1、第五章 住宅消费规律,第一节 住宅租买选择第二节 住宅交易成本的阻滞效应第三节 住宅市场的过滤模型第四节 住宅市场的隔离现象第五节 住宅使用后主观评价,第一节 住宅租买选择,一、住宅的性质二、住宅的消费形式：租赁和购买三、租买选择的影响因素,第一节 住宅租买选择,一、住宅的性质 三种观点之争： 1.住宅是福利品 2.住宅是商品 3.住宅兼有商品和福利品属性,二、住宅的消费形式：租赁和购买,1.居民的住房消费决策过程 消费者在进行住房选择时将首先进行住房消费形式的选择：租赁还是购买，之后才进行住房消费量、档次、区位等方面的选择。,租买选择（tenure choice）,现实中区别于抽象的住房服务
2、的另一明显特征是，住房事实上存在着购买和租赁这两种消费形式。这就产生了租买选择问题。租买选择研究是住房选择研究中的重要组成部分， 租买选择研究源于对住房耐久性的考虑。住房是一种耐用消费品，必须区分住房资产和住房服务。对于住房服务的需求是纯粹的消费需求，应利用消费理论建模，影响因素是收入、住房服务价格、其他商品价格以及家庭特征。而对住房资产的需求则属于投资需求，应利用投资理论建模，投资收益是影响其决策的主要因素。,2.租买选择与住房需求的关系,住房服务的需求可以通过租赁或购买住房来满足，而对住房资产的需求只能通过购买住房来实现。简言之，租买选择间的差异在于是否存在投资行为。,租买选择与住房需求的
3、关系,三、租买选择的影响因素,（一）住房租买选择影响因素的理论探讨,1.相对成本差异 家庭会选择相对成本较低的消费方式。2.收入 持久收入对自有化率产生正向影响。收入高购买力强，还款能力强；收入高投资意识强等。3.财富 首付款，取决于财富，且产生正向影响。4.交易成本 家庭流动性强，均摊的交易成本大，选择租房；反之会购房。5.家庭的偏好 年龄、人口、婚姻、子女、社会与文化因素（高自有化率与低租金并存）,有人说租房不如买房，你赞同吗,（二）住房消费心理的调查分析,购房既能满足居住需要又能满足投资需要，你赞同吗,一笔够首付的钱购买第一套房还是投资,拥有自己的房子才有家的归属感安全感,（三）南京市居
4、民租买选择影响因素研究,实证分析思路：1.问题的提出2.文献与研究假设3.研究设计（1）数据（2）变量（3）模型选择4.研究结果5.结论,变量的说明,计量模型的选择,在实证分析中，学者们通常通过建立租买选择模型来考察租买选择特点和选择规律。租买选择模型最常见的是二元离散选择模型（ Logit Model, Probit Model, Tobit Model） 租买选择的因变量是租买形式（用y表示，y=1为购买,y =0，为租赁 ），自变量为影响租买选择的一系列因素。,Logit model,其中，P是购买的概率，为随机误差项。,南京市居民租买选择影响因素,第二节 交易成本的阻滞效应,第二节 交
5、易成本的阻滞效应,一、住房市场的特性与交易成本二、交易成本阻滞效应的含义三、交易成本对住房消费的影响分析,一、住房市场的特性与交易成本,房地产交易过程中存在显著的交易成本（transaction cost）。就住房而言，交易成本主要包括信息搜寻成本等隐性成本，还包括税费、支付给经纪人的费用、抵押贷款手续费、搬家费用等显性成本。,二、交易成本的阻滞效应,交易成本的存在，使得住房交易远非理论分析的那般高效、那般活跃，这种影响称之为交易成本的阻滞效应。 由于存在交易成本，当家庭收入、住房价格和家庭人口等因素的变化引起住房需求增加时，家庭并不能实时地通过搬迁调整住房消费。而只有当住房需求与当前消费量的
6、差距足够大时，其影响不至于被交易成本所抵消时，家庭才会再次调整住房。 大部分时间里家庭的住房消费并非处于最优状态，近期搬迁过的家庭的不匹配度一般会小于长期未搬迁的家庭。,三、交易成本对住房消费的影响,1.交易成本对住房消费的影响2.交易成本的阻滞效应3.经纪服务与交易成本的阻滞效应4.购房者选择房产中介的动机分析,1.交易成本对住房消费的影响,考察收入变动对住房需求的影响： Px*x+Ph*h=I+I其中，Px，Ph分别为其他商品和住房的价格，x，h分别为其他商品的数量、住房的消费量，I为收入，I为收入增加额。 如果不存在交易成本，一旦预算线外移，家庭就会迅速搬迁调整住房消费，住房消费量和其他
7、商品消费量都增加。,如果存在交易成本C，情况发生变化： Px*x+Ph*h=I+(I-C)，当I-C0时，等式的右侧是下降的。搬迁不会导致效用上升。相反，不搬迁，收入外扩至蓝色的预算线，此时住房消费为H1，但是其他商品的消费量增加到X3，则效用会增加。但此时红色的无差异曲线未与蓝色预算线相切，说明处于非最优的次优状态。 由此可见，交易成本在一定程度上抵消了收入的增长效应，影响了住房消费的及时调整。抑制住房二级市场中交易的发生，降低住房二级市场的活跃度。,2.交易成本的阻滞效应,3.经纪服务与交易成本的阻滞效应,（1）阻滞效应的存在使得针对住房搜寻过程和住房交易成本的研究成为住房经济学中的一项重
8、要内容。 （2）经纪服务能有效地降低住宅市场的交易成本，促进住房交易的顺利进行，同时也为住房经纪行业的活跃提供理论支持。 房地产顾问“五大行”一般在中国大陆来说是1.JLL 仲量联行2.CBRE 世邦魏理仕3.DTZ 戴德梁行4.Savills 第一太平戴维斯5.Colliers 高力国际,4.购房者选择房产中介的动机分析,第三节 住房市场细分、过滤模型,一、住房市场细分,1.住房市场细分的概念 住房市场细分是指为了更好地满足消费者的需求、选择目标市场和制定营销策略，从购房者的需求差别出发，按一定标准将住房市场划分为几个子市场的过程。2.住房市场细分的必要性与细分标准 （1）必要性 任何一个房
9、地产开发企业都不可能完全独立地满足整个住宅市场的需求 （2）住房市场细分的标准 地理因素；人口因素；心理因素；行为因素,3.国内住宅市场的细分现状,（1）住宅类型:高、中、低档（2）从地域来划分：一线、二三线城市开发不同住宅（3）按人口诸变量来划分：25-35岁；36-45岁,二、住房过滤模型,当发生下列情况之一，均衡的住宅市场会到什么影响？a.家庭收入普遍提高，对住房市场有何影响？b.新住宅进入市场，对住房市场有何影响？（例如保障房的大量推出）,“过滤 (filtering)原理是西方发达国家用于住房政策分析的有效和常用的方法，可在住房一、二级市场联动条件下，考虑不同收入阶层和不同等级住房间
10、的供求关系，较好地从微观机理上反映住房市场运行的内在规律。自20世纪70年代以来，己被广泛采用，取得了满意的效果。,1.住房过滤的含义,住房“过滤”是在住房市场中，最初为较高收入房客建造的住房，随着时间推移，住房发生老化，新建住房供应增加，导致房价降低，较高收入房客为追求更好的居住条件，放弃现有住房，较低收入房客继续使用该住房的过程。可见，“过滤”描述了住房在其整个生命周期中使用的全过程。,“过滤”过程具有两个基本特点： （1）住宅服务的减少。产生于特定住宅的住宅服务数量在一定时期内减少。服务数量的下降源于住宅的物理性耗损、技术性无形磨损以及住宅样式的变化。 （2）居住者收入的下降。房屋被收入
11、较少的家庭居住。当服务数量下降时，房屋被这样一些家庭居住，它们对住宅服务的需求量逐渐减少，特别是那些低收入家庭。,2.住房过滤模型,住宅的耐久性与过滤模型有着密切的关系。住宅与一般的消费品不同，住宅一般的消费寿命至少有几十年，上百年，有的甚至几百年。因此住宅存在着由新变旧的老化与市场价值贬值过程。,外部环境收入发生提高： 高收入者支付力强，开发商可赚取的利润高，所以，开发商优先开发高档住宅，于是高收入家庭开始搬迁，高收入家庭享受的住房服务达到右上方红色虚线水平。 高收入者原先的住宅由于维护成本下降，其住房服务量下降到绿色虚线水平，但是仍大于135，于是，收入提升的中等收入家庭迁入到高收入家庭腾
12、出的住宅中。基于同样的道理，低收入家庭迁入到中等收入家庭腾出的住宅中，低收入家庭原先的住宅将被淘汰，进行拆除重建。,b,c,d,e,f,g,3.“过滤”模型与住房政策选择,第四节 住宅市场的隔离现象,住房市场中存在着明显的隔离现象（housing segmentation），这其中包括种族的隔离，也包括不同收入阶层的隔离。,南京市保障性住房的空间分布格局？,第五节 住宅使用后主观评价,住宅用户满意度是对住宅综合质量的一种反映，涉及住宅设计与功能质量、工程质量、小区整体设计和配套建设、物业管理、周边环境等多个方面。用户满意度测评以用户需求为评价标准，以用户感知为评价路径，运用数理统计方法得出量化
13、评价结果，可以比较准确地反映住宅产品的质量状况和满足人们需求的程度。,全国住宅用户满意度调查,中国质量协会、全国用户委员会3月30日发布2008年度全国住宅用户满意度测评报告。结果显示，2008年（1）工程质量低、（2）缺少配套设施、（3）设计不合理、（4）停车管理混乱和（5）周边环境差是全国住户最不满意的五大因素。 此次测评结果显示，全国住宅用户满意度继续处于较低分数区间。2008年全国满意度指数为66.2分，比2007年上升0.2分，大大低于2006年的水平。 另外，2008年开发企业提供的住宅产品和相关服务质量普遍低于住户预期。其中，对物业服务的实际状况评价与购前期望的差距最大，其次是工程质量，住户对工程质量最不满之处是房屋漏水、墙面裂缝和墙面不平整等。,四分图模型分析南京市住户物业服务满意度,公共设施的维修与维护(3.219,0.0880),业主接待（3.144,0.0706）物业公司实力及经营状况 （3.029,0.0470）特约服务（2.965,0.0674）小区活动（2.890,0.0231）,业主预约维修（3.113,0.1315）,保洁绿化（3.483,0.1900） 小区安全保卫（3.288,0.2308） 消防及交通管理（3.271,0.1516）,3.1865,0.12695,重要性,满 意 度,低 高,高低,本章作业,南京市保障性住房的空间分布格局研究,
