1、1曹杨大酒店可行性分析一、项目简况项目名称：曹阳大酒店项目地址：上海市普陀区兰溪路 141 号（桂巷路口）占地：3241 平方米总建筑面积：16600 平方米建筑楼层：16 层总高度：69.50 米土地用途：商业使用期限：1997 年 11 月 26 日至 2037 年 11 月 25 日国有土地使用证号：沪国用（普陀）字第 037093 号建设用地批准号：上海普陀区（1997）普字第 008 号2二、项目背景物业权利状况：原曹阳大酒店是由上海鼎新商业发展有限公司投资建造的一座三星级酒店。项目背景：曹阳大酒店于 1992 年动工，1994 年结构完工，至 1997 年完成部分内部装修，目前配套
2、工程尚未完成。由于种种问题，该项目闲置至今已有 6 年。2001 年起，本项目经过多次拍卖，拍卖价格从 5100 万元，下降至 3880 万元。物业现状：曹阳大酒店外墙采用浅色面砖，局部玻璃幕墙，地下 1 层、地面 3 层为框架结构，以上部分为框架剪力墙结构。3原曹杨大酒店的楼层规划及指标楼 层 层 高 单位：米 面 积 单位：平方米 原 规 划 用 途1楼 5.2 1123 娱乐厅及工商银行营业部2-4楼 4.2 1123 餐饮部5-12楼 3.2 800 客房13-14楼 3.2 600 客房15楼 4.9 600 会议厅16楼 电梯房、水箱等B1楼 空调机房、变压器房技术层 2.2 4、
3、5层之间4三、物业现状1、总体该工程于 1992 年投资建造，上海五建承包并于 1996 年完工。1999 年由浙江一施工单位进驻进行内部精装修，合同造价 1500 余万元。由于甲方资金问题，该装修工程进行近 2 个月便停工至今，且本工程没有办理任何竣工验收手续。该楼的电梯、中央空调没有调试过，锅炉已禁止使用（市政府规定不能使用烧煤锅炉） ，这些设备从 1996 年至今近 6 年从未使用过，机器折旧系数较大，能否使用尚不能定论。根据施工队的介绍，该楼下水和污水存在着严重堵塞，如果进行检修，必将投入大量的人力。2、局部1） 大堂已经大体装修完毕，要进行整体改造则拆除工作量相当艰巨。2）餐饮吊顶已
4、经全部受潮剥落，空调出风口也没有任何保护，存在着风口变暗及氧化的作用。3）卫生间洁具安装完毕，但长年不用产生严重水垢，已无法清洁如新。5酒 店 大 堂二楼餐饮部设备层6客 房 部 现 状7四、销售成本估算1、 产品定位本案是把产品定位于全装修小户型的产品。2、 追加投资费用估算方案 11、装修费用 16，940，600 4 楼会所及 5 至 16 层标准层装修估算 1223 元/平方2、下水、污水检修 20，000 市场价3、外墙清洗 50，000 市场价4、垃圾外运 15，000 市场价5、拆除费用 100，000 市场价6、中央空调、电梯调试费 500，000 估算（3 部电梯，1 台中央
5、空调）7、招标费 28，526 根据本项目情况8、设计费 356，580 根据本项目情况9、审计费 213，948 根据本项目情况10、不可预见费 1，200，000 1-9 项合计的 6.5%11、管理费 364，493 1-9 项合计的 2%合计： 19，789，1471429 元/平方米 总面积 13844 平方米以上数据来源：产品研究部注：此表所列之项目，旨在把本项目改造成可以进行销售的物业。以上各项费用是假定该项目中的电梯、中央空调等设备在专业调试下能正常运转的前提下得出的。最终增加成本 1429 元/ 平方 米。8方案 2考虑到该物业中的设备有 6 年未曾使用，该物业的电梯、中央空
6、调从未调试过，锅炉已被禁止使用（市政府规定不能使用烧煤锅炉） ，这些设备从 1996 年至今近 6年从未使用过，机器折旧系数较大，能否使用尚不能定论。如以上设备不能正常使用，则成本还会上升。如下表设 备 数 量 单 价 总 价单位：元 单位：元中央空调 5000000 5000000电 梯 3 500000 1500000锅 炉 1 1000000 1000000总 计 7500000以上数据来源：产品研究部计算公式：75000001384414291970 元/平方米方案 2 的最终追加成本为 1970 元/平方米。92、本案销售成本计算本项目的销售成本物业拍卖价格追加投资成本管销成本追加投
7、资成本项目转变使用性质的费用追加建安成本不可预见费 本物业的拍卖价格以 3880 万元计； 项目转变使用性质的费用弹性较大，故在本案的销售成本计算中暂时不予考虑； 管销成本以该物业的总销金额的 10计。计算公式：方案 1（38800000166001429）*110%=4143 元/平方米方案 2（38800000166001970）*110%=4728 元/平方米10五、本案所在区域环境分析1、区域概况曹杨地区为成熟的居住区，其间曹杨 17 村居住近 10 万人。本项目位于兰溪路（桂巷路） ，在曹杨地区属于中心地段，人口密集。它周边的生活配套设施十分完善。且依托内环线高架，交通十分便利，区域
8、内的商业主要以小商品、专卖店的形式为主；餐饮业十分发达。部分生活配套设施：交通线路：63、319、858、563、860、143、44、94、876、837。医院：普陀中心医院、普陀区体检站。超市：华联超市、良友便利、联华超市等。学校：曹杨二中，华师大附中、附小、华东师大等。银行：交通银行、招商银行、浦发银行、工商银行、上海银行。商场：曹杨商场、上海商务中心曹杨分店、赛博数码广场等。2、 区域内房地产市场概况曹杨地区依托大量的“积压多时”的区域客源，依托成熟的社区理念，近期开发的个案如：曹杨华庭、曹杨君悦苑等都超出了区域行情价，45004800 元/平方米的单价已经逼近甚至超出了许多普陀环线内楼盘的销售均价。鉴于本案定位于全装修小房型产品，故对比的范围扩大到附近区域的办公楼、宾馆及商品房。
