1、袄 静安枫景营销策划报告膀薆袇 宏观市场：（数据来源：上海市房地产交易中心）羄 2001 年上半年上海房地产市场“涨”声一片，主要表现在以下几个方面：薀 房产投资涨： 2001 年上半年房地产开发投资额245258 万元，而2000 年同期为1986468 万元，增加23.1%。莈 房产开发涨： 2001 年上半年完成土地开发面积690339 平方米，而2000 年同期为314891 平方米，增加119.3%；薅2001年上半年商品房新开工面积9089660 平方米，而2000 年同期为7876680 平方米，增加15.4%；肄2001年上半年商品房竣工面积4298042 平方米，而2000
2、年同期为3095774 平方米，增加38.8%。羁 房产销售涨： 2001 年上半年商品房预售面积7730990 平方米，而2000 年同期为6120268 平方米，增加26.3%；螆2001年上半年商品房销售面积9996460 平方米，而2000 年同期为8017253 平方米，增加24.7%；莄 存量销售涨： 2001 年上半年存量房销售面积6190892 平方米，而2000 年同期为3130836 平方米，增加97.7%。肄 销售价格涨： 2001 年上半年上海房价比去年底涨了230 元，全市住宅预售平均价格达到每平方米4173 元，涨幅为5.8%。今肈年 6 月份的中房上海价格指数则出
3、现了“井喷”，环比猛涨了11 点，同比涨幅则高达40 点，为 1995 年中房价蒈格指数建立以来的最高涨幅。膃 个人购房涨： 2001 年上半年个人购房比例为95.9%，而 2000 年同期为93.6%。膃葿分析：羆宏观经济持续走好带动了上海房地产市场的迅速发展，同时“十五”计划将房地产业确定为国民经济支柱性产业也极大增强了发展商投资房地产业的信心，上海房地产市场进入新一轮发展周期。膆上海进入中等发达地区，消费能力有较大提高，市民购房热情空前高涨，排队购房现象时有发生。芃房地产政策法规的不断完善，为市场的理性发展提供了保证，同时也增强了消费者购房信心，个人购房比例不断提高。袀投资性购房成为今年
4、上半年一道亮丽的风景线。蚈供需市场发生结构性变化，出现供小于求的良性格局。同时，随着供求关系的变化，物业品质的提升，上海房地产市场价格一路上扬。羅莃结论：蚄蒃芁在发展商和消费者双重信心影响下，上海房地产市场形势一片大好，供需基本平蒈衡。受市场惯性影响，下一阶段上海房地产市场将持续上冲。本案所处宏观形袈蒃区域市场薃（一）、静安区概况（数据来源：上海市静安区官方网站）衿一、地理位置上城市中心区芅蒆静安区是上海市一个典型的城市中心区，占地面积 7.62 平方公里，人口38 万。蚃艿静安区周围与6 个区相临：东临成都北路，与黄浦区为邻；西靠镇宁路、万航渡路、武宁西路、江苏路、长宁路，与长宁区交界；南沿
5、延安中路、陕西南路、长乐路与卢湾区和徐汇区衔接；北至安远路、长寿路，与普陀区毗连；隔苏州河与闸北区相望。羇芄蚃蚀蒅二、人文特点上东西文明的交织肃螃静安区历史悠久，人文荟萃，千年的静安寺，百年的南京路，历经人世沧桑，巧织东西文明，绘就一道旖旎的都市风景线。肁静安区是一个商业、商务旅游区，这里交通便捷，高架、地铁、公交线路连接上海的四面八方。膇静安区寸土寸金，这里不但呈现着繁荣的景象，而且蕴藏着众多的商机和深厚的发展潜力。肆袂膈三、城区规划上高品味的商业商务区和高品质的生活居住区衿袅根据城市发展要求，要在五到十年内建成符合国际先进标准的“双高区”，即高品味的商业商务区和高品质的生活居住区。羂蕿静安
6、区的城区规划以“一轴双翼”为主体路线，具体情况为：莇蚄肂“一轴”即静安南京路沿线地区，面积约为1.8 平方公里，处于上海城市东西发展的主轴上，是上海的中心商业区和国际金融、贸易中心区之一，是静安区社会经济发展的主轴线和黄金走廊，是静安“高品味商业商务区”的主要载体羀聿“南翼”莃为延安路威海路以南地区，面积0.96 平方公里，属于上海十一个近代建筑风貌保护区之一，以花园住宅、新式里弄和近代公寓为主体形成高档居住和办公区，是静安“高品质的生活居住区”的主要体现膂莁“北翼”蒇 为愚园路北京路以北地区，面积 3.86 平方公里，曾是传统工业区和危棚简屋集中区，部分地区已被改造为现代化高层住宅区。静安区
7、正按建设“高品质的生活居住区”的要求对“北翼”进行新一轮旧区改造蒆膂根据以上特点和要求，静安区政府今年制定并实施“南留北拆”计划。根据这份旧区改造和城区规划计划，区内的延安中路以南是新式里弄、花园住宅；新闸路以北则是高楼林立的现代居住小区；延安中路和新闸路之间，是以南京西路为轴线的主商业区。薈芈膅“南留北拆”的方针综合考虑了以下因素：静安区南部近代优秀建筑集中，新闸路以南的大顺胡同、裕华新村等保护区内的单幢花园住宅充满优雅的怀旧气息，作为文化遗产，需要长期保留。而新闸路以北旧式里弄和老工厂集中，这些旧房和旧厂将逐步拆除，新建中高档现代居住小区。节羈为完成该项规划，静安区今年实施的实事工程有（部
8、分）：蚆羃旧里改造计划年内开工20 万平方米，竣工7 万平方米，拆除各类旧住宅13 万平方米，其中旧里9 万平方米，使5500 户居民的住房条件得到改善。莂江宁路3 条道路的大修改造和10 条道路的重点养护。荿完善静安区公共交通规划，落实站点，开通区内公交环线。实施静安南京路橱窗内光外透延伸工程。莈新辟公共绿地4 万平方米、专用绿地1 万平方米，引进大树3500 棵。完成延安中路大绿地二期建设和北京西路常德路大绿地建设。羆建设 4 个配套齐全的住宅小区，即大闻丽都、嘉园、天鼎花园和新福康里一、二期。完成景观道路沿街44 幢居民多层住宅“平改坡”工程。蒂螀结论：膁袆本案位于居住区和商业区交界处，
9、处于“现代居住区”的最前沿，南面正对高品质薈的“商业商务区” ，有利于本案中高档的产品定位和客户吸引。薄（二）、静安区整体楼市情况。蚁芈 2001 年上半年，区域商品房交易面积. 万平方米，交易额 . 亿元（平均销售单价为 5575 元/ 平方米），比去年同期增长. 和. 。交易金额增长缓于交易量的增长，而上半年主要交易基本集中在一些旧盘上，价格有所回落属于正常情况。肆芃今年上半年，静安区交易价格水平低于去年同期的水平，主要原因是高品质、高售价物业供应量不足。螁虿与平静的一级市场相比，三级市场交易火爆，底部积压房源进一步得到消化，未来供应量控制良好。中高房源的稳定已经成为房产市场的中坚力量，在
10、供应量不足的情况下价格有上升趋势；高价位房源的入市将大幅冲击价格行情，未来市场格局基本确认。螈莆目前的市场架构可谓天时地利人和，区域房价指数将突破向上，并且在未来几年内，行情有屡创新高的可能，主要体现在底部积压房源进一步消化，其价格因素对大局影响越来越小；高档房源供应充足，市场价格逐步确认，并且为中档房源打开价格上升空间，有利于总体价格的抬高，未来的市场上升行情一触即发。螁肀结论：羇袃膆本案面临最大的竞争对手来自尚未浮出水面的盘量，根据不完全统计，在2002羁年和 2003 年静安区已规划上市的体量将达100 万平方米左右。袁肅莅袆三、消费市场肁羈（数据来源：天启消费者研究数据库）肇蚅 据调查
11、，目前上海的购房群体中“三口之家型”占总购房人群的54%、“年轻夫妻型”占购房人群的21%。上述情况可见，上海购房越来越多趋向于“小家庭”购买。膁荿 小家庭购房族大多钟情于两室两厅房。其中“三口之家型”比例是53.8%、“年轻夫妻型”购买比例是54.3%，均超过半数。他们购买两房面积大约在90-110 平方米，而购买三房的比例要低一些。说明目前上海人购房面积正在趋向合理，并非越大越好。他们在购买三房时都以控制总价为基本出发点。蝿蒄目前上海人购房有两大偏爱：芀一是越来越多的消费者对板式小高层青睐有加。板式小高层既有高层物业的建筑结构优势，又有多层物业的高得房率和采光及通风优势。螀二是消费者在选择
12、小区规划布局时，偏向于各类物业形态相结合的形式。比如小区内有多层、高层、小高层、联体别墅等，其中尤以多层、小高层相结合的小区独占鳌头。芇芃住宅小区的景观绿化、会所配套以及健身场等都成为消费者选择物业时的重要指标。前几年在刚开始改善居住条件的时候，上海人大多购买二室一厅房。不久为了追求一步到位，三室一厅房趋于热销。这些大都以大家庭的形式进入市场。到了2001 年，又从“大家庭”向年轻“小家庭”转变，表明上海新一代年轻人已经进入购房主流。同时，购房时更加注重产品品质和功能配比。莀膁 最受欢迎的楼型是小高层在可以复选的情况下，有76.9%的人选择了小高层，有50.5%的人选择了多层。通过与受访者的交
13、流，发现小高层更受有“一步到位”消费倾向人士的偏爱，他们普遍认为此类物业结构好，寿命长。在所有受访者中，选高层的比例为15.2%，而 30 岁以下的人选择高层的比例达到了 30%，明显高于其他年龄组的人，这与年轻人特有的审美心理、生活习惯有关。选择多层的人看中的则是多层的得房率较高、物业管理费较便宜等因素。罿芆四、项目地块分析莀莈地块状况蒇位置：静安区中心位置，北至康定路、西临西康路、东到常德路、南靠新闸路。肅 占地面积： 95892 平方米（其中一期占地33980 平方米，二期占地33423 平方米，三期28488 平方米）。蒀 建筑面积： 407541 万平方米（其中一期144415 平方
14、米，二期142047 平方米，三期121078 平方米）蝿容积率：4.25腿绿化率：35%螄 覆盖率： 25%袄物业类型：高层。膀地形：从整体看是缺右下角的正方形形状，一期则呈L 形，东西长。薆袇地块周边景观羄前方景观（南部）薀南面景观是周边景观中最好的，独特的地理位置使得南京西路上的宾馆、办公楼、静安寺商圈都在这一视野上莈后方景观（北部）薅北面有大量的旧住宅尚未拆迁，对景观有一定影响肄左侧景观（东部）羁对一期而言，东面的景观受到曼克顿豪庭的阻挡，而且在住宅的私密性上也有影响螆右侧景观（西部）莄西面景观近处为低层建筑，远处为一些高层住宅和商务楼，视野开阔，无阻挡肄景观综述肈从地块周围环临的景观
15、及远景视野开阔程度看，四个方向上除东侧建筑将受到高层住宅遮挡外，其余方向上视野均好，尤其是南面的南京西路和静安寺商圈构成的人文景观，给本案的定位带来利益点。当然，本案也存在纯市中心绿色缺乏的问题，因此，小区内部大型的绿地就显得尤为重要。蒈膃交通条件膃市政大交通上：有地铁二号线和地铁七号线毗邻本区葿在未来的两年里，地铁二号线会向西延伸至虹桥机场并向东和通往国际机场的磁悬浮交通相连羆 2005年正式动工的地铁七号线北至宝山祁连山路，南达徐汇区中山南二路，途中将在静安寺站与地铁二号线进行换乘。另地铁七号线中，将有一个地铁站建造在本案附近，靠近常德路、康定路。膆芃 公交路线有：23、 24、 54、
16、76、 104、 113、 136、 138袀线蚈主要到达地区路羅23莃静安曹家渡、人民广场、南黄芁24蚄54蒈76蒃104衿113蒆136浦地区肆静安、卢湾、黄浦、外滩蒃静安、长宁区袈普陀、静安、徐汇、长宁薃新客站、静安、徐汇、上海体育馆芅静安、长宁、徐汇蚃徐汇、静安、普陀艿138羇静安、黄浦、普陀芄本案交通方便，交通选择余地大，且到淮海路、徐家汇商圈交通便捷，往返机场便利，是本案一大优势蚃产品规划分析蚀产品分析蒅 本案产品将面临 3 大矛盾，一是高档住宅的高总价和小房型的总价市场承受力；二是高档住宅和小房型如何在同一小区兼容；三是目标市场的产品明朗化与大量的 2 房 3 房过渡型产品熟轻熟
17、重。肃本案的区域位置、土地价值和建筑成本都限定了本案的价格市场，而这样的价格市场决定了本案只有走高档住宅、加大房型面积及其他住宅指标的路线，如果按照这样的分析来规划产品，这将是比较符合目标市场对产品的定位，但同时也大大增加本案的风险，因为购买小房型的消费群是较难承受本案的高总价，而能承受高总价的消费者往往有房型豪华的要求。螃 从本案目前的规划来看较多的是2 房到 3 房的过渡型产品，有可能在今后面临的困难是购买2 房或小房型的消费者不能承受80 万左右的总价，而购买 3 房或更大房型的消费者又不满于房型、居住功能结构的不足。肁大小房型由于面对的是不同的消费群，如果大小房型共存会加大本案目标消费
18、者的差异性，不利于本案的同一形象和造成购买大房型的消费群因与其他消费群混居而造成对本案的不满，但是如果规划成单一产品类型优惠大大增加本案的风险。膇建议本案：肆对目前产品规划作适当调整，适当增加大房型和小房型的数量，主要是考虑到不排除2 房3 房之间的过渡产品仍可能占有一定的市场比例和风险因素；袂大房型与小房型在布局上采取“同区不同楼”的方法，尽量将小房型集中在一起，杜绝大房型和小房型同楼的情况出现；膈从原则上看，由于小房型极易造成热销，建造小房型是为了降低风险；而大房型高标准配置又能够保证小区的品质；衿 小房型应以不超过60 万的总价为宜、大房型可以在100 万以上；袅羂二、地理位置分析蕿本案
19、坐落于上海市中心城区静安区的中心地段，是真正中心中的中心；莇具有得天独厚的海派文化承积；蚄本地段历史上是旧上海较高尚的居住区，周遭（包括原来基地内）有较多的青砖半围合式的海派住宅；肂围合本案南北向西康路、常德路和东西向的新闸路、康定路都是贯穿静安区主要的交通道路；羀 向南 1 公里左右是波特曼商务圈、静安寺商业娱乐圈和南京路商业圈，向北1 公里左右是长寿路商业娱乐圈；聿规划中地铁线路和南北高架道路都在附近；莃膂三、总体规划分析莁目前 A 地块的总体规划来看，5、 6 号楼受（习惯性）南向纪明广场、曼可顿豪庭的采光和视线阻挡加大，1、 2、7、 8、 9、 10 则紧临市政道路。蒇蒆四、小区出入
20、口分析膂由于常德路、西康路的车流量较之少于新闸路，因此小区的主要车辆出入口应该安排在小区东西两侧的道路和武定路上；薈以目前规划来看小区出入口离市政道路的十字路口较近，可能会影响审批；芈由于小区的出入口处使人行和车行共同使用，因此应在初入口处做好人行和车行的标识；膅常德路的出入口作为主要的车行出入口，设计略显小气；节 新闸路的出入口由于紧邻开放空间和铺地广场、视觉效果理想，建议作为A 块的人行主要出入口和附以车行此处入口；羈在武定路上应增加跨街天桥，从小区内到小区内，将整个小区紧密相连，公共设施共享，这样对外宣传也能将整案的绿化、设施等指标数量累加；蚆在靠近常德路和西康路的天桥还可设计成整个小区
21、的门楼；羃莂五、公共绿化分析荿 与现代风格的建筑立面相适的是大规模的铺地景观和英式园林风格的绿化组团，3.4 万方的绿地面积和集中绿化的规划为此提供了前提；莈大组团的集中绿化有利于提升本案的景观品牌、提高绿化卖点的号召力；羆与此绿化方式相适应是以落地照明为主的小区灯光照明；蒂 在具体绿化规划是应注意绿地部分的3 级分化：公共的、半公共的和私家的区分和过渡；螀 A 块的变电站应紧靠红线、减少对小区尤其是减少对2、 3 号的影响；袆以目前的绿化景观规划、绿化种植和丰富的水景将会成为本案的重要买点；螅薁六、会所设施分析膁 独特的会所设计是本案的亮点，但是由于 A 地块内就有住户 1128 户，因此会
22、所面积偏小，建议将整个小区的会所设施共享，以增加会所得人均占有率；薈 具体会所设施如下（整个A、B、 C 地块）：薄蚁类别芈项目肆备注螁网球场虿 3-4块，露天莆壁球馆螁 1-2块，室内膆乒乓球馆肅 8-10桌，室内羇 分花式和 SNOOKE芃运动休闲设施蒁桌球袃各 3-4 桌袁韵律操室莅肁健身室羈蚅篮球场兼羽毛球场膁蝿室内高尔夫练习场螀冲淋桑那莀飞镖式芆保龄球场蒇家庭视听电影中心蝿棋牌室、才艺教室莈娱乐交谊中心袄水吧及服务空间袇会议中心莈 COFFEE SHOP羁图书阅览室肄社区幼儿园、托儿所肄图书亲子世界膃亲子游戏场羆儿童电脑教室蒄芇膁莀肅腿膀羄薅螆肈膃可以露天膆袀少儿课后辅导中心蚈莃便利
23、店芁蚄美发中心蒃袈邮政服务、自动取款蒃机羅社区服务设施衿社区洗衣中心芅蚃社区医疗保障中心艿芄管理中心、保姆机构蚃蒅小型商务中心肃螃肁七、交通分析膇本案周边公共交通非常发达，火车站、南京路、人民广场、静安寺、曹家渡、徐家汇等都有直达的公交线路；肆 行车沿常德路向南1.5 公里可到达延安路高架扎道口，沿新闸路向东1.5 公里可到达南北高架匝道口；袂 规划中的地铁7 号线也途径本案的边缘；膈衿八、安保管理分析袅 本案共有8 个以上的出入口，周边目前还多为旧区因此要加强保安和物业管理服务；羂红外线周界警戒和警报监视系统是不可或缺的配置；蕿每户均应设置紧急按钮、可视对讲和在各楼入口设置密码门销；莇 在小
24、区内的主要出入口和地下室出入口设置录像系统保留72 小时、以便发生意外事故的追查；蚄建议门窗设置磁簧感应装置，以防宵小侵入；肂羀九、建筑立面分析聿现代的外立面、简洁的线条、配以大型落地窗都将成为本案的亮点；莃外立面选用涂料，更能体现品质感，但应注意维护；膂莁十、入口门厅分析蒇宽敞、豪华的门厅是提升品牌的直接手段；蒆增加门厅的透光性，更能表现门厅的宽大、豪华；膂由于门厅面积较大，应该加强门厅内的布置和功能划分薈芈十一、房型分析膅目前的房型设计共同的缺点是：节 单套房型必须符合上海的购房习惯，即客厅的面宽为4.2 米，不小于3.9 米；主卧面宽3.6 米；次卧面宽3.3 米，不得低于3 米等；羈所
25、有餐厅都是暗间，功能性较差、布置较难；蚆小面宽、大径深和缺少储藏空间、衣帽间是所有楼栋的通病；羃 1、2 号楼的中套房型有遮光问题，建议如图“倒八字”处理，这样既可以解决中套的采光，又可以将楼层改为两头的一梯一户大房型，中间的一梯两户较小房型；莂 3、4 号楼，厨房不应向客厅开门、建议向餐厅开门，客卫离起居室太远，建议增加餐厅面积，减小径深；荿 5、6 号楼中的 2 房厨房遮光严重；莈羆十二、面积、配比分析蒂以目前规划设计来看面积控制的较好；螀根据对产品的建议，房型配比建议如下：袆户型螅建筑面积（平薁数量（套）膁 比例（ %）米）薈 1 房薄 60蚁 90芈 8肆 小 2 房芃 85螁 110
26、虿 10螈 2 房膆 2+1 房羇 小 3 房莅 3+1 房肇 4 房袈跃层芆合计羈芅葿十三、建材分析莆 100肅 110袃 130袆 140蚅 160蒃 200 以上节螁 290袁 110羁 230肁 160膀 70艿 70荿 1130肀 25蒁 10袁 20羈 15蒈 6衿 6芀 100莇小房型建议采用装修房出售，较之个人装修即能够变相的降低小房型的总价，又可以减少日后物管维修的几率；蒆公共部分如门厅等应提高建材设备的配置，这是高档楼盘的重要标志；肄葿营销篇螈 USP分析膈螃一、优势袃 1、开发商的背景优势。腿充分发挥开发商的有利背景-实力、专业、文化相通，这在中高档楼盘的开发中尤为重要。
27、蚅 2、高档地段的区域性开发。袆在高尚地段的大规模开发机会较少，这一机会激发了客源的聚流。羃 3、高尚的规划。蕿有足够的开发规模，进行创新的规划，改变静安原有居住中高尚但缺少环境好社区的不足。莇组团、均好性规划集中绿化空间地下空间的利用薄肃综合优势的定位空间，是我们楼盘切入的主要优势。羀螅二、劣势莃 1、静安的集中开发，造成将来供需比例失调。膃 静安区目前囤积 100 万方以上的待开发土地，势必在未来三年内出现大盘量同期供应的竞争局面。同时由于旧城改造政策优惠，中档次、中高档和高档大盘同时发售的现象也不可避免。肇 2、本项目地块与竞争对手比较各有特色。蒇在中高档、高档市 的争 中，同在静安区中
28、各有特色，我 的地 并不明 。比之好的地 和比之差的地 容易造成 本 目的 攻 。膂膃三、机会蒈 1、静安中心区域从未有大型高尚社区。羅根据城市 展要求，在五到十年内建成符合国 先 准的“双高区”，即高品位的商 商 区和高品 的生活品 区。 一 措，将一改静安房地 主流市 在前一 开 中落后的局面，提升静安区交易价格水平。膅 2、上海 的繁荣和 WTO的加入， 造了多个市 ，加之静安本身的多市 吸 能力， 本 目多个市 定位提供了条件。节 上海的 繁荣，在目前国 和国内形 下，并随着 WTO的加入，必将成 最大的收益者，上海的房地 市 出 一批新的 客 投 者和回 者。衿 3、 入 机 我 造
29、 机。蚇 入 机 于我 至关重要，它可以 我 避 争 的 ，也可以 我 有力地切入新一 客源。羄莂四、威 芀 1、多地 开 同期 争，将来会出 供需失衡。膅供需平衡的破坏，会造成消 者的持 望和客源的分流。螃蒂蒇战略定位袇蒂如何捕捉多个目标市场并进行有效的排列？薂 如何选择产品特质让我们抢夺NO.1？袈如何形成强势的开盘推广？芄薅产品定位蚂芈 静安上城地40万平米世界级花园城池肆上海静安枫景芃静安印象NO.1（静安 NO.1 枫景）螂静安是一本书，虿枫景是一幅画；蒄静安是一座城的历史，肂枫景是她的未来；螂静安是名人的故乡，肀枫景是国际菁英的生活家园。膆肅目标市场袂膇关于市场的锁定袈一、客源构成
30、：袄主力市场羁 1根在静安的财富阶层薈静安在上海最富有代表性，历史悠久、人文荟萃，东西文明深植其中，不仅名人辈出，而且众多“老贵”眷守于此，历久以来是上海市民向往的居住地。莆 2静安寺商务圈和南京路沿线商业商务区的高级白领蚃静安区寸土寸金，不仅呈现着繁荣的景象，而且蕴藏着众多的商机和深厚的发展潜力，是上海当然的高品位商业商务区。因此，区域内的上班族的中高层人士是我们的一大客层。肁 3、周边愿意购买的财富市场。罿成长市场肈 1、港、澳、台同胞及海外人士莂随着国际形势的变化和中国 WTO的到来，上海成为全世界瞩目的安全、繁荣的国际大城市，我们可以预期即将到来的海外人士回归潮。静安历来都是国际人士推
31、崇的高尚商业商务区和高尚居住地，是上海吸纳海外人士的高尚地之一，因此，港、澳、台同胞、海外人士是我们的一大客层。膁 2、市区中心地段投资客、乔迁客源。莀薆二、购买用途：蒅 1、80%自用芁 2、20%投资薇芇营销课题膄莁 1、问鼎静安高尚第一城。羇 2、静安文脉和绿脉二线交汇。蚅 3、展开“回归”和“开放”两种行销运动。羂莁总体战略莈蒇一、品牌统一化，主题多元化，市场多轮次，问鼎第一羅 1以整盘定位上市，抢占静安的代表地位，分期开发。蒁 2、统一品牌，多主题系列，对应多个市场。蝿 静安枫景袅 o静安枫林绿洲o静安枫丹白露螄薁二、综合优势、四个“对话”膀在本项目的营销中，以“综合优势”作为营销的
32、根本。薇综合优势：开放、生态、现代、规模薃 2、创造四个“对话”。蚀绿与静安、绿与城的对话芇文明与目标对象的对话肅发展商与国际接轨的对话莂历史与未来的对话螀 3、把握大盘开发的特点，将每个分期分为两大销售阶段，开盘快速吸纳客源，延长中期，保持持续旺销的人气。蚈 （ 1）创造明确的蓄势、引爆阶段。螇严格要求开盘条件，以使开盘即能去化相当部分盘量，建议现景发售，尤其在开盘地下会所的现景展示。莅 （ 2）在产品营销的基础上，迅速进入对象强销阶段。袀步序一：地缘市场、总价市场、海外市场聿步序二：地缘市场和海外市场、全市市场和总价市场膅（ 3）中期采用波段进攻的方式，创造多次去化组团。膄袀蒀广告总精神羆
33、袃 静安尚地（ UPTOWN）城市绿城（CITYOASIS）羀袁 UPTOWN莄从哈同花园、 勒公寓到上海商城羅从百 、中 友好大厦到梅 、恒隆广 肀静安不 是上海的中心，静安更象征着海派文明的人文神韵肇西康路、常德路在寸土寸金的中心腹地，肆奢侈地 合10 万平方米方正基地蚄新加坡 的 情演 ，用国 的眼光再造一座市中心的希望之城膀蒈 CITYOASIS袈跨世 的上海市中心最缺什么？蒃不缺悠久的文化底 、不缺国 化大都市的恢弘气 艿不缺与世界并 的高楼大厦，不缺与流行同步的大型百 衿世界美食应有尽有，优秀人才纷至沓来芆上海市中心最缺什么？节缺绿、缺树、缺生态环境，缺与花、鸟共生的地方荿邀请阳光
34、、鲜花、蝴蝶、花鸟再回来！上海的明天会更好！芀羈 案名：静安枫景（MAPLEPARK）芅葿案名解释：莇在上海，静安是高尚地段的代名词，也是公认的上海中心。静安，区名源自区内知名建筑静安寺。静安区拥有优厚的区位优势，曾是上海各区唯一不与郊县接壤的行政区，其完全位于内环线内，在上海也是独一无二的。静安属于最早开埠的的租界。早期作为中央商务区及高级住宅区，具有优厚的历史人文底蕴。区内有大量名人的府邸，百乐门、静安寺更曾是名媛绅士集聚的场所。蒆枫叶之国加拿大是享誉世界的生态之国。是一致公认最适合居住的地方。其良好的植被条件、大面积的原始森林，各种生物和谐共存，创造了良好的生态循环。肄在上海最最市中心的
35、地方，打造最符合居住要求的生态住宅正是本案的核心精神。葿螈膈广告组团螃袃第一组团静安尚地城中之城腿 挖掘静安人文内涵，确立区位代表的的领袖地位蚅袆 战略意图 羃抢占静安代表楼盘的领袖地位，确立不容置疑的地段优势。充分利用静安的区位优势及深厚的人文底蕴。与其它的高尚住宅形成明显的品牌区隔，超越具体地段范畴，塑造一个具有强烈个性感染力概念品牌，创造具有全市影响力的品牌地位。蕿莇 品牌形象 薄塑造一个兼具上海过去与未来，代表上海辉煌成就的静安形象。肃以静安是上海的中心、枫景是静安的中心作为切入点，确立本案中心之城的的品牌形象，羀以具有怀旧的人文色彩的设计表现，确立始终领袖上海的品牌气质，赢得层峰客层的认同。螅莃 主题 根膃流金岁月肇传奇静安蒇上海心动膂城中之城膃蒈第二
