1、万科地产含钢量计算方法一、高层建筑标准层含钢量：（一）影响因素；（二）合理值；（三）如何做到？（一）影响因素分层数、体型的平面规则性、层高、地区的规范差异、结构方案：结构规范并结合经验分析析：1、列出可能的影响因素，筛选出关键因素 4大类8要素地区：A1风压、抗震等级（地震加速度、地质）、规范差异建筑：A2体型（平面、高宽比）、A3层数、A4层高、A5拐角窗结构：A6结构方案是否转换、A7厚板 A-通过结构设计计量：A8面积计量 3种分析方法拐角窗、厚板、面积计量原则（实用率）：成本局部测算法层数、体型的平面规则性、层高、地区的规范差异、结构方案：结构规范并结合经验分析A1：各地地震、风、雪城
2、市地震风压雪载烈度加速度50年100年50年100年分区深圳70.10.750.9惠州60.050.550.6海口80.30.750.9厦门70.150.80.95福州70.10.70.85珠海中山70.10.80.95广州70.10.50.6佛山70.10.50.6东莞60.050.6长沙60.050.350.40.450.53杭州60.050.450.50.40.453宁波60.050.50.60.30.353上海70.10.550.60.20.253南京70.10.40.450.650.752镇江70.150.40.450.350.43苏南60.050.450.50.40.453合肥70
3、.10.350.40.60.72南昌60.050.450.550.450.53北京80.20.450.50.40.452天津70.150.50.60.40.452沈阳70.10.550.60.50.551鞍山70.10.50.60.40.452大连70.10.650.750.40.452长春70.10.650.750.350.41青岛60.050.60.70.20.252武汉60.050.350.40.50.62成都70.10.30.350.10.153重庆60.050.40.45西安80.20.350.40.20.322、统一含钢量面积计算规则A8面积类型计容积率面积比例成本测算面积计量比例
4、1、计容积率建筑面积MO112、落地凸窗的面积M1（层高2.2米，地坛200）013、有墙柱的凹露台M2（可封）1/2（深圳顺德为0）14、有墙柱入户花园或凹阳台M3（可封）1/215、结构拉板M4016、两层高悬挑凸露台M51/2（深圳顺德为0）1/27、和阳露台相连的花槽M6（仅广州）01/2MG（x1,x2,x3,x4,x5,x6,x7）含钢量=M=M0+M1+M2+M3+M4+M5+1/2M6+1/2M7特例：留给装修加层的两层高房间M8（偷面积）MG（x1,x2,x3,x4,x5,x6,x7）+(1011)*M8含钢量=M=M0+M1+M2+M3+M4+M5+1/2M6+1/2M7+
5、M83、小结（Q4）2个不同：1、统一统计规则、精确定义（含钢量、窗地比、停车面积等）2、分城市、按类别控制统一统计规则、精确定义之1：标准层含钢量上部标准层所有钢筋计容积率面+不计面积部分含钢量=不计容积率面积类型成本测算面积计量比例1、落地凸窗的面积（层高2.2米，地坛200）12、有墙柱的凹阳露台（可封）13、有墙柱入户花园（可封）14、结构拉板M415、两层高悬挑凸阳台1/26、其他赠送面积，例如阳露台相连的花槽等1/2钢筋：所有标准层结构钢筋，包含梁板柱、构造柱、过梁、女儿墙、拉板等的钢筋，不含砌体的钢筋。标准层：高层是指架空层、转换层以上所有层（没有转换或架空是指0.0以上），多层
6、是指0.0以上的所有层。统一规则：=发生成本建造面积；准确、可评估。成本对标的平常统计4、影响因素排序影响因素排序影响程度影响相对值影响绝对值Kg/m1、X2体型不规则平面需超限审查10%15%57.51体型：确保高宽比不宜6，平面无不规则，避免超限审查高宽比超过6710%15%57.52、X3层数（高度）变化6080米80100米（2025层2633层）（底层6米，层高3米计）10%（东莞长沙3%）5.0（东莞长沙1.5）2层数（高度）：很重要！注意临界高度60m、80m60米以下6080米（1219层2025层）（底层6米，层高3米计）3%1.53、X6结构方案（是否设转换）4%5%22.
7、53转换：1个转换层相当于3个标准层设转换层对标准层有影响4、X4层高（每增加10cm）2%15、X5建筑构造（拐角窗）1%0.5层高每+10cm含钢量+1kg/m整体成本+20元/m6、X7结构方案（局部厚板）接近007、X1地区（风压和抗震等级）10%20%510.0影响含钢量有7个因素，但核心是三个：体型、高度、结构转换。（二）合理值以深圳区域为例：地区区域标准控制值（kg/m）（内为有转换层的控制值）1219层2025层2633层深圳42.5（45）44（46.5）49（51）珠海中山福州44（46.5）44（46.5）49（51）广州42（44.5）43（45.5）47.5（50）佛
8、山厦门47（49.5）47（49.5）52（54）东莞40（42）41（43）45（47）长沙40（42）40（42）44（46）注：高度很重要！注意临界高度60m、80m。重点关注：层高、层数备注：1、面积计算原则：落地凸窗、有墙柱的凹阳露台或入户花园、结构拉板全计入面积，其他情况的露台计一半面积（已计入容积率的不再重复计入）。各公司平均值的面积基准同区域标准。2、以上各种高层建筑的合理含钢量已考虑平面的一般不规则（墙不对齐）或可通过设置结构拉板来满足平面规则性的情况，高宽比架空半地下室地下室消防车道消防车道尽量少布置在地下室顶板架空层4.5m架空层层高5.8m综合首层商业或地下室方案，确定
9、结构是否转化户型单体及技术方案评审户型确定确定合适的拉板拉梁确认电梯台数、速度、载重量（井道尺寸）地下室确定出入口确定地下室层高、覆土、消防车道、排水方向、坡度等确定停车方式、布置初步设计评审标准层确定标准层结构布置，复核墙柱面积比约4%地下室严控地下室的结构方案和尺寸，顶板；单向双次（非人防）或双向次（人防）；底板：无梁楼盖；侧墙尺寸等基础方案对比设计院提供至少两种方案对比，成本测算，确定最终方案施工图设计评审经济技术指标合同约定标准层和地下室含钢量限值，并严格执行合同含钢量施工图完成后进行含钢量测算，测算超指标不得出施工图，方案优化后再次测算，达到指标方可正式出图对标出图在施工图正式出图前
10、，与目标成本相关项对照，符合要求后出施工图方案阶段：体型：确保高宽比不宜超过6（6、7度），平面无不规则，避免超限审查；层数：设计成25层或32层的高度临界值。需领导和营销决策：确定是否做转换，若做转换，标准层含钢量将增加22.5 /；确定层高，一般为2.9米，避免设计成3米以上（层高增加10cm，含钢量将增加1/）。扩初和施工图阶段：精细化设计前面说明了含钢量控制的基本步骤及控制要点，明白了规则控制、分阶段控制重要性。但还是有疑问：要求设计院哪个阶段对什么标？设计院不配合怎么办？设计管理：设计院实施决策层面 操作层面 技术层面概念设计 规划设计 初步设计 施工图设计规划草案 规划方案 桩基、
11、基础 可实施施工图+ 产品定位 地下室方案 地下室条件图 产品户型 上部结构方案前期决策过程控制 立面方案规划层数级 产品附送率及方式 精细化设计可售比（架空层） 单体高宽比+停车方式 单体超限地下室形式及范围 首层大堂结构形式商业及业态 地下室设备用房会所及配套 地下室柱网 景观游泳池、种大树按要点要求设计院实施如何做到：A、合同？B、竞争考核；C、培训、管理。案例1平米3分钱的成本优化：2100万元影响报建的成本优化（设计院）：690万元立面复杂的成本优化：2100多万关于五期低利润项目降低成本风暴会议纪录序号项目部门目前固有的方式降低成本的想法及建议可降低成本造价估算（元）可降低单方成本
12、估算会议讨论意见落实责任人一、已确定优化项目7主体设计部所有阳台反槛，原200厚现改100厚15715.440.37反坂是与主体结构同时浇灌，在5组团无法实现，8组团可实施郭英涛8主体设计部8组团C户型L型阳台中间构造柱300200改为2002001150.270.03出设计变更郭英涛9主体设计部顶层阳台女儿墙、屋顶楼梯和电梯机房顶女儿墙200混凝土除结构返梁外，女儿墙厚改为80厚10097.130.24出设计变更郭英涛小结影响因素排序影响程度影响相对值影响绝对值Kg/m1、X2体型不规则平面需超限审查10%15%57.5体型：确保高宽比不宜6，平面无不规则，避免超限审查高宽比超过6710%1
13、5%57.52、X3层数（高度）变化6080米80100米（2025层2633层）（底层6米，层高3米计）10%（东莞长沙3%）5.0（东莞长沙1.5）层数（高度）：很重要！注意临界高度60m、80m60米以下6080米（1219层2025层）（底层6米，层高3米计）3%1.53、X6结构方案（是否设转换）4%5%22.5转换：1个转换层相当于3个标准层设转换层,对标准层有影响4、X4层高（每增加10cm）2%15、X5建筑构造（拐角窗）1%0.5层高每+10cm含钢量+1 kg/m整体成本+20元/m6、X7结构方案（局部厚板）接近007、X1地区（风压和抗震等级）10%20%510.0影响
14、含钢量有7个因素，但核心是三个：体型、高度、结构转换（四）操作指引Q2：报批流程及上报资料1、审批流程审批仍以K2审批流程进行新增成本对标审批环节审批发起（一线公司）原审批流程成本对标审批集团执行副总裁（徐洪舸）2、K2上报资料成本对标统计表中主体6个指标（地下室含钢量 标准层含钢量 标准层混凝土含量 地下车位面积 地下室层高 窗地比）硬景面积比例可在景观方案完成后、且在主体开工后3个月内，以邮件形式上报给“集团成本对标管理小组”成员，可不再走K2相对于上面Q2，“由于地块特殊情况等无法达标的项目”操作步骤1、走K2流程之前，一线以邮件形式，与集团“产品成本指标管理小组”沟通，并达成一致意见2
15、、正式K2申报，需提供“产品指标管理小组”回复资料关于增加集团内项目新开工审批环节以及颁布万科集团产品设计主要技术经济指标（第一批）限制值的通知的补充通知地下室含钢量及控制措施1、影响因素2、合理值3、如何控制地下室成本做不做？做多少？做几层？停车效率（柱网、设备用房、人防口部、布车）含钢量层高1、影响因素分析地下室含钢量：地下的东西，太复杂，不定因素太多：过去从来没有被量化过，总是被遗忘的角落或免责的对象（责任成本中也属免责）确定合理的含钢量；被忽视的可能也是问题最大的，大家也觉得任何数据都是理所当然。样本数量与方法： 科学、大量、检验7城市37个地下室样本数据统计，顶板6种工况5种布置30
16、次试算，底板4种工况2种布置8次试算，外墙4种工况6种形式共24次试算。确定最合适的结构布置；对上部结构采取标准层和转换层含钢量类比的形式确定架空层部分的地下室含钢量达成目标： 合理、低值、分类控制确定3大类7个关键要素：建筑、结构、场地；具体的后面详细论述。确定合理的含钢量，列出可能的影响因素，采取科学分析，结合以前经验和数据，筛选出关键因素。4大类8要素建筑：A1上部建筑占地下室的比例、A2人防占地下室的比例、A3覆土厚度（含层高、埋深）结构：A4上部结构高度、A5上部结构是否转换、A6结构布置地区：A7抗震等级场地：A8场地水压、A9地质情况2种分析方法结构布置、上部结构是否转换、埋深、
17、覆土等：PKPM、理正上部建筑和人防占的比例：经验、数据和权重法地下室部位影响绝对值影响因素普通停车地下室（Kg/m）塔楼部份地下室（Kg/m）人防地下室（Kg/m）备注三大影响因素方案阶段必须做到或得到领导决策A上部结构高度80米以下变成80米以上0+1012+5A是否转换转换的程度从0100%0+030+015根据筒体以外的转换面积折算，0为不转换，100%为筒体以外全转换。A结构布置顶板结构布置+5100+5非人防顶板单向双次，人防顶板双向双次，底板无梁楼盖，侧墙精细计算底板结构布置+5100+5侧墙精细布置+50+5A8地区6度区7度区0+10+5A埋深和覆土顶板建筑标高不变，埋深每增
18、加0.1米+3+2+4变化0.1米，在不处于临界跳档时没有变化，在处于临界跳档时没有变化，在处于临界状态时时会大大超过此值，变化0.3米肯定会跳挡顶板结构标高不变，覆土每增加0.1米+1.50+2A场地水压设防水压提高0.1米+2+1+2说明：1、影响绝对值是以上部结构是80米以上且不转换、采用桩基的深圳地下室，地下室各部位的含钢量分别是普通停车地下室：100 Kg/m、塔楼部分地下室：120 Kg/m、人防地下室：160 Kg/m为例，其他城市其他层数的影响程度略有不同。2、影响因素A1上部结构的比例和A2人防地下室的比例在含钢量的基数中体现。在地质情况和上部建筑确定的前提下，地下室含钢量的
19、三大影响因素：层高（埋深）、覆土、人防口部、结构方案。方案阶段：缩减范围：尽量少做或不做；严控层高：非人防3.6米，人防3.7米。景观布置和排水方式：景观覆土不超过1.2米，确实要种大树，可采取局部堆土方式。地面、顶板、底板排水坡度和方向尽量一致，减少覆土和埋深。上部建筑的影响：层数设计成25层或32层的高度临界值；尽量不做转换或转换面积8%（广东、江苏）2、合理值：地下室部位普通停车地下室（Kg/m）塔楼部分地下室（Kg/m）人防地下室（Kg/m）备注杭州宁波苏南南昌武汉重庆东莞长沙青岛惠州80米以下塔楼不转换105（桩基）110（独立条基）125（片筏基础）1201501、表中数据是覆土1
20、.2米、水压同室外场地的地质情况；覆土增加0.30.5（规划要求）以上，含钢量增加510kg/m；2、塔楼和人防地下室按照桩基考虑，若采用天然筏基，此部份含钢量增加1520 kg/m。3、两层地下室减10kg/m2。塔楼全转换15017080米以上塔楼不转换130155塔楼全转换160175其他地区80米以下塔楼不转换130155塔楼全转换16017580米以上塔楼不转换140160塔楼全转换170180备注：1、以上地下室的含钢量是考虑覆土1.2米、水压为同室外地面的地下室状况。其他地质情况根据影响程度再调整。2、塔楼和人防地下室按照桩基考虑，若采用天然基础，会分别增加1520 kg/m。3
21、、整体地下室的含钢量根据普通地下室、塔楼地下室、人防地下室的比例确定，若塔楼和人防地下室范围重叠，按照高者取值。塔楼全转换是指除筒体外全部转换，塔楼地下室和人防地下室含钢量根据转换的比例内插。4、二层地下室会减少1015 kg/m。5、由于地质情况的变换，最终地下室的含钢量会有偏差。景观设计三大层面：决策层面 操作层面 技术层面设计前期 实施方案 施工图概念设计 规划设计 初步设计 施工图设计规划草案 规划方案产品定位 地下室方案 产品户型 景观设计 立面方案规划层数 产品附送率及方式 精细化设计可售比（架空层） 单体高宽比 顶板底板基础结构方案比较停车方式 平面规则 配筋精细化地下室形式及范
22、围 首层大堂是否转换商业及业态 地下室层高会所及配套 地下室柱网、设备用房 景观游泳池、种大树 （覆土）含钢量设计过程控制表阶段控制点控制内容及要求备注规划方案评审单体平面确定组合平面基本规则（或可通过结构拉板、拉梁满足平面规则）；高宽比：6、7度6，8度5平面规则性层数取高度80米或100米临界值，即25层或32层（即80米或100米的临界值）层高2.9米地下室平面方案地下室层高（有人防3.73.8m，无人防3.6m）塔楼易布置在地下室四周，尽量靠边核实人防面积，不作5级人防停车位测算停车优选：地面架空半地下室地下室消防车道消防车道尽量少布置在地下室顶板架空层4.5m架空层层高5.8m综合首
23、层商业或地下室方案，确定结构是否转化户型单体及技术方案评审户型确定确定合适的拉板拉梁确认电梯台数、速度、载重量（井道尺寸）地下室确定出入口确定地下室层高、覆土、消防车道、排水方向、坡度等确定停车方式、布置初步设计评审标准层确定标准层结构布置，复核墙柱面积比约4%地下室严控地下室的结构方案和尺寸，顶板；单向双次（非人防）或双向次（人防）；底板；无梁楼盖；侧墙尺寸等基础方案对比设计院提供至少两种方案对比，成本测算，确定最终方案施工图设计评审经济技术指标合同约定标准层和地下室含钢量限值，并严格执行合同含钢量施工图完成后进行含钢量测算，测算超指标不得出施工图，方案优化后再次测算，达到指标方可正式出图对
24、标出图在施工图正式出图前，与目标成本相关项对照，符合要求后出施工图。方案阶段：缩减范围：尽量少做或不做；严控层高：非人防3.6米，人防3.7米；景观布置和排水方式：景观覆土不超过1.2米，确实要种大树，可采取局部堆土方式。地面、顶板、底板排水坡度和方向尽量一致，减少覆土和埋深；上部建筑的影响：层数设计成25层或32层的高度临界值；尽量不做转换或转换面积8%（广东、江苏）。扩初和施工图阶段：多方案比较：特别对基础形式、顶板、底板的结构布置；配筋精细化3、地下室标准做法地下室统一构造标准（详见附件）层高、覆土厚度、建筑垫层、排水找坡、汽车出入口坡道、人防主要出入口。层高：控制梁下高度2800，一般
25、非人防3.6米，人防3.7米。柱网：柱网按8000x（2a+b）/2布置。沿行车道方向柱距8000，垂直行车道方向柱距（2a+b）/2，其中：a为停车位深度，b为行车道宽度。注意：各地对停车位及行车道要求的尺寸有差别。顶板及底板：地下室顶板及底板采用同方向同坡度的结构找坡，取代原建筑垫层找坡的做法。层高：是指地下室底板建筑完成面到上层板结构面的距离。梁高800风道350预留150-200净高2200梁高：与柱网、覆土有关。一般层高3600（梁高按800计）（结构计算层高：是指地下室底板结构面到上层板结构面的距离）层高过高有四种原因：一是片面的认为车库净高2.2米，是指最不利空间的净高。其实在设
26、计中，主要能保证“车道处、以及大部分的停车位处”的净高为2.2米即可。二是设备高度计算不精确当车库设有“喷淋、通风及电桥架等设备管线”时，管线高度计算时不够精确；或者“风道、喷淋”等设备布置没有尽量避开主车道；或者设备管线交叉点也未避让主车道，导致车库高度人为增高，造成不必要的浪费。三是对常用设备配置要求不清楚（喷淋？风道？错位）四是当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时，未采取设备用房处局部降板，而是一同按照设备房的高度来设置同层层高。层高经验收值：车库类型常用层高地下室车库底层层高设排风、喷淋a、风道下无喷淋，底层层高一般为3.5米（梁高按800，风道按300）b、风道下设喷淋，底层层
27、高一般为3.6米（梁高按800，风道按300）地下室其他层设排风、喷淋a、风道下无喷淋，底层层高一般为3.5米（梁高按800，风道按300）b、风道下设喷淋，底层层高一般为3.6米（梁高按800，风道按300）地下室其他层无排风、有喷淋层高一般为3.1米（梁高按800）半地下室、停车数超过50辆的开敞式及架空层车库一般为3.3米（如设喷淋，无风道层高，梁高按700）顶板平均覆土厚度：1、应结合景观方案精细化设计，不同种植区域覆土厚度应不同。或采用树池、堆土形式来种植。平均覆土厚度1.0米1.2米。2、如采用覆土种植，建议覆土厚度如下：种植大树处覆土局部1500；普通乔木处1000；草坪300-
28、400。3、方案阶段，给排水专业应给出排水方案，根据水管布置长度及上方有无行车情况确定所需覆土厚度，进行局部调整。排水找坡和垫层：以前做法 改进做法顶板、底板建筑找坡 顶板、底板同向结构找坡坡度垫层350400mm （宜为1%2%）附图一（顶板找坡可达1米） 垫层100200mmA、顶板结构布置非人防，顶板采用单向双次最经济，梁高800人防，顶板采用双向双次布置，梁高900B、底板结构布置无梁楼盖，且按照此模型配筋地下室侧墙总结（一层地下室）荷载工况地下室外墙高H计算墙厚（mm）实际墙厚（mm）水位同室外地面地面荷载10KNh=3.6m300300h=3.7m310350h=3.8m35035
29、0地面荷载24KNh=3.6m400400h=3.7m410450h=3.8m450450水位比室外地面低0.5米地面荷载10KNh=3.6m250250h=3.7m270300h=3.8m300300地面荷载24KNh=3.6m350350h=3.7m370400h=3.8m400400C、侧墙结构序号公司项目名称概况合理值现状绝对差异相对差异1深圳万科城3B29#公寓66.5米，不转换，有人防151.26187.6036.3424.02%2万科城3B期30#楼53.2米，不转换113.72150.436.6832.25%3万科城四期4650#楼96.3米，有转换，有人防134.74192.
30、7858.0443.07%4千林山居一期31，32#90.1米，有转换，有人防166.93170.353.422.05%5广州金域蓝湾一期A16#58.5米，无转换110.76179.2468.4861.83%6云山一期A1A4#54.1米，无转换111.68116.34.624.14%7佛山新城湾畔一期57.7米，无转换112.08148.6136.5332.6%8金色家园二期73.5米，无转换110.33129.419.0717.29%9金色家园三期73.8米，无转换110.29125.4715.1813.76%10东莞东莞运河东丹桂院、银桦院半地下室72.5米，无转换110.14126.4416.314.8%11珠海珠海金域蓝湾144.2米，无转换127.25171.844.55
