1、,2010年4月上海 二手房市场研究报告,企划部 马嘉璘,报告说明,本研究报告以上海市2010年度4月份的二手房成交数据为基础，结合租售情报楼盘数据库系统，对比4月15号前后成交情况比较共同分析出二手房的市场情况。 报告主要从市场成交价，热点楼盘等角度入手，对成交金额、套数、面积、总价、均价分布、各区热点楼盘等要素进行研究。注：本报告中凡未注明，价格单位统一为“元”，面积单位统一为“平方米”，报告件数以4月30日止在交易中心备案的成交物件为主，若送件时间超过4月30日则计入5月成交件数。由于四月新政频繁，本报告划分为新政前后两个阶段进行分析,项目目录,4月成交量与新增挂牌量对比分析,各区域成交
2、及均价分布对比分析,各区域成交150万以上楼盘分布情况,4月上海二手房市场成交总量及价格走势,4月成交均价变化趋势,4月15号以后无论是成交总面积还是件数均比15号之前下降近27%,2010年4月下成交量较上半月减少28.48%，挂牌增加165.91%，成交挂牌比下半月比上半月降低73.10%上海信义库存：4月：2930为4月挂牌量的15.31%.,主要区域成交挂牌比（分别对比政策出台前后变化）,4月各主要区域成交、挂牌变化分析,4月下成交量除静安区外均较上半月下降近30%，挂牌量恰好相反，除徐汇区外4月下所有区域均比上半月增加近50%，更有甚者，虹口区挂牌激增257.22%，浦东新区增加22
3、1.78%。,2010年4月各区域成交均价变化率（15号前后对比）,4月15号以后成交均价均下降，除静安区外其余主要区域均为负数，其中变化最大的区域是长宁区和虹口区。,4月各区县成交总金额,4月各区县成交总面积,成交总价150万以上TOP10楼盘长宁区,长宁区4月份150万以上成交455套分布在202个楼盘中，平均每个楼盘成交2.25套，与3月份相比TOP10各楼盘成交总量均有增加，3月150万以上TOP10楼盘成交最多的只有8套均价为45000，4月均价为49418的御翠豪庭成交了13套，而这一楼盘在3月的TOP10榜单中是没有的。,成交总价150万以上TOP楼盘徐汇区,4月徐汇区总价150
4、万以上成交492套分布在239个楼盘里，平均每个楼盘成交2.05套，高于3月的1.9套。东方曼哈顿尚东区依然位列榜首，虽然成交均价由38609回落到37543但成交套数则由11套增加到20套。,成交总价150万以上TOP10楼盘虹口区,4月虹口区总价150万以上成交263套分布在133个楼盘中，平均每个楼盘成交1.98套，成交楼盘七成为鲁迅公园板块，而在3月鲁迅公园板块只占20%，榜首瑞虹新城均价则由上月的27673上涨到28259，与3月相比4月虹口区成交总价150万以上TOP10楼盘中大部分为虹口区相对高价楼盘，鲁迅公园板块因其齐全的配套设施和少有的公园环境及便捷的交通得到青睐。,成交总价
5、150万以上TOP10楼盘静安区,4月静安区150万以上成交221套分布在100个楼盘里，平均每个楼盘成交2.21套，3月平均每个楼盘成交2.7套，排行第一的达安花园3月成交12套均价为31883，4月仅成交10套均价将为26981，降幅达15.37%。4月静安区成交均价较3月份下降12.07%。静安枫景3月成交3套均价50595，4月降为47906，国际丽都城由3月的50858降为50377，静安华庭由3月的36772降为34161，静安四季苑2010年前3个月总共成交3套均价为55317，四月成交5套均价上涨为62844.,成交总价150万以上TOP10楼盘闵行区,3月闵行区总价150万以
6、上成交799套分布在245个楼盘中，平均每个楼盘成交3.26套高于3月的2.7套。与3月相比，4月新上榜楼盘上海春城、大上海国际花园、皇都花园均价都在20000元以下，而其余八个楼盘依然在TOP10且均价较之3月有所上升。5月闵行区成交均价整体较4月微涨0.17%。,成交总价150万以上TOP10楼盘卢湾区,4月卢湾区总价150万以上成交共117套分布在65个楼盘中，平均每个楼盘成交1.8套低于3月的2.3套，4月卢湾区较之3月成交总量变化不大但分布楼盘增加15个，3月成交总价150万以上榜首北方大厦成交27套4月则退出榜单，环比3月卢湾区均价上涨3.84%，榜首楼盘上月均价为217894月则
7、上涨为26298，3月榜单中最低均价为203824月最低均价为21863，3月成交4套的翠湖天地御苑均价为77969，4月则上涨为84751.可以推测的是4月受频繁政策变化的影响最大的是刚性需求较高但经济承受能力较低的人群，而对于高端小区和高端人群他们所追求的更多是所在区域的潜力及其能够带来的生活条件的改善程度，或许在楼市扑朔迷离的时刻这是制胜的法宝。,成交总价150万以上TOP10楼盘浦东新区,4月浦东新区总价150万以上成交1139套分布在379个楼盘里，平均每个楼盘成交3.0套，而3月这一数字为2.2。成交楼盘所在版块环比3月也发生了变化，三月总价150万以上楼盘主要成交区域分布在陆家嘴、北蔡、世纪公园、联洋、世博、东城、金桥、塘桥8个板块，4月金桥和塘桥板块退出前十，增加了周康板块两个楼盘，世贸滨江花园不仅继续独占鳌头且成交均价在上月的45999基础上涨到了47850，成交套数比3月的16套增加了17套，可见这一楼盘的独特魅力。3月总价150万以上前十中成交套数普遍在10套左右，而4月成交最少的楼盘也有12套。,
