1、资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。买房签约注意事项注意以下几个方面 :检查开发商的”五证两书”原件是否齐全 , 即国有土地使用权证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房销售预售许可证住宅质量保证书 住宅使用说明书 , 并要抄下证件的号码。房子宏观规划 ( 主要是外部环境 ) 要详细约定。如户型、 绿化、 相关配套设施、 开发商对小区的承诺等 , 能够以”附页”或”附条件合同”的形式签订。约定房子面积。 建筑面积、 套内面积、 使用面积及其测量方法要明晰 , 将开发商有关面积的宣传材料择要写入合同。交房时间和预期交房条件要具体明确。比如交
2、房装饰标准、 物业的服务项目、 收费等 , 同时明确违约责任。注意开发商利用”合理顺延”权利过长延迟交楼时间。明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。房子的保修期限和范围。 依据国家规定的质量问题判断标准 , 确定是否出现质量问题 , 并对维修期限、 条件作出约定。3. 合同文本中所留空格填写卖方既定的告知性内容或买卖双方自行约定或补充约定的内容。斜线”前后文字应在中划”做出单项选择。合同空格处未作约定的部分 , 均应划线删除。4. 合同需手写填写的空格 , 应当用钢笔、 毛笔、 签字笔填写。 买卖双方应在本合同的正文、 附件 ( 包括补充协议 ) 、 附图中签字或盖章。5
3、. 合同生效后 , 未被修改的文本印刷文字及空格处填写的有效文字与符号均视为买卖双方合意内容。 合同附件及补充协议经买卖双方共同签署后与合同正文具有同等法律效力。资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。6. 买卖双方可根据实际情况决定本合同原件的份数 , 在签订时双方应当认真核对 , 以确保合同各份内容相同。7. 不要将购房款直接交给卖方 , 而应按照合同约定的付款方式将预购款汇入代收银行 , 以便监管。8. 需要办理按揭贷款手续时 , 卖方承诺代办按揭贷款手续的 , 应书面告知买方办理按揭贷款所应具备的条件和应提交的资料 , 并协助买方与银行签订按揭贷款合同。买方无法取
4、得银行按揭贷款的 , 买卖双方可协商达成补充协议。合同陷阱几经斟酌后 , 客户便要决定购房了 , 因此得与开发商签订商品房买卖合同。一般情况下 , 开发商 ( 售楼人员 ) 会递给客户一份拟好的合同 , 合同会有许多空白的地方 , 有些地方是有待双方确定后注入相关内容的 , 而有些选择性填写处可能还空着。这时 , 购房者往往以为该说的都已注明了 , 合同就算是完成了 , 殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。 比如 , 标准合同第十五条迟延办理产权证的 , 违约金每日按已付房款的万分之三计算 , 但您一不留神 ,开发商 ( 售楼人员 ) 便将此条款设计成按购房全款的万分之三承担违约责
5、任。 前不久我们从报上看到过这样的案例 : 迟延办证一年多 , 只赔付 96 元。或者在不能按时办理好时 , 干脆让购房人退房。还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平 , 实际不公平。 例如 : 约定任何一方解除购房合同都要支付总房款 40%的违约金。这实际上只是限制购房人,开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不卖。以上 ,我们对购房陷阱的几种情况做了简单归纳,实践中还有许许多多的陷阱 ,我们在此就不再一一列举。为避免购房人吃亏上当 ,我们提出防止陷阱的对策如下:资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。第一 ,要有强烈的法律意识。对于购房人来说,挑选所购房屋的位置、
6、压低价格固然重要 , 但我们认为更重要的是要时刻警觉。 我们要看到在尚不规范的房地产市场中 , 陷阱无处不在。因此 , 学习了解有关法律、 法规 , 向专业人士 ( 特别是专业律师 ) 咨询、 了解有关购房方面的法律规定、 知识是十分必要的 , 惟有此 , 才有可能较好地维护自己的合法权益。其次 , 要充分行使法律赋予的权利 , 在交易过程中始终坚持平等互利、 协商一致的原则。平等交易是一个法律原则。 当前在房地产交易过程中 , 开发商 ( 售楼人员 ) 处在强势地位 , 与购房者之间信息极不对称 , 存在种种开发商 ( 售楼人员 ) 以强凌弱、 做霸王买卖的现象。 为此 , 消费者要摆正心态
7、 , 不畏强权 , 购房时要把问题搞清、 搞细 , 对合同条款有异议、 约定不明确、 不满意的 , 就坚决不签 , 坚决不买 ; 该坚持的原则就一定要坚持 , 不要图一时之快 , 随便妥协 ,从而给自己带来无穷的烦恼和巨大经济损失。再次 ,要认真签约 ,保留好证据。在购房过程中,不要轻信开发商 ( 售楼人员 ) 的花言巧语。在签署合同时一定要认真审查每一个条款 , 把相关问题问清楚、搞清楚 ; 您希望得到的一切承诺 , 和双方业已形成的协议内容 , 务必以书面形式记录下来 , 以免日后空口无凭。收楼时和入住后 , 一旦发现问题 , 应保存好各种证据 , 必要时对相关事实能够经过办理公证的方式保
8、留证据 , 以证明侵权事实的存在。商品房销售面积的计算问题 , 有三种计算方式。一个是按套计价 , 一个是按建筑面积计价 , 还有一个是按套内建筑面积计价值。 一般 , 按套内面积计价的方法比较少用 , 而一般见的是按照建筑面积 , 它是指按住宅面积外围线来计算。 一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和 , 是对购房者最为有用的是套内的使用面积 , 因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。 因此 , 在签订商品房买卖合同的时候 , 要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。因此 , 购房的时候购房者特别关注面积 ,
9、一定要明明白白、 真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、 分摊的公用面积是多少 , 这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。在购房过程中 , 怎么处理面积的误差呢 ? 一般在标准的商品房买卖合同里 , 面积差异的处理方式有两种 , 一种是双方自行约定 , 只要双方约定使用面积不能大于 1%, 或者 0.5%, 都能够 , 只要是双方约定都能够 , 多了怎么办、 少了怎么办都能够约定。一般 , 现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样 , 都有一个比的绝对值 , 一般是 3%。面积误差比绝对值在 3%以内的一般约定据实结算房款 , 面积误差比绝对值超过 3%, 购房者或者
10、退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。 当然 , 如果约定得这么明确 , 建议还是能够接受面积误差比绝对值在 3%以内 , 没有超过据实结算房款 , 如果超过的话 , 开发商必须承担违约责任 , 同时允许购房者退房。 还有一个问题 , 在商品房购销合同中 , 一般里面约定有一个不可抗力条款。 在商品房买卖合同里 , 开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定 , 不可抗力应该是指不能预见、 不能避免、 不能克服的客观情况 , 比如说地震、 发洪水等等 , 这种是不能预见、不能避免、 不能克服的客观情况 , 这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任 , 也就是说
11、免责。如果不是这种情况 , 就不能约定成不可抗力 , 一般开发商一般把不可抗力的范围扩展了 , 比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决 , 比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同 , 比如说施工配套的批准和安装的延误 , 都认定为不可抗力。从法律角度讲 , 我们觉得对购房者是不公平的 , 等于把不可抗力的范围扩展了。 因此 , 建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件 , 就是不能预见、 不能避免、 不能克服的情况下 , 约定在最小的范围内 , 不要扩展 , 扩展以后 , 延期交房的时候 , 她都能够说我免责。还有一个基本问题 , 购房合同的签订是跟谁签订 ?
12、很简单 , 签订购房合同 , 应该是跟房地产开发商签定合同。 可是 , 当前有一些开发商常常委托一些中介代资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。理公司负责其销售活动 ,中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同 , 就是说中介公司不能以她的名义签定合同。 签定合同的时候我们应该把握住是开发商 , 而不能委托中介公司 , 以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示 , 签订商品房买卖合同的时候 , 要注意有一些比例数字。 比如说违约金是千分之几还是万分之几 , 还是百分之几 , 这些比例数字 , 作为购房者一定要注意 , 稍微差一个百分数 , 很多东西就差很
13、多。需要提醒购房者注意的是 , 补充条款在某种程度上 , 它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要 , 因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。因此 , 在补充条款签订的时候应该把握几个问题。第一 , 应该明确的把售楼书和其它广告的内容写进补充协议里去 , 这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。第二 , 明确房屋所有权证办理的时间。 因为购销合同里一般没有说多长时间把产权证办下来 , 这一般在补充条款里约定。第三 , 要明确按揭办不下来的话 , 双方的责任。现在买房一般需要按揭 , 确实有的情况下按揭没有办下来 , 没有办下来的原因比较复杂 , 有购房者的原因 , 也可能有房地
14、产开发商的原因 , 甚至也有一些是银行方面的原因 , 也有一些是综合的。要明确 , 如果按揭办不下来 , 双方各自的责任是什么。虞小姐 : 今年 3月 , 我与开发商签订了商品房预售合同 , 约定采用按揭方式购房 , 并约定如果按揭办不下来 , 双方另行协商余款支付问题。 但后来我在申请按揭的时候 , 银行说我不符合申请条件 , 因此不给我办理按揭。 开发商则要我一次性付清余款 , 否则就追究我的违约责任。 但我认为 , 既然按揭付款方式是开发商提供的 , 办理按揭的银行也是指定的 , 开发商就应该保证我能够获得按揭贷款 , 现在按揭办不下来应该是开发商违约。请问 , 到底是谁违约 ? 我现在应该怎么办 ?东方正义律师事务所王展律师 : 能否取得购房按揭贷款 , 取决于多种因素。其中 , 购房者也必须满足一定的条件 , 才能获得按揭贷款。如果因为购房者不符
