1、Marketing Research,湖州长兴县地块可行性分析,长兴概况,长兴近年房地产&土地市场总体情况,长兴楼市情况,长兴概况,长兴县城市规划长兴县位于浙江省的最北部，面积1427.7平方公里，人口61.84万，全县下辖16个乡镇。它东临太湖，西枕天目，南望杭州，北接江苏，属长江三角洲的中心地带。 长兴，拥有两条国道，三条高速，三条铁路，以及一条年运量超过2000万吨的“黄金水道”，目前长兴已成为上海的物流副中心，分担上海物流中转的压力。长兴城市定位：山水园林型的中等工贸城市，区域交通枢纽和物流中心,长兴经济概况,GDP增长迅速，始终保持两位数以上增长 近些年来，长兴县的经济发展势头良好，
2、国民生产总值的快速增长反映了长兴的经济发展活力。2009年全县实现地区生产总值（GDP）242.32亿元，按可比价格计算，比上年增长11.0%。同时，长兴县的经济增长十分迅速，始终保持了两位数以上的增长速度。,长兴经济概况,以第二产业为主，民营经济发达 第一产业增加值22.17亿元，增长3.7%；第二产业增加值135.22亿元，增长10.0%；第三产业增加值84.92亿元，增长14.3%。第三产业比重比上年提高1.1个百分点。按户籍人口计算人均生产总值39132元，比上年增长10.5%。 长兴县的第二产业发展十分迅速，经济结构中第二产业所占比重较高。支柱产业主要为机械制造、电子电源、特色化工、
3、食品医药、家居服饰等六大主导产业。民营经济十分发达，民营经济在全县经济总量中的占比达87%。,人民生活水平：人均可支配收入稳步提高 经济稳步增长、企业效益稳步提高、民生工程稳步推动、城乡一体化稳步实施等多种有利因素的带动下，长兴县城乡居民收入稳步增加。2009年城镇居民人均可支配收入23614元，比上年增长9.3%，人均消费性支出12465元，城镇居民恩格尔系数为31.5%；农民人均纯收入达11751元，比上年增长9.4%，人均生活消费支出6758元，比上年增长11.8%，农村居民恩格尔系数为36.1%。,长兴城市发展格局,长兴目前城市格局可分为以下几个区块： 老城区、龙山新区以及经济开发区。
4、 长兴总体布局结构“十字型城市公建轴、二片工业用地、五片三点居住用地、一纵四横三片绿地、三环地带五大湖水系”。 公建设施系统规划五大功能区块：城北行政、文化中心；中部老城商业中心；东南专业市场、物流中心、东部经济技术开发区。居住生活用地：西部、北部为生活居住用地。三环：老城护城河；护城河北段、甘家港、龙山较大水面构成西环水系；护城河东段、甘家港、高阳公园水面、长兴港构成东环水系。四带：长兴港、甘家港、合溪港、长水港景观绿带。五大湖：龙山龙湖、高阳桥高阳湖、盛家漾盛家湖、城市东入口冯家湾、图影湖。,经 济 开 发 区,长兴老城区,龙山新区,长兴近年房地产&土地市场总体情况,05-09 年度长兴房
5、地产市场整体情况 09年显然是长兴县房地产市场极为繁荣的一年，各项指标都远远超过往年：新开工面积119.91万平方米，比去年增长114.1%；商品房销售面积82.58万平方米，比上年同期增长151.9%；商品房销售总额44.44亿元，比上年同期增长231.7%。,长兴近年房地产&土地市场总体情况,05-09年度全县商品房价格走势 从图表上可以看出，06-09年度，长兴县商品房价格稳步上升中，而09年度的上升幅度更为历年之冠，比08年上涨了约32%左右，达到5381元/平方米。,2008-2010年度长兴土地供地情况总表.xls,长兴近年房地产&土地市场总体情况,总结：近年来，随着城市的扩大和发
6、展，长兴出让土地渐渐从市中心转移到龙山新区以及经济技术开发区板块；长兴土地以商业+住宅形式出让为主，纯商业和纯住宅的量不多。2006-2010年,土地出让楼板价格有较大幅度的提升，尤其是从09年起，土地价格跃升飞快。,长兴楼市分布,古城板块,画溪板块,水木花都板块,龙山新区县政府板块,经济开发区板块,长兴楼市分为以下几个板块：市中心板块水木花都板块古城板块龙山新城板块经济开发区板块,长兴楼盘价格水平分布,公寓价格分布,画溪均价：11000,龙山新区均价：7500,经济开发区均价：7000,联排别墅价格分布,临近板块参考项目,金宇御景园,云厦香堤雅墅,临近板块参考项目,卡迪亚庄园,临近板块参考项
7、目,项目地块分析,本项目地理位置,本项目地块,两公里,市 区,本项目地块位于长兴市区西北2公里，长水公路西侧，周边均为茶园及休闲农家乐园等,地块原规划,项目基本数据占地面积：110亩总建筑面积：容积率：0.7（实际为1.0)项目以0.7的容积率报的规划绿化率：30%转让方式140万/亩对方要求：签定意向协议，总金额70%一次性付清，余下30%可以作为股份参与，也可以分期付清。,地块实景示意,地块实景示意,地块实景示意,地块SWOT分析,S优势,地块紧邻长水公路，周边绿化覆盖率高；离市区只有10分钟车程，周边绿化覆盖率高；长兴县处于急速发展中的中型城市，民营企业发达，民间资本雄厚,O机会,T威胁
8、,本项目实际容积率为1-1.5,可考虑在地块中安排多层及小高层，但项目距离及配套问题，客户的定位相对较高，快速去化的可能性不大；,片区离市中心有一定距离，周边基本没什么配套目前临近区域将有三到四个大型楼盘推出，且容积率都相对较低，区域竞争将会很激烈,W劣势,城市东部及南部的两大经济区目前正在大规模的招商引资，有多个国家重点企业及世界500强企业入驻。目前正式长兴市城市更新的契机，随着城市的不断更新改造，更多改善型需求将得到释放。,项目经济测算,地块开发收入预测,开发销售收入预测,项目经济测算,项目经济测算,毛利率:26.44%纯利率: 19.83%,个人评判：放弃原因：1、土地款需要先期支付70%，项目投入也较大，利润率不高。2、地块位置相对市中心有一定距离，临近项目且都属于高段产品，区域竞争激烈，后期销售压力相对较大。,地块评判,THE END,
