条规定：“公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。”但该条款并未明确规定公司违反上述规定对外提供担保导致担保合同无效，且公司内部决议程序不得约束第三人，该条款亦非效力性强制性的规定。因此，本案中即使没有公司股东会同意担保的决议，也不影响保证合同的效力。,问题：债的变更对保证责任的影响的法律风险,1、主债权转让：在保证期间，主债权依法将主债权转让给第三人的，保证债权同时转让
27、，保证人在原保证担保的范围内对受让人承担保证责任。但是保证人与债权人事先约定对特定的债权人承担保证责任或者禁止债权转让的，保证人不再承担保证责任。 2、主债务转让：保证期间，债权人许可债务人转让债务的，应当取得保证人书面同意，保证人对未经其同意转让的债务，不再承担保证责任。,3、主合同内容变更：保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规
28、定的期间。债权人与债务人协议变动主合同内容，但并未实际履行的，保证人仍应当承担保证责任。,思考：未经保证人同意展期的法律后果？,问题：起诉时能否只起诉保证人或借款人？,根据最新借贷规定第四条： 保证人为借款人提供连带责任保证，出借人仅起诉借款人的，人民法院可以不追加保证人为共同被告；出借人仅起诉保证人的，人民法院可以追加借款人为共同被告。 保证人为借款人提供一般保证，出借人仅起诉保证人的，人民法院应当追加借款人为共同被告；出借人仅起诉借款人的，人民法院可以不追加保证人为共同被告。,问题：网贷平台是否平台借款承担保证责任？,最新借贷规定 第二十二条 借贷双方通过网络贷款平台形成借贷关系，网络贷款
29、平台的提供者仅提供媒介服务，当事人请求其承担担保责任的，人民法院不予支持。 网络贷款平台的提供者通过网页、广告或者其他媒介明示或者有其他证据证明其为借贷提供担保，出借人请求网络贷款平台的提供者承担担保责任的，人民法院应予支持。,先看个案例,【案例】P2P网贷投资人起诉拍拍贷被法院驳回！ 唐骏与上海拍拍贷金融信息服务有限公司、李玉玲民间借贷纠纷【（2014）浦民一（民）初字第14813号】 本案的争议焦点主要在于被告拍拍贷公司是否是该笔借款的还款主体。依据借款协议及原告及被告拍拍贷公司在庭审中的陈述，被告拍拍贷公司在本起借款关系中主要行为是提供平台、审核信息，其地位应为居间人，而非借款方或保证人
30、，原告关于被告拍拍贷公司应承担连带还款责任的请求无依据，本院不予支持。,保证担保总结,（1）保证人应不为法律法规所禁止。 （2）保证人应具有代为清偿债务能力。 （3）保证方式的约定尽量约定为连带责任保证。 （4）在合同中对保证期间约定的明确具体。 （5）发生债的变更及时与保证人就保证签订新的协议。 （6）保证合同与借款合同一定要有编号，并做好衔接 （7）注意在保证期间内及时向保证人主张权利 （8）注意关注保证人对借款人的“制约”能力,问题：如何理解抵押？,两个作用、三个效果、本质、强抵押的四个条件。,问题：抵押物不当的法律风险,不得充当抵押物的财产： 1.法律规定不得在市场中流转的财产或财产性
31、权利不得作为抵押物。（如耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，被依法查封、扣押的财产） 2.抵押人无所有权或处分权的财产不得抵押。（如租赁物、未经共有人同意抵押的物、所有权处分权不明或存在争议的财产） 3.法律规定的为维护市场秩序及公共利益而不能用于抵押的财产。（如学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。）,可以充当抵押物的财产：,1、建筑物和其他土地附着物。 2、建设用地使用权、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权. 3、生产设备、原材料、半成品、产品。 4、正在建造的建筑物、船舶、航空器. 5、交通运输
32、工具。 6、法律、行政法规未禁止抵押的其他财。,抵押物的选择原则,1、法律法规允许买卖、抵押的。即抵押物必须属于担保法及相关法律中明确规定可以抵押的财产。 2、不可抗力风险最小。 3、价格稳定。指抵押物的市场价值相对稳定，不易发生贬值的情况。 4、易于拍卖、变现。由于抵押物是对第一还款来源的补充，因此当借款人第一还款来源不足，无法偿还贷款本息时，最终只能通过处置抵押物来偿还贷款本息。,问题：抵押权和租赁权并存,案例：甲企业将自有房产抵押给某小贷公司后，又与乙企业签订租赁合同，将房屋租赁给乙。后甲企业到期不能偿还贷款，小贷公司行使抵押权，要求解除租赁合同。试问：乙企业可否以租赁关系进行抗辩？可否
33、行使优先购买权？ 租赁权的物权特征： 一、“买卖不破租赁”。合同法第229条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 二、房屋承租人的优先购买权。 合同法第230条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。,担保法第48条：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。 担保法解释第65条：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。 第66条1款：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。,物权法第190条：“订立抵押
34、合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。” 物权法总结了担保法及其司法解释的规定，以一条概括了三条。 1、规则：同一财产上并存抵押权与租赁权的，原则上按照两权成立时间确定两者之间的对抗关系。在先对抗在后。抵押不破租赁。 抵押权要登记，方能对抗在后租赁权。如未登记，作反对解释，不能对抗。-与担保法解释有区别，担保法解释未对是否登记加以划分。,对在出租财产上设定抵押的建议,应充分考虑抵押权实现时的困难与风险，充分考察租赁合同的期限以及租金是否已结清这两个问题。 若债权人决定接受出租的财产抵押，应当明确抵押人（出租人）对抵押物
35、应尽的维修和保养义务。当抵押物出现毁损或贬值时，应要求抵押人（出租人）提供新抵押物，或相当于抵押物价值减少部分的其他担保。 最难掌握的是该财产是否出租。,【案例】佛山市南海区九江农村信用合作社与佛山市顺德区俊朗发展有限公司等借款合同纠纷执行异议案,法院认为：被执行人福家物业公司虽未提起不应除去租赁权后进行拍卖的执行异议，但其于2003年10月2日向被执行人何志光租赁经营包括上述查封房产在内的约8500平方米的财产，该租赁合同关系先于何志光向申请执行人九江信用社设定抵押担保，故本院应予以审查。根据中华人民共和国物权法第一百九十条关于订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响以及
36、最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第三十一条第二款关于拍卖财产上原有的租赁权及其它用益物权，不因拍卖而消灭的规定，在先成立的何志光与福家物业公司之间的租赁合同关系不受在后设立的抵押权的影响。因此，在拍卖该财产时，不应除去该租赁权。申请执行人九江信用社主张除去租赁权后进行拍卖，没有法律依据，本院不予以支持。至于宝利金酒店等租户以与福家物业公司形成的转租合同关系为由提出执行异议，因其提出执行异议的主体不适格，本院不作处理，查封财产拍卖后，当事人可自行协商解决转租问题。,问题：物保和人保并存时，保证人的责任承担？,1、“物保优于人保”原则： 担保法第28条：“同一债权既有保证又有
37、物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。” 2、“物保优于人保”不是绝对的： 担保法司法解释第38条：“同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。” 物权法第176条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”,3、总结： （1）有约
38、定，从约定； （2）债务人提供物保的情况下，物保由于人保。债权人放弃物保的，保证人在其放弃范围内免除责任； （3）第三人提供物保和人保的情况下，债权人有选择权，不存在物保优于人保的问题。 4、建议： 物保、人保并存时，约定：“债权人可直接要求保证人承担连带担保责任，而无需先行使抵押权或质押权。”,【案例】中国银行股份有限公司泾县支行诉王明等金融借款合同案,一、被告王明于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司泾县支行借款本金人民币一百八十九万六千五百五十二元三角七分及相应利息(其中2007年12月1日至2008年8月31日期间的利息为十三万零九百五十二元四角七分，2008年9月1日至
39、判决给付之日止的利息按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率标准计收逾期贷款利息)； 二、被告王明于本判决生效之日起十日内给付原告中国银行股份有限公司泾县支行律师代理费人民币十二万元； 三、如被告王明未在本判决确定的期限内给付上述款项，原告中国银行股份有限公司泾县支行有权对被告王明、吴学军提供的房地权泾川他字第2682号房地产他项权证及泾他项(2006)第90号土地他项权利证明书项下的房地产等抵押物折价或变卖、拍卖所得价款在前述一、二项及本案被告王明所应承担的诉讼费用以及原告未来为实现债权所需支出费用的范围内优先受偿； 四、被告安徽省泾县好又多超市有限公司在被告王明、吴学军提供的抵押物折价或变卖、
40、拍卖所得价款不能足额清偿上述各项债务的范围内承担连带带清偿责任。 ”,【案例】,上海浦发银行大连分行诉大连北良石化有限公司等借款合同纠纷案 (2009)大民三初字第64号判决：被告大连北良企业集团有限公司对原告上海浦东发展银行股份有限公司大连分行就上述抵押财产抵押权实现后仍不足清偿的借款本息承担连带清偿责任；,第五十四条按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。（担保法司法解释） 物权法106条第1款规定：无权处分人将他人不动产转让给受让人的，所有权人
41、有权追回。但如果符合以下三个条件的，就不能追回，受让人取得不动产的所有权。这三个条件为：1受让人受让时是善意的；2、以合理的价格受让；3、转让的如是不动产，已经依照规定进行过户登记。第1款是对不动产所有权善意取得的规定。 106条第3款规定：当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。这是对不动产有益物权和担保物权善意取得的规定，担保物权中即包含不动产抵押权。因此，对于不动产抵押权的善意取得所需要的要件为：1、债权人(抵押权人)是善意的；2、已经进行不动产抵押权登记。与不动产所有权的善意取得相比较，少了一个“以合理的价格受让”的内容。,问题：共同财产抵押和抵押权善意取得,关于抵押的效力的问题。
42、1、原告招商银行请求被告古奋飞承担抵押责任的依据是其与被告古奋飞签订的抵押合同及抵押登记，被告古奋飞则以抵押未经第三人苏玉珍同意应为无效作抗辩。从本案事实看，该抵押房屋系被告古奋飞夫妻关系存续期间购置的房产。根据婚姻法规定，夫妻关系存续期间取得的财产归夫妻双方共同所有。因此，该抵押房屋系被告古奋飞及第三人苏玉珍夫妻共有房产，双方对共有房产不分份额地享有所有权。 2、根据最高人民法院关于适用若干问题的解释第54条“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效”的规定，鉴于被告古奋飞以自己的名义与原告招商银行签订抵押
43、合同及设定抵押时，无证据证明第三人苏玉珍同意抵押， 第三人苏玉珍也当庭明示对抵押不知情，且原告招商银行亦未提供第三人苏玉珍同意或知道抵押的证据，因此， 被告古奋飞的抵押行为应确认为无效，故原告招商银行以第三人苏玉珍与被告古奋飞系夫妻关系及其是被告丝宝经销部开办单位的董事会成员的身份应当知道被告抵押的事实，从而要求被告古奋飞承担抵押担保责任的理由，无事实和法律依据，本院不予支持。,【案例】中国招商银行股份有限公司武汉分行诉中国黄石丝宝精细化工有限公司武汉经销部等借款抵押担保合同纠纷案,问题：借新还旧是否需要重新办理抵押登记手续？ 问题：抵押物在抵押未解除前能对外转让吗？,抵押人对抗债权人的常见伎
44、俩,抵押人伎俩之瞒天过海 1）隐瞒抵押物的权属争议。 2）隐瞒抵押物的出租情况。 3）隐瞒抵押物的物理现状。 抵押人伎俩之借刀杀人 （1）与他人倒签长期租赁合同并注明租金已经一次性支付；（2）故意或者虚假拖欠他人货款等，导致抵押物被他人诉讼保全查封；（3）制造抵押物权属纠纷，通过诉讼妨碍执行；（4）散布谣言，制造公众事件，通过群体力量或者政府干预阻“碍执行；（5）买通产权登记部门工作人员、拍卖行甚至执行法官，导致执行拍卖无法顺利进行，等等。,抵押人伎俩之釜底抽薪 抵押人伎俩之金蝉脫壳 抵押人伎俩之走为上计,问题：既签订借款协议又签订房屋买卖协议效力如何？,根据新借贷规定第二十四条规定，当事人以
45、签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。,问题：借贷纠纷中的刑民交叉问题,1.处理程序 2.借款合同的效力 3.担保合同的效力 【律师提示】 最新民间借贷司法解释解读！,最新借贷规定,第五条 人民法院立案后，发现民间借贷行为本身涉嫌非法集资犯
46、罪的，应当裁定驳回起诉，并将涉嫌非法集资犯罪的线索、材料移送公安或者检察机关。 公安或者检察机关不予立案，或者立案侦查后撤销案件，或者检察机关作出不起诉决定，或者经人民法院生效判决认定不构成非法集资犯罪，当事人又以同一事实向人民法院提起诉讼的，人民法院应予受理。,第六条 人民法院立案后，发现与民间借贷纠纷案件虽有关联但不是同一事实的涉嫌非法集资等犯罪的线索、材料的，人民法院应当继续审理民间借贷纠纷案件，并将涉嫌非法集资等犯罪的线索、材料移送公安或者检察机关。 第七条 民间借贷的基本案件事实必须以刑事案件审理结果为依据，而该刑事案件尚未审结的，人民法院应当裁定中止诉讼。 第八条 借款人涉嫌犯罪或
47、者生效判决认定其有罪，出借人起诉请求担保人承担民事责任的，人民法院应予受理。 公安或者检察机关不予立案，或者立案侦查后撤销案件，或者检察机关作出不起诉决定，或者经人民法院生效判决认定不构成非法集资犯罪，当事人又以同一事实向人民法院提起诉讼的，人民法院应予受理。,第十三条 借款人或者出借人的借贷行为涉嫌犯罪，或者已经生效的判决认定构成犯罪，当事人提起民事诉讼的，民间借贷合同并不当然无效。人民法院应当根据合同法第五十二条、本规定第十四条之规定，认定民间借贷合同的效力。 担保人以借款人或者出借人的借贷行为涉嫌犯罪或者已经生效的判决认定构成犯罪为由，主张不承担民事责任的，人民法院应当依据民间借贷合同与
48、担保合同的效力、当事人的过错程度，依法确定担保人的民事责任。,85,我们如何做出贷款决定？,Date Training of MFI,贷款分析,小额贷款评审机制重分析、轻抵押 小额贷款分析原则以基于现金流的还款能力为切入点，着重考察评价“还款意愿、还款能力和持续经营能力。,贷款分析,非财务信息和财务信息两部分,企业还款能力图示,89,-,模块四贷款审批及发放,贷款审批,贷审会贷款的决策机构 陈述规范 询问规范 时间限制 决策质量 步骤：坚持审贷会审议流程、信贷员汇报调查情况、每位审贷会成员询问并发表意见、审贷双方辩论、每位审贷会成员对贷款提案的最终决议进行投票、形成最终决议。 。,贷款发放,合
49、同签订 合规审查 出账 档案移交和管理,最新借贷规定,第十五条 原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。 当事人通过调解、和解或者清算达成的债权债务协议，不适用前款规定。,问题：合同填写法律风险,（1）合同签约手续应当齐全完备。 （2）主体填写清楚准确。 （3）合同上载明的当事人名称与实际签章不符。 （4）合同编号；（确保唯一性）。 （5）法定代表人填写准确。 （6）日期一般用阿拉伯数字填写，数量词用中文大写填写。,（7）合同金额一律使用中文大写。 （8） 备选空白栏如未被选上，应加横线以示删除。 合同上有空白栏，但不准备填写，应加盖”此栏空白“字样印章。 （9）合同骑缝章。 （10）合同签字和印章应当真实。 （11）合同未载明签订日期。 （12）擅自调整已审批合同的内容。 （13）履行法定提示义务 a、在合同中对相关格式条款采用足以引起对方注意的文字、符号、
