1、住宅项目定价方法（科学、详尽）-）住宅项目定价方法探讨在住宅项目定价实践中，其定价方法较多，其中主要有成本加成定 价法，它指的是在项目单位成本的基础上加上一定比例的目标利润作为 项目的单位售价，其公式为P=C X（1+祖1,但这种定价方法仅仅考虑成 本与企业的目标利润，而不考虑需求和市场竞争状况，其结果是住宅要 么卖不出去，要么企业不能获取较大的利润。竞争定价法，它指的是以 竞争对手的价格作为基础的定价方法，这种方法考虑了市场需求和行业 竞争状况，在房地产竞争激烈的今天，其住宅的需求弹性较小和供大于 求的情况下，为了不破坏整个市场价格的平衡，这是一种较常采用的定 价方法，但这种方法仅从竞争对手
2、价格这一单一指标进行考虑，这样就 显得过于笼统，没有很好地按区域、住宅物业形态等因素进行市场细分， 故在项目定价实际应用中将会遇到障碍。此外，还有尾数定价法，以及 差别定价法。在本文中，主要介绍一种能够运用于房地产企业中实际可 操作的定价方法，它其实是对竞争定价法的一种深化和延伸。在这里， 称之为类比量化定价法。该定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的 不同分别确定权重，并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分 值，然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值，其次 根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分，再次通过所得出的各项 目的总分与已知项目的均价按最小二乘法
3、建立函数关系式得出拟售住 宅项目的均价，最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定 出每一单元的拟售价格。该方法其优越性在于将其定价影响因素进行了 量化，而赋予的分值又仅仅是通过调查对比得出，而不是采取专家打分法使得分值的随意性和波动性都比较大，而且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。一、影响因素、指标及其分值的确定笔者共列出了 12个主要影响因素， 分别是位置、 价格、 配套、 交通、物业管理、周边环境（景观、污染）、城市规划、楼盘规模、建筑风格及立面、户型、发展商品牌和实力、广告，其分值分别为 1、 2、 3、4、5。分值越大，表示等次越高，详见下表1。表1住宅项目影响因素、指标与分值
4、2定或因素指标分值位置距所在片区中心区的远近.A、最差（远）1卫、很差 （:远）2 ： C、一般 3 ； D、 很好（近）4；口最好（逅： 5价格百元以上为等级划分基砒。价格是否 具有优势.A、最角1 : B、很高2 ； C、 一般3； D很低4：已最低5配套A城镇基础设施：供水. 排水、供气、供 电.B.社会服务设施：文化教育、医疗卫生、 文娱体育、邮电、公园绿地.A、最不完善1 ； 小 不克善2 ； C. 一般3 : 口、很完善 4；邑是完善5交通A、大中小巴士路践数量0距公交站远近。C站点数量.d 大中小巴舒服程度.A、最少（远）1 ； B、很少 （远）2 ； C、一般 3 ； D、 很
5、多近）4； &镇多（近： 5物业营理A.保安.B,清洁卫生.C、机电.D绿化 率及养护状况。E物业管理费（元/月髭F、 是否人车分流口 G物业管理商资质。A*,最差1 :目、很差2 ； C、 一股 3 ； Dr 很好 4； E, M 好5周边环境A.是苫有良好而景观资源,如山景、江景、 视野等.B、是否启空气、噪音、，度物、度水 污染口A.最差1 ；氏很差2 : C. 一般3 ； 4很好4 ： &最 好5城市规划A.规划期限t远中近期尢B、规划完善程 度。C规划所在区域重要性程度.D规划现 状.A、最不亢善1 ； B、不元者2； C、一般3； D.很完善4 ；邑最完善5楼盘规模从总建筑面积（在
6、建及耒建L B、总占地 面积。C、户数.A.最小1：氏很小2；。、 一般3 : Ds很大4 ； &最 大5建筑风格及立 面A.H、是新颖.C、局档口D、感官舒适程度1A、最差1 : B.很差2 : C. 一般3 ： D.很好4 ； E.最 好5尸型A、客厅硝室的结构关系.B.厨房和丽 斯便曲联系.U 是否有暗房.D.实用 率大小Ah最差1 ；&很差2；C.8S3； D.报好 4； & 是 好5发展商品用 及实业A、我产及资盛* B.开发检殆舍少* C、卷 靠质量 D,品外.A- ftS 1 ；B.福差 2：U TK3；d很好4；口你5广告K.版面大小.B广告期率.U 广告创意.A.聂建小31
7、： B、镣 X（小门：C. 一股 3：D. 他好（大乂：邑最好（大）5-可编辑修改-二、权重的确定表2住宅项目影响因素权重计算表（0? 9评分法）3笔者运用价值工程中的0-9评分法来确定权重影响因素位 置价格配 套交通物业管理里刻用强域 市 规 划褛盘规模筑嘴山面 建凤及由户 型开发商品”r 告得 分权重位置X4.55666673S9974.50.125价格4.5X566667889974.50.125配套44X55556778864.D0.108交通334X4.54.34.55667754.50.092物业管理3344.5X454.55667754.50.092周边环境334454.5X4.
8、55667754.5D.092骐市规划334454.54.5X5667754.50.092楼盘规模2234444X556645.0D.076建筑风格 及立面11233334X455534.5 058户型1123333445X5534.50058开发商品牌0012222344X45245D.041广告01222234445X245D,041合讨594D1-可编辑修改-三、项目均价的确定通过表2确定的各影响因素的权重和拟售项目及类比项目所赋予的分值，由公式得出各项目的总分，其中 n表示项目影响因素的项数，Wi表示权重，Fi表示分值，其计算如表3。表3类比量化定价法计算表影响因素权重（Wi ）拟售项
9、目分值类比项目1分值 CFiD类比项目2分值 旧2） 位置0. 125价格0.125配套口，108交通0. 092物业管理0 092周边环境0 092城市规划0.092楼盘规模0.076建筑风格及立面0.050尸型0. 056开发商品牌0.041广告0. 041合计15产文用人3鱼=之肛x% fl然后根据表3得出的数据，运用最小二乘法建立回归方程，即P=a+bS4, 其中P为项目均价，S为项目得分，确定参数a和b后，代入拟售项目 的得分，即可得拟售项目的均价。四、住宅项目各单元定价上述定价只是制定出一个小区或一栋楼的基准平均价格，而对具体 的某一单元而言，由于位置、层高、区位、朝向、景观、户型
10、等的不同, 对购房者来说，就有着不同的效用。所以需将各单元分别定价，以不同 的价格来体现效用的高低。1、项目位置价格调整系数项目位置价格调整系数是指在一个小区中，根据各栋楼宇的位置、 坐向、临街状况、楼间距、与小区花园、公共配套服务设施的距离等来 综合 调整价格系数。如南北朝向、较大的楼间距、临近配套设施、外观漂亮的楼宇的价格就会相对高些，如表4所示表4项目位置价格调整系数表楼称号ABCD I 楼宇幢通系数tm+k-k 注：其中m、k 一般在5%以内，如果位置差异特别大，可取更大 的系数，但一般不超过15%。2、项目楼层价格调整系数项目楼层价格调整系数是指根据居民的生活习惯、楼层高低所体现 的
11、通风采光、视野等差异来调整的楼宇价格。在我国，如果是六层多层 住宅，一般是一、六层较便宜，二、五楼层居中，三、四层最贵；而对 高层住宅，一般是越高越贵。针对不同楼层其价格调整系数见表 5。表5项目楼层价格调整系数表5注：m=k/N ,其中k为不同楼层系数之最大值，一般取10%-15% 如果有另楼遮挡本楼，则在另楼的最高层处上下，本楼的楼层系数会有一个较大的跳跃。根据项目位置价格调整系数和项目楼层价格调整系数，利用公式类 比量化法的楼宇均价X (1+项目位置价格调整系数)X (1+项目楼层价 格调整系数)得出各栋楼各层的均价，笔者将此价格称之为楼层均价。3、项目水平价格调整系数(1)项目区位价格
12、调整系数区位价格调整系数指的是那种靠近电梯、过道的单元由于易受噪音 干扰、而此位置单元不如远离电梯、过道的单元所形成的价格调整系数， 一般此价格调整系数上下不要超过 1%。(2)户型价格调整系数户型价格调整系数是指从它的功能分区是否合理，采光通风如何，是住宅形式 数)楼层数二层 楼三层 楼四层 楼五层 铿六层 楼七层 楼高层楼1F-lx-2x3x-3x-C N2 m2F0+2x+2x+lx+lx+lx-C N21 Jm3F0+3x+3x+3n-C N/2-2 1m4F-3x+2x-h4xMx-(N/2-3 )m5F0+lx-C N/2-4 Jm6F-5x2x-(N25 )in7F-5x c N
13、/2-q )mC NZ2-1 J FmC NJ2 J F0(N2+1)F十m (N-2)F+ C N22 m(N4)F+ C N21 )mNF+N/2m否有暗房，是否有恰当的面积配合比等方面来进行价格调整的系数。其价格调整系数一般不要超过3%。(3)单元朝向价格调整系数单元朝向价格调整系数是指根据单元的朝向、采光、平面布局、消费习惯等而进行的价格调整系数。朝向通常是指客厅的朝向，根据朝向 的不同，其价格调整系数见表6。表6单元朝向价格调整系数表朝向朝向南朝向北朝向东朝向西单朝向单元单元朝向价 格 调整系数物.4x+2/-2z朝向南北向东西向双朝向单元单元朝向价 格 调整系数+3X-37.复杂朝
14、向单 元朝向呆南西南东北西北单元朝向价 格 调整系数曲+2X-4x(4)景观价格调整系数景观对于住宅购买者而言，常具有决定性的影响力，对那种能够临 望公园、水景、山景、自然或人造的景观单元，通常相对没有景观的单 元而言，价格要高出许多。故景观价格调整系数就是指由于不同单元的 景观差异所造成的价格调整系数。其价格调整系数一般不要超过15% ,对多面景观也最多不要超过 20%。综合项目的区位价格调整系数、户型价格调整系数、单元朝向价格 调整系数、景观价格调整系数得出项目水平价格调整系数。然后用每栋楼的各层楼的楼层均价 X （1+项目水平价格调整系数），即 得各单元的初步价格。五、各单元价格的微调上
15、述各单元的初步价格X相应各单元的面积之和得出整个项目的总 价，用总价除以总面积所得的调整后均价与我们前面通过类比量化定价 法所得出的均价有一定的出入。我们可以用以下方法进行微调。1、当调整后的均价大于通过类比量化定价法得出的均价时，一是 用每套单元均价除以系数k,其中系数k=调整后均价/类比量化定价法 得出的均价。二是将那些条件差的单元价格再次调低，使最终得出的调 整后均价与通过类比量化定价法得出的均价大致相符。2、当调整后的均价小于通过类比量化定价法得出的均价时，一是 用每套单元均价乘以系数k,其中系数k=调整后均价/类比量化定价法 得出的均价。二是将那些条件好的单元价格再次调高，使最终得出的调 整后均价与通过类比量化定价法得出的均价大致相符。Welcome ToDownload !欢迎您的下载，资料仅供参考!-可编辑修改-
